00158自考資產(chǎn)評估第二章資產(chǎn)評估的基本方法

1、自考資產(chǎn)評估自考資產(chǎn)評估主講老師：關(guān)森主講老師：關(guān)森第二章資產(chǎn)評估的基本方法第二章資產(chǎn)評估的基本方法要求掌握資產(chǎn)評估的基本方法、評估基本方法的運用及方法中各個指標(biāo)的確定。第一節(jié)市場法第一節(jié)市場法一、市場法的定義二、市場法運用的前提條件三、運用市場法評估資產(chǎn)的步驟和計算途徑四、運用市場法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點一、市場法及其適用的前提條件（一）市場法又稱市場價格比較法是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進(jìn)

2、行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。市場法目前是最簡單、最有效的方法。（二）市場法應(yīng)用的前提條件1、需要有一個充分發(fā)育的活躍的公平的資產(chǎn)交易市場。2、被評估資產(chǎn)的市場參照物及其相比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可以搜集的。二、市場法具體計算途徑（一）直接法直接法是指在市場上能找到與被評估資產(chǎn)完全相同的資產(chǎn)的現(xiàn)行市價，并依其現(xiàn)行價格直接作為被評估資產(chǎn)評估價格的一種方法。例：要評估一商品房在2010年9月30日轉(zhuǎn)讓價值，在選擇案例

3、上，就要選擇與估價對象處在同一地段，用途相同，結(jié)構(gòu)相同（似），面積相同（當(dāng)），建成年份相同（近）等成交案例，然后再將選擇比較案例，修正到估價對象情況下，最終計算估價對象價值。（二）市價類比法市價類比法是指評估資產(chǎn)時，在公開市場上找不到與之完全相同的資產(chǎn)，但在公開市場上能找到與之相類似的資產(chǎn)，以此為參照物，并依其價格再做相應(yīng)的差異調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價格的一種方法。其基本計算公式為：評估價格=參照物價格Σ評估對象比參照物優(yōu)異的價格差額

4、Σ參照物比評估對象優(yōu)異的價格差額或者為：評估價格=參照物價格（1調(diào)整系數(shù)）不同的資產(chǎn)所調(diào)整的系數(shù)是根據(jù)調(diào)整的因素而定的。市場法比較案例調(diào)整因素的選擇1、時間因素（比較案例、評估基準(zhǔn)日）比較案例交易時間，應(yīng)盡可能接近估價時點；以消除價格波動影響。2、區(qū)域因素（區(qū)位因素）比較案例選擇上，應(yīng)盡可能選擇與估價對象處于同一區(qū)域里、同一區(qū)段案例，以提高其可比性；如商鋪價值評估，應(yīng)選擇同一條街相鄰商鋪作為比較案例。3、功能因素比較案例的選擇，在功能、

5、用途等方面，應(yīng)盡可能與估價對象相同，提高可比性；如商鋪價值評估。例題：在采用市場法時，一方面是選擇確定參照物，另一方面則是分析確定參照物的差異調(diào)整因素。下列不包括在參照物調(diào)整主要因素中的是（）。（2010.7）【答案】C例題：下列資產(chǎn)中，最適宜采用市場法評估的是（）。（2011.7）A.專有技術(shù)B.商業(yè)用房C.專用設(shè)備D.公益性用地【答案】B第二節(jié)成本法第二節(jié)成本法一、成本法及其適用的前提條件二、成本法運用的思路及其各項指標(biāo)的估算三、運

6、用成本法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點一、成本法及其適用的前提條件（一）成本法是指在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。從資產(chǎn)評估成本法的概念來講，它是先確定它的重置成本，再扣減其各項損耗，這個方法的理論依據(jù)有兩個：（1）資產(chǎn)的價值取決于成本，成本越高，評估價值就越高；在確定資產(chǎn)價值成本時，重置成本與原始成本在價值內(nèi)涵上是一樣的。（2）資產(chǎn)的價值是一個變量。它是隨著資產(chǎn)本身的使用過程而產(chǎn)生變化的。

7、影響資產(chǎn)價值量變化的因素，除了市場價格以外。一般有以下情況：①資產(chǎn)在使用過程中有一些磨損而產(chǎn)生的損耗，往往稱為物理型損耗，也稱為有形損耗，或?qū)嶓w性貶值。②新技術(shù)的推廣和應(yīng)用使企業(yè)原有資產(chǎn)與社會上普遍推廣和運用的資產(chǎn)相比技術(shù)方面相對落后，性能、價格上發(fā)生變化。這些情況都是無形的，稱為功能性損耗。③是由于資產(chǎn)外部環(huán)境或宏觀政策的影響導(dǎo)致資產(chǎn)的一種貶值也稱經(jīng)濟(jì)性貶值。功能性貶值是由于資產(chǎn)的技術(shù)相對落后出現(xiàn)新的技術(shù)的資產(chǎn)而導(dǎo)致的一些貶值。經(jīng)濟(jì)性

8、貶值是由于國家政策因素或宏觀調(diào)控因素影響這個資產(chǎn)，該資產(chǎn)往往表現(xiàn)為閑置、使用價值不能很好發(fā)揮。例如在北京不能使用泡沫的一次性飯盒，生產(chǎn)泡沫的機器會閑置，這就是它的經(jīng)濟(jì)性貶值。再例如生產(chǎn)蘇丹紅，生產(chǎn)出來的蘇丹紅用在食品行業(yè)國家是不允許的。機器設(shè)備的閑置不是設(shè)備本身不能使用，而是國家規(guī)定不允許使用這種產(chǎn)品導(dǎo)致這種設(shè)備閑置而產(chǎn)生的貶值是經(jīng)濟(jì)性貶值。從資產(chǎn)成本法來確定其價值時，明確兩點：（1）資產(chǎn)的價值取決于它的成本；（2）它的價值是一個變量，