商品房市場營銷策劃問題

1、商品房市場營銷策劃問題李雪(吉林警察學(xué)院130117)【摘要】一個完整的房地產(chǎn)銷售過程中，公開銷售期，包括產(chǎn)品管理，銷售隊伍和推廣期的持續(xù)時間。房地產(chǎn)定價策略是只在二維空間的有機(jī)安排，可操作的對應(yīng)點(diǎn)的價格。底價是計劃與市場的接觸點(diǎn)首選，價格在今后的實(shí)踐基準(zhǔn)修正，，及其刺備總是會得到更徹底的執(zhí)行。【關(guān)鍵詞】商品房；市場營銷；營銷策略隨著房地產(chǎn)市場的不斷變化，缺乏整體的書面價格計劃或?qū)嵤┤婊蛲暾饔谛问?，計劃和開放市場定價首選的接觸點(diǎn)的做

2、法是對未來價格的校正基準(zhǔn)制定總是得到更徹底的執(zhí)行。因此，在整個的定價策略，開盤價是第一個，也是最關(guān)鍵的一步。事實(shí)證明，往往意味著一個良好的開端是成功的一半?？煞譃榈烷_和高開。低開是指消費(fèi)者在一樓，當(dāng)價格低于公開市場的銷售。如果遺產(chǎn)正面臨著一個或多個下列情形之一的，低成本的推出將是一個更明智的選擇高開。高價房地產(chǎn)首次開通給消費(fèi)者時，價格高于市場價格公開銷售。如果遺產(chǎn)正面臨著一個或多個下列情形之一的，不昂貴的投放策略主要是由于一些非銷售部門

3、的考慮。一、房地產(chǎn)定價策略1商品的定價方法是成本加成法，市場價格法和差別定價三種方法在一般情況下，房地產(chǎn)定價方法是成本加成法，市場價格法和三種差別定價。成本加成法是基于標(biāo)的額所得利潤的價格計算的全部成本加利潤率；自己的位置，設(shè)施，裝飾及其他相關(guān)因素，如住房銷售價格為市場價格的方法是基于銷售市場參考標(biāo)準(zhǔn)和價格；而差別定價方法是基于建筑物的方位，樓層，視野，景觀，內(nèi)外銷，付款方式及其他因素的影響而有所不同給予不同的定價。至于在何種情況下定價

4、的方式被采納，以及如何調(diào)整課程的銷售價格，直接關(guān)系到開發(fā)商的營銷業(yè)績和投資回報。因此，作為一個重要的營銷策略，定價策略，不少開發(fā)商已經(jīng)成為最關(guān)心的問題之一。2競爭條件下，不同的定價策略市場經(jīng)濟(jì)通常是不同的類型，根據(jù)他們的競爭程度分為四類：安全競爭，壟斷競爭，寡頭壟斷和壟斷。北京房地產(chǎn)市場開始形成，從1995年至今，已經(jīng)經(jīng)歷了兩個階段，以1999年為界，前者不是很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)項目并不多，原國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目是不能完全以市

5、場為導(dǎo)向，因此不考慮目標(biāo)市場尚未形成，類似于寡頭壟斷市場，占主導(dǎo)地位的幾家大企業(yè)生產(chǎn)和銷售的整個產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品很大一部分在這種情況下，開發(fā)企業(yè)利用商品價格成本加利潤的方法，我們可以得到最大的利潤，如羅馬花園，城市廣場，萬通新世界廣場等項目基本上都是采用這種定價方法，其銷售額達(dá)到巨大的成功，開發(fā)商獲得了可觀的利潤。1999年后，隨著大量涌入的外國資本和政府的自由化的房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入市場是比較容易的，各種形式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛涌

6、現(xiàn)，有國有，外資“資”，合資，中外合作，以及國內(nèi)合資企業(yè)，開發(fā)的項目是別墅，公寓，普通住宅等，據(jù)統(tǒng)計，2003年年底，北京發(fā)展不同形式的的一萬多家企業(yè)，總建筑面積超過65萬平方米，而繼續(xù)消化前期市場的需求，已經(jīng)形成，市場競爭變得非常激烈。在這一點(diǎn)上，如果它使用的是成本加利潤的定價方法將高于當(dāng)時的市場價格，自然不會被市場所接受。市場競爭中立于不敗之地，除了產(chǎn)品質(zhì)量，促銷等方面的競爭力，但也必須有競爭力的價格優(yōu)勢。然后，你應(yīng)該利用市場定價的

7、方法。為了確保強(qiáng)勁的銷售業(yè)績和一定比例的利潤空間，在大多數(shù)情況下，所采取的策略是稍低于現(xiàn)行市場價格，多少降低了開發(fā)成本，投資回收期及其他因素而定。這是最成功的銷售案例，北京亞運(yùn)花園。二、商品房銷售價格在調(diào)整策略與一般商品相比，除了作商業(yè)用途功能，有保值和增值功能，所以過一段時間沒有特殊情況，一般商品價格具有剛性性質(zhì)，它可以只漲不跌。在一次向公眾開放其價格對于一個特定的項目，那么它只能增加不能減少銷售。一旦切斷，一方面對客戶誰購買房地產(chǎn)保

8、值和增值的作用沒有發(fā)揮。另一方面，目前的客戶降低購買欲望，想購買這種較低的價格。一個房地產(chǎn)項目上市后，面臨著兩個銷售業(yè)績：旺銷和滯銷，由于這兩個營銷策略采取不一樣的價格調(diào)整。旺銷價格調(diào)整的條件。旺銷是指商業(yè)發(fā)射，客戶踴躍購買，市場反映良好，在很短的一段時間推出市場的單位已售出，并買了很多潛在客戶。在旺銷的情況，開發(fā)人員可以大大提高價格，但幅度不會太高，通常在45％左右，減少的客戶群，很多具體比例，主要是基于最初的定價和潛在客戶群可能是過

9、高，但有一個原則：這是必要的，以賺取更多的利潤達(dá)到開發(fā)商的利潤最大化，但也能保持強(qiáng)勁的銷售的銷售情況。當(dāng)然，在旺銷狀況，而且在較長一段時間內(nèi)保持價格不變，以吸引更多的客戶，及時購買，在最短的時間內(nèi)將出售的所有商業(yè)，北京國際友誼花園是一個成功的例子在公寓的銷售剛剛推出一個星期，共售出53套，客戶買盤依然不減，那么該項目開發(fā)了全面提價8％，取得一個良好的銷售和收入的同步增長的局面。價格調(diào)整的滯銷狀況。滯銷主要是指供出售的房地產(chǎn)，市場反應(yīng)一般

10、情況下，客戶買的是不是積極的，沒有達(dá)到預(yù)期的銷售目標(biāo)，那么開發(fā)商不能簡單地降低價格，在銷售業(yè)績不佳的原因分析，價格可能保持不變或價格小幅上升采取一些促銷手段。一114—商品房市場營銷策劃問題李雪(吉林警察學(xué)院130117)【摘要】一個完整的房地產(chǎn)銷售過程中，公開銷售期，包括產(chǎn)品管理，銷售隊伍和推廣期的持續(xù)時間。房地產(chǎn)定價策略是只在二維空間的有機(jī)安排，可操作的對應(yīng)點(diǎn)的價格。底價是計劃與市場的接觸點(diǎn)首選，價格在今后的實(shí)踐基準(zhǔn)修正，，及其刺備

11、總是會得到更徹底的執(zhí)行?！娟P(guān)鍵詞】商品房；市場營銷；營銷策略隨著房地產(chǎn)市場的不斷變化，缺乏整體的書面價格計劃或?qū)嵤┤婊蛲暾饔谛问剑媱澓烷_放市場定價首選的接觸點(diǎn)的做法是對未來價格的校正基準(zhǔn)制定總是得到更徹底的執(zhí)行。因此，在整個的定價策略，開盤價是第一個，也是最關(guān)鍵的一步。事實(shí)證明，往往意味著一個良好的開端是成功的一半?？煞譃榈烷_和高開。低開是指消費(fèi)者在一樓，當(dāng)價格低于公開市場的銷售。如果遺產(chǎn)正面臨著一個或多個下列情形之一的，低成本的

12、推出將是一個更明智的選擇高開。高價房地產(chǎn)首次開通給消費(fèi)者時，價格高于市場價格公開銷售。如果遺產(chǎn)正面臨著一個或多個下列情形之一的，不昂貴的投放策略主要是由于一些非銷售部門的考慮。一、房地產(chǎn)定價策略1商品的定價方法是成本加成法，市場價格法和差別定價三種方法在一般情況下，房地產(chǎn)定價方法是成本加成法，市場價格法和三種差別定價。成本加成法是基于標(biāo)的額所得利潤的價格計算的全部成本加利潤率；自己的位置，設(shè)施，裝飾及其他相關(guān)因素，如住房銷售價格為市場價

13、格的方法是基于銷售市場參考標(biāo)準(zhǔn)和價格；而差別定價方法是基于建筑物的方位，樓層，視野，景觀，內(nèi)外銷，付款方式及其他因素的影響而有所不同給予不同的定價。至于在何種情況下定價的方式被采納，以及如何調(diào)整課程的銷售價格，直接關(guān)系到開發(fā)商的營銷業(yè)績和投資回報。因此，作為一個重要的營銷策略，定價策略，不少開發(fā)商已經(jīng)成為最關(guān)心的問題之一。2競爭條件下，不同的定價策略市場經(jīng)濟(jì)通常是不同的類型，根據(jù)他們的競爭程度分為四類：安全競爭，壟斷競爭，寡頭壟斷和壟斷

14、。北京房地產(chǎn)市場開始形成，從1995年至今，已經(jīng)經(jīng)歷了兩個階段，以1999年為界，前者不是很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)項目并不多，原國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目是不能完全以市場為導(dǎo)向，因此不考慮目標(biāo)市場尚未形成，類似于寡頭壟斷市場，占主導(dǎo)地位的幾家大企業(yè)生產(chǎn)和銷售的整個產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品很大一部分在這種情況下，開發(fā)企業(yè)利用商品價格成本加利潤的方法，我們可以得到最大的利潤，如羅馬花園，城市廣場，萬通新世界廣場等項目基本上都是采用這種定價方法，其銷售額達(dá)

15、到巨大的成功，開發(fā)商獲得了可觀的利潤。1999年后，隨著大量涌入的外國資本和政府的自由化的房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入市場是比較容易的，各種形式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛涌現(xiàn)，有國有，外資“資”，合資，中外合作，以及國內(nèi)合資企業(yè)，開發(fā)的項目是別墅，公寓，普通住宅等，據(jù)統(tǒng)計，2003年年底，北京發(fā)展不同形式的的一萬多家企業(yè)，總建筑面積超過65萬平方米，而繼續(xù)消化前期市場的需求，已經(jīng)形成，市場競爭變得非常激烈。在這一點(diǎn)上，如果它使用的是成本加利

16、潤的定價方法將高于當(dāng)時的市場價格，自然不會被市場所接受。市場競爭中立于不敗之地，除了產(chǎn)品質(zhì)量，促銷等方面的競爭力，但也必須有競爭力的價格優(yōu)勢。然后，你應(yīng)該利用市場定價的方法。為了確保強(qiáng)勁的銷售業(yè)績和一定比例的利潤空間，在大多數(shù)情況下，所采取的策略是稍低于現(xiàn)行市場價格，多少降低了開發(fā)成本，投資回收期及其他因素而定。這是最成功的銷售案例，北京亞運(yùn)花園。二、商品房銷售價格在調(diào)整策略與一般商品相比，除了作商業(yè)用途功能，有保值和增值功能，所以過一

17、段時間沒有特殊情況，一般商品價格具有剛性性質(zhì)，它可以只漲不跌。在一次向公眾開放其價格對于一個特定的項目，那么它只能增加不能減少銷售。一旦切斷，一方面對客戶誰購買房地產(chǎn)保值和增值的作用沒有發(fā)揮。另一方面，目前的客戶降低購買欲望，想購買這種較低的價格。一個房地產(chǎn)項目上市后，面臨著兩個銷售業(yè)績：旺銷和滯銷，由于這兩個營銷策略采取不一樣的價格調(diào)整。旺銷價格調(diào)整的條件。旺銷是指商業(yè)發(fā)射，客戶踴躍購買，市場反映良好，在很短的一段時間推出市場的單位已

18、售出，并買了很多潛在客戶。在旺銷的情況，開發(fā)人員可以大大提高價格，但幅度不會太高，通常在45％左右，減少的客戶群，很多具體比例，主要是基于最初的定價和潛在客戶群可能是過高，但有一個原則：這是必要的，以賺取更多的利潤達(dá)到開發(fā)商的利潤最大化，但也能保持強(qiáng)勁的銷售的銷售情況。當(dāng)然，在旺銷狀況，而且在較長一段時間內(nèi)保持價格不變，以吸引更多的客戶，及時購買，在最短的時間內(nèi)將出售的所有商業(yè)，北京國際友誼花園是一個成功的例子在公寓的銷售剛剛推出一個星