生育沖擊、人口結構與商品房市場.pdf

1、自1998年住房全面市場化改革以來，我國商品房市場在銷售量和銷售價格上均呈現(xiàn)出了大幅上漲的態(tài)勢。這一期間，我國的人口結構正經歷著“80后”逐步進入婚育期、人口紅利的集中釋放期以及城鎮(zhèn)化的快速增長期，這些來自人口要素的沖擊都將對商品房市場產生較大的影響。根據(jù)1998年后我國商品房市場的表現(xiàn)，本研究從生育沖擊和人口結構轉變的視角來探究人口這一驅動因素對我國商品房市場的影響。結合我國的現(xiàn)實背景，本文通過理論分析、規(guī)范分析和實證分析論證了不同代

2、際生育水平、人口年齡結構以及人口空間結構如何影響商品房市場。
　　本文主要的研究結論如下:
　　第一，在財富代際轉移的作用下，中年代的人口沖擊及其較低的生育水平是是推動近年來房價上漲的重要影響因素。由于存在財富代際轉移的可能，不同代際生育水平的變化將會對房價產生較大的影響?；诖?，本研究構建了包含不同代際生育水平的世代交疊模型，從理論上分析代際生育水平的變化以及財富代際轉移行為如何影響商品房價格。理論分析和實證研究結果均表明

3、，中年代生育水平越低，轉移到每個青年代個體的財富水平越高，這些財富會流入房地產市場并引發(fā)房價的上漲。
　　第二，在人口年齡結構轉變的過程中，現(xiàn)階段橄欖型的人口年齡分布恰好是有利于商品房市場發(fā)展的人口結構，這是商品房市場的“人口紅利”?；谖⒂^數(shù)據(jù)和宏觀數(shù)據(jù)的研究均表明:在總人口恒定的條件下，更少的少年人口會引發(fā)商品房銷售量和銷售價格的增長，而受老年人口多樣化住房需求的影響，現(xiàn)階段老年人口的少許增多不但不會抑制商品房市場的繁榮，反而

4、會促進商品房銷售量和銷售價格的上漲。
　　第三，人口空間結構中的城鎮(zhèn)化水平和人口遷移均是城市商品房市場的推動因素?；诔鞘袑用嫒丝谄詹閿?shù)據(jù)和統(tǒng)計數(shù)據(jù)的實證研究結果表明:城鎮(zhèn)化率以及遷移人口占比會對商品房銷售量和銷售價格產生顯著的正向影響，且商品房價格對人口遷移的彈性更大，能否吸納更多外來人口將是未來城市商品房市場能否持續(xù)發(fā)展的重要籌碼。
　　本文的研究具有較強的理論意義和實踐意義。在理論上，本研究拓寬了人口轉變理論的研究視野