房地產估價畢業(yè)論文

1、<p>　　論以下房地產評估報告中存在的問題</p><p>　　1.房屋本身租金收益與市場租金收益差異較大至價值較低　　　由于房地產本身價值較大,影響房地產價值因素也較多,在房地產本身帶有較長租約的情況下,如需找到類似情況的可比實例難度較大,故宜采用收益法來確定房地產的價值。</p><p>　　在采用收益法確定房地產價值的情況下,租金的高低直接影響房地產本身的價值,由于一些

2、客觀原因致房地產本身租金遠遠低于市場租金收益,直接影響房地產本身價值與市場價值有較大差異。</p><p>　　如在房地產使用過程中,本身登記用途為辦公用房,實際用途卻為酒店.、 如：房地產出租給帶公益性質的活動場所等。</p><p>　　下訴房地產評估報告中就存在房屋租金收益與市場租金收益差異較大至價值較低問題，上訴報告中：***帶有較長租約，在租約期內應根據租賃合同進行價格測算，租約

3、期外根據市場租金水平進行測算。</p><p><b>　　**有限責任公司</b></p><p><b>　　房地產抵押估價報告</b></p><p>　　**房評（2012）字第1號</p><p>　　**房地產評估有限公司</p><p><b>　　二

4、〇一二年一月</b></p><p><b>　　房地產抵押估價報告</b></p><p><b>　　估價項目名稱：</b></p><p>　　****有限責任公司擁有的位于***的營業(yè)用房房地產抵押價值評估</p><p>　　委 托 方：</p><

5、p><b>　　***有限責任公司</b></p><p>　　估 價 方：</p><p>　　***房地產評估有限公司</p><p><b>　　估 價 人 員：</b></p><p>　　** 注冊房地產估價師</p><p>　　**

6、 注冊房地產估價師</p><p><b>　　估價作業(yè)日期：</b></p><p>　　二〇一一年十二月十六日至二〇一二年一月十八日。</p><p><b>　　估價報告編號：</b></p><p>　　**房評（2012）字第 1號</p><p>&

7、lt;b>　　目 錄</b></p><p>　　●致委托方函……………………………………………………1 </p><p>　　●估價師聲明……………………………………………………2</p><p>　　●估價的假設和限制條件………………………………………3</p><p>　　●估價結

8、果報告…………………………………………………5</p><p>　　●估價對象…………………………………………………6</p><p>　　●估價目的…………………………………………………7</p><p>　　●估價時點…………………………………………………7</p><p>　　●價值定義…………………………………………………7</

9、p><p>　　●估價依據…………………………………………………8</p><p>　　●估價原則…………………………………………………9</p><p>　　●估價方法…………………………………………………10</p><p>　　●估價結果…………………………………………………11</p><p>　　●房地產變現能力

10、分析……………………………………11</p><p>　　●估價報告應用風險提示…………………………………12</p><p>　　●估價人員…………………………………………………13</p><p>　　●估價作業(yè)日期……………………………………………13</p><p>　　●估價報告應用的有效期…………………………………13</p

11、><p>　　●房地產估價技術報告（僅供房地產管理部門查閱）</p><p><b>　　●附件</b></p><p><b>　　●參考文獻</b></p><p><b>　　●致謝</b></p><p><b>　　致 委 托 方 函&l

12、t;/b></p><p><b>　　**有限責任公司：</b></p><p>　　本評估機構接受貴公司的委托，根據國家和建設部有關房地產估價規(guī)定，本著客觀、獨立、公正和謹慎的原則，按照公允的估價方法，對以抵押貸款為目的而涉及的貴公司所屬的位于**的營業(yè)用房進行了評估。本評估機構的估價人員按照必要的估價程序實施了實地踏勘、市場調查，并對估價對象市場價值作出了

13、公允的反映。</p><p>　　估價對象建筑面積：1,213.69平方米，經評估：在估價時點二〇一一年月十二月十六日的評估價值為人民幣373.36萬元，大寫人民幣：叁佰柒拾叁萬叁仟陸佰元整。單位面積約3,076.27元/平方米。</p><p>　　本估價結果為估價對象在估價時點的抵押價值，該價值為估價對象未設定法定優(yōu)先受償權利下的市場價值。</p><p>　　

14、估價結果報告隨本函一并發(fā)送，若有異議，請貴單位自收到本函起五日內向本公司提出。</p><p>　　欲了解估價項目全面情況，請認真閱讀估價結果報告。</p><p><b>　　特此函告</b></p><p><b>　　附：1、估價報告書</b></p><p>　　2、附件

15、 </p><p><b>　　法定代表人：**</b></p><p>　　**房地產評估有限公司</p><p>　　二〇一一年十二月十六日</p><p><b>　　估 價 師 聲 明</b></p><p><b>　　我們鄭重聲明：

16、</b></p><p>　　1、我們在估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。</p><p>　　2、本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。</p><p>　　3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。</p><

17、;p>　　4、我們依照中華人民共和國國家標準GB/T50291—1999《房地產估價規(guī)范》及建設部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合頒布的《房地產抵押估價指導意見》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。</p><p>　　5、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查看，但僅限于對其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，我們以其狀況良好為前提進行估價。我們不承擔對建筑結構質量進

18、行調查的責任。</p><p>　　6、沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。</p><p>　　注冊房地產估價師：** 注冊號：**</p><p>　　注冊房地產估價師：** 注冊號：**</p><p>　　**房地產評估有限公司</p><p>　　二〇一一年十二月十六日</p>

19、<p>　　估價的假設、限制條件</p><p><b>　　一、估價假設條件</b></p><p>　　1、委托方已合法取得房屋所有權證及其土地使用權證，且為有效的憑證，真實、合法，與原件一致。</p><p>　　2、估價對象保持現狀用途，并作為商業(yè)、辦公用途房產得到有效利用并產生相應的經濟收益。</p>&l

20、t;p>　　3、估價對象與其它要素相結合，能滿足使用年限內房屋的正常使用。</p><p>　　4、委托方未提供估價對象存在他項權利的相關材料和證明，本次估價設定在估價時點估價對象未設定抵押擔保等他項權利，未發(fā)生任何銷售行為，且不存在司法和行政機關依法裁決查封和其他限制該房地產權利的情形。</p><p>　　5、在估價時點房地產市場為公開、公平的均衡市場。</p>&

21、lt;p>　　6、本估價報告中所采用的面積以委托方提供的《房屋所有權證》和《土地使用證》記載的面積為依舊，我們對該等數據未實測。</p><p>　　7、委托方對估價對象擁有合法產權及絕對處置權，無產權異議。本報告估價對象的處置不受可能影響其價值的債權限制和負有法律義務性質的開支所約束。</p><p>　　二、報告使用限制條件</p><p>　　1、本報

22、告是反映估價對象在本次估價目的下，根據公開市場原則確定的估價時點的市場價值，僅作為委托方進行抵押貸款確定房地產價值的參考依據，不得用于其它目的和用途。</p><p>　　2、本報告在有效期內使用時，估價結果應與報告同時完整使用，若由于國家政策，經濟環(huán)境及委估房地產本身的物理狀況等因素發(fā)生重大變化，對估價結果產生嚴重影響時，應委托估價機構重新估價。</p><p>　　3、本估價結果包括房

23、屋建筑物價值和土地使用權價值。</p><p>　　4、為保障抵押雙方的合法權益，在確定貸款額度時，估價報告使用者應充分關注“房地產變現能力分析”及“房地產抵押估價報告使用提示”。</p><p>　　**房地產評估有限公司</p><p>　　二〇一一年十二月十六日</p><p><b>　　估價結果報告</b>&l

24、t;/p><p><b>　　一、委托方</b></p><p>　　名 稱：**有限責任公司</p><p><b>　　住 所：**</b></p><p><b>　　法定代表人：*</b></p><p><b>　　營業(yè)執(zhí)照號：**&

25、lt;/b></p><p><b>　　二、估價機構</b></p><p><b>　　單位名稱：**</b></p><p><b>　　單位地址：**</b></p><p><b>　　法人代表：**</b></p><

26、p>　　機構資質：建設部壹級【**】</p><p>　　有效期限：2009年12月20日至2012年12月19日</p><p><b>　　三、估價對象概況</b></p><p><b>　　1、估價對象界定</b></p><p>　　估價對象為位于**的營業(yè)用房，建筑面積：1,213

27、.69平方米。</p><p><b>　　2、建筑物狀況</b></p><p>　　估價對象所在的建筑物為**，該建筑建成于2002年，建筑風格是十三層的框剪結構，有地下停車場，并有直接到達停車場的電梯，有專門的物業(yè)管理公司進行物業(yè)管理，走道有攝像頭監(jiān)控。估價對象所在樓層為十二層，建筑面積共計1,213.69㎡；層高約4.5m，開間大于10m，進深大于20m，為營

28、業(yè)用房,實際利用現狀為部分出租，地面鋪瓷磚、木地板，內墻、天棚刷乳膠漆。建筑物入口設落地玻璃地彈門，室內木門，窗戶為鋁合金窗。</p><p><b>　　3、土地狀況</b></p><p>　　估價對象房屋建筑物所占用土地為“**（2003）字第022617號”《土地使用權證》項下宗地，土地的使用權人為**有限責任公司，用途：商、住用地，使用權類型：出讓，分攤使用

29、權面積：182.476平方米，終止日期： 2050年7月27日。</p><p><b>　　4、權屬狀況</b></p><p>　　根據委托方提供的證號為：**《房屋所有權證》，估價對象為**有限責任公司單獨所有。結構為鋼混結構，估價對象位于中區(qū)區(qū)十三層建筑物的十二層，建筑面積：1,213.69平方米。</p><p><b>　

30、　5、位置、四至、</b></p><p>　　估價對象分位于**市中心區(qū)域，中央商務區(qū)十字路口附近，西臨同興路，東臨自由路，南臨解放路。</p><p><b>　　6、區(qū)域因素分析</b></p><p>　　1）、區(qū)域交通狀況分析</p><p>　　估價對象位于**市中心區(qū)域，中央商務區(qū)十字路口附近，

31、擁有**市濱江路、新橋、十字路口車站，2、 3、6、7、8、9、11、33、34、37、39、40、45路等13條不同線路的公交站點。距離**汽車站直線距離550米、火車站2.5公里。</p><p>　　2）、區(qū)域環(huán)境狀況分析</p><p>　　估價對象位于位于中央商務區(qū)十字路口附近，西臨國美電器、基督教堂，東臨雄飛假日酒店，背靠**一中，**整體建筑面積12萬平方米，一樓主要經營黃金

32、珠寶、家電、名牌服飾、家私等；二至五樓均為精品家私賣場；六樓為酒店、火鍋城、茶坊；七樓為酒吧；八樓為KTV歌城；九樓為電影城，另設保齡球、臺球、乒乓球城；十樓為大型桑拿浴場；十一層為空中陽光浴場、大型培訓中心；十二樓為大型健身中心。這樣的大型、綜合性商城不僅帶動和促進了區(qū)域經濟建設，同樣對估價對象的保值增值起著決定性的作用。同時距離多所學校、商場、公園、賓館、酒店、銀行較近，如四川理工學院、**一中、市解放路中學、珍珠寺小學、雄飛假日酒

33、店、彩燈公園、 中國銀行、工商銀行等，擁有2個停車場，可容納100多輛車，綜合配套設施完善。</p><p><b>　　7、開發(fā)程度</b></p><p>　　至估價時點，估價對象所在的**市**新街居委會**已達七通，即通上水、下水、電、氣、視、訊、路。配設市政供電，自來水、排污管與城市管網相連。</p><p><b>　　四

34、、估價目的</b></p><p>　　為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。</p><p><b>　　五、估價時點</b></p><p>　　二〇一一年十二月十六日。</p><p><b>　　六、價值定義</b></p><p>　

35、　1、本報告估價結果是反映估價對象在本次估價目的下的房地產抵押價值，該價值為抵押房地產在估價時點的市場價值，等于假定未設定法定優(yōu)先受償權力下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。</p><p>　　2、法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現抵押權時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償的款額，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程款，已抵押擔保的債權數額以及其他法定優(yōu)先受償款。</p><p>

36、;　　3、估價時點估價對象未設置抵押權，本次估價設定其未設置抵押權和其他他項權利。</p><p>　　4、本次估價對象的估價結果包括房屋建筑物價值和建筑物合法占有土地的土地使用權價值。</p><p><b>　　5、幣種為人民幣。</b></p><p><b>　　七、估價依據</b></p><

37、p>　　1、《中華人民共和國城市房地產管理法》；</p><p>　　2、《中華人民共和國土地管理法》；</p><p>　　3、《中華人民共和國擔保法》；</p><p>　　4、《城市房地產抵押管理法》；</p><p>　　5、《房地產估價技術規(guī)范》（GB/T50291-1999）；</p><p>　　6

38、、建設部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合頒布的《房地產抵押估價指導意見》；</p><p>　　7、房地產估價委托書；</p><p>　　8、《房屋所有權證》及《土地使用權證》；</p><p>　　9、估價人員現場踏勘所取得的資料；</p><p>　　10、估價機構及估價人員掌握的其他相關信息資料。</p>&

39、lt;p>　　11、成都市近期房地產市場交易資料及技術參數。</p><p><b>　　八、估價原則</b></p><p>　　根據房地產估價的技術規(guī)范及估價對象的具體狀況，本次估價過程中，我們遵循的主要原則有：</p><p><b>　　1、合法原則</b></p><p>　　房地產

40、估價必須以房地產的合法使用、合法處分為前提，即以城市規(guī)劃規(guī)定用途、容積率、覆蓋率、建筑高度和建筑風格為限制條件。本次評估以該項目的房屋所有權證載明事項體現合法原則。</p><p>　　2、最高最佳使用原則</p><p>　　在合法前提下的最高最佳使用是能使房地產獲利最大的使用方式。房地產價格受土地與建筑物組合狀態(tài)、位置環(huán)境與建筑物用途組合狀態(tài)的影響，兩者的配合適當均衡時，房地產的效用便

41、能高度發(fā)揮，達到最高最佳使用狀態(tài)，房地產價格評估據此進行。根據委托方提供權證資料，估價人員現場踏勘以及對房地產市場的調查和分析，我們認為本項目估價對象所有登記用途與實際用途保持一致使用最為有利。故本次評估以房屋登記用途為前提進行估價。</p><p><b>　　3、替代原則</b></p><p>　　根據經濟學理論，在同一個市場中，具有相同的使用價值和質量的物品，

42、在交易雙方具有同等市場信息的基礎上，應具有相似的價格，并在此價格基礎上進行交易情況修正、交易時間修正、區(qū)域因素修正和個別因素修正。</p><p><b>　　4、估價時點原則</b></p><p>　　估價實際上是求取估價對象在某一時點上的價格，所以在評估一宗房地產時，必須假定市場情況停止在估價時點上，同時估價對象房地產的狀況通常也是以其在該時點時的狀況為準。&l

43、t;/p><p><b>　　5、謹慎性原則</b></p><p>　　由于估價對象用于抵押貸款的特定目的，估價中應充分估計抵押權實現時抵押房地產處置受到的限制，同時要充分估計房地產市場變化對估價對象價值可能帶來的風險和損失，故在估價相關參數的選擇上謹慎從低，不高估市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。</p><p><b>　　九、

44、估價方法</b></p><p>　　根據《房地產估價規(guī)范》，通行的估價方法有市場比較法、收益法、假設開發(fā)法、成本法、基準地價修正法等。估價方法的選擇應按照規(guī)范執(zhí)行，根據當地該類房地產市場發(fā)育狀況，并結合估價對象的具體特點以及估價目的等，選擇適當的估價方法。</p><p>　　收益還原法是將估價對象未來若干年的純收益通過一定的還原利率將其還原成估價時點的現值的一種方法。本項目

45、估價對象處于**市**新街居委會**，同類物業(yè)的租賃案例較多，市場租金較公開透明，故估價適合采用收益還原法。</p><p>　　假設開發(fā)法是指將估價對象所在的房地產未來預期開發(fā)價值的現值扣除其未完工部分的現值后的余值作為估價對象的現值的估價方法。該方法適合對在建工程估價，而估價對象為已完工工程，因此本次估價不宜采用假設開發(fā)法。</p><p>　　重置成本法就是以重建該房地產所需的各項費

46、用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息和應交納的稅費來確定估價對象價格的估價方法。而對象屬于出租商品房故本項目不適合采用重置成本法。</p><p>　　市場比較法是根據替代原則，將在同一市場供需圈內近期發(fā)生的、具有可比性的交易案例與待估房地產的交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素進行比較修正，得出估價對象的估價時點的市場價值。本項目估價對象為帶租約的營業(yè)用房。不適合采用市場比較法</p><p

47、>　　故經綜合考慮，本項目估價對象采用收益還原法進行評估，并以其測算結果作為估價對象的現狀公開市場價值。</p><p><b>　　十、估價結果</b></p><p>　　估價對象建筑面積建筑面積：1,213.69平方米，經評估：在估價時點二〇一一年月十二月十六日的評估價值為人民幣373.36萬元，大寫人民幣：叁佰柒拾叁萬叁仟陸佰整。單位面積均價約3,076

48、.27元/平方米。</p><p>　　本估價結果為估價對象在估價時點的抵押價值，該價值為估價對象未設定法定優(yōu)先受償權利下的市場價值。</p><p>　　十一、房地產變現能力分析</p><p>　　變現能力是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現金的可能性。</p><p>　　估價對象作為營業(yè)用房，室

49、內分布合理，獨立使用性較好。合理的樓層布局及由樓梯、電梯組成的上下交通布置，使房屋內部在不降低使用方便程度及價值不減損的情況下，可以單獨使用或出售，也可以分割使用，故宜獨立、分割使用。</p><p>　?。ǘ┘俣ㄔ诠纼r時點拍賣或者變賣估價對象時，因存在短期內強制處分、潛在購買群體受到限制及心理排斥因素影響，最可能實現的價格一般比公開市場價格要低，預計估價對象的處置價與評估的市場價值的差異程度大約在10%-20

50、%。</p><p>　?。ㄈ┨幹梅康禺a時，其變現的時間長短以及費用、稅金的種類、數額和清償順序與處置方式和營銷策略等因素有關。一般說來，以拍賣方式處置房地產時，變現時間較短，但變現價格一般較低，變現成本較高，要支付拍賣傭金、營業(yè)稅及部分手續(xù)費。</p><p>　　十二、估價報告應用風險提示</p><p>　?。ㄒ唬┕纼r對象狀況和房地產市場狀況因時間變化對房地

51、產抵押價值可能產生影響，在估價對象實物及區(qū)域因素不受意外損害，能正常維護使用，且未增加法定優(yōu)先償款，房地產市場沒有大的波動的情況下，預計估價報告在使用有效期內，房地產抵押價值基本保持穩(wěn)定。</p><p>　　（二）對抵押期間可能產生的房地產信貸風險，估價報告使用者應當予以關注。估價對象可能會由于房屋現狀變更、環(huán)境變化以及房地產市場價格波動、房地產稅費調整等原因導致房地產抵押價值減損。</p>&l

52、t;p>　?。ㄈ┕纼r報告使用者應合理使用評估價值,關注處置房地產時快速變現及費用的影響,同時關注房地產抵押估價報告出具后至抵押登記之間,是否出現法定優(yōu)先受償權利等事項。</p><p>　　（四）估價報告的使用說明</p><p>　　1、本估價報告若出現文字或數字因打印、校對及其他原因發(fā)生誤差時，請委托方及時通知本估價機構更正，否則，誤差部分無效。</p><

53、p>　　2、本報告須估價機構及估價人員簽字蓋章后方為有效，估價報告的全部或部分復印無效。</p><p>　　3、估價對象建筑面積和土地面積以《房屋所有權證》和《土地使用證》記載的數據為依據。</p><p><b>　?。ㄎ澹┢渌f明</b></p><p>　　1、委托方對所提供資料的真實性、完整性負責，估價機構僅根據經驗證的權屬證明

54、對其抵押價值發(fā)表專業(yè)意見，并對估價報告的操作程序和采用的估價方法的合規(guī)性負責。</p><p>　　2、本報告估價人員與委托方除委托估價關系外，無其它任何利害關系。</p><p>　　3、本報告未經本估價機構同意不得向委托方及有權審查部門之外的人員和單位提供，更不得在媒體上發(fā)表。</p><p>　　4、估價人員僅對建筑物外觀進行了現場勘察，未對其內在結果性變化進

55、行鑒定。</p><p><b>　　十三、估價人員</b></p><p>　　姓名 注冊號</p><p>　　中國注冊房地產估價師 ** 2319930071</p><p>　　中國注冊房地產估價師 ** 312006007

56、8</p><p><b>　　十四、估價作業(yè)日期</b></p><p>　　二〇一一年十二月十六日至二〇一二年一月十八日。</p><p>　　十五、估價報告應用的有效期</p><p>　　二〇一二年一月一十八日至二〇一三年一月十七日。 </p><p>　　**房地產評估有限公司<

57、/p><p>　　二〇一二年一月十八日</p><p><b>　　房地產估價技術報告</b></p><p><b>　　實物狀況描述與分析</b></p><p><b>　　1、估價范圍</b></p><p>　　估價對象為商業(yè)房地產，是**有限公司

58、所有的位于**市****中區(qū)十二層的營業(yè)用房房地產。</p><p>　　2、土地實物狀況描述與分析</p><p>　　估價對象各部分土地實物狀況描述與分析見“土地實物狀況描述與分析一覽表”</p><p>　　土地實物狀況描述與分析一覽表</p><p>　　3、建筑物實物狀況描述與分析</p><p>　　估價對

59、象分各部分建筑物實物狀況描述與分析見“建筑物實物狀況描述與分析一覽表”</p><p>　　建筑物實物狀況描述與分析一覽表</p><p><b>　　權益狀況描述與分析</b></p><p><b>　　土地、房屋權益狀況</b></p><p>　　估價對象各部分土地權益、房屋權益狀況見“土地

60、權益、房屋權益狀況一覽表”。</p><p>　　他項權利狀況：至估價時點，估價對象各部分宗地、房地產未設定抵押、擔保等他項權利限制。</p><p>　　土地權益、房屋權益狀況一覽表</p><p>　　綜上所述，估價對象權證齊備，產權關系基本清晰，房地產權利狀況明確，對估價對象房地產價值無特殊影響。</p><p><b>　　

61、區(qū)位狀況描述與分析</b></p><p>　　估價對象分各部分區(qū)位狀況描述與分析見“區(qū)位狀況描述一覽表”</p><p><b>　　區(qū)位狀況描述一覽表</b></p><p><b>　　市場背景分析</b></p><p>　　1、國家宏觀經濟狀況分析</p><

62、;p>　　2011年是“十二五”開局年，但我國經濟遭受了最嚴峻的考驗，雖然可能贏得不低于9%的GDP增長率，但也為此付出了高昂的代價：金融風險不斷累加、產能過剩等，在經濟結構轉型調整中，中國經濟險象環(huán)生、艱難前行。</p><p>　?。?）通脹持續(xù)高位運行</p><p>　　前10個月，我國CPI同比增速一直在高位運行。其中，7月份CPI在豬肉帶動下沖至6.5%的年內峰值，至8月

63、份才在翹尾因素減弱下逐步回落。為對抗通脹，央行上半年連續(xù)6次提高存款準備金率，至21.5%的歷史峰值，但此后CPI漲幅仍不斷創(chuàng)出新高。及至11月CPI漲幅才明顯回落至4.2%，而同期人民幣一年定期存款利率卻只有3.5%，存款負利率致使大量資金逃出銀行，過去11個月中竟有3個月居民存款出現了少有的負增長，這些外逃資金吹起了民間借貸市場的泡沫。</p><p>　　（2）全民放貸危及金融安全</p>&

64、lt;p>　　全民放貸是2011年的壯觀一景。一邊是銀行體系內廉價的資金，另一邊是銀行體系外各種變相的高利貸。存款負利率、資金價格“雙軌制”，以及投資渠道單一等原因共同作用，直接導致了危險的資產泡沫。例如，江蘇泗洪“寶馬鄉(xiāng)”的全民放貸最后變成了“全民追債”，溫州老板因無法清償高利貸而“跑路”，甚至有些銀行變相通過信托貸款和委托理財等方式參與放貸游戲。事實上，全民放貸是民間借貸的極端形式，它是一種低效率、高成本、高風險的交易，是社會

65、資源閑置與浪費并存的現象。</p><p>　?。?）地方債平臺岌岌可危</p><p>　　無論地方政府怎樣“賣地”，錢仍不夠花。據國家審計署公布的數據顯示：截至2010年底，全國地方政府性債務余額107174.91億元，其中：政府負有償還責任的債務占62.62%；政府負有擔保責任的或有債務占21.80%；政府可能承擔一定救助責任的其他相關債務占15.58%。而其中2011年、2012年

66、到期償還的債務分別占24.49%、17.17%。從借款來源看，2010年底地方政府性債務余額中，銀行貸款約為8.5萬億元，占79%。換句話說，地方債務平臺基本上是銀行貸款搭建的。一旦“平臺失火”，必將“殃及池魚”。</p><p>　?。?）高鐵因資金短缺暫停</p><p>　　針對7·23甬溫線鐵路特大事故，8月10日，國務院常務會議決定暫停審批新的鐵路建設項目。不少項目完工

67、時間被延后了一年，而一些跨省高鐵也陷入了停工或緩建的狀態(tài)。鐵路項目停工的主要原因就是資金短缺，在鐵路建設資金中，國家投資約占40%，鐵道部貸款約占40%，省市投資和施工單位貸款約占20%。而今年以來，對鐵路建設的國家投資和銀行貸款都已減緩甚至暫停。為了緩解資金吃緊局面，鐵道部大量發(fā)債，募資總額達到了1600億元。</p><p>　?。?）本幣升值挫傷出口</p><p>　　雖然近期人民

68、幣即期匯率連續(xù)觸發(fā)跌停，但是仍然處于2005年以來的長周期升值通道中。今年11月初，人民幣對美元匯率創(chuàng)下了1美元兌6.31元人民幣的記錄。本幣升值降低了我國的出口競爭力，以勞動密集型、低附加值為特征的中國出口企業(yè)日子難熬。今年我國海關當月出口額同比增速較2010年明顯回落，順差大幅萎縮甚至外匯占款出現了46個月以來的負增長。</p><p>　　（6）汽車零增長、鋼鐵虧損擴大</p><p&g

69、t;　　中國汽車工業(yè)經歷了兩年“大躍進”后，今年開始進入“零增長”。國產車賣不動，但是原裝進口高端車型卻十分搶手。2011年前3季度，全國海關進口汽車71.2萬輛，同比增長約27%。</p><p>　　鋼材（4189，66.00，1.60%）價格下跌，鐵礦石成本居高不下令本已經產能過剩的鋼鐵業(yè)雪上加霜，今年前10個月，500萬噸以上鋼鐵企業(yè)利潤率下降到了2.99%。10月份77家鋼鐵企業(yè)虧損面增至25家，虧損面

70、環(huán)比擴大了32.5%；虧損額為21.25億元，環(huán)比增加18.3億元。</p><p>　?。?）樓市低迷中1000萬套保障房開工</p><p>　　在“限貸、限購、限價”的強有力管制下，中國樓市調控成效顯著，房產地市場成交量大幅萎縮，但成交價格下降并不明顯，呈現有價無量的格局。在房價下跌預期主導下，銀行不敢再向開發(fā)商放貸，房地產開發(fā)商也不敢再拿地開發(fā)。與此同時，1000萬套保障性住房作為

71、政治任務必須開工，這在一定程度上抵消了房地產投資的下降，不過，商品房市場低迷仍然損失了相當部分的GDP。</p><p>　　2、2011年房地產調控政策</p><p>　　2011年1月8日 銀監(jiān)會：繼續(xù)實施差別化房貸政策</p><p>　　2011年將重點防范信用風險、市場風險、操作風險、流動性風險四大風險，堅決守住風險底線。對平臺貸款，要嚴格控制增量風險

72、，并按照既定部署加快存量分類處置。要落實貸款“三查”，加大對貸款風險分類準確性及其責任的督查。會議指出，對房地產領域風險，要繼續(xù)實施差別化房貸政策。繼續(xù)認真清理規(guī)范銀信合作業(yè)務，要加強“防火墻”建設和并表管理，確保成本對稱，堅決禁止監(jiān)管套利。規(guī)范開展信貸資產轉讓，嚴格遵守真實性、整體性和潔凈轉讓原則，防范“不當銷售”，確保信貸資產轉讓真正服務于銀行信貸風險管理的真實需要。</p><p>　　2011年1月20日

73、、2月24日、3月25日、4月21日、5月18日、6月20日 連續(xù)六次上調存款準備金率0.5%</p><p>　　2011年1月26日 新“國八條”</p><p>　?。?）各地方政府合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。</p><p>　?。?）全國建設保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套。</p><p&

74、gt;　?。?）個人購買住房不足5年轉手交易的，按銷售收入全額征稅；對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發(fā)項目，進行土地增值稅清算和稽查。</p><p>　　（4）、對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。</p><p>　?。?）保障性住房等用地不低于住房用地供應總量的70%；今年的商品住房用地供應計劃總量不得低于前2年年均實際供應量；對

75、已供房地產用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的，收回土地使用權，并處以閑置一年以上罰款。對房地產開發(fā)建設投資達不到25%以上的(不含土地價款)，不得以任何方式轉讓土地及合同約定的土地開發(fā)項目。 </p><p>　　（6）房價上漲過快城市要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施；對已有1套住房限購1套、擁有2套及以上住房者暫禁購房。</p><p>　?。?）對于新建住房價格過快上漲、土地出

76、讓連續(xù)出現樓面地價創(chuàng)歷史新高，以及保障建設緩慢、租售管理和后期使用監(jiān)管不力的，約談政府負責人；差別化住房信貸執(zhí)行不力、房地產相關稅收征管不力，以及個人住房信息系統(tǒng)建設滯后等問題，也納入約談問責范圍。</p><p>　　（8）對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經驗，要加大宣傳力度，引導居民從國情出發(fā)理性消費。對制造、散布虛假消息的，要追究有關當事人的責任。</p><p>　　2011

77、年2月9日、4月6日、7月7日 三次上調存貸款基準利率0.25%</p><p>　　2011年3月16日 國家發(fā)展改革委關于發(fā)布《商品房銷售明碼標價規(guī)定》的通知</p><p>　　商品房經營者應當在商品房交易場所的醒目位置放置標價牌、價目表或者價格手冊；商品房經營者要在規(guī)定時間內一次性公開全部銷售房源；商品房銷售明碼標價實行一套一標；商品房經營者不得在標價之外加價銷售商品房，不

78、得收取任何未予標明的費用；還應標明“開發(fā)企業(yè)名稱、預售許可證、土地性質、土地使用起止年限、樓盤名稱、坐落位置、容積率、綠化率、車位配比率?！?lt;/p><p>　　2011年5月19日 1000萬套保障性安居工程住房的分配任務</p><p>　　住建部與各省、自治區(qū)、直轄市簽訂《保障性住房目標責任書》，完成1000萬套保障性安居工程住房的分配任務。</p><p&

79、gt;　　2011年7月12日 國務院:房價上漲過快二三線城市要采取限購措施（最新“國五條”）</p><p>　　國務院召開會議部署房地產調控，稱部分城市房價上漲壓力仍然較大，要求繼續(xù)嚴格執(zhí)行限購政策。貫徹落實國務院確定的各項調控政策，房價過高的地區(qū)要加大調控力度；確保今年1000萬套保障性住房11月底前全部開工建設；繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，遏制投機投資性購房；房價上漲過快的二

80、三線城市也要采取必要的限購措施；認真落實今年的住房用地供應計劃，確保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放；規(guī)范住房租賃市場，抑制租金過快上漲。</p><p>　　2011年8月1日 央行：繼續(xù)實施穩(wěn)健貨幣政策 執(zhí)行差別化房貸</p><p>　　要按照中央關于“房地產調控決心不動搖、方向不改變、力度不放松”的要求，進一步執(zhí)行好差別化住房信貸政策，督促金融機構對符合條件的保障性住

81、房建設項目及時發(fā)放貸款，促進房地產市場健康平穩(wěn)發(fā)展。</p><p>　　2011年8月17日 新增限購城市名單的5項建議標準</p><p>　　住房城鄉(xiāng)建設部公布對各地列入新增限購城市名單的5項建議標準：6月份新建住房價格指數同比增幅或1至6月新建住房價格指數月環(huán)比增幅較高、排名靠前的；6月份新建商品住房均價比去年年底漲幅超過或者接近全年房價控制目標的；1至6月新建商品住房成交量

82、同比增幅較高的；位于已限購區(qū)域中心城市周邊，外地購房比例較高的；存在房價上漲過快、調控政策執(zhí)行不嚴格等突出問題，社會反映強烈的。</p><p>　　2011年11月30日 下調存款準備金率0.5%</p><p>　　2011年12月4日 房地產調控政策從嚴落實的方向不變</p><p>　　住建部政策研究中心房地產處處長趙路興明確表示，房地產調控政

83、策從嚴落實的方向不會改變，并將延續(xù)至明年。而此前有媒體證實，住建部已知會地方政府，對于限購政策將于今年年底到期的城市，地方政府需在到期后對限購政策進行延續(xù)。</p><p>　　2011年12月9日 堅持房地產調控政策不動搖</p><p>　　胡錦濤主持政治局會議，要求明年實施積極財政政策和穩(wěn)健貨幣政策，根據形勢變化做出預調、微調；堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸；保證物

84、價總水平基本穩(wěn)定。</p><p>　　2011年12月21日 國土部:開發(fā)商閑置土地禁拿新地 兩年無償收回</p><p>　　國土部公布了《閑置土地處置辦法》修訂草案，面向社會公開征求意見。其中對于閑置土地的認定、處置和處罰等環(huán)節(jié)，做出了詳細的規(guī)定。辦法擬規(guī)定，在《閑置土地認定通知書》下達后，國土部門應當與土地使用者協(xié)商，共同擬訂閑置土地處置方案，報本級政府批準后組織實施。</

85、p><p>　　2011年12月23日 住建部：優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求</p><p>　　住房城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新23 日說，將嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策，支持居民的合理購房需求，優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求。</p><p>　　四川省擬建房地產綜合信息發(fā)布和監(jiān)測機制</p><p>　　《四川省“十二五”服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃》2

86、2 日經省政府網站對外公布，完善房地產市場運行機制將成為“十二五”期間的一項重要任務。四川計劃建立房地產綜合信息發(fā)布和監(jiān)測機制，以健全房地產市場服務體系。在房地產業(yè)發(fā)展方面，規(guī)劃提出加強房地產市場宏觀調控，完善房地產市場運行機制，建立房地產綜合信息發(fā)布和監(jiān)測機制。同時將建立健全合理的房地產供應體系，引導住房合理消費，加大中小戶型普通商品住房、經濟適用住房、廉租住房、公共租賃住房的供應比例。</p><p>　　3

87、、預期市場變動趨勢</p><p>　　結合估價對象所處區(qū)域與本地房地產市場近期的走勢和國家宏觀經濟政策以“軟著陸”為目標的微調，預測未來一段時期內房地產市場較為平穩(wěn)。</p><p>　　五、最高最佳使用分析</p><p>　　在合法前提下的最高最佳使用是能使該房地產獲利最大的使用方式。房地產價格受土地與建筑物組合狀態(tài)、位置環(huán)境與建筑物用途組合狀態(tài)的影響，兩者的

88、配合適當均衡時，房地產的效用便能高度發(fā)揮，達到最高最佳使用狀態(tài)，房地產價格評估據此進行。根據委托方提供權證及相關資料，估價對象的《房屋所有權證》登記用途均為營業(yè)用房。估價人員現場查看，估價對象實際為出租營業(yè)用房，以及對周邊環(huán)境和房地產市場的調查和分析，我們認為估價對象均按照登記用途營業(yè)用房，能夠體現最高最佳使用，故本次評估以此為前提進行估價。</p><p>　　六、房地產變現能力分析</p>&l

89、t;p>　　變現能力是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉為現金的可能性。估價對象分各部分變現能力分析見“變現能力分析一覽表”</p><p><b>　　變現能力分析一覽表</b></p><p>　　七、使用本報告的風險提示</p><p>　　1、報告使用人應當關注房地產抵押價值未來下跌的風險。<

90、;/p><p>　?、?經濟衰退或房地產政策調整，區(qū)域范圍內房地產市場價值整體下跌，導致房地產抵押價值下降;</p><p>　?、朴嘘P抵押物的心理陰影（惡性案件、經營失敗、破產等），導致房地產抵押價值下降;</p><p>　?、侨藶槭褂貌划敾蜃匀灰蛩丶铀俚盅何镂锢碚叟f，導致房地產抵押價值下降;</p><p>　　⑷市場上出現配套實施更完善、

91、功能更先進的替代品造成抵押物功能折舊，導致房地產抵押價值下降;</p><p>　?、森h(huán)境因素或區(qū)位條件惡化、小區(qū)品質下降等情況引起抵押物外部不經濟，導致房地產抵押價值下降。</p><p>　　2、估價對象狀況和房地產市場狀況因時間變化對房地產抵押價值可能產生的影響。本估價結果是估價對象在特定的估價時點和特定的估價目的之前提下的房地產抵押價值，隨著時間的推移，估價對象房地產狀況會發(fā)生變化

92、（尤其是房屋折舊、土地使用年限縮短等因素），房地產市場也會發(fā)生變化。因此隨著時間的推移，估價對象的價值也會發(fā)生變化而與本估價結果產生偏差，這是屬于正常的房地產市場現象，作為抵押貸款之目的，抵押權人尤其要注意估價對象價值的減損，這也符合抵押的謹慎原則。另外，若短期內估價對象被強制處分，估價對象的變現價值通常會低于估價時點的正常市場價值。因此報告使用人要關注未來市場變化風險和短期強制處分快速變現跌價風險。</p><p&

93、gt;　　3、抵押期間可能產生的房地產信貸風險關注點。由于房地產抵押的特性使得抵押物仍由抵押人占有、使用、收益。在抵押期間正常使用房地產也會造成抵押物的一般損耗，不當使用或空置、質量隱患、管理維護不妥、甚至火災等不可抗力及其他意外都會造成其價值嚴重減損甚至消失。</p><p>　　4、合理使用評估價值。請充分注意市場風險及估價對象的變現能力，合理使用本抵押評估價值，估價結果僅供抵押人與抵押權人參考，具體用于抵押

94、的房地產范圍及可擔保的數額最終由抵押當事人根據市場風險、變現難以情況、政府有關稅費等情況協(xié)商確定。</p><p>　　5、為保障抵押雙方的合法權益，估價報告使用者應充分關注本報告中的“估價的假設和限制條件”及“房地產變現能力分析”等內容。</p><p>　　6、報告使用人應定期或者在房地產市場價格變化較快時對房地產抵押價值進行再評估。</p><p><b

95、>　　八、估算方法的選用</b></p><p>　　根據《房地產估價規(guī)范》，通行的估價方法有市場比較法、收益法、假設開發(fā)法、成本法、基準地價修正法等。估價方法的選擇應按照規(guī)范執(zhí)行，根據當地該類房地產市場發(fā)育狀況，并結合估價對象的具體特點以及估價目的等，選擇適當的估價方法。</p><p>　　收益還原法是將估價對象未來若干年的純收益通過一定的還原利率將其還原成估價時點的

96、現值的一種方法。本項目估價對象處于**市**新街居委會**，同類物業(yè)的租賃案例較多，市場租金較公開透明，故估價適合采用收益還原法。</p><p>　　假設開發(fā)法是指將估價對象所在的房地產未來預期開發(fā)價值的現值扣除其未完工部分的現值后的余值作為估價對象的現值的估價方法。該方法適合對在建工程估價，而估價對象為已完工工程，因此本次估價不宜采用假設開發(fā)法。</p><p>　　重置成本法就是以重

97、建該房地產所需的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息和應交納的稅費來確定估價對象價格的估價方法。而對象屬于自住商品房故本項目不適合采用重置成本法。</p><p>　　市場比較法是根據替代原則，將在同一市場供需圈內近期發(fā)生的、具有可比性的交易案例與待估房地產的交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素進行比較修正，得出估價對象的估價時點的市場價值。本項目估價對象為帶較長租約的營業(yè)用房。不適合采用市場比較法<

98、/p><p>　　故經綜合考慮，本項目估價對象采用收益還原法進行評估，并以其測算結果作為估價對象的現狀公開市場價值。</p><p><b>　　九、估價測算過程</b></p><p><b>　?。ㄒ唬┦找娣?lt;/b></p><p>　　估價技術線路：本項目估價對象區(qū)域近年來房地產市場較為成熟，所在

99、區(qū)域營業(yè)用房的租賃市場較為活躍，租金資料公開、透明，容易搜集，故本次評估估價對象采用收益法。</p><p><b>　　1、收益法公式</b></p><p><b>　　：房地產價格</b></p><p><b>　?。悍康禺a年純收益</b></p><p><b&

100、gt;　?。簣蟪曷?lt;/b></p><p><b>　?。菏Ｓ嗍找婺昶?lt;/b></p><p><b>　　2、客觀租金的確定</b></p><p>　　通過搜集分析近期市場交易資料，從中選取與估價對象處于同一供需圈內，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結構等方面相同或類似的房地產租賃案例作為可比實例，通過對其交易情

101、況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素進行比較后，求取估價對象的比準價格，其計算公式為：</p><p>　　比準價格＝比較實例房地產的交易價格×交易情況修正系數×交易日期修正系數×區(qū)域因素修正系數×個別因素修正系數</p><p>　?。?）房地產租賃案例的選取</p><p>　　本次估價，我們分別選擇與估價對象第一部分條件類似

102、的三個租賃案例作為可比實例，具體情況見“可比實例情況表”：</p><p><b>　　可比實例情況表</b></p><p><b>　?。?）交易情況修正</b></p><p>　　由于房地產具有不可移動的特性，房地產市場一般是個不完全市場，因此價格往往容易受當時的一些特殊行為的影響，必須將個別的特殊交易剔除。以上選

103、擇的幾個比較案例，均為正常交易，故不用修正，修正系數為100/100。</p><p><b>　?。?）交易時間修正</b></p><p>　　估價對象與可比實例的交易日期有時間上的差異時，隨著時間的推移，房地產價格有比較明顯的變化趨勢時，必須進行交易日期修正。由于選取的交易案例均為近期的交易案例，且在改時期內類似物業(yè)市場價格較為平穩(wěn)，故不做修正，修正系數為100

104、/100。</p><p>　?。?）區(qū)域因素修正和個別因素修正：</p><p>　　以估價對象的各因素條件為基礎，確定其相應指數為100，將可比實例各因素分別與之進行比較，量化出相應指數，具體修正情況見“區(qū)域因素和個別因素修正過程表”</p><p><b>　?。?）租約限制</b></p><p>　　估價對象均

105、為業(yè)主出租營業(yè)用房，在租約期內根據租賃合同進行測算,租約期外根據市場租金計算.</p><p>　?。?）有效出租面積比例</p><p>　　可比實例的租金均按建筑面積計算，故估價對象的有效出租面積比例為100%。</p><p>　?。?）空置率與租金損失</p><p>　　根據市場調查，結合估價對象區(qū)位、交通、結構、面積等因素特點，區(qū)

106、域類似物業(yè)的空置率約為5%，區(qū)域類似物業(yè)的租金收繳率良好，一般不存在租金損失，故在此不考慮租金損失。</p><p>　　區(qū)域因素和個別因素修正過程表</p><p>　　經過上述比較分析，三個可比實例比準價格比較接近，故取三者的簡單平均數為收益法租金的評估結果為：</p><p>　?。?1.04＋21.08＋17.87）／3=20.00元/ ㎡</p>

107、;<p>　　3、年有效毛收入的測算</p><p>　　年有效毛收入＝月租金×有效出租面積比例×（1—空置率）×12</p><p>　　具體測算詳見“房地產單位收益價值計算表”</p><p><b>　　4、年運營費用</b></p><p><b>　　年運營

108、費用包括：</b></p><p><b>　　營業(yè)稅：租金×5％</b></p><p>　　城建稅：營業(yè)稅×7％</p><p>　　教育附加：營業(yè)稅×3％</p><p>　　房產稅：租金×12％</p><p>　　保險費：按照同類建筑物

109、重置成本2000元／平方米，保險費率為0.15% </p><p>　　維修費：按照同類建筑物重置成本2000元／平方米(測算過程略)，維修費率為1.5%</p><p>　　管理費：由承租方承擔，在此不考慮管理費</p><p>　　年運營費用＝營業(yè)稅＋營業(yè)稅＋城建稅＋教育附加＋房產稅＋保險費＋維修費＋管理費</p><p>　　具體測算詳

110、見“房地產單位收益價值計算表”</p><p><b>　　5、年凈收益的測算</b></p><p>　　年凈收益＝年有效毛收入—年運營費用</p><p>　　具體測算詳見“房地產單位收益價值計算表”</p><p><b>　　6、報酬率 的確定</b></p><p>

111、;　　報酬率采用安全利率加風險調整值確定。</p><p>　　安全利率選取估價時點人民銀行一年期定期存款年利率3.5%；</p><p>　　風險調整值的確定：根據目前估價對象區(qū)域類似物業(yè)的整體市場行情及估價對象本身的具體情況，經綜合分析確定其風險調整值為2.0％，報酬率為5.5％。</p><p>　　7、收益年限n的確定</p><p>

112、;　　按估價規(guī)程，當房產剩余使用年限小于土地剩余使用年限時，應以房產剩余使用年限作為收益年限；當房產剩余使用年限大于土地剩余使用年限時，應以土地剩余使用年限作為收益年限。根據估價時點（2011年12月16日）及土地使用權年限（2050年7月27日）確定剩余使用年限為38年又7月。</p><p><b>　　8、年收益遞增率</b></p><p>　　根據估價人員對

113、估價對象區(qū)域類似物業(yè)租金的調查，區(qū)域租金水平遞增率約為3%，本次評估根據估價對象的具體情況取3%。</p><p><b>　　9、房地產收益價格</b></p><p>　　房地產單位收益價值計算表</p><p>　?。ㄈ┕纼r結果的確定</p><p>　　測算結果分別為：3,076.27 / ㎡。</p&

114、gt;<p>　　估價對象價格＝3,076.27元/ ㎡×1,213.69㎡</p><p>　　＝3,733,643.35 元</p><p><b>　　≈373.36萬元</b></p><p>　　估價對象各部分兩種方法測算結果一覽表</p><p><b>　　十、估價結果確定

115、</b></p><p>　　經上述評估測算，估價對象于2011年12月26日（估價時點）的現狀公開市場價值為：</p><p>　　房地產總價：人民幣373.36萬元</p><p>　　大 寫：人民幣叁佰柒拾叁萬叁仟陸佰元整</p><p>　　需扣減的估價人員知悉的法定優(yōu)先受償款</p><p&

116、gt;　　根據委托方提供的關于本次估價所涉及的情況、資料及估價目的，截止估價時點，估價人員未知悉估價對象存在特定的法定優(yōu)先受償款。</p><p>　　估價對象在估價時點二〇一一年月十二月十六日的抵押價值為人民幣362.59萬元，大寫人民幣：叁佰柒拾叁萬叁仟陸佰元整。</p><p>　　本估價結果為估價對象在估價時點的抵押價值，該價值為估價對象未設定法定優(yōu)先受償權利下的市場價值。<

117、/p><p><b>　　估價人員：**</b></p><p>　　2012年1月18日</p><p><b>　　附件</b></p><p>　　一、委托方營業(yè)執(zhí)照復印件；</p><p>　　二、房地產評估委托書復印件； </p><p>　　三

118、、委估房產《房屋所有權證》、《土地使用權證》；</p><p>　　四、情況說明、分戶面積統(tǒng)計表及租賃合同； </p><p>　　五、估價對象照片及位置圖； </p><p>　　六、房地產估價師資格證書復印件； </p><p>　　七、估價機構資格證書復印件；</p><p>　　八、估價機構營業(yè)執(zhí)照復印件。&l