非均衡理論下住宅市場(chǎng)供求機(jī)制研究.pdf

1、作為一種特殊商品,住宅的需求和供給的發(fā)生具有不同步的特點(diǎn)。其需求受到外部經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和內(nèi)在心理預(yù)期的影響,是敏感而多變的；而供給則受到住宅產(chǎn)品生產(chǎn)周期的限制,具有滯后性。住宅市場(chǎng)的供求平衡、均衡發(fā)展具有相當(dāng)?shù)碾y度,泡沫和過熱等現(xiàn)象給住宅產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展帶來了很大的困擾,世界多個(gè)國家和地區(qū)都曾因地產(chǎn)危機(jī)而導(dǎo)致整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)陷入困境。
　　 本文首先在綜合分析國內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上,對(duì)靜態(tài)均衡理論的前提一市場(chǎng)出清假說的適用范圍進(jìn)行了研究

2、,發(fā)現(xiàn)住宅市場(chǎng)供求不同步的基本特征決定了其不符合市場(chǎng)出清的適用范圍,由此奠定基于市場(chǎng)未出清假說的非均衡住宅市場(chǎng)供求機(jī)制的研究基礎(chǔ)。并在此框架下,構(gòu)建三方?jīng)Q策模型,分析住宅市場(chǎng)各行為人在受到資金限制、土地限制、收入約束、價(jià)格預(yù)期以及政治和諧等多種制約下的最優(yōu)決策。得出結(jié)論:投資性購房需求僅僅取決于政府對(duì)這類需求的管制程度,而自住性購房需求既受政府的購房面積限制也受家庭收入限制。
　　 然后,在非均衡理論框架下分析了住宅市場(chǎng)長期供求

3、的影響因素以及短期存量和價(jià)格的變化模式。發(fā)現(xiàn)住宅價(jià)格、投資回報(bào)率、家庭收入、人口狀況及干預(yù)政策等因素會(huì)對(duì)住宅市場(chǎng)長期供求發(fā)生作用,而供求不均衡、價(jià)格預(yù)期、金融條件變化以及其它投資品價(jià)格變化會(huì)引起住宅市場(chǎng)短期存量或價(jià)格的變動(dòng)；在住宅市場(chǎng)長短期供求機(jī)制研究的基礎(chǔ)上,設(shè)計(jì)構(gòu)建非均衡存量-流量模型對(duì)上海市住宅市場(chǎng)長期供求機(jī)制及短期非均衡調(diào)整進(jìn)行實(shí)證研究,并進(jìn)而將市場(chǎng)非均衡分解為需求方引致和供給方引致兩方面因?yàn)?。?shí)證發(fā)現(xiàn):收入和儲(chǔ)蓄是制約長期需求

4、的關(guān)鍵因素,房?jī)r(jià)及其預(yù)期是影響長期供給的關(guān)鍵因素,供求雙方的不均衡推動(dòng)短期存量變動(dòng),而存量變動(dòng)、收入變動(dòng)以及供求雙方的不均衡等因素又會(huì)推動(dòng)短期價(jià)格變動(dòng),同時(shí)供給方影響力度大于需求方。
　　 最后,在實(shí)證結(jié)論的基礎(chǔ)上,結(jié)合快速城鎮(zhèn)化階段我國住宅市場(chǎng)發(fā)展的總體目標(biāo),就近年來中央和上海市干預(yù)住宅市場(chǎng)的長短期政策做出了評(píng)述,得到以下結(jié)論:經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)優(yōu)惠條件不利于提升市場(chǎng)化住宅供給數(shù)量,但有利于市場(chǎng)總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),而未來物業(yè)稅的征收