資產(chǎn)評(píng)估學(xué)原理(周友梅胡曉明主編)第五章_資產(chǎn)評(píng)估的成本法覃永盛

1、第五章 資產(chǎn)評(píng)估的成本法,成本法,市場(chǎng)法,收益法,三種評(píng)估法,目錄,第一節(jié) 成本法概述第二節(jié) 成本法中的主要評(píng)估方法第三節(jié) 成本法的具體應(yīng)用及優(yōu)缺點(diǎn)第四節(jié) 評(píng)估方法的比較與選擇,第一節(jié) 成本法概述,一、成本法的概念及前提條件 （一）概念重置成本法又稱成本法是指通過估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，并扣除各項(xiàng)貶值，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。,評(píng)估思路及基本計(jì)算公式,資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=資產(chǎn)的重置成本—資產(chǎn)實(shí)體性貶值—資產(chǎn)

2、功能性貶值—資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值評(píng)估值=重置成本*成新率評(píng)估值=重置成本*（1－各種貶值率之和）,成本法基本原理圖示,確定重置成本,扣除各種損耗,,資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值,實(shí)體性貶值功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值,（二）成本法運(yùn)用的前提條件,1.被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)，被評(píng)估資產(chǎn)不改變使用用途。 2.應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。即參照物資產(chǎn)在實(shí)體上、功能上和經(jīng)濟(jì)上與被評(píng)估資產(chǎn)具有相同性或可比性。 3.可以再生或可以復(fù)制

3、 4. 被估資產(chǎn)具有隨時(shí)間推移而貶損的特征。隨時(shí)間推移而增值的資產(chǎn)不宜采用本法。,資產(chǎn)的重置成本 資產(chǎn)的實(shí)體性貶值 資產(chǎn)的功能性貶值 資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值,二、成本法的基本參數(shù),,（一）資產(chǎn)的重置成本,重置成本是按在現(xiàn)行市場(chǎng)條件下重新購建一項(xiàng)全新的資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額資產(chǎn)的重置成本就是資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本理論依據(jù)：（1）資產(chǎn)的購置成本與價(jià)值成正相關(guān)；（2）資產(chǎn)價(jià)值隨著時(shí)間的推移會(huì)貶值.,重置成本與歷史成

4、本,思考：重置成本（重置全價(jià)）與歷史成本的關(guān)系？ 引出下面的分類重置成本分為復(fù)原重置成本和更新重置成本,復(fù)原重置成本和更新重置成本：區(qū)別和聯(lián)系,復(fù)原重置成本是指運(yùn)用原來相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格復(fù)原購建這項(xiàng)全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。 更新重置成本是指利用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)及格式，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格生產(chǎn)和建造具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的成本。,,復(fù)原重置成本和更新重置成本：區(qū)別和聯(lián)系,聯(lián)系：

5、A、功能相同；B、全新；C、在現(xiàn)行市場(chǎng)條件下。區(qū)別：A、概念不同；B、構(gòu)成實(shí)體不同；C、成本大小不同,如何選擇？,一般地，復(fù)原重置成本>更新重置成本,資產(chǎn)的實(shí)體性貶值即有形損耗 是資產(chǎn)由于使用及自然力作用導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降引起的資產(chǎn)的價(jià)值損失。 計(jì)算公式可表示為：   實(shí)體性貶值率=資產(chǎn)實(shí)體性貶值/資產(chǎn)重置成本,（二）資產(chǎn)的實(shí)體性貶值 P130,（三）資產(chǎn)的功能性貶值,資產(chǎn)的功

6、能性貶值是指由于新型資產(chǎn)的出現(xiàn)而導(dǎo)致原有資產(chǎn)的功能相對(duì)過時(shí)而產(chǎn)生的價(jià)值損失 包括由于新工藝、新材料和新技術(shù)采用，而使原有資產(chǎn)的建造成本超過現(xiàn)行建造成本的超支額等例子：汽車、彩電、手機(jī),（四）資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值,資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于客觀環(huán)境變化的影響而造成的資產(chǎn)貶值 原因：由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的,,思考：三種貶值和固定資產(chǎn)折舊的區(qū)別與聯(lián)系？（P130）,三、運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)的基本程序,1.收

7、集與被評(píng)估資產(chǎn)有關(guān)的重置成本與歷史成本資料; 2.確定被評(píng)估資產(chǎn),并估算重置成本;   3.估算被評(píng)估資產(chǎn)的損耗或貶值; 4.確定被評(píng)估資產(chǎn)的成新率;   5.計(jì)算確定被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。,第二節(jié) 成本法中的主要具體評(píng)估方法,,重置核算法,物價(jià)指數(shù)法,一、重置成本的估算,市場(chǎng)詢價(jià)法,,綜合比例法,功能價(jià)值法,重置成本的估算（續(xù)）,（ 一）重置核算法,也稱細(xì)節(jié)分析法、直接估算

8、法。 是利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費(fèi)用項(xiàng)目，按現(xiàn)行市價(jià)逐項(xiàng)計(jì)算購建支出，然后累加得到資產(chǎn)成本的重置成本。 其成本又分為直接成本和間接成本 可按購買方式重置與自行建造方式重置來測(cè)算,重置核算法 ：重置成本的估算,重置核算法,直接成本,間接成本,單位價(jià)格法,人工成本比例法,直接成本百分率法,,,,,重置核算法計(jì)算公式,重置成本 ＝直接成本＋間接成本 ＝直接成本＋直接成本×間接

9、成本占直接成本的比率間接成本有幾種計(jì)算方法？,,間接成本計(jì)算方法,1.按人工成本比例法計(jì)算： 間接成本=人工成本總額X分配率 成本分配率=間接成本額/人工成本額2.按單位價(jià)格法計(jì)算： 間接成本= 工作量（按工日或工時(shí)）*單位價(jià)格／工日或工時(shí)[又稱單位工作量?jī)r(jià)格]3.按間接成本百分率法計(jì)算：間接成本=直接成本*間接成本占直接成本百分比,例題：重置設(shè)備一臺(tái)，現(xiàn)行市價(jià)每臺(tái)6萬元，運(yùn)雜費(fèi)0．

10、l萬元，直接安裝成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根據(jù)統(tǒng)計(jì)分析計(jì)算，安裝成本中每元人工成本的間接成本為0．8元。該機(jī)器設(shè)備重置成本為多少？,答案：直接成本 61 800 元其中：買價(jià) 60 000 元 運(yùn)雜費(fèi) 1000 元安裝成本

11、 800元其中：原材料 300元 人工 500元 間接成本（安裝成本） 400元 重置成本合計(jì) 62 200元,重置成本＝（60000＋1000＋800）＋40

12、0＝62200,CASE 1 某企業(yè)重置購建設(shè)備一臺(tái)，現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格每臺(tái)8萬元，運(yùn)雜費(fèi)2000元，直接安裝成本1000元，其中原材料200元，人工成本800元。根據(jù)統(tǒng)計(jì)分析知，該企業(yè)當(dāng)期總?cè)斯こ杀緸?000元，總間接成本為3000元，則該機(jī)器的重置成本為多少？,重置核算法舉例,,間接成本（安裝成本=總間接成本*該資產(chǎn)人工成本/總?cè)斯こ杀荆?直接成本=80000+2000+1000=83000（元）其中：買價(jià)8

13、0000元 運(yùn)雜費(fèi)2000元 安裝成本1000元 （其中：原材料200元；人工800元）間接成本（安裝成本=總間接成本*該資產(chǎn)人工成本/總?cè)斯こ杀荆?=3000*800/4000=600元 故重置成本合計(jì)83600元,參考答案：,1、重置核算法的類型購買型自建型——要考慮建造方的合理收益2、劃分細(xì)節(jié)——即按成本歸集的原理劃分若干成本項(xiàng)目,重置核算法注意事項(xiàng),,（二）市場(chǎng)詢

14、價(jià)法,（三）物價(jià)指數(shù)法,這種方法是利用與資產(chǎn)有關(guān)的價(jià)格變動(dòng)指數(shù)，將被估資產(chǎn)的歷史成本（賬面價(jià)值）調(diào)整為重置成本的一種方法，計(jì)算公式為：   重置成本=被估資產(chǎn)的賬面原值*物價(jià)變動(dòng)指數(shù)物價(jià)變動(dòng)指數(shù)，可從物價(jià)指數(shù)推算，物價(jià)指數(shù)分為定基物價(jià)指數(shù)、環(huán)比物價(jià)指數(shù),（三）物價(jià)指數(shù)法 （續(xù)）,1. 定基物價(jià)變動(dòng)指數(shù)是評(píng)估時(shí)點(diǎn)的物價(jià)指數(shù)與資產(chǎn)購建時(shí)點(diǎn)的物價(jià)指數(shù)之比，即：  定基物價(jià)變動(dòng)指數(shù)=評(píng)估時(shí)點(diǎn)的定基物

15、價(jià)指數(shù)/資產(chǎn)購建時(shí)點(diǎn)的定基物價(jià)指數(shù)重置成本=被估資產(chǎn)的賬面原值*定基物價(jià)變動(dòng)指數(shù),,2.環(huán)比物價(jià)變動(dòng)指數(shù)=（1+a1）×（1+a2）×（1+a3）……（1+an）×100%   式中：an——第n年環(huán)比價(jià)格指數(shù)，n=1、2、3、4、5……n 重置成本=被估資產(chǎn)的賬面原值*環(huán)比物價(jià)變動(dòng)指數(shù),應(yīng)用價(jià)格指數(shù)法的注意事項(xiàng),1、價(jià)格變動(dòng)指數(shù)盡量使用個(gè)別價(jià)格變動(dòng)指數(shù)。 2、價(jià)格指數(shù)法計(jì)算的

16、成本是復(fù)原重置成本。3、價(jià)格指數(shù)法適用于數(shù)量多、價(jià)值低的大宗資產(chǎn)。4、公式中，價(jià)格變動(dòng)指數(shù)可以是定基價(jià)格指數(shù)或環(huán)比價(jià)格指數(shù),物價(jià)指數(shù)法舉例,CASE 某被估資產(chǎn)購建于1994年，賬面原值為50000元，當(dāng)時(shí)該類資產(chǎn)的定基物價(jià)指數(shù)為95%， 評(píng)估時(shí)該類資產(chǎn)的定基物價(jià)指數(shù)為160%，被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本為多少？,被評(píng)估資產(chǎn)重置成本 =50000*（160%/95%）=84210元,物價(jià)指數(shù)法與重置核

17、算法的比較（補(bǔ)）,物價(jià)指數(shù)法和重置核算法都是建立在利用歷史資料基礎(chǔ)上，但兩者存在以下不同： （1） 計(jì)價(jià)基礎(chǔ)不同：物價(jià)指數(shù)法建立歷史成本基礎(chǔ)上；而重置核算法建立在現(xiàn)行價(jià)格水平與購建成本費(fèi)用核算的基礎(chǔ)上。 （2）估算的重置成本不同：物價(jià)指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了物價(jià)變動(dòng)因素，因而確定的是復(fù)原重置成本；而重置核算法既考慮了價(jià)格因素，也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動(dòng)生產(chǎn)率的變動(dòng)化因素，因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置成

18、本。,思考：,一項(xiàng)科學(xué)技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn)采用物價(jià)指數(shù)法估算的重置成本往往會(huì)（ ） A、偏高 B、偏低 C、與實(shí)際一致,,A,（四）功能價(jià)值法,也稱生產(chǎn)能力比例法或功能成本法 這種方法是尋找一個(gè)與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計(jì)算參照物與被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。包括兩種情況：A、功能與價(jià)值呈線性關(guān)系：功能價(jià)值法B、功能與價(jià)值呈非線性關(guān)系：規(guī)模經(jīng)濟(jì)效

19、益指數(shù)法,功能成本法,基本原理： 性能與成本之間的關(guān)系可用某一確定的 關(guān)系式（稱為功能成本函數(shù)）加以描述。 注意：這種方法要尋找參照物一個(gè)與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn),,A、線性關(guān)系：功能價(jià)值法 前提條件和假設(shè)是資產(chǎn)的重置成本與其功能（生產(chǎn)能力-年產(chǎn)量）成線性關(guān)系，生產(chǎn)能力越大，重置成本越高，而且是成正比例變化。計(jì)算公式為：   被評(píng)估資產(chǎn)重置成本=（被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量）×

20、;參照物重置成本,,功能價(jià)值法,被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量* 參照物重置成本參照物年產(chǎn)量,A、確定被估資產(chǎn)的年產(chǎn)量；B、尋找參照物；C、確定參照物的重置成本重置成本及年產(chǎn)量；D、按公式計(jì)算被估資產(chǎn)的重置成本。,功能成本法的估算步驟：,CASE 已知重置全新機(jī)器設(shè)備一臺(tái)，其價(jià)值為5萬元，年產(chǎn)量為500件，現(xiàn)知被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量為400件，其重置成本應(yīng)為（   ）。   A、4萬元   B、5萬元

21、   C、4—5萬元   D、無法確定,功能成本法,A,B、非線性關(guān)系：規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法,規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法,被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量 * 參照物重置成本參照物年產(chǎn)量,資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力不成線形關(guān)系,,,x,,由于規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益作用的結(jié)果，資產(chǎn)生產(chǎn)能力和成本之間只成同方向變化，即功能與成本成非線性正相關(guān)。,,x 是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，稱為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)，一般介于0.4~1之間。,（五）綜合比例法,利用某類資產(chǎn)中有

22、代表性資產(chǎn)的重置成本與歷史成本的比例確定調(diào)整系數(shù)，來調(diào)整被評(píng)估資產(chǎn)的歷史成本,二、實(shí)體性貶值及其成新率的估算,,觀察法,使用年限法（重）,修復(fù)費(fèi)用法,,（一）觀察法 是指由專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)豐富的工程技術(shù)人員對(duì)被估資產(chǎn)的主要實(shí)體部分進(jìn)行技術(shù)鑒定來確定其損耗程度，從而估算實(shí)體性貶值的方法。計(jì)算公式為： 資產(chǎn)實(shí)體性貶值=重置成本×實(shí)體性貶值率 注意：成新率與實(shí)體性

23、貶值率含義、計(jì)算公式及關(guān)系,觀察法---重置成本*（1—成新率）,,實(shí)體性貶值的估算,（二）使用年限法,該方法通過確定已使用年限占資產(chǎn)總使用年限的比值來確定實(shí)體性貶值的一種方法。,,,公式計(jì)算法,,實(shí)體性貶值額=重置成本* 實(shí)際已使用年限/總使用年限,,實(shí)際已使用年限=名義已使用年限*資產(chǎn)利用率,,截至評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間截至評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)法定利用時(shí)間,總使用年限指的是實(shí)際已使用年限與尚可使用年限之和。計(jì)算公式為：  

24、; 總使用年限=實(shí)際已使用年限+尚可使用年限   實(shí)際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率   名義已使用年限是指資產(chǎn)從購進(jìn)使用到評(píng)估時(shí)的年限。 實(shí)際已使用年限是指資產(chǎn)在使用中實(shí)際損耗的年限。實(shí)際已使用年限與名義已使用年限的差異，可以通過資產(chǎn)利用率來調(diào)整。,注：,,資產(chǎn)利用率計(jì)算公式為：   資產(chǎn)利用率=截至評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間/截至評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)法定利用時(shí)間&

25、#215;100%（時(shí)間換算為小時(shí)）,,當(dāng)資產(chǎn)利用率＞1時(shí)，表示資產(chǎn)超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限比名義已使用年限要長(zhǎng)；當(dāng)資產(chǎn)利用率=1時(shí)，表示資產(chǎn)滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限等于名義已使用年限；當(dāng)資產(chǎn)利用率＜1時(shí)，表示開工不足，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限小于名義已使用年限CASE,（三）修復(fù)費(fèi)用法,該方法是將被評(píng)估資產(chǎn)修復(fù)成全新狀況資產(chǎn)所需要的成本費(fèi)用來確定資產(chǎn)實(shí)體性貶值的一種方法。 成新率=1-（不可修復(fù)性損耗+可修復(fù)性損耗

26、）/重置成本修復(fù)費(fèi)用法適用于預(yù)計(jì)使用年限難以估測(cè)的資產(chǎn)，如大壩、水庫,三、功能性貶值估算,,,功能性貶值額的估算,功能性貶值率的估算,,,A、超額投資成本引起的功能性貶值B、超額運(yùn)營成本引起的功能性貶值C、利潤減少額引起的功能性貶值,,功能性貶值估算（重難點(diǎn)）,（一）功能性貶值的分類A、超額投資成本引起的功能性貶值 超額投資成本主要是由于新技術(shù)、新材料、新工藝的運(yùn)用，使得相同功能的新設(shè)備比老設(shè)備的重置成本降低。

27、 超額投資成本=復(fù)原重置成本-更新重置成本。,,B、超額運(yùn)營成本引起的功能性貶值 是由于新技術(shù)的發(fā)展，使得新設(shè)備在運(yùn)營費(fèi)用低于老設(shè)備。如人耗、能耗、物耗、維修費(fèi)、生產(chǎn)的產(chǎn)品質(zhì)量。 超額運(yùn)營成本引起的功能性貶值是設(shè)備未來超額運(yùn)營成本的折現(xiàn)值?；虮辉u(píng)估資產(chǎn)功能性貶值=年凈超額運(yùn)營成本×（P/A,i,n）,1.將被評(píng)估資產(chǎn)的年運(yùn)營成本C0與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運(yùn)營成本C1進(jìn)行超額因素比

28、較   2.計(jì)算二者的差別，確定年超額運(yùn)營成本=C0-C1。 3.確定凈超額運(yùn)營成本---超額運(yùn)營成本扣除所得稅以后的余額（C0-C1）*(1-T) 。 T---企業(yè)所得稅稅率   4.估計(jì)被評(píng)估資產(chǎn)的剩余壽命n,（三）超額運(yùn)營成本引起的功能性貶值的估算程序---重,,5.以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率i將被評(píng)估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運(yùn)營成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評(píng)估資產(chǎn)功能性損耗（貶值）

29、 被評(píng)估資產(chǎn)功能性貶值= （C0-C1）*(1-T) ×（P/A,i,n）CASE,C、利潤減少額,被評(píng)估資產(chǎn)功能性貶值=年凈利潤減少額×（P/A,i,n）,,四、經(jīng)濟(jì)性貶值的估算,,,經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部環(huán)境變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價(jià)值的損失。產(chǎn)生的原因有：（1）竟?fàn)幖觿?，社?huì)總需求減少，導(dǎo)致開工不足；（2）材料供應(yīng)不暢，導(dǎo)致開工不足；（3）材料成本增加，導(dǎo)致企業(yè)費(fèi)用直線上升，從而減少了

30、收益；,,,（4）通貨膨脹的情況下，國家實(shí)行高利率政策，導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營成本加大； （5）產(chǎn)業(yè)政策的變動(dòng)，縮短使用壽命； 一般情況下，當(dāng)資產(chǎn)使用基本正常時(shí)，不計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值。,,,估算方法： （（一）間接法；（二）直接法）（一） 經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1—（實(shí)際使用生產(chǎn)能力/額定生產(chǎn)能力）X]×100% 經(jīng)濟(jì)性貶值額=（重置成本-實(shí)體性貶值—功能性貶值）×經(jīng)濟(jì)性貶值率（二） 經(jīng)濟(jì)性貶值＝資產(chǎn)在尚可使用年限內(nèi)可

31、預(yù)見的經(jīng)濟(jì)收益損失額×（1－所得稅 率）×現(xiàn)值系數(shù)如書例2－16,,,例1：某電視機(jī)生產(chǎn)廠家，其電視機(jī)生產(chǎn)線年生產(chǎn)能力為10萬臺(tái)，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，該廠電視機(jī)產(chǎn)品銷售量銳減，企業(yè)不得不將電視機(jī)生產(chǎn)量減至年產(chǎn)7萬臺(tái)(銷售價(jià)格及其他條件未變)。這種局面在今后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)難以改變。請(qǐng)估算該電視機(jī)生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值率。評(píng)估師根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷，電視機(jī)行業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模效益指數(shù)為0.6，要求估算經(jīng)濟(jì)性貶值率，如果已知該電視機(jī)生產(chǎn)線

32、的全新重置成本為2000萬元，實(shí)體性貶值率為15％，功能性貶值額為重置成本的10％，則經(jīng)濟(jì)性貶值額為多少？該生產(chǎn)線最終的成本價(jià)格為多少？,,,設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值率為： =[1-（70000/100000）0.6]×100%=19%實(shí)體性貶值額為2000×15％＝300萬元功能性貶值額為2000×10％＝200萬元經(jīng)濟(jì)貶值額為（2000－300－200）×19％＝285萬元設(shè)備的

33、成本價(jià)值＝2000－300－200－285＝1215萬元,,,例2：如果該電視機(jī)生產(chǎn)企業(yè)不降低生產(chǎn)量，就必須降價(jià)銷售電視機(jī)。假定原電視機(jī)銷售價(jià)格為2000元/臺(tái)，經(jīng)測(cè)算每年完成10萬臺(tái)的銷售量，售價(jià)需降至1900元/臺(tái)，即每臺(tái)損失毛利100元。經(jīng)估算，該生產(chǎn)線還可以繼續(xù)使用3年，企業(yè)所在行業(yè)的平均投資報(bào)酬率為10%，試估算該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值額。,,,計(jì)算過程如下：經(jīng)濟(jì)性貶值額=(100×100000)×（1-3

34、3%）×（P/A，r，n）=16662230(元),參考答案,經(jīng)濟(jì)性貶值率=1-（實(shí)際產(chǎn)量/設(shè)計(jì)產(chǎn)量）=1－ =1-經(jīng)濟(jì)性貶值額= 500 ×經(jīng)濟(jì)性貶值率,特別提示,不是所有的被評(píng)估資產(chǎn)都需要計(jì)算經(jīng)濟(jì)學(xué)貶值一般，只有單獨(dú)計(jì)算收益的資產(chǎn)才計(jì)算，如一條生產(chǎn)線，一個(gè)車間等,重置成本法的評(píng)估程序,,確定被評(píng)估資產(chǎn),,確定已使用年限、尚可使用年限、總使用年限,,確定重置成本,

35、,確定有形、無形損耗,,評(píng)估初步結(jié)果,,無錯(cuò)誤?,,評(píng)估結(jié)果,,,,第三節(jié) 成本法的具體應(yīng)用及優(yōu)缺點(diǎn),某企業(yè)將某項(xiàng)資產(chǎn)與國外企業(yè)合資，要求對(duì)該資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。具體資料如下： 該資產(chǎn)賬面原值270萬元，凈值108萬元，按財(cái)務(wù)制度規(guī)定，該資產(chǎn)折舊年限為30年，已計(jì)折舊年限20年。經(jīng)調(diào)查分析確定：按現(xiàn)在市場(chǎng)材料價(jià)格和工資費(fèi)用水平，新建造相同構(gòu)造的資產(chǎn)的全部費(fèi)用支出為480萬元。經(jīng)查詢?cè)假Y料和企業(yè)計(jì)錄，該資產(chǎn)截至評(píng)估基準(zhǔn)日的法定利用

36、時(shí)間為57600小時(shí)，實(shí)際累計(jì)利用時(shí)間為50400小時(shí)。經(jīng)專業(yè)人員勘察估算，該資產(chǎn)還能使用8年。,CASE,一、成本法的具體應(yīng)用,,又知該資產(chǎn)由于設(shè)計(jì)不合理，造成耗電量大，維修費(fèi)用高，與現(xiàn)在同類標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)比較，每年多支出營運(yùn)成本3萬元（該企業(yè)所得稅率為33%，假定折現(xiàn)率為10%）。,,根據(jù)上述資料，采用成本法評(píng)估該資產(chǎn)（1）資產(chǎn)利用率、實(shí)際使用年限（2）成新率、實(shí)體性貶值率（3）功能性貶值（4）資產(chǎn)評(píng)估值（不考慮資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值

37、，已知（P/A，10%，8）= 5.3349 ）,（1） 資產(chǎn)利用率：50400/57600×100%=87.5% 實(shí)際使用年限： 20×87.5%=17.5年 （2）確定成新率： 成新率=8/（20×87.5%+8）×100%=31.37% 實(shí)體性貶值率=1- 31.37% =68.63%（3）確定功能性貶值： 功能性貶值=3×（1-33%）×（P/A，1

38、0%，8）=2.01×5.3349=10.72（萬元）（4）評(píng)估值=480×31.37%-10.72=139.856,參考答案：,某工廠一生產(chǎn)車間被外資兼并，現(xiàn)對(duì)該生產(chǎn)線進(jìn)行單項(xiàng)評(píng)估，據(jù)資料查實(shí)，該生產(chǎn)線歷史總成本為300萬元，其他數(shù)據(jù)包括：（1） 通過細(xì)節(jié)分析，如重置該生產(chǎn)線，需材料費(fèi)14萬元，人工費(fèi)2.8萬元，零部件1.9萬元，施工管理費(fèi)1.1萬元，臨時(shí)設(shè)施費(fèi)1.2萬元，機(jī)器設(shè)備費(fèi)581萬元。（2）該生產(chǎn)線10

39、年前購建，預(yù)計(jì)還可使用15年，自動(dòng)化程度較低，與普遍使用的同類設(shè)備相比，多用20名工人，每人每年工資2500元，所得稅率為55%，折現(xiàn)率取10%。由于市場(chǎng)疲軟，該生產(chǎn)線產(chǎn)品處于蕭條狀況，生產(chǎn)能力只能達(dá)到80% (取x=0.7，已知0.80.7 =0.85， （P/A，10%，15）=7.6061) 。,Case,,求： 該生產(chǎn)線的重置成本、功能性損耗、經(jīng)濟(jì)性損耗和無形損耗和現(xiàn)行市價(jià)。,A．重置成本=14+2.8+1.9+1.1

40、+1.2+581=602萬元B．功能性損耗R=（1-55%）0.25×20 × （P/A，10%，15） =17.1萬元。C．經(jīng)濟(jì)性損耗=602[1-（80/100）x]=90.3萬元。(取x=0.7)D．無形損耗=功能性損耗+經(jīng)濟(jì)性損耗=17.1+90.3=107.4萬元E．有形損耗=602×10/（10+15）=240.8萬元（2） 現(xiàn)行市價(jià)=重置成本—有形損耗—功能性損耗—經(jīng)濟(jì)性損耗：=60

41、2—240.8—17.1—90.3=253.8萬元,參考答案,,,,綜合習(xí)題,例1：某生產(chǎn)線額定生產(chǎn)能力為1000個(gè)/月,已使用三年，目前狀態(tài)良好，觀察估計(jì)其實(shí)體性貶值為15%，在生產(chǎn)技術(shù)方面，此生產(chǎn)線為目前國內(nèi)先進(jìn)水平。但是由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，目前只能運(yùn)行在750個(gè)/月的水平上。假設(shè)已知其更新重置成本為1000000元，這類設(shè)備的生產(chǎn)規(guī)模效益指數(shù)X=0.7。估算此生產(chǎn)線運(yùn)行于750個(gè)/月的經(jīng)濟(jì)性貶值和繼續(xù)使用條件下的公平市場(chǎng)價(jià)值。,,,

42、計(jì)算過程如下：（1）更新重置成本=1000000元（2）實(shí)體性貶值=1000000×15%=150000(元)（3）功能性貶值=0（4）經(jīng)濟(jì)性貶值率 =[1-（750/1000）0.7]×100%=18.5%（5）經(jīng)濟(jì)性貶值 =(1000000-150000)×18.5%=154.700(元)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值 =1000000-150000-1

43、54700=695300(元),,,例2：被評(píng)估設(shè)備建于1986年，帳面價(jià)值100000元，根據(jù)評(píng)估人員的調(diào)查、檢查、對(duì)比分析得到以下數(shù)據(jù)：（1）從1986年至1996年每年的設(shè)備價(jià)格上升率為10%；（2）該設(shè)備的月人工成本比替代設(shè)備超支1000元；（3）被評(píng)估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報(bào)酬率為10%，規(guī)模效益指數(shù)為0.7，所得稅率為33%；（4）該設(shè)備在評(píng)估前使用期間的實(shí)際利用率僅為正常利用率的50%，經(jīng)技術(shù)檢測(cè)該設(shè)備尚可使用5年，

44、在未來5年中設(shè)備利用率能達(dá)到設(shè)計(jì)要求。,,,要求：估算被評(píng)估設(shè)備1996年的重置成本、實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值及被評(píng)估設(shè)備的評(píng)估值。（1）計(jì)算重置成本重置成本=100000×（1+10％）10=259374.25（元）（2）計(jì)算實(shí)體性貶值實(shí)體性貶值率=10×50%÷（10×50%+5）=50%實(shí)體性貶值=259374.25×50%=1296870.125（元）,,

45、,（3）計(jì)算功能性貶值年超額運(yùn)營成本=12×1000=12000（元）年超額運(yùn)營成本凈額=12000×（1-33%）=8040 功能性貶值=8040×(P/A，10%，5)=8040×3.7908=30478.03（4）計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值=0（5）計(jì)算被評(píng)估設(shè)備評(píng)估值評(píng)估值=339894.75-159291.81-30478.03 =150124.9

46、1,二、成本法的優(yōu)缺點(diǎn),優(yōu)點(diǎn),缺點(diǎn),考慮了資產(chǎn)損耗,工作量大,歷史資料局限,經(jīng)濟(jì)性貶值的不準(zhǔn)確性,公平真實(shí)：?jiǎn)雾?xiàng)資產(chǎn)；應(yīng)用廣泛,,成本法的優(yōu)點(diǎn),很強(qiáng)的適應(yīng)性可廣泛運(yùn)用于單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估可對(duì)不同性質(zhì)的貶值因素分別計(jì)算,成本法的缺點(diǎn),較大的工作量貶值額的估算中主觀因素較大對(duì)未來的經(jīng)濟(jì)條件未作分析，也不能充分估測(cè)資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值不適用下列資產(chǎn)評(píng)估：資產(chǎn)的性質(zhì)不滿足重置假設(shè)；價(jià)值不取決于成本以及隨著時(shí)間推移不具有貶值因素的資產(chǎn),,,下列資

47、產(chǎn)不宜應(yīng)用重置成本法進(jìn)行價(jià)值評(píng)估,1.資產(chǎn)的 市場(chǎng)價(jià)值不主要取決于其成本的 資產(chǎn)2.不可再生、不可復(fù)制的資產(chǎn)（耕地、煤）3.不隨時(shí)間推移而貶值的資產(chǎn)（古董、文物）,第四節(jié) 評(píng)估方法的比較與選擇,一、評(píng)估方法之間的關(guān)系,（一）資產(chǎn)評(píng)估方法之間的聯(lián)系理論上說，當(dāng)不同評(píng)估方法的評(píng)估目的、評(píng)估前提、被評(píng)估對(duì)象狀態(tài)以及運(yùn)用不同評(píng)估方法所選擇的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)保持一致或者合理，則多種方法對(duì)于同一資產(chǎn)的評(píng)估結(jié)果應(yīng)該趨于一致。因而，評(píng)估人員經(jīng)常運(yùn)用

48、多種評(píng)估方法評(píng)估同一條件下的同一資產(chǎn)，并作相互驗(yàn)證。當(dāng)多種方法得出的結(jié)果出現(xiàn)較大差異，可能的原因有五個(gè)方面,如書P159。,一、評(píng)估方法之間的關(guān)系,（二）資產(chǎn)評(píng)估方法之間的區(qū)別每一種評(píng)估方法都有其自成一體的運(yùn)用過程，都要求具備相應(yīng)的信息基礎(chǔ)，評(píng)估結(jié)論也都是從各個(gè)不同的角度反映資產(chǎn)的價(jià)值。因此，各種評(píng)估方法又是有區(qū)別的。由于評(píng)估的特定目的的不同，評(píng)估時(shí)市場(chǎng)條件上的差別，以及評(píng)估時(shí)對(duì)評(píng)估對(duì)象使用狀態(tài)設(shè)定的差異，需要評(píng)估的資產(chǎn)價(jià)值類型也

49、是有區(qū)別的。評(píng)估人員應(yīng)該針對(duì)特定的價(jià)值類型，選擇最直接且最有效率的評(píng)估方法完成評(píng)估任務(wù)。結(jié)果：教材P160 表5—4,二、資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇,選擇的過程，即三個(gè)層面的選擇：其一是關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估基本技術(shù)思路的選擇；其二是選擇實(shí)現(xiàn)各種評(píng)估技術(shù)思路的具體評(píng)估方法；其三是對(duì)運(yùn)用各種具體方法涉及的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)進(jìn)行選擇。要注意幾個(gè)問題：評(píng)估方法的選擇要與評(píng)估目的、評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件、被評(píng)估對(duì)象在評(píng)估過程中所處的狀態(tài)以及資產(chǎn)的價(jià)值類型相適應(yīng)。評(píng)估