商品房權屬登記制度研究.pdf

1、商品房權屬登記是不動產(chǎn)登記法律制度的重要組成部分。商品房權屬登記制度在維護商品房交易市場的秩序、保證商品房交易安全方面起著至關重要的作用。由于我國還未建立科學、系統(tǒng)的商品房權屬登記制度，在商品房交易中，商品房出賣人(開發(fā)商)與商品房買受人(購房人)處于不平等地位，作為弱勢一方的買受人的利益往往不能得到充分的保護，妨礙了商品房交易市場的健康、有序發(fā)展。本文即從我國商品房權屬登記制度的現(xiàn)狀出發(fā)，通過與大陸法系發(fā)達國家不動產(chǎn)登記制度的對比，提

2、出完善我國商品房權屬登記制度的建議。 第一部分概括介紹了商品房權屬登記的基本概念和基本理論商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并出售的房屋。商品房出售分為現(xiàn)房出售和期房出售，本文討論的“商品房權屬登記”僅指現(xiàn)房出售中的產(chǎn)權登記。商品房權屬登記制度的基本理論包括登記制度的價值與功能、登記模式、登記效力、登記類型、登記程序五個方面。 登記制度的價值主要體現(xiàn)在安全和效率兩個方面，安全又包括靜態(tài)安全和交易安全兩個方面。效率、靜態(tài)安

3、全、交易安全相互之間形成對立統(tǒng)一的關系，最終通過對不同價值的優(yōu)先選擇構建了不同的登記模式：即意思主義、物權形式主義和債權形式主義。法律對登記模式的不同設計，帶來了登記效力的差異。意思主義模式下登記僅具有對抗力，形式主義模式下登記不僅具有對抗力，還具有形成力和公信力。登記類型的劃分與登記程序的運行主要是為了保證登記效力的實現(xiàn)。筆者認為，商品房權屬登記是商品房現(xiàn)房買賣中發(fā)生的轉(zhuǎn)移登記，其目的是確認商品房上存在的權利之轉(zhuǎn)移。商品房權屬登記的申

4、請程序、審查程序、決定程序的運行及其各個階段的制度設計(如登記請求權與登記申請權制度、登記申請、受理與審查制度等)是為了保障轉(zhuǎn)移登記能夠順利實現(xiàn)。 第二部分分析了我國商品房權屬登記制度現(xiàn)狀及存在的不足現(xiàn)行的商品房權屬登記制度的不足主要反應在九個方面：(一)登記法律依據(jù)和登記效力不統(tǒng)一；(二)登記機關和發(fā)證主體不統(tǒng)一：(三)登記機關的賠償責任制度不完善；(四)商品房權屬登記的類型界定模糊且不完備；(五)登記請求權和登記申請權制度不

5、完備；(六)登記申請方式規(guī)定相互沖突；(七)登記代理制度不完善；(八)登記查詢制度不完善；(九)登記審查模式界定模糊。 第三部分提出了完善我國商品房權屬登記制度的建議筆者主張，應當建立商品房權屬登記的“六統(tǒng)一”制度。具體包括：(一)統(tǒng)一登記的法律依據(jù)和登記效力。我國應制定統(tǒng)一的法律，在商品房權屬登記上應采用形式主義模式，賦予登記以形成力和公信力，并且登記形成力的有無不影響商品房買賣合同的效力。這一登記模式已被《中華人民共和國物權

6、法》(以下簡稱《物權法》)所確認。(二)統(tǒng)一登記機關。應當由統(tǒng)一的縣級行政機關負責商品房權屬登記，具體應由土地管理部門的商品房權屬登記部門負責，將原屬于房地產(chǎn)管理部門中的房屋權屬登記的機構、人員和資料直接并入土地管理部門，成立專門的商品房權屬登記機構，并使之具有較強的獨立性。(三)統(tǒng)一登記機關的賠償責任。登記機關登記錯誤時應當承擔賠償責任，責任認定上應采取無過錯責任原則，以促進登記機關樹立服務意識、風險意識和責任意識?！段餀喾ā芬泊_認了

7、登記機關的無過錯賠償原則。在此基礎上，還應明確賠償責任范圍，建立賠償基金或者由登記機關投保責任險，保證賠償金的來源。(四)統(tǒng)一登記類型。應當根據(jù)本登記和預備登記的分類方法，將商品房權屬登記界定為本登記中的轉(zhuǎn)移登記。同時為防止登記在非正常狀態(tài)運行時損害事實權利人和利害關系人的權利，完善更正登記和異議登記制度。《物權法》已對更正登記和異議登記作出了原則性規(guī)定，應在此基礎上對其進行更為具體的制度設計。(五)統(tǒng)一登記程序。包括：明確規(guī)定登記請求