非均衡理論下住宅市場供求機(jī)制研究.pdf

1、作為一種特殊商品,住宅的需求和供給的發(fā)生具有不同步的特點。其需求受到外部經(jīng)濟(jì)形勢和內(nèi)在心理預(yù)期的影響,是敏感而多變的；而供給則受到住宅產(chǎn)品生產(chǎn)周期的限制,具有滯后性。住宅市場的供求平衡、均衡發(fā)展具有相當(dāng)?shù)碾y度,泡沫和過熱等現(xiàn)象給住宅產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展帶來了很大的困擾,世界多個國家和地區(qū)都曾因地產(chǎn)危機(jī)而導(dǎo)致整個國民經(jīng)濟(jì)陷入困境。
　　 本文首先在綜合分析國內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上,對靜態(tài)均衡理論的前提一市場出清假說的適用范圍進(jìn)行了研究

2、,發(fā)現(xiàn)住宅市場供求不同步的基本特征決定了其不符合市場出清的適用范圍,由此奠定基于市場未出清假說的非均衡住宅市場供求機(jī)制的研究基礎(chǔ)。并在此框架下,構(gòu)建三方?jīng)Q策模型,分析住宅市場各行為人在受到資金限制、土地限制、收入約束、價格預(yù)期以及政治和諧等多種制約下的最優(yōu)決策。得出結(jié)論:投資性購房需求僅僅取決于政府對這類需求的管制程度,而自住性購房需求既受政府的購房面積限制也受家庭收入限制。
　　 然后,在非均衡理論框架下分析了住宅市場長期供求

3、的影響因素以及短期存量和價格的變化模式。發(fā)現(xiàn)住宅價格、投資回報率、家庭收入、人口狀況及干預(yù)政策等因素會對住宅市場長期供求發(fā)生作用,而供求不均衡、價格預(yù)期、金融條件變化以及其它投資品價格變化會引起住宅市場短期存量或價格的變動；在住宅市場長短期供求機(jī)制研究的基礎(chǔ)上,設(shè)計構(gòu)建非均衡存量-流量模型對上海市住宅市場長期供求機(jī)制及短期非均衡調(diào)整進(jìn)行實證研究,并進(jìn)而將市場非均衡分解為需求方引致和供給方引致兩方面因為。實證發(fā)現(xiàn):收入和儲蓄是制約長期需求

4、的關(guān)鍵因素,房價及其預(yù)期是影響長期供給的關(guān)鍵因素,供求雙方的不均衡推動短期存量變動,而存量變動、收入變動以及供求雙方的不均衡等因素又會推動短期價格變動,同時供給方影響力度大于需求方。
　　 最后,在實證結(jié)論的基礎(chǔ)上,結(jié)合快速城鎮(zhèn)化階段我國住宅市場發(fā)展的總體目標(biāo),就近年來中央和上海市干預(yù)住宅市場的長短期政策做出了評述,得到以下結(jié)論:經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)優(yōu)惠條件不利于提升市場化住宅供給數(shù)量,但有利于市場總體目標(biāo)的實現(xiàn),而未來物業(yè)稅的征收