2資產(chǎn)評估的基本方法

1、資產(chǎn)評估,2024年3月21日星期四,,第二章 資產(chǎn)評估的基本方法,,第一節(jié) 市場法,第二節(jié) 成本法,第三節(jié) 收益法,第四節(jié) 評估方法的比較,,第一節(jié) 市場法,一、市場法的基本涵義,二、市場法應(yīng)用的前提條件和 適用范圍,三、市場法的基本程序,四、市場法中的具體評估方法,五、對市場法的評價 P49,,第一節(jié) 市場法,一、市場法的基本涵義,比照與被評估對象相同或相似的資產(chǎn)的市場價格，來確定被

2、評估資產(chǎn)價值的一種方法,二、市場法應(yīng)用的前提條件和適用范圍,（一）市場法應(yīng)用的前提條件,1、活躍的公開市場2、有可比的已經(jīng)交易的資產(chǎn),資產(chǎn)及其交易的可比性具體體現(xiàn)在哪幾個方面 P39,DOU DAN X,,（二）市場法的適用范圍,適用于單項資產(chǎn),不適用于,沒有可比參照物的資產(chǎn),沒有市價的資產(chǎn),,DOU DAN X,,第一節(jié) 市場法,三、市場法的基本程序,1、選擇參照物,2、在評估對象與參照物間選擇比照因素,3、指標對比、量

3、化差異,4、在各參照物成交價格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對比指標差異,5、綜合分析確定評估結(jié)果,,第一節(jié) 市場法,四、市場法中的具體評估方法,市場法,,直接比較法,類比調(diào)整法,,,?,?,?,?,?,?,,1、現(xiàn)行市價法,2、市價折扣法,3、功能價值類比法,4、價格指數(shù)法,5、成新率價格調(diào)整法,6、成本市價法,7、市盈率乘數(shù)法,?,,,,第一節(jié) 市場法,（一）直接比較法,1、現(xiàn)行市價法：評估對象具有市場上相同的參照物，如股票、債卷,

4、2、市價折扣法：市價折扣法是以參照物成交價格為基礎(chǔ) , 考慮到評估對象在銷售 條件、銷售時限等方面的不利因素 , 憑評估人員的經(jīng)驗或有關(guān)部門的規(guī)定 , 設(shè)定一個價格折扣率來估算評估對象價值的方法。,例如 , 某企業(yè)急需現(xiàn)金 , 擬快速變現(xiàn)某資產(chǎn) , 在評估時點與其完全 相同的正常變現(xiàn)價為 20 萬元 , 經(jīng)評估師綜合分析，認為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為 30%, 因此 , 擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)價值為：資產(chǎn)評估價值 =20X（1-30%)=14 萬

5、元〉,資產(chǎn)評估價值 = 參照物成交價格 X(1 一折扣率〉,,第一節(jié) 市場法,3. 功能價值類比法 ：功能價值類比法是以參照物的成交價格為基礎(chǔ) , 參考參照物與評估對象之間的功能差異進行調(diào)整來估算評估對象價值的方法 。,（1 ）資產(chǎn)價值與其功能呈線性關(guān)系的情況 , 通常被稱作生產(chǎn)能力比例法。,例：評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸 , 參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力 為 120 噸 , 評估時點參照資產(chǎn)的市場價格為 10 萬元

6、 , 由 此確定被評估資產(chǎn)價值為：資產(chǎn)評估價值 =10X90 ÷ 120=7.5 〈萬元〉,,第一節(jié) 市場法,（2）資產(chǎn)價值及其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況 , 通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法,例： 被評估資產(chǎn)年生 產(chǎn)能力為 90 噸 , 參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為 120 噸 , 評估時點參照資產(chǎn)的市場價格為10萬元 , 該類資產(chǎn)的功能價值指數(shù)為 0.7，由此確定被評估資產(chǎn)價值資產(chǎn)評估價值 =lOX （90 &

7、#247; 120） =8.18( 萬元 ),0.7,,第一節(jié) 市場法,4. 價格指數(shù)法：價格指數(shù)法是以參照物成交價格為基礎(chǔ) ， 考慮參照物的成交時間 與評估對象的評估基準日之間的時間間隔對資產(chǎn)價值的影響 , 利用價格指數(shù)調(diào)整估算評估對象價值的方法。,資產(chǎn)評估價值 = 參照物成交價格 X（1+ 物價變動指數(shù)）或 : 資產(chǎn)評估價值 = 參照物成交價格 X 價格指數(shù),例：與評估對象完全相同的參照物資產(chǎn) 4 個月前的成交價格

8、為 10 萬元 ,4 個月間該類資產(chǎn)的價格上升了 13%, 則 : 資產(chǎn)評估價值 = lOX（1+13%） =10.3 〈萬元〉,,第一節(jié) 市場法,5. 成新率價格調(diào)整法：是以參照物的成交價格為基礎(chǔ) , 考慮參照物與 評估對象新舊程度上的差異 , 通過成新率調(diào)整估算出評估對象的價值。,6. 成本市價法：是以評估對象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ) , 利用參照物的成本市價比率來估算評估對象的價值的方法,資產(chǎn)評

9、估價值,,,評估對象現(xiàn)行成本,,,參照物成交價格,參照物現(xiàn)行合理成本,,P45,例：評估時點某參照住宅的成本市價率150%，被估全新住宅現(xiàn)行成本20萬元,則：,被評對象價值(資產(chǎn)評估價值),,20X150%=30萬元,,注：成本市價率=交易價/成本,,第一節(jié) 市場法,7. 市盈率乘數(shù)法：是以參照物（企業(yè)） 的市盈率作為乘數(shù)（倍數(shù) ), 以此 乘數(shù)與評估對象 ( 企業(yè) ) 的收益額相乘估算評估對象 ( 企業(yè) ) 價值的方 法。,資產(chǎn)

10、評估價值 = 評估對象（企業(yè)）收益額 X 參照物 （企業(yè)）市盈率,例：某被估企業(yè)的年凈利潤為1000萬元，評估時點資產(chǎn)市場上同類企業(yè)平均市盈率為20,則：,被評對象價值(資產(chǎn)評估價值),,,1000X20 20000萬元,注：此方法適用于企業(yè)整體評估,,,,第一節(jié) 市場法,（二）類比調(diào)整法：參照物與評估對象在大的方面 基本相同或相似，通過對 比分析調(diào)整參照

11、物與評估對象之間的差異， 在參照物 成交價格基礎(chǔ)上調(diào)整估算評估對象價值。,應(yīng)用廣泛,,資產(chǎn)評估價值,,,參照物售價,功能差異值,…,時間差異值,資產(chǎn)評估價值,,,參照物售價,,,功能差異修正系數(shù),,,,,…,時間差異修正系數(shù),或,,,,,,,參照物的主要差異因素有5種,,,交易時間差異因素,區(qū)域差異因素,,功能差異因素,交易情況差異因素,個別差異因素,,注意：各種差

12、異因素可以共同存在，也可以單獨存在。,,第一節(jié) 市場法,1、交易情況差異因素：主要包括交易的市場條件和交易條件。市場條件主要是指參照物成交時的市場條件與評估時的市場條件是屬于公開市場或非公開市場以及市場供求狀況。交易條件主要包括交易批量、動機、時間等。,2、交易時間差異因素：是指參照物交易時間與被評估資產(chǎn)評估基準日時間上的不一致所導致的差異。,3、區(qū)域差異因素：是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對資產(chǎn)價格的影響差異。地域因素對房地產(chǎn)價格的影

13、響尤為突出,4、功能差異因素：是指資產(chǎn)實體功能過剩和不足對價格的影響。,5、個別差異因素：主要包括資產(chǎn)的實體特征和質(zhì)量。資產(chǎn)的實體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、規(guī)格型號等。資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造的工藝水平。,案例1：某待估資產(chǎn)為一機器設(shè)備，年生產(chǎn)能力為150噸。評估基準日為2003年2月1日。評估人員收集的信息：（1）從市場上收集到一個該類設(shè)備近期交易的案例，該設(shè)備的年生產(chǎn)能力為210噸，市場成交價格為160萬元。

14、（2）將待估設(shè)備與收集的參照設(shè)備進行對比并尋找差異。（3）發(fā)現(xiàn)兩者除生產(chǎn)能力指標存在差異外，從參照設(shè)備成交到評估基準日之間，該類設(shè)備的市場價格比較平穩(wěn)，其他條件也基本相同。,類比調(diào)整法應(yīng)用實例：,分析：由于待估資產(chǎn)的市場交易案例易于選取，可采用市場法進行評估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要體現(xiàn)在生產(chǎn)能力這一指標上，即可通過調(diào)整功能差異來估算該資產(chǎn)的價值。評估值=160×150/210=114.29(萬元),案例2：某待估資產(chǎn)

15、為兩室一廳居住用房，面積為58平方米，建筑時間為1989年，位置在某市鬧市區(qū)，評估基準日為2003年5月1日。在待估房屋附近，于2001年12月曾發(fā)生過房屋交易活動，交易價格為58000元。經(jīng)調(diào)查和分析，評估人員認為該居住用房所處位置、面積、建造時間、交易的市場條件等方面與待估資產(chǎn)基本相同。,分析：由于可以找到待估資產(chǎn)的市場交易案例，應(yīng)采用市場法進行評估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在交易時間這一指標上，所以只對時間差異進行調(diào)整即可推

16、算出被估資產(chǎn)的市場價值。經(jīng)調(diào)查，2003年居住用房價格與2001年相比上升了9.3%，則：資產(chǎn)評估值=58000×(1+9.3％)=63394(元),案例3：某企業(yè)因嚴重的資不抵債而進行破產(chǎn)清算，其中有一套機器設(shè)備需拍賣。評估人員從市場上搜集到正常交易情況下的一個交易案例，該交易資產(chǎn)與待估設(shè)備型號、性能、新舊程度基本相同，成交時間為2002年6月，成交價格為365.2萬元。評估基準日為2002年8月。,分析：待估資產(chǎn)與參照

17、資產(chǎn)的差異僅僅在市場交易條件這一指標上，可通過調(diào)整交易條件來估算該套待估設(shè)備的市場價值。經(jīng)評估人員分析，待估資產(chǎn)快速脫手的價格將低于正常售價的30%，則待估資產(chǎn)的評估值為：資產(chǎn)評估值=365.2×(1—30％)=255.64（萬元）,案例4：待估資產(chǎn)為某機器設(shè)備，其生產(chǎn)時間為1990年，評估基準日為2003年1月。搜集到一交易案例，該機器設(shè)備和待估設(shè)備型號相同，屬同一廠家生產(chǎn)，交易時間為2002年12月，交易價格為1240

18、00元，該機器設(shè)備的生產(chǎn)時間為1995年。,分析：資產(chǎn)的市場交易案例易于選取，應(yīng)采用市場法進行評估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要體現(xiàn)在新舊程度這一指標上，可通過對成新率指標的調(diào)整來估算待估資產(chǎn)的市場價值。經(jīng)調(diào)查了解，待估設(shè)備的尚可使用年限為13年，則待估資產(chǎn)的成新率為：待估資產(chǎn)成新率=待估資產(chǎn)尚可使用年限/（待估資產(chǎn)已使用年限+待估資產(chǎn)尚可使用年限）×100%=13÷(7.5+13) =63%,參照資產(chǎn)已使用年限

19、為8年，尚可使用年限為15年，則參照資產(chǎn)的成新率參照資產(chǎn)的成新率=15÷(8+15) ×100%=65%則待估資產(chǎn)的評估值可通過下式計算：資產(chǎn)評估值=參照物成交價格×（評估對象成新率/參照物成新率）該待估設(shè)備的評估值為：評估值=124000×(63%÷65%)=120184.62(元),,第一節(jié) 市場法,類比調(diào)整法應(yīng)用實例：,待估地塊為城市規(guī)劃上屬于住宅區(qū)的一塊空地面積為6

20、00平方米，地形為長方形，請評估1997年10月的公平市場交易價。,評估過程：,1、選擇評估方法-----市場法,2、搜集有關(guān)評估資料,（1）搜集待估土地資料,（2）搜集交易實例,3、交易情況修正,4、交易時間修正,5、區(qū)域因素修正,6、個別因素修正,7、初步計算評估對象的價格,8、求評估結(jié)果-----算術(shù)平均法,★,★,★,★,5種修正因素只用了4種,JISUAN,不做功能因素修正,評估對象（待估土地）資料,交易實例,,,第一節(jié)

21、市場法,修正因素一 交易情況修正,A：價格正常-----無需修正,B：價格偏低-----約低2%,C：價格偏低-----約低3%,D：價格正常-----無需修正,?,?,交易價X 100/97,交易價X 100/98,,第一節(jié) 市場法,修正因素二 交易時間修正,根據(jù)調(diào)查 2006年10月以來土地價格平均每月上漲1%,A：修正率為 1%X6=6%,B：修正率為 1%X7=7%,C：修正率為 1%

22、X12=12%,D：修正率為 1%X10=10%,A和B：與評估對象臨近，無須修正,修正因素三 區(qū)域因素修正,,第一節(jié) 市場法,區(qū)域因素修正結(jié)論,A：修正系數(shù) 100/100,B：修正系數(shù) 100/88,C：修正系數(shù) 100/108,D：修正系數(shù) 100/100,?,?,評估對象 / 交易實例,評估對象 / 交易實例,,第一節(jié) 市場法,（1）：待估土地面積較大有利于充分利 用

23、，判定比各交易實例價格高2%,（2）年限修正 設(shè)折現(xiàn)率為8%,,,,1—,,1,（1+8%）,年限修正系數(shù)=,30,,,,÷,,,,1—,,1,（1+8%）,35,,,,=0.9659,修正因素四 個別因素修正,個別因素不止一種呵！,855,X,,100,97,X,112,,,,100,X,X,X,100,108,102,100,0.9659,=,901,870,X,,100,100,X,106,,,,100,

24、X,X,X,100,100,102,100,0.9659,=,909,820,X,,100,98,X,107,,,,100,X,X,100,88,102,100,=,1038,840,X,,100,100,X,110,,,,100,X,X,100,100,102,100,=,942,,,,,,,,第一節(jié) 市場法,求評估對象的評估結(jié)果-----算術(shù)平均法,土地評估單價=(909+1038+901+9422)/4

25、 =948(元/平方米),土地評估總價=600X948 =568800(元),作例題P47,,第一節(jié) 市場法,五、對市場法的評價 P49,優(yōu)點：（1）能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估 的參數(shù)、指標直接從市場獲得，評估值更能 反映市場現(xiàn)實價格；（2）評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。,缺點：（1）需要有公開活躍的市場作為基礎(chǔ)

26、，有時因缺 少可對比數(shù)據(jù)難以應(yīng)用；（2）不適用于專用機器設(shè)備和大部分的無形資 產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴格限制的一些 資產(chǎn)評估。,第二節(jié) 收益法,,一、收益法的基本涵義,三、收益法應(yīng)用的基本計算公式,二、收益法的基本前提和適用范圍,四、收益法各項基本參數(shù)的確定,,第二節(jié) 收益法,收益法：通過估測被估資產(chǎn)未來預期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值 的方法的總

27、稱,一、收益法的基本涵義,理論基礎(chǔ)------效用價值論：收益決定資產(chǎn)的價值收益越高，資 產(chǎn)的價值越大。資產(chǎn)的收益通常表現(xiàn)為一定時期內(nèi)的收益流，而收益有時間價值，因此為了估算資產(chǎn)的現(xiàn)時價值，需要把未來一定時期內(nèi)的收益折算為現(xiàn)值，這就是資產(chǎn)的評估值。,,第二節(jié) 收益法,,,,通過估測被評估資產(chǎn)未來預期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價

28、值的一種評估思路。收益法是基于“現(xiàn)值”規(guī)律，即任何資產(chǎn)的價值等于其預期未來收益的現(xiàn)值之和,基本思路,,第二節(jié) 收益法,,,一個理智的投資者在購置或投資于某一資產(chǎn)時，他所愿意支付或投資的貨幣數(shù)額不會高于他所購置或投資的資產(chǎn)在未來能給他帶來的回報。,基本原理,,,,第二節(jié) 收益法,應(yīng)用收益法的前提：,1、被評估資產(chǎn)的未來收益可以預測并可以用貨幣衡量,2、資產(chǎn)所有者獲得預期收益所承擔的風險可以預測并 也可以用貨幣衡量,3、

29、被評估資產(chǎn)的預期獲利年限可以預測,二、收益法的基本前提和適用范圍：,收益法三要素：,1、預期收益額2、折現(xiàn)率3、收益期,適用范圍：,1、企業(yè)價值評估2、能獨立計算收益額 的單項資產(chǎn),,,,,第二節(jié) 收益法,三、收益法應(yīng)用的基本計算公式：,純收益不變,1、收益年期無限,2、收益年期有限，資本化率大于0,3、收益年期有限，資本化率等于0,（一）,P=A/ r,P----評估值（收益額）,A----等額年金,r----折現(xiàn)

30、率或資本化率,P=,A,,r,,,,1-,,1,（1+ r）,n,,,,成立條件：純收益每年不變 資本化率固定且大于0 收益年期有限,n----收益年限,P=A X n,成立條件：純收益每年不變 資本化率為0 收益年期有限,,,純收益在若干年后保持不變,（二）,1、收益年期無限,P=,,（1+ r）,i,∑,i

31、=1,n,R,i,,（1+ r）,n,+,A,r,成立條件：純收益前n年（含第n年）有變化， n年后不含第 n年）不變 r﹥0 收益年期無限,2、收益年期有限,P=,,（1+ r）,i,∑,i=1,t,R,i,,（1+ r）,t,+,A,r,,,,1-,,1,（1+ r）,n-t,,,,成立條件：純收益前t年（含第t年）有變化， t年后不含第t 年）不變 r﹥0

32、 收益年期有限n,,,,,,t,,n,,i,,,,,,n,,i,注意與教材的區(qū)別,,第二節(jié) 收益法,（三）已知未來若干年后資產(chǎn)的價格,P=,,r,,,,1-,,1,（1+ r）,,,,成立條件：純收益在第 t年（含第 t年）保持不變 預知第 t 年的價格為 r﹥0 收益年期有限,A,,（1+ r）,P,+,P,t,t,t,t,,第二節(jié)

33、 收益法,四、收益法各項基本參數(shù)的確定,（一）預期收益,（1）基本含義是指由被評估資產(chǎn)在正常情況下所能得到的歸產(chǎn)權(quán)主體的所得額。,（2）主要特點①收益額是資產(chǎn)未來預期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實收益額；②收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不是資 產(chǎn)的實際收益；,有關(guān)收益額內(nèi)容的主要觀點,①稅后凈利潤②現(xiàn)金凈流量③利潤總額,,第二節(jié) 收益法,（二）折現(xiàn)率和資本化率,1. 二者無本質(zhì)區(qū)別 2. 內(nèi)涵上略

34、有區(qū)別: 折現(xiàn)率＝無風險報酬率+風險報酬率 一般用于收益年期有限 本金化率＝折現(xiàn)率－未來年收入的增長率 若資產(chǎn)年收入增長率為零，則二者相等。 一般用于收益年期無限,比照同期國債利率,折現(xiàn)率的形式折現(xiàn)率：未來有限期收益折算成現(xiàn)值 的比例本金化率：未來無限期收益折算成現(xiàn)

35、 值的比例,（三）收益期,資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時間P66,收益期估測方法以法律、法規(guī)的規(guī)定時間為基礎(chǔ)進行估測以合同規(guī)定的時間為基礎(chǔ)估測根據(jù)產(chǎn)品壽命周期進行估測,,第二節(jié) 收益法,例1： 假設(shè)某企業(yè)將持續(xù)經(jīng)營下去，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓，聘請評估師估算其價值。經(jīng)預測，該企業(yè)每年的預期收益為1200萬元，折現(xiàn)率為4%。請估算該企業(yè)的價值。評估值=1200/4%=30000（萬元）,收益法應(yīng)用案例：,例2： 某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營6年，

36、營業(yè)終止后用于抵沖債務(wù)，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓。經(jīng)預測得出6年預期收益均為900萬元，折現(xiàn)率為8%，請估算該企業(yè)的評估值。P=（900/8%）[1-1/（1+8%）6] =900×4.6229=4160.59（萬元）,收益法應(yīng)用案例：,例3：某收益性資產(chǎn)預計未來五年收益額分別是12萬元、15萬元、13萬元、11萬元和14萬元。假定從第六年開始，以后各年收益均為14萬元，確定的折現(xiàn)率和本金化率為10%。分別確定該收益性資產(chǎn)在永續(xù)經(jīng)營條件

37、下和經(jīng)營50年條件下的評估值。,收益法應(yīng)用案例：,,第二節(jié) 收益法,（1）永續(xù)經(jīng)營條件下的評估過程：首先，確定未來五年收益額的現(xiàn)值。計算中的現(xiàn)值系數(shù)，可從復利現(xiàn)值表中查得。其次，將第六年以后的收益進行本金化處理，即：14/（10%）=140（萬元）最后，確定該企業(yè)評估值：企業(yè)評估價值=49244.2+140×0.6209 =136.17（萬元）,,第二節(jié) 收益法,第二章第三節(jié),資產(chǎn)

38、評估,授課： 鄭 平,第二章 第三節(jié) 成本法,一、成本法的基本涵義,二、成本法的應(yīng)用前提：,三、成本法中的基本要素（4個要素）,四、成本法中各要素的估算方法,成本法學習路線：,深刻理解4要素,要素1—重置成本計算方法,要素1—功能性貶值計算方法,要素1—經(jīng)濟性貶值計算方法,要素2—實體性貶值計算方法,,,,,,評估值,,,,,第三節(jié) 成本法,,,,,重置成本,實體性損耗,功能性損耗,經(jīng)濟性損耗,評

39、估值,一、成本法的基本涵義,基本思路 ： 以被評估資產(chǎn)的重置價值，扣除從資產(chǎn)的形成并開始投入使用至評估基準日這段時間內(nèi)的損耗得到資產(chǎn)的評估價值。它是從成本取得和成本構(gòu)成的角度對被評估資產(chǎn)的價值進行的分析和判斷。,,第二節(jié) 成本法,成本法：首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)已經(jīng)存在的各種貶值因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)的價值的方法,資產(chǎn)評估價值,,,資產(chǎn)的重置成本,-,資產(chǎn)實體性貶值,-,資產(chǎn)經(jīng)

40、濟性貶值,資產(chǎn)功能性貶值,-,或,,,資產(chǎn)的重置成本,X 成新率,在條件允許的情況下，任何一個潛在的投資者在決定投資某項資產(chǎn)時，他所愿意支付的價格不會超過購建該項資產(chǎn)的現(xiàn)行購建成本。,,第三節(jié) 成本法,二、成本法的應(yīng)用前提：,1、正在使用或假定正在使用2、有可用的歷史資料3、有耗費,采用成本法還必須具備以下幾個前提條件：P50,1、被評估資產(chǎn)的實體特征、內(nèi)部結(jié)構(gòu)及其功能必須與假設(shè) 的重置全新資產(chǎn)具有可比性2、被評估

41、資產(chǎn)必須是可以再生的或是可以復制的3、被評估資產(chǎn)必須隨時間推移具有貶值特征,DOU DAN X,DOU DAN X,,第三節(jié) 成本法,三、成本法中的基本要素（4個要素）,,,,,重置成本,實體性損耗,功能性損耗,經(jīng)濟性損耗,評估值,評估值＝重置成本－實體性損耗－功能性損耗－經(jīng)濟性損耗,口訣：照樣描 不能用 不好用 不許用,,,第三節(jié) 成本法,（一）資產(chǎn)的重

42、置成本,資產(chǎn)的現(xiàn)行取得成本,1、復原重置成本,,采用與評估對象完全相同的材料、建筑或制造標準、設(shè)計、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)實價格重新構(gòu)建所發(fā)生的費用,2、更新重置成本,采用與評估對象不同的新材料、新建筑或制造標準、新型設(shè)計、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)實價格重新構(gòu)建所發(fā)生的費用,△ 相同點：均采用現(xiàn)行價格計算?！?不同點：采用的材料、標準、設(shè)計等方面存在差異。但是 并未改變基本功能。△ 有條件情況下，盡可能選

43、擇更新重置成本,要素1概念,,第三節(jié) 成本法,重置成本評估方法,重置核算法價格指數(shù)法功能價值類比法統(tǒng)計分析法,生產(chǎn)能力比例法規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法,,,,,,,復原重置成本 更新重置成本,,,要素1,,要素1計算,（一）重置成本的估算方法,,第三節(jié) 成本法,（一）重置成本的估算方法,重置成本,購買型,自建型,現(xiàn)行買價運雜費安調(diào)費其他,料工費資金成本其他,,,,,,,例：P53 一臺含有附屬和配套

44、設(shè)施的機器設(shè)備，現(xiàn)行市價為20萬，運雜費1萬，安裝調(diào)試費4萬，設(shè)計費0.4萬，材料費1.2萬，人工費0.8萬，其他費用0.2萬則：,該機器設(shè)備的重置成本=20+1+4+0.4+1.2+0.8+0.2=27.6萬,1、重置核算法,要素1計算,,第三節(jié) 成本法,2、價格指數(shù)法,利用與資產(chǎn)有關(guān)的價格變動指數(shù)，將被估資產(chǎn)的歷史成本（帳面原值）調(diào)整為重置成本的一種方法,重置成本,,,帳面原值,,,1+,物價變動指數(shù),﹙ ﹚,重置成本

45、,,,帳面原值,,,價格指數(shù),,,,,第二節(jié) 成本法,案例： 被評估資產(chǎn)為一臺2年前購置的機器設(shè)備。據(jù)調(diào)查，該機器設(shè)備目前還沒有換代產(chǎn)品。經(jīng)查驗資料，該設(shè)備賬面原值為10.2萬元，其中，購買價為8萬元，運雜費1.6萬元，安裝費中直接成本0.4萬元，間接成本為0.2萬元。根據(jù)對同類型設(shè)備的調(diào)查，現(xiàn)在購買價格比2年前上漲20%，運雜費上漲80%，安裝費中直接成本上漲40%，間接成本占直接成本百分率不變。該設(shè)備的重置成本是多

46、少？,（1）計算直接成本購買價=8×（1+20%）=9.6（萬元）運雜費=1.6×（1+80%）=2.88（萬元）安裝費中的直接成本 =0.4×（1+40%）=0.56（萬元）直接成本＝購買價＋運雜費＋安裝費中的直接成本 ＝9.6+2.88+0.56=13.04（萬元）,（2）計算間接成本間接成本占直接成本的百分率 ＝0.2

47、47;（8＋1.6＋0.4）＝2%間接成本＝13.04×2%＝0.26（萬元）（3）計算重置成本,重置成本=直接成本+間接成本=13.04+0.26=13.30（萬元）,,,,第三節(jié) 成本法,物價變動指數(shù),定基指數(shù),環(huán)比指數(shù),評估基準日物價指數(shù)資產(chǎn)購建時物價指數(shù),,＝,＝,（1＋a1）×（1＋a2）× （1＋a3）……（1＋an）,（其中an表示第n年環(huán)比價格指數(shù)）,,,,,,,,,,,,,,

48、,,,,,,,,,,,,,,第三節(jié) 成本法,例,被估資產(chǎn)建于2001-------當時物價指數(shù)95%， 原值10萬評估時--------2005------- 評估時物價指數(shù)160% 評估值？,評估時重置成本=100000 X（160%/95%）100% =168420（元）,又如,2000------------_____----------400000（被估資產(chǎn)原值）2001

49、------------2%2002------------3%2003------------2.5%2004------------3%2005------------2.8%,評估時重置成本= 400000(1+ 2%)(1+3%)(1+ 2.5%) (1+ 3%)(1+ 2.8%)=456000(元),價格指數(shù)法,應(yīng)用價格指數(shù)法應(yīng)考慮的問題P53適用于數(shù)量多、價值低的

50、大宗資產(chǎn)評估,DOU DAN X,,,第三節(jié) 成本法,3. 功能價值類比法,利用某些資產(chǎn)的功能 ( 生產(chǎn)能力〉的變化與其價格或重置成本的變化呈某種指數(shù)關(guān)系或線性關(guān)系 , 通過參照物的價 格或重置成本 , 以及功能價值關(guān)系估測評估對象價格或重置成本的技 術(shù)方法 ( 該方法亦有稱之為類比估價法一一指數(shù)估價法 ) 。當資產(chǎn)的功 能變化與其價格或重置成本的變化呈線性關(guān)系時 , 人們習貫把線性關(guān) 系下的功能價值類比法稱之為生產(chǎn)能力比例法 ,

51、 而把非線性關(guān)系條件 下的功能價值法稱之為規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法。,參照物功能價值,被評資產(chǎn)重置成本,,,（單位生產(chǎn)能力）,是選擇與被評估資產(chǎn)具有相同或相似功能的資產(chǎn)作參照物，根據(jù)資產(chǎn)功能與成本之間的內(nèi)在關(guān)系，由參照物成本推算被估資產(chǎn)重置成本的方法。,,,第三節(jié) 成本法,3. 功能價值類比法,（1）生產(chǎn)能力比例法若功能與成本呈線性關(guān)系,（2）規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法 若功能與成本呈指數(shù)關(guān)系,,,,第三節(jié) 成本法,（1）生產(chǎn)能力比例

52、法若功能與成本呈線性關(guān)系，計算公式：,3. 功能價值類比法,注意：與重置成本（P54）的區(qū)別,,,例： 某被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量為 8000 件 , 而市場上全新參照物機器設(shè)備價格為 50 萬元 , 年產(chǎn)量為 10000 件。由此可以確定其重置成本 :被評估資產(chǎn)重置成本 =8000 ÷ 10000 X 500000 =400000( 元 ),前提條件： 資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力成線性關(guān)系,DANX,,,第三節(jié)

53、 成本法,3. 功能價值類比法,（2）規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法 若功能與成本呈指數(shù)關(guān)系，計算公式：,注意：X 由是一個經(jīng)驗數(shù)據(jù) , 被稱為規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)。 在美 國 , 這個經(jīng)驗數(shù)據(jù)一般在 0.2~0.4 之間 , 加工工業(yè)一般為 0.7, 房地 產(chǎn)行業(yè)一般為 0.9 我國到目前為止尚未有統(tǒng)一的經(jīng)驗數(shù)據(jù) 評估過 程中要謹慎使用這樣方法

54、。,,,第三節(jié) 成本法,4. 統(tǒng)計分析法,當被估資產(chǎn)單價較低，數(shù)量較多時，為降低評估成本，可采用此方法?！?計算步驟：（1）將被估資產(chǎn)按一定標準分類。（2）抽樣選擇代表性資產(chǎn)，并選擇適當方法計算其重置成本。（3）計算調(diào)整系數(shù)K。（4）據(jù)K值計算被估資產(chǎn)重置成本。,（點面推算法）,某類資產(chǎn)重置成本＝某類資產(chǎn)原始成本×K,,,第二節(jié) 成本法,例：被評估資產(chǎn)為某類通用設(shè)備。經(jīng)評估人員調(diào)查了解，該批通用設(shè)備為同

55、年購入，并同時投入生產(chǎn)，使用狀況基本相同，該類通用設(shè)備的賬面歷史成本之和為1200萬元。評估人員從中抽樣選取了5臺具有代表性的通用設(shè)備，其賬面歷史成本為50萬元，經(jīng)估算其重置成本之和為80萬元。該類通用設(shè)備的重置成本為： 該類通用設(shè)備的重置成本=1200×80/50 =1920（萬元）

56、,運用統(tǒng)計分析法應(yīng)注意的問題 : ①對被評估資產(chǎn)分類適當 , 使 分類資產(chǎn)內(nèi)部重置成本與歷史成本的差異程度較小 , 或具有一定的趨 向性 ; ②科學地確定樣本量 , 樣本數(shù)量根據(jù)歷史成本的離散狀況來確 定 , 如歷史成本差異程 度較大 , 則樣本量要多一些 ; ③要將抽樣誤差 控制在一定范圍之內(nèi)。,,,第三節(jié) 成本法,（二）資產(chǎn)的實體性貶值估算方法,,,第三節(jié) 成本法,（二）資產(chǎn)的實體性貶值估算方法,對被評估資產(chǎn)的實體各主

57、要部位進行技術(shù)鑒定并結(jié)合分析資產(chǎn)的設(shè)計、制造、使用、磨損、維護、修理、大修、改造情況和物理壽命等因素 , 將評估對象與其全新狀態(tài)相比較 , 考察由于使用磨損和自然損耗對資產(chǎn)的功能、使用效率帶來的影響 , 判斷被評估資產(chǎn)的成新率 , 從而估算實體性貶值。,實體性貶值 是資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值,要素2概念,,第三節(jié) 成本法,（二）資產(chǎn)的實體性貶值估算方法,實體性貶值計算方法,觀察法使用年限法修復費用法,,

58、,,決定實體性貶值的因素：①使用時間②使用率，也叫利用率③資產(chǎn)本身的質(zhì)量④維修保養(yǎng)程度,DOU DAN XJISUAN,要素2計算,（1）觀察法,計算公式為：資產(chǎn)實體性貶值=重置成本×（1—成新率）,通過觀察確定新舊程度,主要觀察被評估資產(chǎn)的外表：光潔度腐蝕程度形體物理變化程度,成新率 =1 一貶值率,有形損耗率,,（2）使用年限法（公式法）,截止評估日資產(chǎn)累計實際利用時間截止評估日資產(chǎn)累計法定利用時間

59、,,×100％,資產(chǎn)的實體性貶值=,（重置成本—預計殘值）,總使用年限,,×實際已使用年限,預計殘值：指被評估資產(chǎn)在清理報廢時凈收回的金額。在資產(chǎn)評估中 , 通常只考慮數(shù)額較太的殘值 ? 如殘值數(shù)額較小可以忽略不計,總使用年限 = 實際己使用年限十尚可使用年限實際已使用年限 = 名義己使用年限×資產(chǎn)利用率,由于資產(chǎn)在使用中負荷程度的影響 , 必須將資產(chǎn)的名義已使用年 限調(diào)整為實際已使用年限。,資產(chǎn)利用率=

60、,例：被評估資產(chǎn)為一臺設(shè)備，評估人員收集到的有關(guān)資料有：該設(shè)備2002年1月購進，2007年1月評估；該設(shè)備的重置成本為50萬元，其殘值為2000元，尚可使用5年；根據(jù)該設(shè)備技術(shù)指標，正常使用情況下，每天應(yīng)工作8小時，該設(shè)備實際每天工作5小時。該設(shè)備的實體性貶值為：資產(chǎn)利用率=（5×360×5）/5×360×8=62.5%實際已使用年限=5×62.5%=3.125（年）總使用年限=

61、3.125+5=8.125（年）資產(chǎn)的實體性貶值=（500000—2000）×3.125/8.125=191538.46,,,例：P57,,第三節(jié) 成本法,（3）修復費用法,利用恢復資產(chǎn)功能所支出的費用金額直接估算資產(chǎn)的實體性貶值主要包括： 零部件的更換或修復、改造、停工損失等,原理：如果資產(chǎn)可以通過修復而恢復到全新狀態(tài)，可以認為資產(chǎn)的實體性損耗等于其修復費用,,,第三節(jié) 成本法,（三）資產(chǎn)功能性貶值的估算方法,要

62、素3概念,（三）資產(chǎn)功能性貶值概念,由于技術(shù)進步引起資產(chǎn)功能相對落后造成的貶值,是無形損耗的一種，體現(xiàn)在兩方面： (1) 運營成本（物耗、能耗、工耗等） (2) 產(chǎn)出能力,,第三節(jié) 成本法,（三）資產(chǎn)功能性貶值的估算方法,貶值的估算方法,（1）通過超額運營成本估算,（2）通過超額投資成本估算,,超額運營成本的計算步聚： (1)計算年超額運營成本 (2)計算年凈超額運營成本 年凈超額運營成本＝

63、年超額運營成本×（1－所得稅率） (3)據(jù)資產(chǎn)的剩余壽命和收益率（折現(xiàn)率）將年凈超額運營成本折現(xiàn)， 計算其功能性貶值額: 功能性貶值額＝年超額運營成本×（1－所得稅率）×（P/A,r,n）,,功能性貶值額＝復原重置成本—更新重置成本,,要素3計算,,第三節(jié) 成本法,（三）資產(chǎn)功能性貶值的估算方法,由于技術(shù)進步引起資產(chǎn)功能相對落后造成的貶值,貶值的估算方法,（1）通過

64、超額運營成本估算,（2）通過超額投資成本估算,,是無形損耗的一種，體現(xiàn)在兩方面： (1) 運營成本（物耗、能耗、工耗等） (2)產(chǎn)出能力,超額運營成本的計算步聚： (1)計算年超額運營成本 (2)計算年凈超額運營成本 年凈超額運營成本＝年超額運營成本×（1－所得稅率） (3)據(jù)資產(chǎn)的剩余壽命和收益率（折現(xiàn)率）將年凈超額運營成本折現(xiàn)， 計算其功能性貶值額:

65、 功能性貶值額＝年超額運營成本×（1－所得稅率）×（P/A,r,n）,,功能性貶值額＝復原重置成本—更新重置成本,,DANX,,第三節(jié) 成本法,（四）資產(chǎn)功經(jīng)濟性貶值的估算,要素4概念,經(jīng)濟性貶值的現(xiàn)象,（1）資產(chǎn)利用率下降,（2）資產(chǎn)收益額減少,,經(jīng)濟性貶值概念：由于政策、市場條件等導致資產(chǎn)利用率下降、或收益減少造成資產(chǎn)的貶值,,第三節(jié) 成本法,（四）資產(chǎn)功經(jīng)濟性貶值的估算,經(jīng)濟性貶值額＝（重置全價－

66、有形損耗－功能性損耗）×經(jīng)濟性貶值率,,（1）資產(chǎn)利用率下降導致經(jīng)濟性貶值的估算,例：P60,要素4計算,,第三節(jié) 成本法,（2）資產(chǎn)收益額下降導致經(jīng)濟性貶值的估算,經(jīng)濟性貶值額＝年收益損失額×（1－所得稅率）×（P/A,r,n）,例：P60,成本法的綜合應(yīng)用實例P60,口訣：照樣描 不能用 不好用 不許用,,案例,例1：被評估資產(chǎn)為企

67、業(yè)中的一臺設(shè)備，評估人員收集到的有關(guān)資料有：該設(shè)備1997年1月購進，2002年1月評估；該設(shè)備的重置成本為500000元，其殘值為2000元，尚可使用5年；根據(jù)該設(shè)備技術(shù)指標，正常使用情況下，每天應(yīng)工作8小時，該設(shè)備實際每天工作5小時。該設(shè)備的實體性貶值為：資產(chǎn)利用率=（5×360×5） / （5×360×8）=62.5%實際已使用年限=5×62.5%=3.125（年）總使用年限

68、=3.125+5=8.125（年）資產(chǎn)的實體性貶值=（500000—2000）×3.125/8.125=191538.46,例2：被評估設(shè)備購建于1992年，原始價值30000元，1997年和2000年進行兩次更新改造，主要是添置一些自動化控制裝置，投資分別為3000元和2000元。2002年對該資產(chǎn)進行評估，假設(shè)從1992年至2002年每年的價格上升率為10%，該設(shè)備的尚可使用年限經(jīng)檢測和鑒定為6年，估算該設(shè)備的實體性貶值

69、率如下。估算過程：,3、經(jīng)濟性貶值的估算,,,經(jīng)濟性貶值是由于外部環(huán)境變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價值的損失。產(chǎn)生的原因有：（1）竟爭加劇，社會總需求減少，導致開工不足；（2）材料供應(yīng)不暢，導致開工不足；（3）材料成本增加，導致企業(yè)費用直線上升；,,,（4）通貨膨脹的情況下，國家實行高利率政策，導致企業(yè)運營成本加大； （5）產(chǎn)業(yè)政策的變動，縮短使用壽命； 一般情況下，當資產(chǎn)使用基本正常時，不計算經(jīng)濟性貶值。,

70、,,估算方法：A 經(jīng)濟性貶值＝資產(chǎn)在尚可使用年限內(nèi)可預見 的經(jīng)濟收益損失額×現(xiàn)值系數(shù) B 經(jīng)濟性貶值率=[1—（實際使用生產(chǎn)能力 /額定生產(chǎn)能力）X]×100% 經(jīng)濟性貶值=（重置成本-實體性貶值—功能性 貶值）×經(jīng)濟性貶值率,