2.資產(chǎn)評估的基本方法——成本法

1、1,第二章 資產(chǎn)評估的基本方法,學(xué)習目標通過本章學(xué)習了解資產(chǎn)評估的基本方法——成本法、收益法、市場法。如何對各種資產(chǎn)評估方法進行比較和選擇。學(xué)習要求了解成本法、收益法、市場法的基本概念。理解成本法、收益法、市場法的基本原理和方法。掌握成本法、收益法、市場法的優(yōu)缺點。掌握成本法、收益法、市場法的常用計算公式。熟悉資產(chǎn)評估方法的使用。,2,第二章 資產(chǎn)評估的基本方法,2·1 成本法2·2

2、收益法 2·3 市場法2·4 資產(chǎn)評估方法的比較與選擇,3,資產(chǎn)評估基本途徑和方法,,市場途徑,成本途徑,收益途徑,,,評估基準日,過去,未來,成本法,市場法,收益法,,,,第二章 資產(chǎn)評估的基本方法,4,,市場法,成本法,收益法,直接比較法,類比調(diào)整法,重置成本,貶值,重置核算法,物價指數(shù)法,功能價值法,統(tǒng)計分析法,實體性貶值,功能性貶值,經(jīng)濟性貶值,收益額,折

3、現(xiàn)率,收益期,資產(chǎn)評估方法體系,第二章 資產(chǎn)評估的基本方法,市盈率法,5,一、成本法的基本原理（一）成本法的概念（二）成本法的理論依據(jù)（三）成本法應(yīng)用的基本思路（四）成本法應(yīng)用的前提條件二、成本法的具體評估方法 （一）重置成本評估方法（二）各種貶值評估方法（三）綜合成新率及其估算三、運用成本法評估資產(chǎn)的程序四、成本法的評價,2.1 成 本 法,6,2.1 成 本 法,一、成本法的基本原理（一）成本法

4、的概念 成本法是指從被評估資產(chǎn)在評估基準日的現(xiàn)實重置成本中扣除各項價值損耗來確定資產(chǎn)價值的方法。（二）成本法的理論依據(jù)1. 資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的成本；2. 資產(chǎn)的價值是一個變量。,即在條件允許的情況下，任何一個潛在的投資者在決定投資某項資產(chǎn)時，他所愿意支付的價格不會超過購建該項資產(chǎn)的現(xiàn)行購建成本。,磨損和自然力使物理性能下降——實體性貶值；新技術(shù)的推廣和應(yīng)用使原有技術(shù)落后、性能降低——功能性貶值；資產(chǎn)以外的外部環(huán)境（政

5、治、宏觀政策等）使價值下降——經(jīng)濟性貶值。,7,資產(chǎn)評估值＝,被評估資產(chǎn)重置成本,被評估資產(chǎn)重置成本,資產(chǎn)實體性貶值,資產(chǎn)功能性貶值,資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值,×,綜合成新率,（ 三）成本法應(yīng)用的基本思路,2.1 成 本 法,被評估資產(chǎn)重置成本,×,成新率,資產(chǎn)功能性貶值,資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值,一、成本法的基本原理,8,2.1 成 本 法,一、成本法的基本原理（四）成本法應(yīng)用的前提條件1. 被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)

6、； 2. 應(yīng)當具備可利用的歷史資料；3. 形成資產(chǎn)價值的耗費是必需的；4. 被評估資產(chǎn)必須是可以再生的或可復(fù)制的。,9,二、成本法的具體評估方法,2.1 成 本 法,重置成本評估方法,重置核算法物價指數(shù)法功能價值法統(tǒng)計分析法,生產(chǎn)能力比例法規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法,各種貶值評估方法,實體性貶值功能性貶值經(jīng)濟性貶值,觀察法使用年限法修復(fù)費用法,超額投資成本超額運營成本,間接計算法直接計算法,10,2.1 成

7、 本 法,二、成本法的具體評估方法(一)重置成本評估方法,復(fù)原重置成本是指運用與原來相同的材料、建筑或制造標準、設(shè)計、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費用。更新重置成本是指采用新型材料、現(xiàn)代建筑或制造標準、新型設(shè)計、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需要的費用。,11,△ 相同點：均采用現(xiàn)行價格計算?！?不同點：采用的材料、標準、設(shè)計等方面存在差異。但是并未

8、改變基本功能?！?有條件情況下，盡可能選擇更新重置成本。理由：（1）更新重置成本比復(fù)原重置成本便宜（超額投資成本）；（2）用更新重置成本形成的資產(chǎn)性能可改進（超額運營成本）。,2.1 成 本 法,12,,1.重置核算法,是利用成本核算的基本原理，將重新取得資產(chǎn)所需的費用項目逐項進行計算并累加來估算重置成本的一種方法。,（1）基本原理：,2.1 成 本 法,13,,（2）計算公式：,重置成本＝直接成本＋間接成本,建造成本

9、構(gòu)成： 材料成本 人工成本 制造費用 資金成本 合理利潤,取得成本構(gòu)成： 購買價格 安裝調(diào)試費 運雜費 人工費,間接成本構(gòu)成： 取得和建造資產(chǎn)的管理費用、設(shè)計制圖等費用,2.1 成 本 法,14,例2-1 待估資產(chǎn)為一機器設(shè)備，評估師擬運用成本法評估。評估人員收集的成本資料有：此類型機器設(shè)備現(xiàn)行市場價格每臺180000元，運雜費5000元，安裝成本為20000元，其中原材料6000

10、元、人工成本13000元、其他費用1000元，安裝期限較短。 評估人員分析認為，被評估資產(chǎn)為外購需安裝機器設(shè)備，其重置成本應(yīng)包括買價（不含增值稅）、運雜費、安裝成本、其他費用，由于安裝期限較短可不考慮資金成本。按重置核算法估算該機器設(shè)備的重置成本為： 重置成本 = 購買價格 + 運費 + 安裝成本 = 180000 + 5000 + 20000 = 205

11、000（元）,2.1 成 本 法,15,例2-2 被評估資產(chǎn)為一臺2年前購置的機器設(shè)備。據(jù)調(diào)查，該機器設(shè)備目前還沒有換代產(chǎn)品。經(jīng)查驗資料，該設(shè)備賬面原值為10.2萬元，其中，購買價為8萬元，運雜費1.6萬元，安裝費中直接成本0.4萬元，間接成本為0.2萬元。根據(jù)對同類型設(shè)備的調(diào)查，現(xiàn)在購買價格比2年前上漲20%，運雜費上漲80%，安裝費中直接成本上漲40%，間接成本占直接成本百分率不變。 問：該設(shè)備的重置成本是多少？,2.

12、1 成 本 法,16,（1）計算直接成本 購買價=8×（1+20%）=9.6（萬元） 運雜費=1.6×（1+80%）=2.88（萬元） 安裝費中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（萬元） 直接成本＝購買價＋運雜費＋安裝費中的直接成本 ＝9.6+2.88+0.56=13.04（萬元）（2）計算間接成本 間接成本占直接成本的百分率

13、 ＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2% 間接成本＝13.04×2%＝0.26（萬元）（3）計算重置成本 重置成本=直接成本+間接成本=13.04+0.26=13.30（萬元）,2.1 成 本 法,17,（3）重置核算法的評價：,重置核算法既適合用于計量復(fù)原重置成本，也適合于計量更新重置成本。但是工作量大，且前提是能夠獲得處于全新狀態(tài)的被評估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價。,2.1 成 本 法,18,是

14、在資產(chǎn)歷史成本的基礎(chǔ)上，通過價格變動指數(shù)，將其調(diào)整為評估基準日時的重置成本。,2. 物價指數(shù)法,（1）基本原理,資產(chǎn)重置成本＝資產(chǎn)賬面原值×物價變動指數(shù),（2）計算公式,,2.1 成 本 法,19,物價變動指數(shù),定基指數(shù),環(huán)比指數(shù),＝,＝,（1＋a1）×（1＋a2）× （1＋a3）……（1＋an）,（其中an表示第n年環(huán)比價格指數(shù)）,,2.1 成 本 法,20,例2-3 某機床于2008年購置

15、安裝，賬面原值為16萬元。2010年進行一次改造，改造費用為4萬元；2012年又進行一次改造，改造費用為2萬元。若定基價格指數(shù)2008年為1.05，2010年為1.28，2012年為1.35，2013年為1.60。 要求：計算該機床2013年的重置成本。,2.1 成 本 法,21,重置成本計算表,2.1 成 本 法,22,（3）物價指數(shù)法和重置成本法的比較,物價指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是

16、復(fù)原重置成本 ；而重置核算法既考慮了價格因素，也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進步和勞動生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置成本。物價指數(shù)法建立在不同時期的某一種或某一類甚至全部資產(chǎn)的物價變動水平上 ；而重置核算法則建立在現(xiàn)行價格水平與構(gòu)建成本費用核算的基礎(chǔ)上。對于科學(xué)技術(shù)進步較快的資產(chǎn)，采用物價指數(shù)法估算的重置成本往往會偏高 。兩種方法的共同點：建立在歷史資料的基礎(chǔ)上。因此應(yīng)用這兩種方法要注意：重置成本與委托方提供歷史資料是否

17、存在口徑差異。,2.1 成 本 法,23,3.功能價值法,參照物功能價值,被評資產(chǎn)重置成本,,（單位生產(chǎn)能力）,是選擇與被評估資產(chǎn)具有相同或相似功能的資產(chǎn)作參照物，根據(jù)資產(chǎn)功能與成本之間的內(nèi)在關(guān)系，由參照物成本推算被估資產(chǎn)重置成本的方法。,（1）基本原理,資產(chǎn)重置的目的在于重置其功能， 功能相同，購建成本也應(yīng)相同 。,（2）理論假設(shè),2.1 成 本 法,24,（3）計算方法,A 生產(chǎn)能力比例法,,,P=a＋b

18、×F,能力F,價格P,2.1 成 本 法,25,例2-4 被評估資產(chǎn)為一臺經(jīng)改進的鍛壓設(shè)備。該設(shè)備由50噸壓力機改裝而成，生產(chǎn)能力為70噸。經(jīng)調(diào)查，市場上有系列壓力機出售，其能力與價格如表所示：,2.1 成 本 法,26,用最小二乘法求得：a =31.67 b=0.98則直線方程為： P=31.67+0.98F被評估設(shè)備能力為F=70噸，可得：重置成本P=31.67+0.98×70

19、 =100.27（萬元）,2.1 成 本 法,27,B 規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法,一項資產(chǎn)生產(chǎn)能力的大小，雖然與其制造成本呈正比，但不是線性的，而是指數(shù)關(guān)系。也就是說，當某項資產(chǎn)的生產(chǎn)能力擴大一倍時，其制造成本并不一定增加一倍，表現(xiàn)出規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)。以建筑物為例，如果把建筑物的面積擴大一倍，其建筑成本也許只增加0.8倍或0.9倍。,X——規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)，是個經(jīng)驗數(shù)據(jù)。在美國一般為：0.4-1.2，如加工業(yè)一般為0.

20、7，房地產(chǎn)業(yè)一般為0.9，我國目前尚無統(tǒng)一數(shù)據(jù)，所以要慎用。,2.1 成 本 法,28,例2-5 某設(shè)備生產(chǎn)能力為50 000件/年，參照設(shè)備生產(chǎn)能力為30 000件/年，重置成本為12 000元。設(shè)規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)為0.7，則該設(shè)備的重置成本為：,2.1 成 本 法,29,4、統(tǒng)計分析法,（1）基本原理,某類抽樣資產(chǎn) 的重置成本,被評估資產(chǎn)的重置成本,,2.1 成 本 法,當被估資產(chǎn)單價較低，數(shù)量較多時，為降

21、低評估成本，可采用此方法。,30,（1）將被估資產(chǎn)按一定標準分類。如房屋建筑物按結(jié)構(gòu)劃分為：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)等；（2）抽樣選擇代表性資產(chǎn)，并選擇適當方法計算其重置成本。（3）計算調(diào)整系數(shù)K。,,（2）計算步驟,2.1 成 本 法,（4）據(jù)K值計算被估資產(chǎn)重置成本。某類資產(chǎn)重置成本＝某類資產(chǎn)原始成本×K,31,例2-6 被評估資產(chǎn)為某類通用設(shè)備。經(jīng)評估人員調(diào)查了解，該批通用設(shè)備為同年購入，并同時投入生產(chǎn)，使用

22、狀況基本相同，該類通用設(shè)備的賬面歷史成本之和為1200萬元。評估人員從中抽樣選取了5臺具有代表性的通用設(shè)備，其賬面歷史成本為50萬元，經(jīng)估算其重置成本之和為80萬元。該類通用設(shè)備的重置成本為： 該類通用設(shè)備的重置成本=1200×80/50 =1920（萬元）,2.1 成 本 法,32,（二）各種貶值評估方法,1、實體性貶值評估方法2、功能性貶值評估方法3、經(jīng)濟性貶值

23、評估方法,2.1 成 本 法,二、成本法的具體評估方法,33,1、實體性貶值評估方法,決定實體性貶值的因素有：①使用時間；②使用率，也叫利用率；③資產(chǎn)本身的質(zhì)量；④維修保養(yǎng)程度。,是資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值,2.1 成 本 法,34,（1）觀察法,計算公式為：資產(chǎn)實體性貶值=重置成本×（1—實體性成新率）,通過觀察確定新舊程度,主要通過觀察被評估資產(chǎn)的外表：光潔度、腐蝕程度、形體物理變化程度等

24、。綜合分析資產(chǎn)的設(shè)計、制造、使用、磨損、維護、修理、大修理、改造情況及物理壽命。,2.1 成 本 法,35,形體物理變化程度,機器設(shè)備評估主要包括：機器的長度、厚度、水平度、垂直度、強度、硬度、軟度等是否發(fā)生變化，有無裂痕等。房屋建筑物評估主要包括：墻體表面的剝落程度、裂縫的長度和寬度、裂縫的性質(zhì)、建筑物是否發(fā)生垂直或水平方向位移等,2.1 成 本 法,36,（2）使用年限法（公式法）,資產(chǎn)的實體性貶值=（重置成本—

25、預(yù)計殘值）×資產(chǎn)實體性貶值率,,名義已使用年限×資產(chǎn)利用率,,,（實際已使用年限+尚可使用年限）,實際已使用年限÷總使用年限,,2.1 成 本 法,①,注：①還可以用資產(chǎn)的工作量、行使里程等指標來測算,37,例2-7 南崗公司的某資產(chǎn)于2013年2月購進，2013年2月評估時名義已使用年限是10年。根據(jù)該資產(chǎn)技術(shù)指標，正常使用下，每天應(yīng)工作8小時，該資產(chǎn)實際每天工作7.5小時（一年按360天計算）。

26、由此可計算資產(chǎn)利用率：,2.1 成 本 法,實際使用年限為＝10×93.75％＝9.4（年）,38,（3）修復(fù)費用法（直接價值法）,修復(fù)費用法是指利用恢復(fù)資產(chǎn)功能所支出的費用金額來直接估算資產(chǎn)實體性貶值的一種方法。它一般適用于可以恢復(fù)功能的資產(chǎn)價值評估。,2.1 成 本 法,使用這種方法時，要盡可能把實體性貶值分為可修復(fù)部分與不可修復(fù)部分。,技術(shù)上可以修復(fù)，且經(jīng)濟上合算,技術(shù)上不能修復(fù)，或可以修復(fù)，但在經(jīng)濟上不合

27、算。,對于可修復(fù)部分，以直接支出的金額來估算；對于不可修復(fù)部分，可運用觀察法和使用年限法來確定。,39,2、功能性貶值及其估算方法,,,資產(chǎn)的功能性貶值是指由于技術(shù)進步引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成的資產(chǎn)價值損耗。,功能性貶值有兩種表現(xiàn)形式:（1）超額運營成本（2）超額投資成本,2.1 成 本 法,40,,,（1）超額運營成本：由于技術(shù)進步出現(xiàn)了新的、性能更優(yōu)的設(shè)備，致使原有設(shè)備的功能落后于新設(shè)備，新設(shè)備在運營費用上低于原有設(shè)

28、備。超額運營成本＝各年凈超額運營成本×折現(xiàn)系數(shù)分析設(shè)備的超額運營成本，應(yīng)考慮下列因素：?生產(chǎn)效率是否提高?維護保養(yǎng)費用是否降低?材料消耗是否降低?能源消耗是否降低?操作工人數(shù)量是否降低,2.1 成 本 法,41,,,超額運營成本估算步驟：?將被評估資產(chǎn)的年運營成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運營成本進行比較。?計算二者的差異，確定凈超額運營成本。由于企業(yè)支付的運營成本是在稅前扣除的，企業(yè)支付的超額

29、運營成本會導(dǎo)致稅前利潤下降，所得稅額降低，使得企業(yè)負擔的運營成本遠遠低于其實際支付額。因此，凈超額運營成本是超額運營成本扣除所得稅以后的余額。?估計被評估資產(chǎn)的剩余壽命。?以適當?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估剩余壽命內(nèi)每年的超額運營成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評估資產(chǎn)的功能性損耗（貶值）。,2.1 成 本 法,42,例2-8 南崗公司的機器設(shè)備A，技術(shù)先進的設(shè)備比原有的陳舊設(shè)備生產(chǎn)效率高，節(jié)約工資費用，其他方面的運營成本相同，有關(guān)資料及

30、計算結(jié)果如下表：,2.1 成 本 法,43,,,（2）超額投資成本：由于新技術(shù)、新材料、新工藝不斷出現(xiàn)，使得相同功能的設(shè)備的建造成本比過去降低，原有設(shè)備中就有一部分超額投資得不到補償。它主要反映為更新重置成本低于復(fù)原重置成本。 超額投資成本＝復(fù)原重置成本－更新重置成本 注意：如使用復(fù)原重置成本則應(yīng)考慮是否存在超額投資成本引起的功能性貶值；如使用的是更新重置成本，這種貶值因素則已經(jīng)考慮在內(nèi)了，無需考慮；如

31、使用現(xiàn)行市場價格作為重置成本，也不需再考慮超額投資成本。,2.1 成 本 法,44,3、經(jīng)濟性貶值的估算,,,經(jīng)濟性貶值是由于外部環(huán)境變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價值的損失。產(chǎn)生的原因有：（1）竟爭加劇，社會總需求減少，導(dǎo)致開工不足；（2）材料供應(yīng)不暢，導(dǎo)致開工不足；（3）材料成本增加，導(dǎo)致企業(yè)費用直線上升；（4）通貨膨脹的情況下，國家實行高利率政策，導(dǎo)致企業(yè)運營成本加大；（5）產(chǎn)業(yè)政策的變動，縮短使用壽

32、命；,2.1 成 本 法,一般情況下，當資產(chǎn)使用基本正常時，不需要計算經(jīng)濟性貶值。,45,,經(jīng)濟性貶值估算方法：,2.1 成 本 法,經(jīng)濟性貶值額 =（ 重置成本－實體性貶值－功能性貶值）× 經(jīng)濟性貶值率,經(jīng)濟型貶值額＝資產(chǎn)年收益損失額×（1-所得稅稅率）×（P/A，r，n）,X——規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)，是指在購買該項資產(chǎn)后，剩余生產(chǎn)能力還有被利用的可能。一般取值為0.4-0.9。,注：在實際評

33、估工作中也有經(jīng)濟性溢價的情況，當評估對象及其產(chǎn)品有良好的市場及市場前景，或有重大利好時，評估對象就有可能存在經(jīng)濟性溢價。,（1）間接計算法：,（2）直接計算法：,46,例2-9 某被評估生產(chǎn)線，設(shè)計生產(chǎn)能力為年產(chǎn)2 000臺產(chǎn)品，因市場需求結(jié)構(gòu)變化，在未來可使用年限內(nèi)每年產(chǎn)量估計要減少600臺左右，假定規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)為0.6。根據(jù)上述條件，該生產(chǎn)線的經(jīng)濟性貶值率為：,2.1 成 本 法,假定每年減少600臺產(chǎn)品，每臺產(chǎn)品100

34、元，該生產(chǎn)線可繼續(xù)使用3年，企業(yè)所在行業(yè)的投資回報率為10％，所得稅稅率為25％。該資產(chǎn)的經(jīng)濟型貶值大約為：,經(jīng)濟型貶值額＝600×100×（1-25％）×（P/A，10％，3）＝111 910.5（元）,47,2.1 成 本 法,二、成本法的具體評估方法(三)綜合成新率及其估算,綜合成新率反映評估對象的現(xiàn)行價值與其全新狀態(tài)重置價值的比率。該綜合成新率指的是重置成本法運用的第三個公式(即被評估資

35、產(chǎn)評估值=重置成本×綜合成新率)中的綜合成新率，它是綜合考慮資產(chǎn)使用中各類損耗以后確定的。 1. 觀察法2. 使用年限法3. 修復(fù)費用法,48,1、觀察法2、使用年限法,,,,3、修復(fù)費用法,49,三、運用成本法評估資產(chǎn)的程序,2.1 成 本 法,搜集歷史資料，確定成本構(gòu)成,確定各種貶值因素，判斷綜合成新率,綜合分析，確定評估值,確定評估對象,確定被評估資產(chǎn)的重置成本,,,,,,確定被評估資產(chǎn)的使用年限,,估算

36、被評估資產(chǎn)的損耗或貶值,,50,四、成本法的評價 （一）優(yōu)點1.成本法比較充分地考慮了資產(chǎn)的損耗，具有一定科學(xué)性和可行性，可使評估結(jié)果更趨于公平合理；成本法的使用范圍更廣。除了適用于單項資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評估，對于那些不易計算資產(chǎn)未來收益或難以取得市場參照物的資產(chǎn)評估也可以使用此法。（二）缺點1.計算復(fù)雜，工作量較大，涉及大量參數(shù)的估計。2.各種貶值，尤其是經(jīng)濟性貶值也不易全面準確計算。,2.1 成 本 法,注：并非