金地的成功融資對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的啟發(fā)

1、TheIndustrialStudg產(chǎn)業(yè)研究金地的成功融資對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的啟發(fā)趙娟廈門(mén)大學(xué)嘉庚學(xué)院3631O5摘要：房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)性強(qiáng)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響巨大。土地與資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的兩大命脈。而資金是除土地之外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最重要的要素，所以房地產(chǎn)的核心問(wèn)題說(shuō)到底還是融資問(wèn)題。本文就將對(duì)中國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的融資問(wèn)題進(jìn)行探討，以金地集團(tuán)的成功案例，來(lái)為中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的融資提出一些建議。關(guān)鍵詞：金地；房地產(chǎn)企

2、業(yè)；融資一、產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀分析(一)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸程度高。從我國(guó)上市房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表中可以發(fā)現(xiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率水平較高，有的甚至達(dá)到70％至80％，而這么高的負(fù)債，很大一部分來(lái)自于銀行貸款。商業(yè)信貸幾乎于土地儲(chǔ)備、交易、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售的整個(gè)過(guò)程，使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)各種相關(guān)主體的主要資金提供者。一旦宏觀調(diào)控來(lái)臨，銀行就會(huì)因?yàn)榇罅靠蛻?hù)的違約而陷入流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。(■)房地產(chǎn)業(yè)證券比重小。房地產(chǎn)債務(wù)中，債券基金等融資渠道發(fā)展十

3、分緩漫，多7亡化的融資體系遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有形成，沒(méi)能構(gòu)成多元化的資金支持體系及風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)體系。商業(yè)銀行體系承擔(dān)了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的巨大風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中債券融資的比重特別小，這種融資體系無(wú)論是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)、金融體系還是宏觀調(diào)控及宏觀經(jīng)濟(jì)而言，都潛藏巨大的風(fēng)險(xiǎn)、都有十分不利的影響。(_一)房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一。目前，除了上市募集資金、銀行貸款這兩大主要的融資渠道外，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境沒(méi)有提供其他多元化的渠道。我國(guó)的資本融資市場(chǎng)不完善，至今，我國(guó)仍未

4、建立完善的、全方位、多層次資本市場(chǎng)，資本市場(chǎng)不能為不同規(guī)模、不同資金需求量、不同特點(diǎn)的企業(yè)提供廣闊的融資渠道，融資渠道過(guò)于狹窄嚴(yán)重限制了房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式和優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)。(四)房地產(chǎn)業(yè)融資體系不健全。融資渠道單一的很重要的原因是我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)起步晚，尚未建立一套科學(xué)有效的政策法規(guī)，這直接影響著房地產(chǎn)融資渠道的拓展，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。二金地集團(tuán)的融資策略金地1993年開(kāi)始正式經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，從深圳開(kāi)始了它走遍全國(guó)的企業(yè)發(fā)展布局，目前

5、已和萬(wàn)科、中海、三家企業(yè)發(fā)展成為房地產(chǎn)業(yè)的“品牌三甲”。金地借鑒萬(wàn)科的成功經(jīng)驗(yàn)，用三年時(shí)間走了萬(wàn)科十幾年才走完的路。當(dāng)然，金地優(yōu)秀的人力資源管理、科學(xué)化工程管理、注重創(chuàng)造品牌價(jià)值都是其成功地重要原因，但不能忽視的是，金地的融資策略也是其取勝的一個(gè)重要原因。其中有幾點(diǎn)，值得其他的房地產(chǎn)企業(yè)借鑒：(一)資金籌集規(guī)范透明。金地的資金籌集由總部財(cái)務(wù)部統(tǒng)一操作，渠道主要有股本增發(fā)、銀行信貸、信托資金、企業(yè)債券、境外投資機(jī)構(gòu)。其中，尋求境外資金的嘗

6、試在國(guó)內(nèi)金地是首創(chuàng)。在對(duì)資金的吸引上，金地特別注意管理模式和財(cái)務(wù)狀況的規(guī)范和透明。越規(guī)范越透明吸引力越大。金地要做商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)資金的需求比對(duì)單純的住宅地產(chǎn)大得多，存量資產(chǎn)的持有是商業(yè)地產(chǎn)的一大特色。商業(yè)地產(chǎn)可以合理規(guī)劃持有物業(yè)的比例，全盤(pán)統(tǒng)籌保障資金的周轉(zhuǎn)順利。(■)利用股票市場(chǎng)融資。在內(nèi)地證券市場(chǎng)，金地于2001年IPO首發(fā)上市后，分別于2004~12月、2007~7月、2008年7月、2(109年8月、2010年5月上市增發(fā)，共籌集

7、資金140多億元。而對(duì)于資金需要量巨大、行業(yè)生產(chǎn)周期長(zhǎng)、資金周轉(zhuǎn)隉的房地產(chǎn)企業(yè)而言，股權(quán)融資無(wú)疑不是更適合的方式。可以說(shuō)，股權(quán)資金的獲得推動(dòng)了金地發(fā)展的脈絡(luò)，金地凈資產(chǎn)規(guī)模的增長(zhǎng)直接得益于股權(quán)融資。同時(shí)，在中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)早起資本缺乏的時(shí)代，金地憑借上市也確立了行業(yè)領(lǐng)先地位。64現(xiàn)代商業(yè)MODERNBuSINESS(三)發(fā)行公司債券，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)。以中長(zhǎng)期為主的公司債券可以為房地產(chǎn)公司提供較為穩(wěn)定的資金來(lái)源，有利于降低，減少對(duì)信貸融資的依

8、賴(lài)，從而改善房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)。因此，在保證公司穩(wěn)健的情況下，根據(jù)公司的類(lèi)型選擇不同比例的公司債券發(fā)行，有利于公司財(cái)務(wù)杠桿的良好運(yùn)用，從而能為公司股東謀求收益最大化。金地于2008~3月，成功發(fā)行l(wèi)2億元債券，解決了一部分資金的問(wèn)題。(四)多元化融資策略。除國(guó)內(nèi)的銀行貸款、委托貸款、信托等，金地還與NIG房地產(chǎn)基金建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，與多家境外銀行開(kāi)展項(xiàng)目融資，包裹德國(guó)HYPC根行和香港的永亨銀行。金地還與UBS合作成立中國(guó)房地產(chǎn)基金

9、，這個(gè)基金由雙方共同管理，主要投資于中國(guó)住宅開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以投資包括金地在內(nèi)的任何項(xiàng)目。多元化的融資渠道為金地的快速發(fā)展提供了強(qiáng)大的資金支持。(五)短期償債壓力小。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的“其他資金”中，有80％左右的資金是來(lái)自購(gòu)房者的定金及其他預(yù)付款項(xiàng)，這些其他資金中的大部分都屬于短期負(fù)債，這種情況直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的短期負(fù)債比重太高，加大了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在這一點(diǎn)上，從財(cái)務(wù)報(bào)表中可以看出，金地的資產(chǎn)負(fù)債率從2006年以后，就低

10、于招商地產(chǎn)、萬(wàn)科及保利地產(chǎn)，且這些債務(wù)中，以長(zhǎng)期借款為主，和金地龐大的銷(xiāo)售金額相比，金地的短期償債壓力很小。三金地的成功經(jīng)驗(yàn)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的啟發(fā)作用從金地的成融經(jīng)驗(yàn)中，筆者對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)提出幾唼(一)降低負(fù)債水平。高的負(fù)債率會(huì)大大加大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)面臨債權(quán)人同時(shí)要求償還債務(wù)時(shí)的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。因此，降低企業(yè)的負(fù)債率是降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的途徑之一。中國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)水平過(guò)高，加大了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。只有降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，才有利于向市場(chǎng)傳遞

11、有力信號(hào)，提升公司的價(jià)值。(二)改善融資結(jié)構(gòu)。國(guó)家出臺(tái)的一系列對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策和行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，以及銀行貸款政策的調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該積極使用包括公司債券在內(nèi)的長(zhǎng)期融資工具。同時(shí)，應(yīng)該加大股權(quán)融資力度，提高企業(yè)自有資金。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，股權(quán)融資是房地產(chǎn)企業(yè)與資本想結(jié)合的理想融資渠道。緩解企業(yè)的資金鏈的緊繃狀態(tài)，防止資金鏈的斷裂，以進(jìn)～‘步優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)決速、穩(wěn)健發(fā)展的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略。(三)擴(kuò)張融資渠道。多元化的融資渠道可以有效的

12、規(guī)避單一渠道所帶來(lái)的資金鏈容易斷裂、資金募集規(guī)模小、資本成本高等種種缺陷，同時(shí)，也能積極應(yīng)對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu)收縮信貸等措施帶來(lái)的巨大沖擊。改變中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)分依賴(lài)銀行貸款的現(xiàn)狀，應(yīng)該努力開(kāi)發(fā)其他的融資渠道。目前中國(guó)的房地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)投資基金、保險(xiǎn)公司和置業(yè)擔(dān)保公司也可以從一定程度上階段房地產(chǎn)企業(yè)的資金緊張問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題，但是這些模式仍然處于探索極端，還為成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融的主要力量，政府應(yīng)該加大扶持力度，力【】速這些組織的發(fā)展。當(dāng)

13、然，也應(yīng)該學(xué)習(xí)金地這種合作開(kāi)發(fā)，利用外資的方式。也可以考慮兼并重組、股東置換、利用民間資本或外資參股等形式進(jìn)行資本運(yùn)作等。四TheIndustrialStudg產(chǎn)業(yè)研究金地的成功融資對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的啟發(fā)趙娟廈門(mén)大學(xué)嘉庚學(xué)院3631O5摘要：房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)性強(qiáng)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響巨大。土地與資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的兩大命脈。而資金是除土地之外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最重要的要素，所以房地產(chǎn)的核心問(wèn)題說(shuō)到底還是融資問(wèn)題。本文就將對(duì)

14、中國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的融資問(wèn)題進(jìn)行探討，以金地集團(tuán)的成功案例，來(lái)為中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的融資提出一些建議。關(guān)鍵詞：金地；房地產(chǎn)企業(yè)；融資一、產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀分析(一)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸程度高。從我國(guó)上市房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表中可以發(fā)現(xiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率水平較高，有的甚至達(dá)到70％至80％，而這么高的負(fù)債，很大一部分來(lái)自于銀行貸款。商業(yè)信貸幾乎于土地儲(chǔ)備、交易、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售的整個(gè)過(guò)程，使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)各種相關(guān)主體的主要資金提供者。一

15、旦宏觀調(diào)控來(lái)臨，銀行就會(huì)因?yàn)榇罅靠蛻?hù)的違約而陷入流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。(■)房地產(chǎn)業(yè)證券比重小。房地產(chǎn)債務(wù)中，債券基金等融資渠道發(fā)展十分緩漫，多7亡化的融資體系遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有形成，沒(méi)能構(gòu)成多元化的資金支持體系及風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)體系。商業(yè)銀行體系承擔(dān)了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的巨大風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中債券融資的比重特別小，這種融資體系無(wú)論是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)、金融體系還是宏觀調(diào)控及宏觀經(jīng)濟(jì)而言，都潛藏巨大的風(fēng)險(xiǎn)、都有十分不利的影響。(_一)房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一。目前，除了上

16、市募集資金、銀行貸款這兩大主要的融資渠道外，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境沒(méi)有提供其他多元化的渠道。我國(guó)的資本融資市場(chǎng)不完善，至今，我國(guó)仍未建立完善的、全方位、多層次資本市場(chǎng)，資本市場(chǎng)不能為不同規(guī)模、不同資金需求量、不同特點(diǎn)的企業(yè)提供廣闊的融資渠道，融資渠道過(guò)于狹窄嚴(yán)重限制了房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式和優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)。(四)房地產(chǎn)業(yè)融資體系不健全。融資渠道單一的很重要的原因是我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)起步晚，尚未建立一套科學(xué)有效的政策法規(guī)，這直接影響著房地產(chǎn)融資渠道的

17、拓展，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。二金地集團(tuán)的融資策略金地1993年開(kāi)始正式經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，從深圳開(kāi)始了它走遍全國(guó)的企業(yè)發(fā)展布局，目前已和萬(wàn)科、中海、三家企業(yè)發(fā)展成為房地產(chǎn)業(yè)的“品牌三甲”。金地借鑒萬(wàn)科的成功經(jīng)驗(yàn)，用三年時(shí)間走了萬(wàn)科十幾年才走完的路。當(dāng)然，金地優(yōu)秀的人力資源管理、科學(xué)化工程管理、注重創(chuàng)造品牌價(jià)值都是其成功地重要原因，但不能忽視的是，金地的融資策略也是其取勝的一個(gè)重要原因。其中有幾點(diǎn)，值得其他的房地產(chǎn)企業(yè)借鑒：(一)資金籌集規(guī)范透明

18、。金地的資金籌集由總部財(cái)務(wù)部統(tǒng)一操作，渠道主要有股本增發(fā)、銀行信貸、信托資金、企業(yè)債券、境外投資機(jī)構(gòu)。其中，尋求境外資金的嘗試在國(guó)內(nèi)金地是首創(chuàng)。在對(duì)資金的吸引上，金地特別注意管理模式和財(cái)務(wù)狀況的規(guī)范和透明。越規(guī)范越透明吸引力越大。金地要做商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)資金的需求比對(duì)單純的住宅地產(chǎn)大得多，存量資產(chǎn)的持有是商業(yè)地產(chǎn)的一大特色。商業(yè)地產(chǎn)可以合理規(guī)劃持有物業(yè)的比例，全盤(pán)統(tǒng)籌保障資金的周轉(zhuǎn)順利。(■)利用股票市場(chǎng)融資。在內(nèi)地證券市場(chǎng)，金地于2001

19、年IPO首發(fā)上市后，分別于2004~12月、2007~7月、2008年7月、2(109年8月、2010年5月上市增發(fā)，共籌集資金140多億元。而對(duì)于資金需要量巨大、行業(yè)生產(chǎn)周期長(zhǎng)、資金周轉(zhuǎn)隉的房地產(chǎn)企業(yè)而言，股權(quán)融資無(wú)疑不是更適合的方式?？梢哉f(shuō)，股權(quán)資金的獲得推動(dòng)了金地發(fā)展的脈絡(luò)，金地凈資產(chǎn)規(guī)模的增長(zhǎng)直接得益于股權(quán)融資。同時(shí)，在中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)早起資本缺乏的時(shí)代，金地憑借上市也確立了行業(yè)領(lǐng)先地位。64現(xiàn)代商業(yè)MODERNBuSINESS(

20、三)發(fā)行公司債券，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)。以中長(zhǎng)期為主的公司債券可以為房地產(chǎn)公司提供較為穩(wěn)定的資金來(lái)源，有利于降低，減少對(duì)信貸融資的依賴(lài)，從而改善房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)。因此，在保證公司穩(wěn)健的情況下，根據(jù)公司的類(lèi)型選擇不同比例的公司債券發(fā)行，有利于公司財(cái)務(wù)杠桿的良好運(yùn)用，從而能為公司股東謀求收益最大化。金地于2008~3月，成功發(fā)行l(wèi)2億元債券，解決了一部分資金的問(wèn)題。(四)多元化融資策略。除國(guó)內(nèi)的銀行貸款、委托貸款、信托等，金地還與NIG房地產(chǎn)基金

21、建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，與多家境外銀行開(kāi)展項(xiàng)目融資，包裹德國(guó)HYPC根行和香港的永亨銀行。金地還與UBS合作成立中國(guó)房地產(chǎn)基金，這個(gè)基金由雙方共同管理，主要投資于中國(guó)住宅開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以投資包括金地在內(nèi)的任何項(xiàng)目。多元化的融資渠道為金地的快速發(fā)展提供了強(qiáng)大的資金支持。(五)短期償債壓力小。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的“其他資金”中，有80％左右的資金是來(lái)自購(gòu)房者的定金及其他預(yù)付款項(xiàng)，這些其他資金中的大部分都屬于短期負(fù)債，這種情況直接導(dǎo)致了

22、房地產(chǎn)企業(yè)的短期負(fù)債比重太高，加大了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在這一點(diǎn)上，從財(cái)務(wù)報(bào)表中可以看出，金地的資產(chǎn)負(fù)債率從2006年以后，就低于招商地產(chǎn)、萬(wàn)科及保利地產(chǎn)，且這些債務(wù)中，以長(zhǎng)期借款為主，和金地龐大的銷(xiāo)售金額相比，金地的短期償債壓力很小。三金地的成功經(jīng)驗(yàn)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的啟發(fā)作用從金地的成融經(jīng)驗(yàn)中，筆者對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)提出幾唼(一)降低負(fù)債水平。高的負(fù)債率會(huì)大大加大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)面臨債權(quán)人同時(shí)要求償還債務(wù)時(shí)的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。因此，降低企業(yè)的

23、負(fù)債率是降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的途徑之一。中國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)水平過(guò)高，加大了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。只有降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，才有利于向市場(chǎng)傳遞有力信號(hào)，提升公司的價(jià)值。(二)改善融資結(jié)構(gòu)。國(guó)家出臺(tái)的一系列對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策和行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，以及銀行貸款政策的調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該積極使用包括公司債券在內(nèi)的長(zhǎng)期融資工具。同時(shí)，應(yīng)該加大股權(quán)融資力度，提高企業(yè)自有資金。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，股權(quán)融資是房地產(chǎn)企業(yè)與資本想結(jié)合的理想融資渠道。緩解企業(yè)的資金鏈的緊繃

24、狀態(tài)，防止資金鏈的斷裂，以進(jìn)～‘步優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)決速、穩(wěn)健發(fā)展的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略。(三)擴(kuò)張融資渠道。多元化的融資渠道可以有效的規(guī)避單一渠道所帶來(lái)的資金鏈容易斷裂、資金募集規(guī)模小、資本成本高等種種缺陷，同時(shí)，也能積極應(yīng)對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu)收縮信貸等措施帶來(lái)的巨大沖擊。改變中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)分依賴(lài)銀行貸款的現(xiàn)狀，應(yīng)該努力開(kāi)發(fā)其他的融資渠道。目前中國(guó)的房地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)投資基金、保險(xiǎn)公司和置業(yè)擔(dān)保公司也可以從一定程度上階段房地產(chǎn)企業(yè)的資金緊張問(wèn)題及風(fēng)