商業(yè)定位及招商運(yùn)營(yíng)方案_第1頁(yè)
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1、鄭州·瑞邦能源中心商業(yè)定位及招商運(yùn)營(yíng)方案,【2011年1月20日】,目 錄,,1,,2,鄭州高新區(qū)商業(yè)初步研判,項(xiàng)目主題功能定位分析,,3,本項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議,3,,,,4,樓層業(yè)態(tài)分布建議,3,,,5,商業(yè)招租策略建議,,商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理建議,3,,6,鄭州高新區(qū)商業(yè)初步研判,1.1 鄭州城市發(fā)展概述,“東移西進(jìn)”持續(xù)深入,“大鄭州”兩翼齊飛!,伴隨“大鄭州”城市戰(zhàn)略的進(jìn)一步發(fā)展,西高新區(qū)歷經(jīng)幾年沉淀,迎來(lái)久違的春天!省

2、政府向東移至鄭東新區(qū),市政府搬遷至中原路西四環(huán)附近, 2011年6-7月份,滎陽(yáng)并入鄭州建區(qū),大鄭州城市框架進(jìn)一步拉大,西區(qū)蓄勢(shì)待發(fā)。地鐵1號(hào)線與2號(hào)線延伸進(jìn)入西高新區(qū),快速公交實(shí)現(xiàn)與市區(qū)的銜接,進(jìn)一步縮短了西高新區(qū)與市中心的距離,加快區(qū)域之間的交流融貫。已經(jīng)打通的農(nóng)業(yè)路化工路、科學(xué)大道北環(huán),規(guī)劃中即將開(kāi)通的東風(fēng)路梧桐街、長(zhǎng)椿路南拓至中原路、化工路延伸至滎陽(yáng)上街區(qū)(上高路)等,預(yù)計(jì)未來(lái)2-3年內(nèi),大西區(qū)連成一片,三環(huán)與四環(huán)之間將成為

3、鄭州重要的社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。建業(yè)在高新區(qū)西四環(huán)購(gòu)地9000畝、振興預(yù)計(jì)在瑞達(dá)路與化工路交叉口購(gòu)地8000畝,錦藝集團(tuán)在科學(xué)大道瑞達(dá)路購(gòu)地500畝,美景在四環(huán)邊上購(gòu)地3000畝,加上已經(jīng)動(dòng)工的升龍又一城600畝地、西雅圖二期400畝項(xiàng)目,據(jù)業(yè)界專家預(yù)計(jì),未來(lái)3-5年內(nèi),西高新區(qū)將成為鄭州樓市的第一熱點(diǎn)區(qū)域!,1.2 鄭州西高新區(qū)商業(yè)綜述,大型商業(yè)從無(wú)到有,3-5年內(nèi)全面開(kāi)花,2009下半年以來(lái),近20個(gè)超億元商業(yè)項(xiàng)目入駐西區(qū),西區(qū)商業(yè)將

4、迎來(lái)新機(jī)遇!萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、寶龍城市廣場(chǎng)、錦藝華都、錦藝國(guó)際輕紡園、中原文化廣場(chǎng)、大中原果品物流港、中原汽配大世界、中原新城、中國(guó)鄭州國(guó)際包裝城、偉業(yè)時(shí)代廣場(chǎng)、昱東大廈、建材家具大世界、明宇國(guó)際汽配城、鄭州城市名人酒店、裕達(dá)國(guó)際會(huì)展中心、豫園綜合樓、萬(wàn)乘時(shí)代廣場(chǎng)和新浦花園…… 在市政規(guī)劃上,近20個(gè)超億元商業(yè)項(xiàng)目布址西區(qū);交通上,地鐵1號(hào)線將貫穿東西;消費(fèi)市場(chǎng)上,大量高端樓盤的涌現(xiàn),為西區(qū)提供了眾多高消費(fèi)人群。其中高新區(qū)商業(yè)也將迎來(lái)從無(wú)

5、到有的局面,振興在瑞達(dá)路與化工路交叉口規(guī)劃有近200萬(wàn)平米大商業(yè),升龍又一城預(yù)計(jì)商業(yè)體量占10萬(wàn)平米,美景商業(yè)體量近5萬(wàn)平米,錦藝集團(tuán)商業(yè)體量達(dá)10萬(wàn)平米,加上本項(xiàng)目商業(yè)體量近3萬(wàn)平米,高新區(qū)商業(yè)迎來(lái)第一輪爆發(fā)期。,未來(lái)10年內(nèi)區(qū)域人口突破百萬(wàn),消費(fèi)潛力巨大!,1.3 周邊區(qū)域人口與消費(fèi)分析,根據(jù)商業(yè)的普遍發(fā)展規(guī)律,商業(yè)的發(fā)展依托區(qū)域成熟與人口消費(fèi)發(fā)展。從目前來(lái)看,項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)楣I(yè)與高校區(qū),以流動(dòng)性辦公與業(yè)務(wù)人口居多,常駐人口不足

6、20萬(wàn),現(xiàn)實(shí)很嚴(yán)峻,顯然不足以支撐本項(xiàng)目商業(yè)體量。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,升龍又一城與美景、建業(yè)項(xiàng)目的陸續(xù)投向市場(chǎng)之后,預(yù)計(jì)5-10年內(nèi)本區(qū)域人口將突破百萬(wàn),一舉解決人口與消費(fèi)不足問(wèn)題。雖然本項(xiàng)目體量與其他項(xiàng)目相比無(wú)任優(yōu)勢(shì),但是商業(yè)發(fā)展先入為主的規(guī)律,即最先推出的商業(yè)項(xiàng)目總是最先植根消費(fèi)者心智當(dāng)中,成為一種約定俗成的商業(yè)區(qū)。因此,最先動(dòng)工與完成的本項(xiàng)目,有可能成為區(qū)域標(biāo)志性專業(yè)化商業(yè)區(qū)。,根據(jù)我公司對(duì)其他商業(yè)大品牌的跟蹤,國(guó)內(nèi)外零售與專業(yè)商業(yè)巨

7、頭正在對(duì)西高新區(qū)虎視眈眈,并初步對(duì)區(qū)域商業(yè)氛圍與潛力進(jìn)行考察分析。家樂(lè)福超市:家樂(lè)福開(kāi)發(fā)部有意與錦藝集團(tuán)協(xié)商,考察科學(xué)大道與瑞達(dá)路地塊,預(yù)計(jì)2011年展開(kāi)評(píng)估等工作。歐凱龍:專業(yè)的建材家居物流企業(yè),在東西南北的大鄭州布局戰(zhàn)略中,西高新區(qū)作為一個(gè)空白區(qū),已經(jīng)開(kāi)始對(duì)本區(qū)域進(jìn)行關(guān)注。賽博數(shù)碼廣場(chǎng):本土最大科技產(chǎn)品物流專業(yè)運(yùn)營(yíng)商,年內(nèi)已經(jīng)開(kāi)始對(duì)西高新區(qū)進(jìn)行關(guān)注,待時(shí)機(jī)成熟隨時(shí)跟進(jìn)。重慶家富富僑:國(guó)內(nèi)最大足療保健連鎖企業(yè)之一,目前正在與國(guó)

8、家863中部軟件園洽談進(jìn)駐意向,尤其看好本區(qū)域發(fā)展。(請(qǐng)注意:以上列舉的零售百貨與專業(yè)商業(yè)巨頭,可以做后期本項(xiàng)目引入主力店的重點(diǎn),應(yīng)予以積極關(guān)注、提前展開(kāi)談判。),1.4 欲進(jìn)駐高新區(qū)的商業(yè)大鱷,1.5 總結(jié)與啟示,鄭州信高新區(qū)經(jīng)過(guò)數(shù)年沉淀,終于迎來(lái)難得發(fā)展機(jī)遇。在本項(xiàng)目體量不占優(yōu)勢(shì)、無(wú)任何品牌知名度支撐的情況下,只要依靠專業(yè)化團(tuán)隊(duì)、精準(zhǔn)實(shí)效的營(yíng)銷與運(yùn)營(yíng)策略、差異化的定位與規(guī)劃包裝,才有可能突出市場(chǎng)重圍,贏得最后的勝利。作為沒(méi)有大

9、體量居住人口支撐的區(qū)域,百貨批零商業(yè)顯然行不通,只有與區(qū)域形成差異化與補(bǔ)充的專業(yè)化商業(yè)相結(jié)合,才能找到生存之道。先入為主,搶占先機(jī)才意味著本項(xiàng)目贏在起跑點(diǎn)上。,“現(xiàn)實(shí)不成熟,前景很看好”——搶占先機(jī)方可制勝!,本項(xiàng)目主題定位分析,2.1 主題定位核心指導(dǎo)思想,符合區(qū)域消費(fèi)狀況,定位方向的差異化,持續(xù)運(yùn)營(yíng)的前瞻性,產(chǎn)品規(guī)劃的結(jié)合性,核心指導(dǎo)思想,,2.2 主題定位思路發(fā)散思維,方向1:大型綜合零售百貨,方向2:專業(yè)建材家居市場(chǎng),方向

10、3:專業(yè)汽車配件市場(chǎng),方向4:專業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)式集散地,,項(xiàng)目體量與人群消費(fèi)特性不足以支撐,新建社區(qū)缺乏、且距本項(xiàng)目距離較遠(yuǎn),中原路汽車產(chǎn)業(yè)帶,本項(xiàng)目位置較偏,經(jīng)營(yíng)租金及利潤(rùn)相對(duì)較低,不可實(shí)行,,只有立足區(qū)域產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)資源,整合周邊客群需求,避開(kāi)綜合型零售百貨物業(yè),切入一個(gè)與本區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展相補(bǔ)充、差異化、細(xì)分的專業(yè)市場(chǎng),才能化不利為優(yōu)勢(shì),最終從競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出!,方向5:綜合性的科技市場(chǎng),與科技市場(chǎng)無(wú)差異,招商運(yùn)營(yíng)難度大,2.3 社會(huì)熱點(diǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)

11、展帶來(lái)的啟示,新能源,將成為中國(guó)下一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展新引擎,新能源,又稱非常規(guī)能源。指除煤、石油、天然氣以及大中型水電等傳統(tǒng)能源之外,剛開(kāi)始開(kāi)發(fā)利用或正在積極研究、有待推廣的能源,新能源普遍具有污染少、儲(chǔ)量大的特點(diǎn),對(duì)解決環(huán)境污染和資源枯竭問(wèn)題具有重要意義。按類別可分為:太陽(yáng)能、風(fēng)力發(fā)電、生物質(zhì)能、生物柴油、燃料乙醇、新能源汽車、燃料電池、氫能、垃圾發(fā)電、建筑節(jié)能、地?zé)崮艿取?新能源成為世界焦點(diǎn)話題。美國(guó)、德國(guó)、日本、韓國(guó)都已經(jīng)或正在出臺(tái)大

12、規(guī)模的新能源發(fā)展規(guī)劃,中國(guó)的《新能源產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》也有望擇期出臺(tái),截至2020年,從光電風(fēng)電到核電等范疇,中國(guó)在新能源領(lǐng)域的總投資將超3萬(wàn)億元。胡錦濤訪美簽署數(shù)百億美元新能源合作協(xié)議。2011年1月18日下午,中美清潔能源協(xié)議簽字儀式在華盛頓舉行,胡錦濤主席出席本次活動(dòng),雙方共簽署十三項(xiàng)協(xié)議,覆蓋核電、風(fēng)電、太陽(yáng)能、水電、智能電網(wǎng)、碳捕獲與封存等多個(gè)領(lǐng)域。,2.4 鄭州及高新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展考量,自1988年建區(qū)以來(lái),鄭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)初

13、步形成了具有區(qū)域特色的五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè):電子信息、新材料、生物醫(yī)藥、光機(jī)電一體化、新能源產(chǎn)業(yè),形成了電子信息、軟件服務(wù)外包、網(wǎng)絡(luò)安全、新能源、儀器儀表、生物制藥、超硬材料等七大特色產(chǎn)業(yè)集群。 其中,新能源行業(yè)發(fā)展迅速,以光伏產(chǎn)業(yè)園、固態(tài)照明產(chǎn)業(yè)園和大學(xué)科技園為核心,形成了龐大的新能源行業(yè)版圖,在全省行業(yè)中占極為重要的地位。,高新區(qū)新能源產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模、潛力巨大。,2.5 站在更高的角度審視本項(xiàng)目,本區(qū)域?yàn)橹匾男履茉串a(chǎn)業(yè)集聚地,投資商上下

14、游的相關(guān)行業(yè)資源,鄭州及全省巨大的行業(yè)需求,需要一個(gè)對(duì)外的窗口來(lái)進(jìn)行展示。 瑞邦能源科技中心項(xiàng)目,涵蓋3棟寫字樓與5層商業(yè)體量,結(jié)合所屬的標(biāo)準(zhǔn)化廠房區(qū),與企業(yè)擁有的專家科研人才,形成了涵蓋新能源科技產(chǎn)品的研發(fā)、生產(chǎn)、展銷的完整產(chǎn)業(yè)鏈條。,投資商上下游資源&辦公+廠房+商業(yè)=??,,鑒于巨大的市場(chǎng)需求與快速發(fā)展產(chǎn)業(yè)圈,我們必須站在整體產(chǎn)業(yè)發(fā)展,站在整個(gè)園區(qū)和項(xiàng)目高度,以持續(xù)發(fā)展的眼光來(lái)對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)部分,進(jìn)行科學(xué)合理的定位!,

15、,,,鄭州專業(yè)市場(chǎng)空白與巨大的需求,開(kāi)發(fā)商關(guān)系資源與配套物業(yè)形態(tài),項(xiàng)目地理位置與交通輻射力,高新區(qū)雄厚新能源產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ),2.6 主題定位的基本依據(jù),主題定位,,中原首座·低碳節(jié)能科技產(chǎn)品廣場(chǎng),河南稀缺、鄭州唯一 / 低碳節(jié)能產(chǎn)品與網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控等 / 主題商業(yè)中心,2.7 本項(xiàng)目的主題定位,功能定位,,集專業(yè)市場(chǎng)、商務(wù)生活配套為一體的地鐵商業(yè)中心,立足鄭西區(qū),輻射河南市場(chǎng) / 科技市場(chǎng)細(xì)分,差異化巨大亮點(diǎn)辦公、廠房、商業(yè)

16、互補(bǔ)共贏,形成研發(fā)、生產(chǎn)、展銷的完整產(chǎn)業(yè)鏈條銀行、餐飲休閑,滿足園區(qū)乃至周邊生活配套需求,2.8 本項(xiàng)目的主題定位,2.9 主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)歸類,2.10 總結(jié)與啟示,新能源行業(yè)的發(fā)展與雄厚基礎(chǔ),為我們提供了難得的機(jī)遇。只有立足自身資源與優(yōu)勢(shì),切入細(xì)分差異化專業(yè)市場(chǎng),才能形成本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力,為后期招商與運(yùn)營(yíng)奠定扎實(shí)的基礎(chǔ)。作為一個(gè)全新的專業(yè)市場(chǎng),可以說(shuō)是挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存,對(duì)我們后期產(chǎn)品規(guī)劃、業(yè)態(tài)組合與招商實(shí)施,提出了更高的要求!

17、,整合資源,細(xì)分市場(chǎng),創(chuàng)造差異化亮點(diǎn),本項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議,3.1 商場(chǎng)整體規(guī)劃建議,綜合以上前述定位分析,我們建議:整體上采取地下2層、地上4層的大型裙樓商業(yè)形態(tài)。商場(chǎng)主入口設(shè)置在北側(cè)中心位置,主入口前是設(shè)置1500㎡左右大型廣場(chǎng),增加停車位與廣場(chǎng)活動(dòng)的功能,以利于后期積聚商場(chǎng)人流與人氣。地下二層為停車場(chǎng),地下一層為商業(yè)部分,地面廣場(chǎng)中庭位置開(kāi)口,通過(guò)電梯與自動(dòng)扶梯,使地上與地下形成立體式商業(yè)區(qū)(有待與地鐵公司溝通)。由地鐵口

18、開(kāi)通直達(dá)地下一層與地上商業(yè)部分的電梯,引導(dǎo)上下人流,增加各鋪位商業(yè)價(jià)值。,下沉式地下一層商業(yè),,3.1 商場(chǎng)整體規(guī)劃建議,在靠近商業(yè)兩端的地上一層與二層部分,注意提前安排餐飲物業(yè)需求條件。在北側(cè)正門大廳兩層挑空設(shè)計(jì),設(shè)置上下的自動(dòng)扶梯,引導(dǎo)上下客流;同時(shí),建議在西側(cè)端頭區(qū)域設(shè)置觀光電梯,既起到引導(dǎo)人流作用,更能形成獨(dú)特商場(chǎng)景觀。,,,3.1 商場(chǎng)整體規(guī)劃建議,合理布置廣場(chǎng)的停車位,與商場(chǎng)出入口和上下電梯保持一定距離,不對(duì)商業(yè)廣場(chǎng)人

19、流形成干擾,更能方便客戶直接進(jìn)入商場(chǎng)或?qū)懽謽恰5叵萝噹?kù)與地下商業(yè)部分設(shè)置特別的出入口,各自與3棟寫字樓連接起來(lái),這樣既方便業(yè)主在地下廣場(chǎng)與進(jìn)入樓上辦公,也可以避免車流與人流的雜亂無(wú)章,更能實(shí)現(xiàn)對(duì)商業(yè)部分人流的有效引導(dǎo)、商業(yè)價(jià)值的最大化。,各樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃建議,? 根據(jù)項(xiàng)目的主題定位規(guī)劃,確定樓層數(shù)及各個(gè)樓層的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài); 根據(jù)10公里范圍內(nèi)現(xiàn)在及未來(lái)常住與流動(dòng)客群數(shù)量,確定項(xiàng)目體量; 根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域未來(lái)商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r,確定項(xiàng)目體

20、量及經(jīng)營(yíng)樓層; 根據(jù)項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手經(jīng)營(yíng)形態(tài),確定項(xiàng)目的主題和經(jīng)營(yíng)類型; 根據(jù)鄭西區(qū)目前商業(yè)資源,招商狀況及未來(lái)經(jīng)營(yíng)考慮。,4.1 整體業(yè)態(tài)規(guī)劃依據(jù),整體5層,其中:地下2層,地上4層,業(yè)態(tài)各有側(cè)重主題,,,,,,,樓層,B2F,B1F,1F,2F,3F,4.2 整體樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃,,4F,,4+F,樓層色塊圖(B1F),綜合性超市,4.3 各樓層業(yè)態(tài)分布示意,美食廣場(chǎng),,,,,,其他生活配套,樓層色塊圖(1F),4.3

21、各樓層業(yè)態(tài)分布示意,,知名餐飲/銀行,節(jié)能家電展示,,,,節(jié)能汽車展示,,餐飲/銀行,樓層色塊圖(2F),4.3 各樓層業(yè)態(tài)分布示意,,,,,,節(jié)能照明,節(jié)能廚具,太陽(yáng)能/采暖,樓層色塊圖(3F),4.3 各樓層業(yè)態(tài)分布示意,,,,其他工業(yè)節(jié)能產(chǎn)品,建筑節(jié)能產(chǎn)品,,,樓層色塊圖(4F),4.3 各樓層業(yè)態(tài)分布示意,,,,,電子監(jiān)控產(chǎn)品,中關(guān)或賽博超市,電腦/耗材與軟件,,樓層色塊圖(4+F),4.3 各樓層業(yè)態(tài)分布示意,,健身生

22、活中心,,商業(yè)招租策略建議,樓層功能區(qū)劃按照各類品牌間的經(jīng)營(yíng)互動(dòng)原則,進(jìn)行局部科學(xué)規(guī)律整合。嚴(yán)格控制招商品牌的層次,為主力品牌和形象旗艦店預(yù)留位置,這是保證整體層面上檔次先決條件。主力電腦、連鎖超市品牌與銀行餐飲品牌的招商工作結(jié)合起來(lái),以銀行餐飲帶動(dòng)人氣、補(bǔ)充配套補(bǔ)助,以主力電腦連鎖品牌烘托市場(chǎng),制造影響力。靈活采用店鋪?zhàn)赓U制和協(xié)議扣點(diǎn)制,以便為招商信息宣傳創(chuàng)造懸念賣點(diǎn)。與西高新區(qū)管委會(huì)和河南科技市場(chǎng)等展開(kāi)合作,有關(guān)部門合作,孕

23、育系列廣場(chǎng)文化活動(dòng),為眾商鋪聚集人氣,培育本商圈目標(biāo)受眾的習(xí)慣性消費(fèi)行為,為目標(biāo)業(yè)主提供經(jīng)營(yíng)成功的有利保障,為樹立品牌形象打造宣傳基點(diǎn)。招商工作交由專業(yè)招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)來(lái)執(zhí)行,充分利用我公司的相關(guān)客戶資源,以減小招商阻力、盡早啟動(dòng)項(xiàng)目。,5.1 招商策略指導(dǎo)方針,5.2 后期引進(jìn)主力店建議,,主力家用節(jié)能品牌,,,節(jié)能照明:飛利浦、名派、歐司朗、雷士,節(jié)能廚具:綠廚、火星人、方太、帥康,太陽(yáng)能與采暖:皇明、太陽(yáng)雨等,節(jié)能家電:海爾、

24、美菱、格力等,5.2 后期引進(jìn)主力店建議,,主力建筑節(jié)能品牌,保溫材料:羅保板、LOWE玻璃、科達(dá),建筑涂料:恒康、紅蘋果、巴德士等,節(jié)水設(shè)備:新啟、福州科源等,節(jié)材與節(jié)能設(shè)備:山東華寶、大禹等,5.2 后期引進(jìn)主力店建議,,主力連鎖超市品牌,賽博數(shù)碼廣場(chǎng),中關(guān)電腦超市,百腦匯,匯科電腦超市,5.2 后期引進(jìn)主力店建議,,主力電腦產(chǎn)品品牌,聯(lián)想電腦,海爾電腦,神州數(shù)碼,惠普筆記本,匯科電子,七喜電腦,5.2 后期引進(jìn)主力店

25、建議,,主力軟件企業(yè)品牌,方正軟件,瑞星殺毒軟件,用友軟件,金山軟件,,主要銀行,廣東發(fā)展銀行,上海招商銀行,浦發(fā)銀行,興業(yè)銀行,5.2 后期引進(jìn)主力店建議,5.2 后期引進(jìn)主力店建議,,中西餐飲,上島咖啡、捷農(nóng)咖啡、迪歐咖啡,豪客來(lái)、豪享來(lái)、綠茵閣,美食匯、百斯特、千葉小吃廣場(chǎng),西湖春天、華豫川、百年老媽,5.2 后期引進(jìn)主力店建議,,大型超市,家樂(lè)福,丹尼斯,世紀(jì)聯(lián)華,,北京華聯(lián),華潤(rùn)萬(wàn)家,5.2 后期引進(jìn)主力店建議,,健

26、身中心,黃金時(shí)代奧瑞特,維體健身機(jī)構(gòu),一兆韋德健身連鎖,特萊維美容,5.2 招商執(zhí)行的靈活變通策略,實(shí)際招商中如出現(xiàn)各樓層均招商不滿,我們應(yīng)當(dāng)怎么處理?三步走逐步開(kāi)業(yè),首先烘托商業(yè)氛圍!,第一步:地上三層首先開(kāi)業(yè)。 將信息監(jiān)控區(qū)移入三層靠東側(cè)的區(qū)域,填滿三層鋪位,形成地上三層的低碳節(jié)能及監(jiān)控科技產(chǎn)品市場(chǎng),率先進(jìn)行開(kāi)業(yè)。 在三層開(kāi)業(yè)的同時(shí),利用商業(yè)人氣帶動(dòng)作用,四層繼續(xù)對(duì)低碳節(jié)能企業(yè)、監(jiān)控電腦耗材進(jìn)行招商,最終形成以低碳節(jié)能科

27、技產(chǎn)品為主的、與科技市場(chǎng)差異化的大型細(xì)分市場(chǎng)。第二步:四層適時(shí)對(duì)外營(yíng)業(yè)。待四層招商達(dá)到85%以上時(shí),四層商業(yè)對(duì)外正式開(kāi)業(yè),壯大體量與社會(huì)影響力。第三步:最后推出負(fù)一層商業(yè)。負(fù)一層商業(yè)持續(xù)招商,待地鐵開(kāi)通之后,推出負(fù)一層綜合配套區(qū)。,5.4 招商統(tǒng)籌推進(jìn)計(jì)劃,高新區(qū)市場(chǎng)調(diào)研,競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)研,,品牌及市場(chǎng)狀況調(diào)研,,主力品牌拜訪,次主力品牌接洽,主力品牌簽約意向,次主力品牌簽約意向,,,主力品牌合同簽訂,銀行餐飲合同簽訂,次主力品牌

28、合同簽訂,其他商家合同簽訂,簽約商戶進(jìn)場(chǎng)裝修,商場(chǎng)開(kāi)業(yè)工作籌備,5.5 招商人員配置建議,招商經(jīng)理(1人): 主要職責(zé): 1>根據(jù)本科技廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方針與要求,制定招商部計(jì)劃,并組織實(shí)施。 2>負(fù)責(zé)科技廣場(chǎng)整體商業(yè)策劃、布局、商品組合及與廠商協(xié)調(diào)、整體企劃與促銷等,確保商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)達(dá)成。 3>組織管理招商、企劃團(tuán)隊(duì),培訓(xùn)及輔導(dǎo)招商人員。 4>對(duì)招商部門的品牌商家引進(jìn)、人員招聘、促銷方案及相關(guān)

29、合同及發(fā)生交際費(fèi)用審核等負(fù)責(zé)。招商主管(3): 主要職責(zé): 1>負(fù)責(zé)整個(gè)樓層招商、布局、商品組合及與廠商協(xié)調(diào),確保招商品100%達(dá)成。 2>配合公司整體布局,完成公司下達(dá)指標(biāo)。,5.5 招商人員配置建議,入租設(shè)備工程安裝管理,電氣管理(2人)(人選可由開(kāi)發(fā)商提供) 主要職責(zé): 1>入租設(shè)備工程安裝管理,電氣管理,維護(hù)管理商場(chǎng)的整體工程運(yùn)行,同時(shí)滿足正常開(kāi)業(yè)。 2>協(xié)助經(jīng)理開(kāi)展工作。嚴(yán)格審查

30、招商戶經(jīng)營(yíng)資格及入住手續(xù)。 3>負(fù)責(zé)租戶單位日常管理工作,督促租戶單位認(rèn)真履行招商合同?;I備期招商人員總編制(8人): 主要職責(zé): 1>根據(jù)既定招商策略與管理制度,進(jìn)行具體品牌主力店與商家招商、洽談工作。 2>結(jié)合財(cái)務(wù)人員與入租設(shè)備工程安裝與電器管理人員等,辦理企業(yè)入駐手續(xù)。,5.5 招商人員配置建議,企劃主管(1人): 主要職責(zé): 1>貫徹執(zhí)行本廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略方針,配合招商與經(jīng)營(yíng)需求

31、,結(jié)合實(shí)際制定本公司廣告策劃并組織實(shí)施。 2>負(fù)責(zé)對(duì)商場(chǎng)宣傳布署總體規(guī)劃工作,作出建設(shè)性的意見(jiàn),統(tǒng)籌安排促銷,成列與美工工作。,5.5 物業(yè)人員配置建議,物業(yè)經(jīng)理(1人) 主要職責(zé): 1>貫徹執(zhí)本商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)發(fā)展方針,配合招商與經(jīng)營(yíng)需求,制本商場(chǎng)物業(yè)管理規(guī)范與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、及相應(yīng)入駐與管理制度,并具體實(shí)施。 2>負(fù)責(zé)物業(yè)部工作推進(jìn)與日常管理,做好全方位的服務(wù)工作等。物業(yè)管理員(2人) 主要職責(zé): 1&g

32、t;管理相應(yīng)樓層物業(yè)人員與日常工作,保證商場(chǎng)正常運(yùn)營(yíng)。 2>具體協(xié)調(diào)處理客戶投訴及其他問(wèn)題,以及階段租金的收取工作。其他物業(yè)工作人員(若干),商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理建議,6.1 后期招商運(yùn)營(yíng)管理原則,第一基本原則:要維護(hù)科技廣場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比例。大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都比較認(rèn)同科技產(chǎn)品批零、銀行餐飲、休閑娛樂(lè)的大約65:20:15的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比例,招商要注意維護(hù)和管理好這個(gè)經(jīng)營(yíng)比例。第二基本原則:要維護(hù)統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象。本廣

33、場(chǎng)是一種多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式,但它絕不是一個(gè)無(wú)序的大雜燴,它是一個(gè)有明確經(jīng)營(yíng)主題和巨大創(chuàng)造力的品牌形象企業(yè)。要始終注意維護(hù)和管理好已確定的經(jīng)營(yíng)主題和品牌形象。第三基本原則:在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)。同業(yè)差異就是市場(chǎng)有一定承受力,不能盲目招同一品類的店進(jìn)入。異業(yè)互補(bǔ)的目的,就是要滿足顧客消費(fèi)的選擇權(quán),并能讓顧客心身體驗(yàn)變化,提高其消費(fèi)興趣。第四基本原則:本大型科技市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方式的選擇原則。精細(xì)化管理要求管理者加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)控制力度

34、;核心主力零售店必須引入知名度高的大商家,故核心主力零售店的招商較困難且招商條件放得較寬,造成核心主力零售店的租金收入偏低。第五基本原則:招商順序原則。核心主力店先行,輔助店隨后的原則;主要產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目?jī)?yōu)先,輔助項(xiàng)目配套的原則。,6.1 后期招商運(yùn)營(yíng)管理原則,第六基本原則:核心主力店招商布局原則。核心主力店的招商對(duì)整個(gè)科技廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)成敗,對(duì)于人流也起著關(guān)鍵的作用。核心主力店適合放在經(jīng)營(yíng)軸線(或線性步行街)的端點(diǎn),不宜集中放置在中間,這樣

35、才能達(dá)到組織人流的效果。第七基本原則:特殊商戶招商優(yōu)惠原則。“以點(diǎn)代面,特色經(jīng)營(yíng)”是大型商業(yè)中心的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)。特殊商戶是指具有較高品牌知名度與社會(huì)影響力、科技含量的經(jīng)營(yíng)單位,對(duì)它們給予優(yōu)惠政策,邀請(qǐng)其入場(chǎng),能夠起到活躍氣氛之作用;當(dāng)然特殊商戶的經(jīng)營(yíng)范圍要與購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)主題及品牌形象相吻合。第八基本原則:租賃經(jīng)營(yíng)采用放水養(yǎng)魚的原則。先做人氣,再做生意。因?yàn)楸緩V場(chǎng)經(jīng)營(yíng)具有長(zhǎng)期性特點(diǎn),采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)做法,將整個(gè)科技廣場(chǎng)做熱,而后根

36、據(jù)運(yùn)營(yíng)狀態(tài),適當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)整租金。這樣,發(fā)展商與商戶才能一同成長(zhǎng)。第九基本原則:統(tǒng)一招商管理,并統(tǒng)一服務(wù)。統(tǒng)一的賣場(chǎng)布置指導(dǎo)服務(wù)、統(tǒng)一的行政事務(wù)管理服務(wù)、統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)等等。不但要體現(xiàn)在招商合約中,更體現(xiàn)到后期的管理行動(dòng)中。,6.2 后期招商推廣建議,結(jié)合項(xiàng)目定位與核心賣點(diǎn),前期通過(guò)主題鮮明的媒介推廣或公關(guān)活動(dòng),制造鄭州與大西區(qū)對(duì)本項(xiàng)目的關(guān)注度,更好的推進(jìn)招商工作進(jìn)展。結(jié)合周邊道路開(kāi)通或地鐵線建設(shè)節(jié)點(diǎn),及本項(xiàng)目工程進(jìn)度,適時(shí)傳遞

37、給品牌商家信息,不斷增加市場(chǎng)熱度與客戶信心,為招商工作再添一把火。將本項(xiàng)目商業(yè)招商與寫字樓銷售結(jié)合起來(lái),以銷售帶來(lái)的園區(qū)成熟與客流,來(lái)促進(jìn)招商工作進(jìn)展,并注意把握好銷售的時(shí)機(jī),以為企業(yè)帶來(lái)更多的利潤(rùn)空間。采取“以展促商”的營(yíng)銷運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略,以低碳科技節(jié)能產(chǎn)品展覽會(huì),吸引全國(guó)相關(guān)行業(yè)品牌參展,最終實(shí)現(xiàn)由參展商變?yōu)榻?jīng)營(yíng)品牌,擴(kuò)大知名度、促進(jìn)招商運(yùn)營(yíng)?!耙源笃放拼龠M(jìn)小品牌”,以主力品牌帶動(dòng)小商戶,針對(duì)主力品牌與形象店,采取適當(dāng)優(yōu)惠首先吸引進(jìn)

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