工業(yè)地產(chǎn)畢業(yè)論文

1、<p><b>　　目 錄</b></p><p><b>　　摘要1</b></p><p>　　一、工業(yè)地產(chǎn)的概念1</p><p>　　二、工業(yè)地產(chǎn)的崛起與現(xiàn)狀………………………………………………………………………2</p><p>　　三、高速發(fā)展的原因分析.....

2、....................................................3</p><p>　?。ㄒ唬┩顿Y價值顯現(xiàn).............................................................3</p><p>　　（二）回報率相對穩(wěn)定........................................

3、..................3</p><p>　　（三）低調(diào)進入與高調(diào)收官.......................................................3</p><p>　　四、工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的隱憂…………………………………………………………………………4</p><p>　　（一）對于投資客戶的隱憂………………………………

4、………………………………………4</p><p>　?。ǘτ陂_發(fā)商的隱憂…………………………………………………………………………4</p><p>　?。ㄈτ诠I(yè)地產(chǎn)本身發(fā)展的隱憂……………………………………………………………4</p><p>　　五、總結(jié)……………………………………………………………………………………………5</p><

5、;p>　　六、參考文獻………………………………………………………………………………………6</p><p>　　七、致謝……………………………………………………………………………………………7</p><p><b>　　附件：</b></p><p><b>　　答辯小組評價意見</b></p>&l

6、t;p>　　畢業(yè)論文（設(shè)計）任務(wù)書</p><p><b>　　畢業(yè)實習(xí)鑒定表</b></p><p>　　畢業(yè)實習(xí)記錄表（周志或月志）</p><p>　　畢業(yè)論文（設(shè)計）各次檢查情況記錄表</p><p>　　畢業(yè)論文（設(shè)計）評價表</p><p>　　工業(yè)地產(chǎn)的“黑金”時代</p

7、><p>　　摘要：2011年下半年到目前是房地產(chǎn)市場又一艱難時期，兩會期間政府對房地產(chǎn)調(diào)控新一輪加強造成住宅市場更加慘淡，而工業(yè)地產(chǎn)以其穩(wěn)定的投資回報率，受調(diào)控影響小等特點成為時下熱門的房地產(chǎn)投資項目，往后工業(yè)地產(chǎn)又將有怎樣的發(fā)展態(tài)勢？2012年3月14號溫家寶總理答中外記者問中直面房價調(diào)控問題，明確表示政府對于地產(chǎn)的調(diào)控不會放松，這打破了人們自年初以來國民對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控可能“放松”的猜想，據(jù)某網(wǎng)站調(diào)查顯示這一表

8、態(tài)隨即引起中國股市房地產(chǎn)板塊直線暴跌，不到一個小時內(nèi)即有逾7億人民幣資金逃離房地產(chǎn)板塊，同時超過65%的被調(diào)查者選擇“近期不會投資房地產(chǎn)板塊”。住宅市場今年的低靡程度不言而喻，在此種情況下，工業(yè)地產(chǎn)再次火爆，成為投資的大熱門，憑借其特有的經(jīng)營模式，在宏觀形式的大背景下，值得我們予以重點關(guān)注。以下將從工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展來縱觀其價值。</p><p>　　關(guān)鍵詞：工業(yè)地產(chǎn) 政府調(diào)控 投資風險 升值潛力 </p&

9、gt;<p><b>　　一、工業(yè)地產(chǎn)的概念</b></p><p>　　工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物。其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇和港口。它作為一門產(chǎn)業(yè)，有獨有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商籌措資金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開發(fā)經(jīng)營項目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動。工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的盈余體現(xiàn)在能夠快速啟動、以收入抵償支

10、出、并能夠在抵償支出后有剩余，與此相對應(yīng)的，工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備“大投資、快啟動、提供增值服務(wù)、追求長期穩(wěn)定回報”的四大特性。其商業(yè)發(fā)展模式主要為房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地項目，在進行項目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉庫、研發(fā)等房產(chǎn)項目的營建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營的方式進行項目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營、管理，最后獲取合理的地產(chǎn)開利潤。 </p><p>　　從其概念就不難看出

11、，工業(yè)地產(chǎn)作為新型產(chǎn)業(yè)有其特有的發(fā)展模式和運營模式，有別于其他地產(chǎn)項目，并且它能以低價拿地，合理的高價售出，這樣致使其發(fā)展速度高于一般地產(chǎn)項目。</p><p>　　二、工業(yè)地產(chǎn)的崛起與現(xiàn)狀</p><p>　　工業(yè)地產(chǎn)起源于19世紀末工業(yè)化國家，最早的工業(yè)物業(yè)出現(xiàn)在20世紀初的英國和美國。03年開始，工業(yè)地產(chǎn)在中國盛行起來，其中經(jīng)歷了粗放經(jīng)營、逐步規(guī)范、集約化使用三個階段。06年中國首屆

12、產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)新論壇召開，標志著中國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展進入一個新的里程碑，一時間工業(yè)用地的土地出讓大大攀升，工業(yè)投資持續(xù)增長；但同時問題暴露了：工業(yè)土地存量不足，工業(yè)土地日益稀缺。致使政府不得不采用國家宏觀政策加強對開發(fā)區(qū)和工業(yè)園的調(diào)控力度，清理整頓開發(fā)區(qū)，從而導(dǎo)致大量開發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)關(guān)閉，直到07年工業(yè)地產(chǎn)依靠廉價土地進行市場運作的時代才基本結(jié)束，一時間工業(yè)地產(chǎn)曾經(jīng)燦爛輝煌的發(fā)展進入一個暫時的“冰封”期，由此我們也知道一個市場的發(fā)展宏觀調(diào)控起很大

13、的決定性重要，工業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展自然是無可限量，但政府在這其中也應(yīng)很好的把握一個度，以保障工業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展，加大市場監(jiān)管力度，防止因盲目增長而造成的損害。</p><p>　　雖然工業(yè)地進入低谷期，但由于工業(yè)地產(chǎn)成本低、收益高等特點，人們一直未放棄工業(yè)地產(chǎn)這塊香餑餑。于是工業(yè)地產(chǎn)的概念不斷延展，由廠房演變成文化產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)設(shè)計創(chuàng)流園、總部基地等一系列多樣化、多元化的先進園區(qū)，衍生產(chǎn)業(yè)集群：文化產(chǎn)業(yè)園、新聞會展

14、中心、卡通動漫產(chǎn)業(yè)基地、汽車后市場產(chǎn)業(yè)基地、長三角國際技術(shù)藍領(lǐng)基地等。工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場風險相對較小，致使整頓后工業(yè)地產(chǎn)又進入新一輪高速發(fā)展期，以其創(chuàng)新多變的開發(fā)形式重新回歸市場，在宏觀政策的持續(xù)調(diào)控下，商品房市場的開發(fā)商們不得不轉(zhuǎn)移視線，投向暫時能避開政策調(diào)控風雨的工業(yè)地產(chǎn)。與此同時，工業(yè)廠房和物流地產(chǎn)日益高漲的投資回報率，使工業(yè)地產(chǎn)繼住宅、商業(yè)地產(chǎn)之后，進入國際投資者視線，工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域正在演繹著一場工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域新的投資風潮。在長沙這種

15、勢頭也很明顯，各類打著商業(yè)地產(chǎn)旗號實為工業(yè)用地的項目不斷崛起，例如嘉斯茂商業(yè)廣場、湖南物流總部等等一系列項目不僅銷售異常火爆，更在低靡的市場期間創(chuàng)造了業(yè)內(nèi)銷售神話，工業(yè)地產(chǎn)的轟動效應(yīng)可見一斑。并且由于政策的調(diào)控，住宅市場的銀行放貸也存在著極大的問題，這使得原本低靡的市場更加不景氣，而工業(yè)地產(chǎn)完全不受影響，銀行很樂意為這些項</p><p>　　三、工業(yè)地產(chǎn)高速發(fā)展的原因分析

16、 </p><p>　　工業(yè)地產(chǎn)的投資規(guī)模，前期投入范圍從十幾億到幾十億，招商、管理運營等方面的投入也高得驚人。而工業(yè)地產(chǎn)的為何會如此高速發(fā)展？主要有以下幾分面原因。</p><p><b>　?。ㄒ唬┩顿Y價值顯現(xiàn)</b></p><p>　　一直以來，由于市場的強勁需求，住宅、商業(yè)用地

17、平均價格一直處于上漲態(tài)勢，且漲幅較為明顯，相比之下，由于工業(yè)用地大部分以協(xié)議出讓的方式獲取開發(fā)，因此工業(yè)類土地價格基本趨于穩(wěn)定。在確保工業(yè)土地市場供應(yīng)穩(wěn)定的同時，有利于工業(yè)項目的開發(fā)建設(shè)，對促進區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展起到了重要的作用。</p><p>　?。ǘ┗貓舐氏鄬Ψ€(wěn)定</p><p>　　與商業(yè)地產(chǎn)類似，工業(yè)地產(chǎn)回報率相對比較穩(wěn)定，不同的是，其優(yōu)勢在于成本較低，這也促進了其快速發(fā)展。目前我

18、工作的項目湖南物流總部就是一個投資回報率相當高的項目，前三年開發(fā)商統(tǒng)一返租，穩(wěn)定的8%回報率，其后隨著市場的發(fā)展保守估計投資13年能收回成本，這樣高額的投資回報率，對于客戶來說當然是投資首選。</p><p>　　（三）低調(diào)進入，高調(diào)收官</p><p>　　工業(yè)地產(chǎn)的項目從開發(fā)到銷售基本不需要太多的廣告投入，但是一旦成品，總能以最低的成本取得高額的收益。我們的項目作為一個專業(yè)的物流園，從

19、拿地到建筑，期間無論是廣告還是媒體的投放幾乎是空白的，直到項目主體封頂后，一直低調(diào)的園區(qū)厚積薄發(fā)，一舉拿下元月份樓盤銷售冠軍，在元月份慘淡的市場成交量上創(chuàng)下新高。雖然由于預(yù)售證的限制而一直不能大量投放廣告，但這樣新興的園區(qū)還是得到了市場的強烈認可。從整個工業(yè)地產(chǎn)的形勢來看，工業(yè)地產(chǎn)一直以一種低調(diào)的姿態(tài)介入市場，無須多的廣告投入，但總能得到意想不到的完美收獲。</p><p><b>　　四、工業(yè)地產(chǎn)的隱

20、憂</b></p><p>　　任何投資都是有風險的，越是收益巨大的投資風險越大，既然工業(yè)地產(chǎn)如此高的收益額，那么對于投資客戶、開發(fā)商以及工業(yè)地產(chǎn)本身都存在著隱憂。</p><p>　?。ㄒ唬τ诳蛻舻碾[憂</p><p>　　目前政府在工業(yè)用地還不能批示預(yù)售證，除極個別地方外，于是很多開發(fā)商會采用售后返租的形式來避免一系列因為沒有預(yù)售證而引發(fā)的客戶紛爭

21、，售后返租或售后包租等銷售方式是根本不受法律保護，投資者的權(quán)益得不到保障，在這一方面政府應(yīng)該加強監(jiān)管，加強工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)審批，嚴格把關(guān)開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)，出具相應(yīng)的法律以保障工業(yè)地產(chǎn)的穩(wěn)健發(fā)展和投資者的權(quán)益。</p><p>　?。ǘτ陂_發(fā)商的隱憂</p><p>　　由于工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)區(qū)別于傳統(tǒng)的以政府導(dǎo)向為主要方式的開發(fā)區(qū)建設(shè)過程，一個重要特點就是對工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的資金實力要求較高，這

22、樣才能保證前期開發(fā)區(qū)所需的資金投入。工業(yè)地產(chǎn)資金占用周期較長，投資回收期限大于住宅地產(chǎn)，這一特點成為資金不足的中小開發(fā)企業(yè)的進入門檻。工業(yè)地產(chǎn)受政府影響大于住宅市場，在建設(shè)中常常因為政府關(guān)系的處理問題而所謂規(guī)劃問題而致使停工、拆建等一系列問題，在武廣附近新建的中港物流園，就因為政府問題，180畝地得建筑就直接被強行拆除。工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)風險可見一斑。</p><p>　　（三）對于工業(yè)用地本身發(fā)展的隱憂</p&

23、gt;<p>　　由于當前工業(yè)用地招拍掛與協(xié)議出讓并存的制度問題，工業(yè)用地價格嚴重不均衡，CRRC報告顯示，一線城市由于工業(yè)用地稀缺性逐漸顯現(xiàn)，工業(yè)用地價格普遍大幅上漲，僅廣州微降4.9%。而二線城市為吸引更多投資，工業(yè)用地價格普遍有所下調(diào)。這種現(xiàn)象現(xiàn)象是非常不利于工業(yè)用地的正常康健發(fā)展的，再加上投機者的出現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)園的擴張、開發(fā)商的圈地，政府的宏觀調(diào)控稍不及時就能致使工業(yè)地產(chǎn)這塊香餑餑“不再香”。</p>&

24、lt;p><b>　　五、總結(jié)</b></p><p>　　工業(yè)地產(chǎn)一直是一顆活躍在地產(chǎn)界的星星，它的相對穩(wěn)定性使其升值潛力比其他地產(chǎn)項目更加長久持續(xù)，也是值得長期投資的“績優(yōu)股”，但是其未來穩(wěn)健的發(fā)展還攥在政府手上，政府的監(jiān)管力度直接影響著其起落。目前工業(yè)地產(chǎn)的缺陷還是有所暴露的，可能政府的監(jiān)管稍不到位，就會引起工業(yè)地產(chǎn)市場的一陣漲落，雖然工業(yè)地產(chǎn)不同于住宅市場需求的強勁，但目前土地

25、價格的嚴重不穩(wěn)定，將影響工業(yè)土地市場供應(yīng)的不穩(wěn)定，不利于工業(yè)項目的開發(fā)建設(shè)。</p><p>　　目前工業(yè)地產(chǎn)還是一個非常值得投資和開發(fā)的好項目，投資回報率相對穩(wěn)定，開發(fā)利潤空間也巨大，只是要注意一些來自各方面的風險。顯性風險要注意提前規(guī)避。</p><p>　　未來工業(yè)地產(chǎn)證券化的運作及盈利模式將成為市場主流，但前提是國家必須理順該種投資形式的法律關(guān)系，提供相應(yīng)的法律依據(jù)與基礎(chǔ)，以穩(wěn)健的

26、環(huán)境保障市場的正常運作，使得工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展更加平穩(wěn)、持續(xù)?？傊I(yè)地產(chǎn)未來市場行為必將成為開發(fā)主流。中國主體大環(huán)境下的“中國制造”向“中國創(chuàng)造”的改變給工業(yè)地產(chǎn)帶來極大的發(fā)展機遇，未來工業(yè)地產(chǎn)將成為繼住宅地產(chǎn)之后的又一開發(fā)熱點。也期待工業(yè)地產(chǎn)能早日走向一個更加規(guī)范化、專業(yè)化、成熟化的市場模式。</p><p><b>　　六、參考文獻：</b></p><p>　　[

27、1]《2012-2016年中國工業(yè)地產(chǎn)投資前景分析及發(fā)展趨勢預(yù)測報告》</p><p>　　[2]《論政府與市場關(guān)系及其作用邊界》杜人淮</p><p>　　[3]《2003年～2007年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策走向大事記》</p><p>　　[4]《工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面臨的機遇研究》司成均</p><p>　　[5]《工業(yè)地產(chǎn)，一種新的盈利模式》熊小

28、飛</p><p><b>　　七、致謝</b></p><p>　　時光茬苒，白駒過隙。三年的學(xué)習(xí)經(jīng)歷雖然短暫，卻令我受益終生。首先，要感謝我的老師徐曉慧，段志偉，這篇論文是在兩位老師的悉心指導(dǎo)下完成的。三年來，老師們以其扎實的理論基礎(chǔ)、豐富的實踐經(jīng)驗、敏捷的思維、嚴謹?shù)闹螌W(xué)態(tài)度和不懈的求真精神給了我多方面的指導(dǎo)和啟迪，使我能夠順利完成課程的學(xué)習(xí)和論文的撰寫。同時感