我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃及績(jī)效評(píng)價(jià)研究

1、2O06年8月第2O卷第3期陜西省行政學(xué)院陜西省經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)JournalofShaanxiAdministrationSchoolandShaanxiEconomicManagementSchoolAug，2006Vo120No3穗鞠我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃及績(jī)效評(píng)價(jià)研究常偉，范宏，高潔(1西安理工大學(xué)工商管理學(xué)院西安710048；2西安石油大學(xué)人事處西安710065；3西安交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)與金融學(xué)院西安710061)摘要：平衡計(jì)分

2、卡是近年來(lái)在國(guó)外較為流行的一種全新的戰(zhàn)略管理方法，它可以將戰(zhàn)略轉(zhuǎn)化成可度量的指標(biāo)，并使整個(gè)機(jī)構(gòu)得以了解。針對(duì)甘前房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理面臨的困境，運(yùn)用平衡計(jì)分卡理論構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)的理論體系，即通過(guò)平衡計(jì)分卡框架集成新的戰(zhàn)略規(guī)劃流程，系統(tǒng)分析房地產(chǎn)企業(yè)績(jī)效影響要素的指標(biāo)結(jié)構(gòu)，建立了包含41項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)的績(jī)效評(píng)價(jià)體系使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)與員工日常工作的考核相結(jié)合。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；績(jī)效評(píng)價(jià)；平衡計(jì)分卡中圈分類(lèi)號(hào)：F29333文獻(xiàn)

3、標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1008827X(20o6)O3010603ResearchforStrategyPlanandPerformanceIndicatorsintheRealEstateEnterpriseCHANGWei，F(xiàn)ANHong2，GAOJie(JCollege胍qJ，le，l‘Xi’n，IUniversityofTechnolosyXi’n，I710048Chino；2Personnelq療eXi’饑Petroleumun

4、iversityXi’n，I710065，China3Economicandfiunneidschool’n，IJiaotonguniversity，Xi’饑7／0061，Abstract：Asanewapproachtostrategicmanagementintheresentyears，BalancedScorecardCanconvertorganization’Svaluedriverstoaseriesofdefinedin

5、dicatorsIntheviewofdificultpositionwhichfacedbyrealestateenterprisemanagement，thepaperwillconstructrealestateenterpriseperformanceappraisaltheorysysteminthebaseofBalancedScorecardNamelyitintegratesthenewstrategicplanflow

6、thoughthebalanceideaandanaly8i8thetargetstructurewhichinfluencesperformanceessentialfactorItestablishestheperformanceappraisalsystemwhichhascontained41appraisalindicatorsandunifiesthestrategictargetandthestafroutineworki

7、nspectionKeywords：realestateenterprise；theperformanceevaluation；balancedscorecard近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；钴S，可謂是“高燒”不退。然而在市場(chǎng)繁榮的表象背后，掩蓋了相當(dāng)一部分開(kāi)發(fā)企業(yè)非專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)管理所帶來(lái)的隱患。從某種程度上講，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出在經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和科學(xué)管理方面迫切需要一個(gè)具有較強(qiáng)操作性的模式。將企業(yè)的長(zhǎng)期戰(zhàn)略與日常行動(dòng)緊密地聯(lián)系起

8、來(lái)。將戰(zhàn)略轉(zhuǎn)化為具體行動(dòng)。一、傳統(tǒng)的績(jī)效評(píng)價(jià)在實(shí)施中面臨的困境目前。大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理體系都是在財(cái)務(wù)目標(biāo)和財(cái)務(wù)指標(biāo)的基礎(chǔ)上建立起來(lái)的。但是，由于這些目標(biāo)的剛性和指標(biāo)的滯后性，使其無(wú)法對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)期戰(zhàn)略實(shí)施情況進(jìn)行及時(shí)和有效的評(píng)價(jià)更無(wú)法對(duì)戰(zhàn)略的變革進(jìn)行管理，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。首先。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨著不斷變化的技術(shù)和市場(chǎng)環(huán)境。基于財(cái)務(wù)報(bào)表的傳統(tǒng)績(jī)效評(píng)價(jià)在時(shí)間上的滯后性不能及時(shí)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理者提供有效和關(guān)于未來(lái)的

9、信息指導(dǎo)；其次，影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)的非財(cái)務(wù)指標(biāo)。如市場(chǎng)要素及知識(shí)和智力資本要素等難以進(jìn)入財(cái)務(wù)報(bào)表并進(jìn)行績(jī)效評(píng)價(jià)；再次。傳統(tǒng)績(jī)效評(píng)價(jià)或是單方面的，或是局部的，而且結(jié)果與執(zhí)行的因果聯(lián)系不強(qiáng)，難以起到使企業(yè)內(nèi)各部門(mén)有效協(xié)作的作用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)強(qiáng)調(diào)橫向和動(dòng)態(tài)的協(xié)作，傳統(tǒng)的績(jī)效評(píng)價(jià)難以滿(mǎn)足這一點(diǎn)。收稿日期：2O06一O6一l9作者簡(jiǎn)介：常偉(1973一)男陜西米脂人，博士研究生，研究方向：區(qū)域經(jīng)濟(jì)與城市經(jīng)營(yíng)管理；范~(1972一)，

10、男，陜西大荔人，人事干部公共管理碩士研究方向：人力資源管理；高潔(1985一)，女，甘肅隴西人，貿(mào)易經(jīng)濟(jì)學(xué)專(zhuān)業(yè)學(xué)生。106維普資訊2ao6年8月第2O卷第3期常偉，范宏，高潔：我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃及績(jī)效評(píng)價(jià)研究Aug，2006Vo120No3圣濟(jì)管理表2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系表一級(jí)指標(biāo)二級(jí)指標(biāo)三級(jí)指標(biāo)市場(chǎng)份額市場(chǎng)占有率：相對(duì)市場(chǎng)占有率顧客獲得率吸引或贏得新客戶(hù)或業(yè)務(wù)增長(zhǎng)的比例客戶(hù)指標(biāo)對(duì)樓盤(pán)設(shè)計(jì)滿(mǎn)意度：質(zhì)量滿(mǎn)意度；小區(qū)環(huán)境客戶(hù)滿(mǎn)

11、意度滿(mǎn)意度；價(jià)格認(rèn)可度；對(duì)售樓現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)的滿(mǎn)意度：對(duì)物業(yè)管理的滿(mǎn)意度凈資產(chǎn)收益率；總資產(chǎn)報(bào)酬率；銷(xiāo)售利潤(rùn)率；盈利能力成本費(fèi)用利潤(rùn)率運(yùn)營(yíng)能力資金周轉(zhuǎn)率；存貨周期率；應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率；財(cái)務(wù)指標(biāo)固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率償債能力流動(dòng)比率；速動(dòng)比率；資產(chǎn)負(fù)債率；財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)銷(xiāo)售收入增長(zhǎng)率：總資產(chǎn)增長(zhǎng)率；利潤(rùn)增長(zhǎng)發(fā)展能力率：資本積累率個(gè)性化樓盤(pán)設(shè)計(jì)的創(chuàng)新率：比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手率先創(chuàng)新能力推出新設(shè)計(jì)(戶(hù)型等方面)的比例內(nèi)部流程指標(biāo)主施工計(jì)劃實(shí)現(xiàn)率；成本差異率；材料差異工程

12、施工率；完工準(zhǔn)時(shí)率：質(zhì)量合格率后期服務(wù)物業(yè)管理解決問(wèn)題的及時(shí)率：業(yè)主的投訴率企業(yè)員工員工受教育程度；技能水平：工作效率學(xué)習(xí)和成長(zhǎng)指標(biāo)信息系統(tǒng)決策信息在各個(gè)部門(mén)間送達(dá)的準(zhǔn)確率和及時(shí)率科教投入產(chǎn)品研發(fā)投入比例；培訓(xùn)支出費(fèi)；員工考察費(fèi)接下來(lái)的工作就到了具體的管理流程包括要明晰戰(zhàn)略目標(biāo)在平衡計(jì)分卡四個(gè)層面的具體內(nèi)容，分清顧客、財(cái)務(wù)、內(nèi)部過(guò)程、學(xué)習(xí)與成長(zhǎng)因果關(guān)系中。哪些結(jié)果是影響下一個(gè)活動(dòng)結(jié)果的產(chǎn)出?；顒?dòng)過(guò)程的運(yùn)行良好與否對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)目標(biāo)結(jié)果

13、的影響等等。這最終落實(shí)到系統(tǒng)的企業(yè)目標(biāo)與績(jī)效測(cè)量指標(biāo)的建立也決定著企業(yè)戰(zhàn)略行動(dòng)是否能順利貫徹到具體的管理流程。(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的建立在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中應(yīng)用平衡計(jì)分卡。就是要進(jìn)一步將企業(yè)戰(zhàn)略和日常業(yè)務(wù)活動(dòng)結(jié)合起來(lái)，最終形成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特有的績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的因果關(guān)系分析。結(jié)合平衡計(jì)分卡目標(biāo)取向的四方面內(nèi)容，構(gòu)建了績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，該指標(biāo)體系主要由客戶(hù)指標(biāo)、財(cái)務(wù)指標(biāo)、內(nèi)部流程指標(biāo)和學(xué)習(xí)和成長(zhǎng)

14、指標(biāo)四大類(lèi)共41項(xiàng)指標(biāo)組成如表2所示。其中，客戶(hù)指標(biāo)側(cè)重市場(chǎng)份額、顧客獲得率和客戶(hù)滿(mǎn)意度等方面的評(píng)價(jià)；財(cái)務(wù)指標(biāo)側(cè)重盈利能力、運(yùn)營(yíng)能力、償債能力和發(fā)展能力等方面的評(píng)價(jià)；內(nèi)部流程指標(biāo)側(cè)重創(chuàng)新能力、工程施工和后期服務(wù)等方面的】08評(píng)價(jià)；學(xué)習(xí)和成長(zhǎng)指標(biāo)側(cè)重企業(yè)員工、信息系統(tǒng)和科教投入等方面的評(píng)價(jià)。需要特別說(shuō)明的是。在具體的績(jī)效評(píng)價(jià)應(yīng)用中，三級(jí)指標(biāo)并非都是全部可量化的指標(biāo)它往往只起到一個(gè)指導(dǎo)性的和參照性的作用。以防止指標(biāo)過(guò)于細(xì)致在績(jī)效評(píng)價(jià)時(shí)由于過(guò)

15、度量化而縛住手腳。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在具體實(shí)施評(píng)價(jià)時(shí)，需要根據(jù)企業(yè)自身的實(shí)際情況選擇部分或全部指標(biāo)，必要時(shí)對(duì)指標(biāo)進(jìn)行適當(dāng)?shù)脑黾踊蛘邉h減。四、結(jié)論本文應(yīng)用平衡計(jì)分卡的基本思路。對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)績(jī)效管理系統(tǒng)進(jìn)行了思考。設(shè)計(jì)了將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)分解到具體評(píng)價(jià)指標(biāo)的思路框架。通過(guò)平衡計(jì)分卡框架、集成新的戰(zhàn)略規(guī)劃流程、績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的建立等三個(gè)步驟，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)與員工日常工作的考核結(jié)合起來(lái)，既使員工明確自己工作與實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)

16、之間的關(guān)系。達(dá)到一定激勵(lì)作用，也為改造房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工作流程、建立績(jī)效激勵(lì)制度提供了一定的客觀依據(jù)。參考文獻(xiàn)：【llKp~anandNorton，TheBalancedScorecard，HarvardBusinessSchoolPress1997【2】畢詩(shī)成房產(chǎn)巨頭“責(zé)任論”的前世今生【N]經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，20060610(6)【3】常偉，劉智新基于平衡計(jì)分卡的國(guó)有企業(yè)利益相關(guān)者激勵(lì)機(jī)制的建立【J】科技管理研究，2004，(2)：138—

17、140[4]吳建南閻波政府績(jī)效：理論詮釋、實(shí)踐分析與行動(dòng)策略【J]西安交通大學(xué)學(xué)報(bào)(人文社科版)，2004，(3)：3645【5】吳建南，郭雯菁績(jī)效目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的因果分析：平衡記分卡在政府績(jī)效管理中的應(yīng)用【J】管理評(píng)論，2004，(6)：2227【61余景選，陳忠寶平衡計(jì)分卡應(yīng)用初探【J】嘉興學(xué)院學(xué)報(bào)，2001，(4)：54—57【7】王黎螢一種新的公司戰(zhàn)略管理體系——BSCsEMS【J】中國(guó)計(jì)量學(xué)院學(xué)報(bào)2003，(2)：127—130【8