房地產(chǎn)市場主體行為動力系統(tǒng)及宏觀調(diào)控政策研究.pdf

1、我國房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場最近三十多年的發(fā)展取得了巨大成就，社會居住條件明顯改善，城市面貌大為改觀，并作為支柱產(chǎn)業(yè)和消費熱點推動國民經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展。但發(fā)展中也呈現(xiàn)出許多問題：區(qū)域間的發(fā)展不平衡與區(qū)域內(nèi)結構失衡共存；土地國有專屬壟斷，土地財政的依存度很高；地方政府、房地產(chǎn)商、消費者和金融機構等各主要市場關聯(lián)主體方形成錯綜復雜的利益關系，房地產(chǎn)市場套利、投機和行政尋租屢禁不止，缺乏長效管控機制，地價、房價一直隨中央政府調(diào)控政策的周期和強度而

2、大起大落，這不利于該產(chǎn)業(yè)和市場的可持續(xù)健康發(fā)展，危害國家經(jīng)濟和社會穩(wěn)定。本文運用非線性動力學、博弈論等理論研究房地產(chǎn)經(jīng)濟系統(tǒng)規(guī)律及其宏觀調(diào)控政策因素，具有重要的理論和實踐意義。
　　本文的主要工作是，通過收集、整理和分析我國房地產(chǎn)市場發(fā)展史、房地產(chǎn)制度及宏觀調(diào)控政策變遷史，總結我國房地產(chǎn)市場的六大特性，剖析房地產(chǎn)市場主要利益主體的行為特征。在此基礎上完成：（1）建立有限理性的地方政府與房地產(chǎn)商間地價和房產(chǎn)產(chǎn)量決策的動力系統(tǒng)模型，分

3、析其動平衡點解及穩(wěn)定性條件，研究區(qū)域地價房價比在該動力系統(tǒng)中的重要性，并用DFC方法實現(xiàn)對該動力系統(tǒng)混沌的控制；（2）分別在均衡市場和非均衡市場下，建立有限理性、非線性成本的區(qū)域房地產(chǎn)商利益集團內(nèi)部產(chǎn)量競爭分配決策動力系統(tǒng)模型，研究該動力系統(tǒng)動平衡點解及其穩(wěn)定域，并分析地價房價比、房地產(chǎn)商稅負水平以及市場供求非均衡參數(shù)對動力系統(tǒng)演化的影響；（3）基于有限理性、適應性預期和市場供求非均衡因素，構建區(qū)域房地產(chǎn)市場地方政府、房地產(chǎn)商、金融機構

4、和購房者之間利益博弈的動力系統(tǒng)模型，研究該動力系統(tǒng)的動平衡點特征及其在李雅普諾夫函數(shù)方法下的穩(wěn)定性，并數(shù)值模擬分析中央政府財稅政策、行政管控政策和行業(yè)狀態(tài)參數(shù)對該動力系統(tǒng)演化的影響及現(xiàn)實意義，最后用DFC方法分析中央政府如何控制區(qū)域房地產(chǎn)市場主體行為動力系統(tǒng)混沌態(tài)；（4）在研究房地產(chǎn)市場主要關聯(lián)利益主體行為動力系統(tǒng)規(guī)律和宏觀管控政策對動力系統(tǒng)演化影響的基礎上，提出宏觀調(diào)控政策建議。
　　本文的主要結論是：
　?、賲^(qū)域地價房價

5、比在房地產(chǎn)市場主體行為動力系統(tǒng)穩(wěn)定平衡時是恒定的，管理區(qū)域地價房價比可實現(xiàn)對區(qū)域房地產(chǎn)市場的管控。中央政府可分區(qū)域制定地價房價比指標，同步采用地價房價比管理、供求引導和財稅管理的宏觀調(diào)控政策能夠有效杜絕調(diào)控政策實施中的蹺蹺板效應。
　　②均衡市場下房地產(chǎn)寡頭產(chǎn)量分配動力系統(tǒng)存在“完美”穩(wěn)定動平衡點即動態(tài)博弈的Nash均衡點，區(qū)域地價房價比可決定房地產(chǎn)供給市場結構即寡頭壟斷、壟斷、零產(chǎn)量（滯漲）、二周期態(tài)和混沌態(tài)，這是非均衡市場下該

6、系統(tǒng)的一個特例；非均衡市場下房地產(chǎn)寡頭產(chǎn)量分配動力系統(tǒng)“完美”穩(wěn)定動平衡點可能不存在，但次優(yōu)穩(wěn)定動平衡點總是存在的，此時房地產(chǎn)供給市場結構主要取決于區(qū)域地價房價比、房地產(chǎn)寡頭稅負水平和市場非均衡程度。
　?、蹍^(qū)域房地產(chǎn)市場主體行為動力系統(tǒng)平衡點是“完美”穩(wěn)定動平衡點即市場主要主體利益博弈穩(wěn)定Nash均衡點，房地產(chǎn)市場管控的根本目標在于理清和調(diào)整市場主體各方利益關系以維系宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)運行，而不是直接調(diào)節(jié)市場供求以實現(xiàn)居者有其屋；該動

7、力系統(tǒng)演化規(guī)律：購房者剛性需求占比、房屋租金率、城鎮(zhèn)化率、土地整治成本率和土地財政依存度的上升，均推動區(qū)域房地產(chǎn)市場均衡供給量、需求量和價格上揚；房產(chǎn)保有稅率、二次交易稅率和房產(chǎn)投資機會成本率的上升，均促使區(qū)域房地產(chǎn)市場均衡供給量、需求量和價格下行；而房地產(chǎn)商綜合稅負率的上升，則推高該市場的均衡需求量和房價。把握房地產(chǎn)市場主體行為動力系統(tǒng)演化規(guī)律，有助于更好管控房地產(chǎn)市場。
　?、芊康禺a(chǎn)市場宏觀調(diào)控應改革土地利用管理制度和降低地方