基于非均衡理論的上海住宅市場(chǎng)分析.pdf

1、自1998年后，為擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)家提出將住房建設(shè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)和居民新的消費(fèi)熱點(diǎn)，并將住房分配制度由福利型分配轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿判头峙?，大力推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，自此，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，并成為拉動(dòng)GDP快速增長(zhǎng)的重要支柱。但隨著住宅產(chǎn)業(yè)化的大力推進(jìn)，部分地區(qū)出現(xiàn)了投資過(guò)熱，房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲的態(tài)勢(shì)，百姓“買(mǎi)房難”成了全社會(huì)關(guān)注的話(huà)題。本文著眼于對(duì)上海住宅市場(chǎng)近年來(lái)出現(xiàn)的不均衡現(xiàn)象進(jìn)行深度剖析，從深層次解讀上海住宅市場(chǎng)出現(xiàn)問(wèn)

2、題的根源。
　　 全文由六個(gè)章節(jié)組成。第一章為緒論，簡(jiǎn)述了本文的研究背景、研究意義、主要內(nèi)容和研究方法，并在查閱國(guó)內(nèi)外關(guān)于非均衡性的理論研究后，作了詳細(xì)的文獻(xiàn)綜述；第二章為相關(guān)理論概述，主要就均衡理論、非均衡理論及房地產(chǎn)市場(chǎng)供求理論進(jìn)行回顧和梳理；第三章首先回顧了上海住宅市場(chǎng)的基本情況，從歷史發(fā)展的角度來(lái)探求上海住宅市場(chǎng)的特點(diǎn)。從歷史上看，上海住宅市場(chǎng)主要經(jīng)歷了六大時(shí)期的發(fā)展，分別是雛形期、過(guò)熱期、低市場(chǎng)期、培育新增長(zhǎng)點(diǎn)期、快速

3、發(fā)展期和宏觀調(diào)控期。在通過(guò)對(duì)上海住宅市場(chǎng)背景的梳理后，提出了當(dāng)今上海住宅市場(chǎng)存在的三個(gè)非均衡現(xiàn)象：住宅市場(chǎng)短缺與過(guò)剩并存、結(jié)構(gòu)性矛盾突出及住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快；第四章則從住宅市場(chǎng)供求非均衡、結(jié)構(gòu)非均衡及價(jià)格非均衡三個(gè)維度對(duì)上海住宅市場(chǎng)進(jìn)行實(shí)證分析，通過(guò)統(tǒng)計(jì)回歸軟件，量化分析上海住宅市場(chǎng)供求的非均衡度，同時(shí)通過(guò)租售比、房?jī)r(jià)收入比等一系列翔實(shí)的數(shù)據(jù)來(lái)論證上海住宅市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)非均衡及價(jià)格非均衡；第五章則根據(jù)前文所描述的問(wèn)題，提出具有建設(shè)性的建議和想

4、法；第六章為全文的結(jié)論部分，在歸納了全文主要內(nèi)容的基礎(chǔ)上，對(duì)本文存在的不足及未來(lái)可進(jìn)行繼續(xù)研究的方向做了闡述。
　　 全文通過(guò)研究發(fā)現(xiàn)，上海住宅市場(chǎng)近年來(lái)存在供給大于需求現(xiàn)象，需求的不足主要受到當(dāng)前房?jī)r(jià)過(guò)高的影響，同時(shí)供需的錯(cuò)位也是造成非均衡的一個(gè)原因。因此，本文建議政府應(yīng)加強(qiáng)調(diào)控，大力推進(jìn)保障房建設(shè)，并激活二手房市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)。同時(shí)，作為住宅市場(chǎng)主體的開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者也應(yīng)轉(zhuǎn)變觀念，合理定位，使供需形成匹配，推進(jìn)住宅市場(chǎng)健康發(fā)