亞洲房地產(chǎn)投資信托基金（reits）研究報(bào)告-戴德梁行

1、1亞洲房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）報(bào)告.cn亞洲房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）研究報(bào)告中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)金融專業(yè)委員會(huì)與戴德梁行聯(lián)合發(fā)布戴德梁行與中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)金融專業(yè)委員會(huì)于2016年發(fā)布了第一期亞洲房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)研究報(bào)告，其中重點(diǎn)分析了香港和新加坡REITs的市場表現(xiàn)及其持有的中國大陸物業(yè)情況。本期研究報(bào)告新增了日本REITs市場分析以及國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場分析。截至2017年第二季度，亞洲市場上活躍

2、的REITs共計(jì)142支，總市值達(dá)1989億美元，其中香港、新加坡、日本三地REITs市值合計(jì)占比達(dá)94.1%，僅日本一國占比過半。參考各支REITs的年度財(cái)務(wù)報(bào)告以及彭博數(shù)據(jù)庫，我們發(fā)現(xiàn)三地REITs的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：杠桿率從高到低依次為日本(44.5%)新加坡(34.3%)香港(29.1%)；分派收益率從高到低依次為新加坡(6.3%)香港(5.6%)日本(4.0%)；就溢價(jià)折價(jià)率而言，香港REITs整體呈現(xiàn)折價(jià)狀態(tài)(34.

3、7%)，新加坡和日本REITs整體來看則略有溢價(jià)，溢價(jià)率分別為5.2%及2.8%。自2014年首單權(quán)益型類REITs中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃成功發(fā)行以來，國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場蓬勃發(fā)展。尤其是2017年，僅前10個(gè)月成功發(fā)行的產(chǎn)品在數(shù)量以及規(guī)模上就已超過前三年總和。截至2017年10月，國內(nèi)已成功發(fā)行商業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品共計(jì)43單，總發(fā)行規(guī)模1262.2億元。從底層資產(chǎn)的角度分析，香港和新加坡REITs目前持有68個(gè)位于中國大

4、陸的物業(yè)，國內(nèi)類REITsCMBS產(chǎn)品涉及的底層物業(yè)數(shù)量已達(dá)107個(gè)。本期報(bào)告通過選取代表案例，從物業(yè)所在區(qū)位、硬件指標(biāo)以及核心經(jīng)營數(shù)據(jù)等方面對境內(nèi)外資產(chǎn)證券化產(chǎn)品所持有的大陸物業(yè)進(jìn)行了對比分析。盡管所選案例并非能代表所有物業(yè)水平，但不難發(fā)現(xiàn)，目前已有多個(gè)優(yōu)質(zhì)的區(qū)域型地標(biāo)物業(yè)在國內(nèi)發(fā)行類REITsCMBS產(chǎn)品。單純從資產(chǎn)質(zhì)量的角度來看，國內(nèi)已經(jīng)具備發(fā)行公募REITs的資產(chǎn)儲(chǔ)備。最后，本期報(bào)告選取了第一支在香港上市的REITs產(chǎn)品香港領(lǐng)展