東麗區(qū)非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買農(nóng)村房屋案件的實(shí)證研究2

1、1非本集體非本集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)濟(jì)組織成員購買農(nóng)員購買農(nóng)村房屋案件村房屋案件實(shí)證實(shí)證研究研究、、引言引言近年來隨著天津社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，城市化不斷向農(nóng)村輻射。我市城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)，農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的隱形市場(chǎng)悄然出現(xiàn)。為進(jìn)一步解決濱海新區(qū)建設(shè)用地緊張的問題，2003年，天津市開始在華明鎮(zhèn)試點(diǎn)實(shí)行以宅基地?fù)Q房政策并收到了良好的社會(huì)效果1，2006年4月14日，天津等五省市獲得國土資源部批準(zhǔn)成為第一批試點(diǎn)，“宅基地?fù)Q房”項(xiàng)目由此獲得政策支持。2009年

2、8月1日，《天津市以宅基地?fù)Q房建設(shè)示范小鎮(zhèn)管理辦法》正式實(shí)施。該政策的實(shí)施必將帶給農(nóng)村居民巨大現(xiàn)實(shí)利益，而利益相關(guān)者對(duì)利益的爭奪直接導(dǎo)致局部利益沖突的激化，在此形勢(shì)下，近年來我院受理的涉及農(nóng)村房屋買賣的訴訟案件呈現(xiàn)出了激增的態(tài)勢(shì)。2010年第一季度，我院受理的農(nóng)村房屋買賣訴訟案件占全部案件的8%。司法實(shí)踐中，通常根據(jù)買方身份的不同，將農(nóng)村房屋買賣區(qū)分為二大類型：第一類是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員購買農(nóng)村房屋；第二類是非集體經(jīng)濟(jì)組織的成員購買農(nóng)

3、村房屋，這其中又包括其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買農(nóng)村房屋與城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋兩種情況。對(duì)于第一類合同，法院一般認(rèn)定有效。第二類合同在理論和實(shí)務(wù)中爭議最大、糾紛最多，審判實(shí)踐中既有被認(rèn)定為有效的，也有被認(rèn)定為無效的。如何在現(xiàn)有的法律和政策框架下，通過對(duì)《合同法》《物權(quán)法》及相關(guān)法律的解釋適用，妥善解決非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買農(nóng)村房屋的糾紛，是目前實(shí)踐中我們1胡運(yùn)霞：《農(nóng)村宅基地?fù)Q房流轉(zhuǎn)績效研究——以天津市華明鎮(zhèn)宅基地?fù)Q房為例》，《小城鎮(zhèn)建設(shè)

4、》，2008年第4期，第77－81頁。依據(jù)該政策，農(nóng)民可以其宅基地按照規(guī)定的轉(zhuǎn)換標(biāo)準(zhǔn)無償換取小城鎮(zhèn)的一套住宅并遷入小城鎮(zhèn)居住，最后由區(qū)統(tǒng)一組織在原有的村莊范圍內(nèi)對(duì)相當(dāng)于農(nóng)民還遷住房面積大小的土地進(jìn)行復(fù)耕，其余的土地則為節(jié)約出的建設(shè)用地，一部分進(jìn)入土地市場(chǎng)拍賣后支付建設(shè)小城鎮(zhèn)所需要的各項(xiàng)費(fèi)用，一部分作為區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)社會(huì)建設(shè)的儲(chǔ)備用地。3經(jīng)濟(jì)組織成員購買農(nóng)村房屋的問題。再次，從《土地管理法》第62條第4款關(guān)于“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅

5、基地的，不予批準(zhǔn)”的規(guī)定中，可以看出該法實(shí)際上是允許農(nóng)村村民出賣住房的，只不過禁止其出賣住房后再申請(qǐng)宅基地而已。禁止農(nóng)村房屋買賣實(shí)質(zhì)上侵犯了房屋所有人的所有權(quán)，影響了財(cái)產(chǎn)價(jià)值的充分發(fā)揮。可見，《土地管理法》第62條及63條顯然不屬于《合同法》第52條第5項(xiàng)中所說的“法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”，不能作為認(rèn)定城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同無效的法律依據(jù)?！段餀?quán)法》第153條規(guī)定“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)

6、定。”并沒有明令禁止農(nóng)村房屋的流轉(zhuǎn)。這一規(guī)定是為了維護(hù)現(xiàn)行法律和現(xiàn)階段國家有關(guān)農(nóng)村土地政策，并為今后修改有關(guān)法律或調(diào)整有關(guān)政策留有余地。22008年10月中國共產(chǎn)黨第十七屆中央委員會(huì)第三次全體會(huì)議通過的《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》明確指出“依法保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)”，就是要“依法保障農(nóng)戶宅基地依法取得、使用和收益的權(quán)利。逐步推行農(nóng)村宅基地使用權(quán)的有償使用和流轉(zhuǎn)制度，發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制在資源配置中的基礎(chǔ)作用?！庇纱?，可以

7、知道，農(nóng)村房屋流通的“隱形市場(chǎng)”早已經(jīng)公開化了。2國國務(wù)院及有關(guān)部院及有關(guān)部門的文件明確禁止的文件明確禁止農(nóng)村房屋流通村房屋流通明確禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的是國務(wù)院及其有關(guān)部門發(fā)布的文件。1999年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)[1999]39號(hào)）明確要求：“農(nóng)民的房屋不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地2黃松有主編：《〈中華人民共和國物權(quán)法〉條文理解與適用》，人民法院出版社2007年