我國(guó)現(xiàn)代物業(yè)權(quán)屬分析.pdf

1、我國(guó)現(xiàn)代物業(yè)一般是指已經(jīng)建成并竣工驗(yàn)收投入使用的各類房屋建筑以及所屬配套的設(shè)施和場(chǎng)地。目前，就我國(guó)商品房開(kāi)發(fā)實(shí)務(wù)來(lái)看，實(shí)踐中發(fā)生了大量的法律糾紛，造成這種現(xiàn)象存在兩方面的原因：一是當(dāng)事人缺乏法律意識(shí)，對(duì)物業(yè)中的權(quán)屬關(guān)系混淆不清，就自己對(duì)物業(yè)享有的權(quán)利和應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)沒(méi)有或欠缺清醒的認(rèn)識(shí)；另一方面同我國(guó)目前對(duì)這一部分的立法缺位有密切關(guān)系，作為現(xiàn)代民法中的一項(xiàng)基本不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)形式和現(xiàn)代物業(yè)理論基石的建筑物區(qū)分所有權(quán)，盡管我國(guó)已經(jīng)起草的《中華人

2、民共和國(guó)民法典(草案)》和《物權(quán)法草案》中都已將其置于重要的地位，但在立法中仍沒(méi)有最終確立下來(lái)?，F(xiàn)有的理論研究多是借鑒國(guó)外和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論。實(shí)務(wù)中，我國(guó)是以對(duì)房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)頒發(fā)權(quán)利證書(shū)的方式來(lái)確定權(quán)利的歸屬，但很多地方明顯存在不足，如住宅小區(qū)中的諸多共用部分在權(quán)利證書(shū)中未能體現(xiàn)，對(duì)建筑物的分?jǐn)偛糠忠仓皇堑怯浟斯珨偯娣e，對(duì)分?jǐn)偟姆秶鷽](méi)有明確，這些立法和實(shí)務(wù)缺陷導(dǎo)致了諸多共用部分權(quán)利主體不明。隨著業(yè)主權(quán)利意識(shí)逐漸蘇醒

3、和共有共用部分利用、經(jīng)濟(jì)效益逐漸呈現(xiàn)，不同主體對(duì)權(quán)利的爭(zhēng)奪勢(shì)必會(huì)愈演愈烈，客觀情勢(shì)上需要我們對(duì)物業(yè)的權(quán)屬問(wèn)題進(jìn)一步重視并加以明確。 筆者在房地產(chǎn)公司法務(wù)實(shí)踐中，對(duì)物業(yè)的權(quán)屬問(wèn)題有些粗淺的認(rèn)識(shí)，同時(shí)對(duì)我國(guó)擬定的物權(quán)法草案和民法典草案物業(yè)權(quán)屬條款的認(rèn)識(shí)和理解，以及對(duì)課題研究中收集的資料整理和思考，借此論文寫(xiě)作的契機(jī)，力圖對(duì)我國(guó)物業(yè)的權(quán)屬作一點(diǎn)總結(jié)和探討。在撰寫(xiě)本文的過(guò)程中，作者比較緊密地結(jié)合我國(guó)司法實(shí)踐，采用了辨證分析和比較分析的方

4、法，對(duì)實(shí)務(wù)中遇到的一些問(wèn)題進(jìn)行了論證，并參考了較多的房地產(chǎn)法律法規(guī)、論著、論文，力求在觀點(diǎn)上正確和體例上有所創(chuàng)新。全文分為引言和四章，共三萬(wàn)余字。本文結(jié)合實(shí)踐從我國(guó)現(xiàn)代物業(yè)組成部分即建筑物和基地兩大層面著手，分別討論了各自的權(quán)屬關(guān)系。第一章對(duì)我國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)作了概述，第二、三章分析了建筑物區(qū)分所有權(quán)的組成部分的專有權(quán)和共有共用權(quán)的內(nèi)容，前三章論述了建筑物的權(quán)屬問(wèn)題。后一章分析了基地的權(quán)屬問(wèn)題，并結(jié)合我國(guó)對(duì)基地使用權(quán)這一部分的規(guī)定，著

5、重分析了其特色及不足，并對(duì)其進(jìn)一步完善作了思考。 第一章論述了建筑物區(qū)分所有權(quán)的立法背景和現(xiàn)狀，明析了建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念、性質(zhì)和特征。該章首先從建筑物區(qū)分所有權(quán)的立法背景著手，分析了我國(guó)目前立法現(xiàn)狀存在的不足，評(píng)析了學(xué)術(shù)界就建筑物區(qū)分所有權(quán)概念幾種具有代表性的不同的觀點(diǎn)，指出了“一元論說(shuō)”、“新一元論說(shuō)”、“三元論說(shuō)”和“四元論說(shuō)”的不足?！耙辉撜f(shuō)”的片面性在于：不能反映建筑物區(qū)分所有權(quán)的全部，它排斥了共有共用權(quán)的客觀存在

6、。“新一元論說(shuō)”缺陷是將具有不同屬性和法律關(guān)系的專有和共有共用部分拼湊在一起，無(wú)任何意義?！叭撜f(shuō)”在“二元論說(shuō)”的基礎(chǔ)上增加了成員權(quán)，設(shè)想較為全面，具有一定的積極意義，但理論和實(shí)踐中有一定的缺陷，表現(xiàn)在成員權(quán)是以專有權(quán)、共有共用權(quán)為前提的，嚴(yán)格地說(shuō)，它只是共有共用權(quán)基于共同管理的需要衍生的一種附屬權(quán)利，在邏輯上無(wú)法將其并列。區(qū)分所有權(quán)強(qiáng)調(diào)的是財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利，成員權(quán)更多地體現(xiàn)為一種身份性質(zhì)的權(quán)利，在原本就很復(fù)雜的區(qū)分所有權(quán)理論中加入成員

7、權(quán)，只會(huì)使其更加復(fù)雜，弊大于利。“四元論說(shuō)”同“三元論說(shuō)”一樣，將建筑物區(qū)分所有權(quán)中專有所有權(quán)延伸的相鄰關(guān)系作為一種與專有權(quán)平行的權(quán)利，同樣不甚妥當(dāng)。其次，論述了建筑物區(qū)分所有權(quán)的性質(zhì)是一種既不同于按份共有，又不同于共同共有的復(fù)合共有，即由整個(gè)建筑物的按份共有、專有部分的專有和共有共用部分的互有復(fù)合構(gòu)成。最后，歸納出建筑物區(qū)分所有權(quán)作為所有權(quán)的一種特殊類型，與一般財(cái)產(chǎn)所有權(quán)相比，具有權(quán)利身份主體多重性、權(quán)利內(nèi)容的復(fù)合性和一體性、法律關(guān)系

8、多樣性、專有權(quán)的主導(dǎo)性和權(quán)利變動(dòng)的公示性等五個(gè)特征。 第二章分析了建筑物區(qū)分所有權(quán)主要內(nèi)容之一的專有部分的專有權(quán)及其所衍生的相鄰關(guān)系。首先，從專有部分確定的標(biāo)準(zhǔn)著手，比較了確定專有部分的幾種學(xué)說(shuō)，論證了采用“壁心說(shuō)”的合理性，不但同我國(guó)現(xiàn)代房地產(chǎn)交易的實(shí)際情形相符，而且解決了區(qū)分所有人對(duì)房屋、墻壁、柱、地板、天花板等境界部分自由行使所有權(quán)的問(wèn)題，同時(shí)在相鄰關(guān)系的制約下，不會(huì)損及其他區(qū)分所有人的利益。其次，分析了專有所有權(quán)的內(nèi)容及

9、同一般所有權(quán)相比在行使過(guò)程中應(yīng)承擔(dān)的幾項(xiàng)義務(wù)，即按原有用途使用、整體利益優(yōu)先和各區(qū)分所有人之間互相容忍的義務(wù)。最后，論述了專有部分所有人之間形成的相鄰關(guān)系的特殊性及其主要內(nèi)容。 第三章分析了建筑物區(qū)分所有權(quán)另一主要部分的共有共用權(quán)及其產(chǎn)生的共有共用關(guān)系。首先從共有共用范圍的確定著手，對(duì)共有共用部分進(jìn)行了分類，界定了共有共用權(quán)的法律性質(zhì)是一種不可分割的特殊的按份共有，并對(duì)其共有份額確定闡述了自己的主張，即按專有部分的價(jià)值比例確定，

10、同時(shí)進(jìn)一步指出專有部分價(jià)值比例該如何計(jì)算的問(wèn)題，在專有部分價(jià)值不斷變動(dòng)的情況下，為維護(hù)公平和穩(wěn)定，以房屋在初次出售時(shí)的價(jià)格比確定為佳，而且一經(jīng)確定要保持相對(duì)穩(wěn)定性，其后權(quán)利繼受人的權(quán)利范圍不應(yīng)超越前權(quán)利人享有的范圍。接著闡述了共有共用權(quán)產(chǎn)生的共有共用關(guān)系以及基于共有關(guān)系衍生的對(duì)共用部分的管理權(quán)，并結(jié)合我國(guó)的實(shí)踐，總結(jié)了管理權(quán)中的一個(gè)重要部分表決權(quán)在各地的確定情況。最后從共有共用權(quán)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系談起，論述了共用部分專用權(quán)并結(jié)合我國(guó)目前實(shí)務(wù)

11、中的一些焦點(diǎn)如停車場(chǎng)、屋頂平臺(tái)、外墻、住宅小區(qū)等問(wèn)題論證了可以成為專用權(quán)的客體，專用權(quán)的產(chǎn)生方式、性質(zhì)及行使專用權(quán)的注意事項(xiàng)等等。 第四章分析了現(xiàn)代物業(yè)另一大部分即基地的權(quán)屬問(wèn)題。盡管在權(quán)利歸屬、份額比例確定上，與共有共用部分無(wú)太大差別，但是基地相較其他共有共用部分而言，具有其獨(dú)特的特點(diǎn)，有必要對(duì)其進(jìn)一步作出說(shuō)明。本章擬從基地的概念、分類談起，論述建筑物和基地的法律關(guān)系，通過(guò)對(duì)國(guó)外立法不同體例的評(píng)析，闡述了我國(guó)對(duì)其在立法上分開(kāi)、