大型商業(yè)地產(chǎn)ABS項(xiàng)目融資模式研究.pdf

1、目前，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)融資途徑比較單一，傳統(tǒng)途徑是自有資金加銀行貸款；國(guó)家貨幣政策從穩(wěn)健轉(zhuǎn)向適度從緊，銀行體系緊縮銀根，以及對(duì)開發(fā)商貸款和按揭貸款加大監(jiān)管力度。因此，面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)龐大且有增無(wú)減的市場(chǎng)需求，如何有效拓寬商業(yè)地產(chǎn)融資渠道，探求一種切實(shí)可行的商業(yè)地產(chǎn)融資模式已經(jīng)成為地產(chǎn)、金融業(yè)普遍關(guān)注的問(wèn)題。項(xiàng)目融資是一種能夠拓寬融資渠道和分散投資風(fēng)險(xiǎn)的融資方式，尤其是其中的資產(chǎn)證券化(ABS，Asset-Backed on Securities

2、)項(xiàng)目融資模式更是大型項(xiàng)目融資的一個(gè)方向。但是資產(chǎn)證券化融資在國(guó)內(nèi)處于起步階段，并且在傳統(tǒng)意義上資產(chǎn)證券化項(xiàng)目融資并不用于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，如何將其“移植”到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資中來(lái)，是業(yè)界值得探討的問(wèn)題。 本文以大型商業(yè)地產(chǎn)ABS融資模式為研究主體，從理論和實(shí)踐層面對(duì)大型商業(yè)地產(chǎn)的ABS融資模式進(jìn)行研究。理論層面主要是對(duì)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目ABS融資的必要性和條件分析的研究。實(shí)踐層面對(duì)國(guó)內(nèi)具體案例進(jìn)行了分析和總結(jié)，并在此基礎(chǔ)上，筆者設(shè)計(jì)出

3、大型商業(yè)地產(chǎn)ABS項(xiàng)目融資的具體操作模式，即：“商業(yè)地產(chǎn)租賃收入現(xiàn)金流模式”+“離岸模式”。具體說(shuō)來(lái)，本文主要進(jìn)行以下四個(gè)方面的研究： ①對(duì)資產(chǎn)證券化理論框架進(jìn)行了闡述，主要對(duì)資產(chǎn)證券化的交易結(jié)構(gòu)、運(yùn)作過(guò)程及“一個(gè)核心”—“基礎(chǔ)資產(chǎn)的現(xiàn)金流”和“三”—“資產(chǎn)重組原理”、“風(fēng)險(xiǎn)隔離原理”、“信用增級(jí)原理”進(jìn)行分析，進(jìn)而從本質(zhì)上把握ABS融資理論。 ②對(duì)大型商業(yè)地產(chǎn)ABS融資的必要性進(jìn)行研究，主要從大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目本身(包括

4、大型商業(yè)地產(chǎn)融資的特性和融資存在的問(wèn)題兩方面)和對(duì)參與方的意義(包括發(fā)起人、投資者、金融市場(chǎng)和整個(gè)經(jīng)濟(jì)體三方面)兩個(gè)方面著手。 ③重點(diǎn)分析ABS項(xiàng)目融資在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目融資中的應(yīng)用條件。主要從對(duì)大型商業(yè)地產(chǎn)融資者、大型商業(yè)地產(chǎn)的特性、融資環(huán)境(包括法律、稅收、會(huì)計(jì)制度、政策和市場(chǎng)發(fā)展等多個(gè)方面)和大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目本身基礎(chǔ)資產(chǎn)的現(xiàn)金流(包括基礎(chǔ)資產(chǎn)的評(píng)估及收益和風(fēng)險(xiǎn)分析兩方面)三個(gè)方面著眼；結(jié)合國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)ABS融資模式的案例—三亞