工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模２

1、淺析工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式淺析工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式一、工業(yè)地產(chǎn)概念與特性工業(yè)地產(chǎn)是住宅、商服和綜合類(lèi)用地外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類(lèi)用地上可建的建筑物用途通常包括：工業(yè)制造廠房、物流倉(cāng)庫(kù)和工業(yè)研發(fā)樓宇等。工業(yè)地產(chǎn)作為一門(mén)產(chǎn)業(yè)，有其獨(dú)有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商籌措資金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動(dòng)。工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的盈余體現(xiàn)在能夠快速啟動(dòng)、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余，與此相對(duì)應(yīng)的，工業(yè)

2、地產(chǎn)的商業(yè)模式具備“大投資、快啟動(dòng)、提供增值服務(wù)、追求長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)”的四大特性。二、工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展在中國(guó)１工業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)需求驅(qū)動(dòng)——全球產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移20世紀(jì)80年代以來(lái)，戰(zhàn)后第三次全球產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)入高潮，世界范圍內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷出現(xiàn)了一些新的特征，不僅包括為適應(yīng)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展及產(chǎn)業(yè)升級(jí)的要求，勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)和一般加工制造業(yè)大量向發(fā)展中國(guó)家的轉(zhuǎn)移，也包括資本密集型和技術(shù)密集型等產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)的全球戰(zhàn)略調(diào)整。在產(chǎn)業(yè)有序更替過(guò)

3、程中，各國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)之間逐步形成了一定的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展采取了較為開(kāi)放的模式，加之中國(guó)在勞動(dòng)力、工業(yè)配套能力、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)規(guī)模等方面的優(yōu)勢(shì)，使中國(guó)成為承接國(guó)際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移最重要的區(qū)位之一。可以說(shuō)，在這次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移過(guò)程中，中國(guó)是主要的目的國(guó)。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)已經(jīng)接受來(lái)自香港、臺(tái)灣、日本和韓國(guó)以及自歐美等多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，這是中國(guó)制造業(yè)的崛起和發(fā)展重要誘因。中國(guó)制造業(yè)的迅速發(fā)展很大程度上是經(jīng)濟(jì)全球化條件下，全球產(chǎn)業(yè)升級(jí)和國(guó)際

4、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移不斷深化的必然結(jié)果。制造業(yè)的發(fā)展和升級(jí)，給我國(guó)工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展提供了新的歷史性機(jī)遇，其間也蘊(yùn)藏著新的商機(jī)。２工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主要載體——工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)大量建造我國(guó)開(kāi)發(fā)區(qū)自改革開(kāi)放以來(lái)，經(jīng)歷了從無(wú)到有的發(fā)展時(shí)期，它的誕生順應(yīng)了國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)和新技術(shù)革命的發(fā)展潮流。開(kāi)發(fā)區(qū)作為本地區(qū)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的交匯點(diǎn)，是我國(guó)價(jià)值鏈中具備良好的輻射、示范和帶動(dòng)作用的重要環(huán)節(jié)，是促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)有力的推動(dòng)器。建立和發(fā)展開(kāi)發(fā)區(qū)，是我國(guó)改革開(kāi)放政策的

5、一項(xiàng)重要措施，其重要作用與國(guó)際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移密切相關(guān)。開(kāi)發(fā)區(qū)由于具備政策優(yōu)惠、投資環(huán)境相對(duì)完善等特性，已經(jīng)成為當(dāng)?shù)匚胀赓Y、先進(jìn)技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)最為集中的地區(qū)。這在國(guó)家級(jí)和省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)表現(xiàn)得工業(yè)地產(chǎn)商模式是指房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地項(xiàng)目，在進(jìn)行項(xiàng)目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉(cāng)庫(kù)、研發(fā)等房產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)、管理，最后獲取合利的地產(chǎn)開(kāi)利潤(rùn)。例如

6、普洛斯，全球最大的工業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)及管理超過(guò)140億美元資產(chǎn)，普洛斯管理總物業(yè)面積已超過(guò)2700萬(wàn)平方米。普洛斯專(zhuān)注于物流房產(chǎn)租賃服務(wù)，在同類(lèi)的上市公司中，普洛斯的規(guī)模為行業(yè)第一。首先，普洛斯公司在取得土地之后，進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，二級(jí)項(xiàng)目以倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施為主，采用租賃方式銷(xiāo)售，客戶(hù)對(duì)象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行二級(jí)項(xiàng)目的物業(yè)管理和客戶(hù)維護(hù)工作。普洛斯稱(chēng)之為“物流房地產(chǎn)”，即由普洛斯打造

7、一個(gè)設(shè)施平臺(tái)，吸引物流企業(yè)入駐，普洛斯只作房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶(hù)操作，其本質(zhì)是依舊是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。４綜合運(yùn)作模式綜合運(yùn)作模式是指對(duì)上述的工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進(jìn)行混合運(yùn)用的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。由于工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一般具有較大的建設(shè)規(guī)模和涉及經(jīng)營(yíng)范圍較廣的特點(diǎn)，既要求在土地、稅收等政策上的有力支持，也需要在投資方面能跟上開(kāi)發(fā)建設(shè)的步伐，還要求具備工業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作能力的

8、保證，因此，單純采用一種開(kāi)發(fā)模式，往往很難達(dá)到使工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)能順利推進(jìn)的目的，必須對(duì)工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式等進(jìn)行綜合使用。工業(yè)地產(chǎn)商運(yùn)營(yíng)模式分析1主要以土地溢價(jià)增值而獲取利潤(rùn)投資開(kāi)發(fā)商在完成項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目中部分土地或整體土地的轉(zhuǎn)讓、出讓房地產(chǎn)投資基金或其他專(zhuān)業(yè)工業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)商。如美國(guó)普洛斯工業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)在蘇州工業(yè)園區(qū)投資開(kāi)發(fā)蘇州普洛斯物流園2進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)