自考資產(chǎn)評(píng)估公式

1、1第二章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法一.成本法的基本計(jì)算公式：被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值=重置成本—實(shí)體性貶值—功能性貶值—經(jīng)濟(jì)性貶值被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值重置成本x成新率二、重置成本的估算：1重置核算法：（1）按人工成本比例法計(jì)算：間接成本=人工成本總額x成本分配率成本分配率=間接成本額人工成本額x100%（2）單位價(jià)格法：間接成本=工作量（按工日或工時(shí)）x單位價(jià)格按工日或工時(shí)（3）直接成本百分率法：間接成本=直接成本x間接成本占直接成本百分率2.物價(jià)指數(shù)法：

2、資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本x資產(chǎn)評(píng)估時(shí)物價(jià)指數(shù)資產(chǎn)購(gòu)建時(shí)物價(jià)指數(shù)或：資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本x（1物價(jià)變動(dòng)指數(shù)）3.功能價(jià)值法：重置成本參照物參照物年產(chǎn)量被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量重置成本被評(píng)估資產(chǎn)??4規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法：????????參照物資產(chǎn)的產(chǎn)量被評(píng)估資產(chǎn)的產(chǎn)量參照物資產(chǎn)的重置成本被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本X表示是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，稱(chēng)為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)統(tǒng)計(jì)分析法：K=R’RK資產(chǎn)重置成本與歷史成本的調(diào)整系數(shù)R’某類(lèi)抽樣資產(chǎn)的重置成本R某類(lèi)抽樣資

3、產(chǎn)的歷史成本三、實(shí)體性貶值及其估算：1.觀察法（成新率法）：資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=重置成本x（1－實(shí)體性成新率）2.公式計(jì)算法：使用年限實(shí)際已總使用年限預(yù)計(jì)殘值重置成本體性貶值資產(chǎn)的實(shí)???總使用年限=實(shí)際使用年限＋尚可使用年限實(shí)際已使用年限=名義已使用年限資產(chǎn)利用率%100??定利用截止評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)法際利用時(shí)間截止評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)實(shí)資產(chǎn)利用率三、功能性貶值及其估算資產(chǎn)的功能性貶值測(cè)算方法：????????????nt1系數(shù)折現(xiàn)凈超額運(yùn)營(yíng)年

4、本被評(píng)估資產(chǎn)年功能性貶值額被評(píng)估資產(chǎn)（超額投資成本可視為功能性貶值|）功能性貶值=復(fù)原重置成本－更新重置成本四、經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算:%1001???????????????????x生產(chǎn)能力資產(chǎn)原設(shè)計(jì)利用的生產(chǎn)能力資產(chǎn)預(yù)計(jì)可被貶值率經(jīng)濟(jì)性:??nrAP1????????????稅率所得益損失額資產(chǎn)年收貶值額經(jīng)濟(jì)性五、成新率及其估算1.使用年限法：成新率=（預(yù)計(jì)尚可使用年限實(shí)際已使用年限＋預(yù)計(jì)尚可使用年限）100%2.修復(fù)費(fèi)用法：成新率=

5、1—修復(fù)費(fèi)用重置成本100%六、收益法：1.資產(chǎn)未來(lái)收益期有限情況：評(píng)估值=??????????nttttrArRP111n收益年期r折現(xiàn)率2.資產(chǎn)未來(lái)收益無(wú)限期情況：（1）未來(lái)收益年金化情況：資產(chǎn)評(píng)估值（收益限值）=年收益額資本化率2.未來(lái)收益不等額情形：資產(chǎn)評(píng)估值（預(yù)期收益現(xiàn)值）=Σ前若干年各年收益額各年折現(xiàn)系數(shù)以后各年的年金化收益資本化率前若干年最后一年的折現(xiàn)系數(shù)第三章一、機(jī)器設(shè)備評(píng)估的成本法：機(jī)器設(shè)備評(píng)估值=重置成本實(shí)體性貶值功

6、能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值1、重置核算法：（1）外購(gòu)單臺(tái)不需安裝的國(guó)內(nèi)設(shè)備重置成本重置成本=全新設(shè)備基準(zhǔn)日的公開(kāi)市場(chǎng)交易價(jià)格運(yùn)雜費(fèi)或=全新設(shè)備基準(zhǔn)日的公開(kāi)市場(chǎng)交易價(jià)格（1運(yùn)雜費(fèi)率）(2).外購(gòu)單臺(tái)需安裝的國(guó)內(nèi)設(shè)備重置成本：重置成本=全新設(shè)備基準(zhǔn)日的公開(kāi)市場(chǎng)交易價(jià)格運(yùn)雜費(fèi)安裝調(diào)試費(fèi)或=全新設(shè)備基準(zhǔn)日的公開(kāi)市場(chǎng)交易價(jià)格（1運(yùn)雜費(fèi)率安裝調(diào)試費(fèi)）（3）.外購(gòu)單臺(tái)不需安裝進(jìn)口設(shè)備重置成本：重置成本=（FOB價(jià)格途中保護(hù)費(fèi)國(guó)外運(yùn)雜費(fèi)）基準(zhǔn)日外匯匯率進(jìn)口關(guān)稅

7、增值稅銀行及其他手續(xù)費(fèi)國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)或=CIF價(jià)格基準(zhǔn)日外匯匯率進(jìn)口關(guān)稅增值稅銀行及其他手續(xù)費(fèi)國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)其中FOB價(jià)格為離岸價(jià)，指裝運(yùn)港船上交價(jià)格；CIF為到岸價(jià)，指離岸價(jià)加途中保險(xiǎn)費(fèi)和國(guó)外運(yùn)雜費(fèi)（4）.外購(gòu)單臺(tái)需安裝進(jìn)口設(shè)備重置成本：重置成本=單臺(tái)未安裝進(jìn)口設(shè)備重置成本安裝調(diào)試費(fèi)人員培訓(xùn)費(fèi)其他（5）.外購(gòu)成套需安裝設(shè)備重置成本3貶值率=已使用量總使用量100%貶值率=已使用量（已使用量尚可使用量）100%五機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值機(jī)器估算1.

8、因生產(chǎn)能力降低造成的經(jīng)濟(jì)性貶值：經(jīng)濟(jì)性貶值=[1（實(shí)際使用生產(chǎn)能力額定生產(chǎn)能力）X100%2.由于外界因素造成的收益減少：??nrAP1????????????稅率所得益損失額資產(chǎn)年收貶值額經(jīng)濟(jì)性（PA。rn）為年金現(xiàn)值系數(shù)第四章一土地使用權(quán)㈠市場(chǎng)法：待估土地評(píng)估值=比較案例土地價(jià)格正常交易情況比較案例交易情況待估土地區(qū)域因素值比較案例區(qū)域因素值待估土地個(gè)別因素值比較案例個(gè)別因素值待估土地評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)比較案例日物價(jià)指數(shù)1.土地使用

9、年限修正時(shí)，修正系數(shù)可用下列公式：K=[11(1r)m][11(1r)n]K年限修正系數(shù)；n比較案例禿頂使用權(quán)剩余年限；m待估土地使用權(quán)剩余年限；r折現(xiàn)率若容積率修正：容積率修正系數(shù)=待估土地容積率與低價(jià)相關(guān)系數(shù)比較案例容積率與地價(jià)相關(guān)系數(shù)㈡、收益法1.在收益永續(xù)，各因素不變的條件下算式：P=Ar2.在收益年期有限，資本化率大于零的條件下算式：?????????nrrAP)1(11P—土地使用權(quán)評(píng)估值；A—土地收益；r還原利率；n土地收

10、益年限；當(dāng)n→∞，P=Ar.即為土地所有權(quán)價(jià)值㈢，成本法評(píng)估值（土地價(jià)格）=土地取得費(fèi)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)稅費(fèi)利息利潤(rùn)土地增值收益利息=土地取得費(fèi)土地開(kāi)發(fā)期相應(yīng)利息率土地開(kāi)發(fā)費(fèi)土地開(kāi)發(fā)期相應(yīng)利息率50%1.估算土地增值收益：土地增值收益=（土地取得費(fèi)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)稅費(fèi)利息利潤(rùn)）增值收益率其中：收益率一般在20%～25%之間。按補(bǔ)交出讓金的40%計(jì)算㈣假設(shè)開(kāi)發(fā)法地價(jià)=樓價(jià)建筑費(fèi)專(zhuān)業(yè)費(fèi)用利息利潤(rùn)稅費(fèi)租售費(fèi)用專(zhuān)業(yè)費(fèi)=建筑費(fèi)i（i為一定的百分率）利息=（地價(jià)

11、建筑費(fèi)專(zhuān)業(yè)費(fèi)）r（r為利息率）利潤(rùn)=（地價(jià)建筑費(fèi)專(zhuān)業(yè)費(fèi)）P’（P’正常利潤(rùn)率）；稅費(fèi)=地價(jià)t（t為稅費(fèi)）假設(shè)開(kāi)發(fā)法地價(jià)=樓價(jià)建筑費(fèi)【（1irP’iriP’）租售費(fèi)用】（1irP’t）二建筑物評(píng)估方法1.成本法：建筑物評(píng)估值=建筑物重置成本實(shí)體性貶值功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值2.建筑物重置成本的估算：（1）預(yù)決算調(diào)整法：地材價(jià)差額=定額直接費(fèi)地價(jià)價(jià)格指數(shù)人工費(fèi)調(diào)整數(shù)=工日時(shí)價(jià)差額工時(shí)；價(jià)差額工時(shí)=評(píng)估基準(zhǔn)日工日單價(jià)預(yù)決算工日單價(jià)調(diào)整后的機(jī)械費(fèi)=

12、定額直接費(fèi)當(dāng)定規(guī)定的取費(fèi)系數(shù)調(diào)整后的機(jī)械費(fèi)=工程決算直接費(fèi)評(píng)估基準(zhǔn)日其他直接費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)工程直接費(fèi)=調(diào)整后的人工費(fèi)調(diào)整后的材料費(fèi)調(diào)整后的機(jī)械費(fèi)調(diào)整后的其他直接費(fèi)2.重編預(yù)算法：建筑物重置成本=Σ[（實(shí)際工程量現(xiàn)行單價(jià)）（1現(xiàn)行費(fèi)率）材料差價(jià)]按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的各項(xiàng)間接成本3.價(jià)格指數(shù)調(diào)整法：待估建筑物重置成本=待估建筑物賬面原值綜合價(jià)格指數(shù)綜合價(jià)格指數(shù)=評(píng)估時(shí)點(diǎn)價(jià)格指數(shù)建筑物購(gòu)建時(shí)價(jià)格指數(shù)100%綜合價(jià)格指數(shù)=（1a1）（1a2）…(1an

13、)100%（a為建筑物竣工后第一年至評(píng)估基準(zhǔn)日年度的各年環(huán)比價(jià)格指數(shù)）4.建筑物實(shí)體性貶值率及成新率的估算：1)使用年限法：建筑物實(shí)體性貶值率=建筑物實(shí)際已使用年限（建筑物實(shí)際已使用年限建筑物尚可使用年限）100%建筑物成新率=建筑物尚可使用年限（建筑物實(shí)際已使用年限建筑物尚可使用年限）100%2）打分法：成新率=結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分G裝修部分合計(jì)得分S設(shè)備部分合計(jì)得分BG—結(jié)構(gòu)部分的評(píng)分修正系數(shù)；S—裝修部分的評(píng)分修正部分；B—設(shè)備部分的

14、評(píng)分修正系數(shù)三、建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值的估算：經(jīng)濟(jì)性貶值=建筑物年收益凈損失額正常資產(chǎn)收益率或：經(jīng)濟(jì)性貶值=??????????nttttrArRP111Ri第i年的建筑物年收益凈損失額；r—折現(xiàn)率；n—預(yù)計(jì)建筑物收益損失持續(xù)是時(shí)間，通常已年為單位㈤市場(chǎng)法：評(píng)估值=（交易實(shí)例i交易行為的修正????????????nt1系數(shù)折現(xiàn)凈超額運(yùn)營(yíng)年本被評(píng)估資產(chǎn)年功能性貶值額被評(píng)估資產(chǎn)系數(shù)交易日期的修正系數(shù)區(qū)域因素的修正系數(shù)個(gè)別因素的修正系數(shù)）n1.交