畢業(yè)論文---房地產(chǎn)性質(zhì)研究

1、<p><b>　　畢業(yè)論文</b></p><p><b>　　房地產(chǎn)性質(zhì)研究</b></p><p>　　學(xué) 生 姓 名： </p><p>　　指導(dǎo)教師： </p><p>

2、　　合作指導(dǎo)教師： </p><p>　　專業(yè)名稱： 工程管理 </p><p>　　所在學(xué)院： 海洋與土木工程學(xué)院 </p><p><b>　　2012年 6月</b></p><p><b>　　目 錄</b&g

3、t;</p><p><b>　　摘要1</b></p><p>　　Abstract2</p><p><b>　　第一章 前言3</b></p><p>　　1.1研究的目的和意義3</p><p>　　1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀3</p><p&

4、gt;　　1.3研究內(nèi)容和方法5</p><p>　　第二章 房地產(chǎn)概念6</p><p><b>　　2.1房地產(chǎn)6</b></p><p>　　2.2當(dāng)前房地產(chǎn)市場需求問題6</p><p>　　第三章 房地產(chǎn)開發(fā)概述8</p><p>　　3.1房地產(chǎn)開發(fā)概述8</p>

5、;<p>　　3.2房地產(chǎn)開發(fā)的分類11</p><p>　　3.3房地產(chǎn)開發(fā)的作用12</p><p>　　第四章 房地產(chǎn)泡沫14</p><p>　　4.1房地產(chǎn)泡沫的含義14</p><p>　　4.2房地產(chǎn)泡沫特征和判定14</p><p>　　4.3房地產(chǎn)泡沫形成的原因15</

6、p><p>　　4.4房地產(chǎn)泡沫的危害17</p><p>　　4.5房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)狀以及分析17</p><p>　　4.6房地產(chǎn)泡沫的預(yù)防措施18</p><p>　　第五章我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀、存在問題及對(duì)策20</p><p>　　5.1我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀20</p><p>　　5.

7、2我國房地產(chǎn)發(fā)展存在的問題22</p><p>　　5.3確保房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的對(duì)策27</p><p>　　5.4對(duì)未來樓市發(fā)展的一些建議28</p><p><b>　　第六章 總結(jié)31</b></p><p><b>　　致謝32</b></p><p>&l

8、t;b>　　參考文獻(xiàn)33</b></p><p><b>　　摘要</b></p><p>　　房地產(chǎn)對(duì)于中國房地產(chǎn)行業(yè)在未來經(jīng)濟(jì)中地位之最大質(zhì)疑。在市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中，適當(dāng)?shù)呐菽梢云鸬绞袌稣{(diào)節(jié)的作用。而房地產(chǎn)泡沫是近代才出現(xiàn)的，因?yàn)樾袠I(yè)的特征，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)泡沫是無法徹底消除的，并且危害巨大，但可以防范、控制并加以消除。我國房地產(chǎn)近年發(fā)展迅

9、猛，對(duì)拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)和穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可缺少。房地產(chǎn)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱產(chǎn)業(yè), 但其快速發(fā)展的背后也隱藏著危機(jī)，其中地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很不規(guī)范，存在諸多問題，國內(nèi)外對(duì)中國房地產(chǎn)市場是否存在嚴(yán)重泡沫的爭論不斷升級(jí)。如果不亟時(shí)的加以解決，勢必會(huì)阻礙我國經(jīng)濟(jì)良好的發(fā)展勢頭，對(duì)國民的利益造成危害。在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)下，政府的基本職能是經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)、市場監(jiān)管、社會(huì)管理和公共服務(wù)。為切實(shí)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的管理與服務(wù)，確保房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，切實(shí)

10、保障人民群眾生活水平的不斷提高，政府必須依據(jù)自身的職能，圍繞房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本動(dòng)力，針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)存在的問題，進(jìn)行科學(xué)的、有效的政策措施。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)泡沫；可持續(xù)發(fā)展；政策措施</p><p><b>　　Abstract</b></p><p>　　The real estate in China real es

11、tate industry in future economic status question of maximum. In the development process of market economy, appropriate foam can play the role of market regulation. And the real estate bubble is a modern appearance, becau

12、se the industry characteristics, the real estate industry in the economic bubble is not completely eliminated, and huge damage, but can prevent, control and eliminate. Our country real estate rapid development in recent

13、years, pulling on the nation</p><p>　　Key Words：real estate; bubble economy; sustainable development; policy measures</p><p><b>　　第一章 前言</b></p><p>　　1.1研究的目的和意義</p&g

14、t;<p>　　房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的基本承載體，是在工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化過程中興起、發(fā)展所形成的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)，同時(shí)又推動(dòng)了工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化的進(jìn)展，己經(jīng)成為現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)大系統(tǒng)中一個(gè)重要的有機(jī)組成都分。</p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)為國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供基本的物質(zhì)保證，是社會(huì)一切產(chǎn)業(yè)部門不可缺少的物質(zhì)空間條件，并具體構(gòu)成各個(gè)產(chǎn)業(yè)部門。房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)模、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、布局是否合理、水平的高低和發(fā)展速度的快慢，

15、都將影響著各行業(yè)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局、水平和速度。房地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)部門固定資產(chǎn)的重要組成部分，也直接參與價(jià)值生產(chǎn)和價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)過程，并形成商品生產(chǎn)和經(jīng)營成本的重要內(nèi)容</p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長，關(guān)聯(lián)度大，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。它的重要作用可以歸納如下：①可以為國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件；②可以改善人們的居住和生活條件；③可以改善投資環(huán)境，加快改革開放的步伐；④通過綜合開發(fā)，避免分散建設(shè)的弊

16、端，有利于城市規(guī)劃的實(shí)施；⑤可以為城市建設(shè)開辟重要的積累資金渠道；⑥可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如建筑、建材、化工、輕工、電器等工業(yè)的發(fā)展；⑦有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整；⑧有利于深化住房制度的改革，調(diào)整消費(fèi)結(jié)構(gòu)；⑨有利于吸引外資，加速經(jīng)濟(jì)建設(shè)；⑩可以擴(kuò)大就業(yè)面。而房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入也比較寬松自由，現(xiàn)已有幾萬家房地產(chǎn)公司，北京有幾千家房地產(chǎn)公司，最大的房地產(chǎn)公司占的營業(yè)額也沒有占到全國營業(yè)額的3%，這就形成了房地產(chǎn)開發(fā)商之間較為激烈的競爭關(guān)系；商品房的定

17、價(jià)銷售也基本上運(yùn)用的是市場化方式，每一個(gè)開發(fā)商都要既考慮市民的購房意愿和購房能力，也要考慮相互間的競爭關(guān)系。在這樣市場化的運(yùn)作下，在廣大市民不斷增長的購買力和對(duì)住房強(qiáng)烈需求的支持下，不到十年的時(shí)間，房地產(chǎn)業(yè)獲得了很大的發(fā)展，而廣大城市居民的住房條件也由此獲得很大提高。</p><p>　　因此可以說，房地產(chǎn)業(yè)是構(gòu)成整個(gè)社會(huì)財(cái)富的重要內(nèi)容，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有穩(wěn)定而長遠(yuǎn)的影響。而房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)特殊的行業(yè)，既有國民經(jīng)

18、濟(jì)一般行業(yè)的共性，又有其自身的發(fā)展規(guī)律。作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，在發(fā)達(dá)國家的發(fā)展歷經(jīng)幾十年甚至上百年的歷程，其中有著推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、成長的積極因素，又有影響房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的消極因素；每個(gè)國家根據(jù)本國國情制定相關(guān)的法律法規(guī)政策和利用經(jīng)濟(jì)杠桿來扶持及引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；同時(shí)又有很多不確定的因素影響著房地產(chǎn)業(yè)。</p><p>　　因此在市場經(jīng)濟(jì)條件的影響下，消費(fèi)者對(duì)房子的購買力以及房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)利益的追求之間必然

19、產(chǎn)生矛盾，這就需要國家用宏觀調(diào)控的手段加以干預(yù)以穩(wěn)定市場。我國的房市經(jīng)過07年的價(jià)格大幅度不合理上升到現(xiàn)在的趨于回落與國家及時(shí)的采取措施是分不開的，但是仍然存在著居民收入與房價(jià)之間的巨大差距，這就要求國家必須采取更多的手段來調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。</p><p>　　1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀</p><p>　　住房是人們不可缺少的基本生活資料,住房問題是一個(gè)重大的社會(huì)經(jīng)濟(jì)問題,這個(gè)問題解決的好

20、壞,直接關(guān)系著一個(gè)國家的穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。住房市場不僅需要依靠市場調(diào)節(jié)計(jì)劃,而且需要計(jì)劃調(diào)控。房價(jià)是住房市場的核心,一直以來就是人們普遍關(guān)注的焦點(diǎn)。其價(jià)格的高低,以及上漲的幅度與人們的生活息息相關(guān),怎樣調(diào)控,也成為各國政府面臨的課題。近年來,我國住房價(jià)格的迅速上漲,既有客觀的原因,也有人為的因素,房價(jià)上漲的幅度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他各類物價(jià)指數(shù)的漲幅,調(diào)控房價(jià)再度成為政府思考的問題。但是調(diào)控房價(jià)不是一朝一夕的問題,房地產(chǎn)市場會(huì)隨著國家的合理調(diào)

21、控而健康運(yùn)行。 </p><p>　　現(xiàn)在我國的房地產(chǎn)業(yè)大致呈現(xiàn)整體平衡部分過熱的局面，為了更好的解決房地產(chǎn)開發(fā)商與居民購買力之間的矛盾，我國采取了一系列的政策措施。一般來說，政府對(duì)住房市場的干預(yù)大致可以歸結(jié)為兩種方式:數(shù)量干預(yù)與價(jià)格干預(yù)。其中數(shù)量干預(yù)主要是對(duì)住房供給數(shù)量的干預(yù)，通過政府直接建造大量的公共住房以低廉的租金提供低收入戶和困難戶使用，但是這種做法很容易給財(cái)政背上沉重的包袱。所以，在實(shí)踐中除了公共住房，

22、政府還采取了財(cái)政補(bǔ)貼的方式，這實(shí)際上是對(duì)住房價(jià)格進(jìn)行調(diào)節(jié)和干預(yù)，財(cái)政補(bǔ)貼又可以分為對(duì)購房者的需求補(bǔ)貼和對(duì)開發(fā)商的供給補(bǔ)貼。當(dāng)前，我國已經(jīng)在采取投入廉租房的方式來緩解居民的住房問題并在某些城市取得良好效果，另一方面也采取提高存款準(zhǔn)備金率、提高企業(yè)貸款門檻等方式，而按揭貸款的門檻，尤其是居民購買第二套、第三套商品房抵押貸款的門檻也將會(huì)提高。</p><p>　　事實(shí)上，稅收手段在政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的措施中也一直發(fā)

23、揮著積極的作用。政府可以通過利用稅收優(yōu)惠，高稅率等多種途徑對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響，并對(duì)不法房地產(chǎn)商的投機(jī)行為予以打擊，對(duì)低收入購房者予以優(yōu)惠或補(bǔ)貼，從而平衡房地產(chǎn)市場的供求矛盾，盡量避免房地產(chǎn)泡沫帶來的不利影響。</p><p>　　就發(fā)展歷程來看，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展至今不過短短的十幾年，但已初步建立了房地產(chǎn)稅收體系。房地產(chǎn)稅收促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，在完善稅制、發(fā)揮稅收聚財(cái)功能、進(jìn)一步發(fā)揮稅收經(jīng)濟(jì)杠桿作用、保護(hù)

24、和合理使用土地資源等方面起到了積極作用。但與國外相比,我國房地產(chǎn)市場還處于發(fā)展階段，房地產(chǎn)稅收體系中有許多不完善的地方，嚴(yán)重影響和阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。國外成功的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)和先進(jìn)的措施對(duì)于我國政府進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控體系，無疑是值得借鑒和學(xué)習(xí)的。</p><p>　　各國對(duì)利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場均有自己的觀點(diǎn)和措施，如果拋開文化背景和歷史因素不看，歸納起來其共性主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是世界各國都

25、非常重視住房保障體系的建立和健全，房地產(chǎn)市場中的政府稅收手段這只“有形之手”，絕大部分情況下也都是針對(duì)住房保障問題的；二是為確保房地產(chǎn)市場的和諧發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)市場的稅收調(diào)控政策主要分為兩個(gè)層面：對(duì)供給的掌控與對(duì)需求的調(diào)控。其中大多數(shù)國家主要致力于在需求的調(diào)控方面做文章。如果單純從供給方面調(diào)控，勢必進(jìn)一步加劇供求關(guān)系的扭曲，客觀上增加需求方對(duì)價(jià)格上漲的預(yù)期，實(shí)際的結(jié)果便是房地產(chǎn)價(jià)格不但沒壓下來，反而與日俱增。因此，在掌控供給的基礎(chǔ)上，發(fā)揮

26、稅收政策對(duì)需求的調(diào)控就顯得極為必要。 </p><p>　　國外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場的基本做法是：（一）以高額稅率對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行征稅，有效抑制房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為（二）對(duì)低收入購房者給予稅收方面的優(yōu)惠或補(bǔ)貼（三）設(shè)計(jì)差別性稅收政策體系，即對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)區(qū)分有償和無償，并考慮實(shí)際占有權(quán)屬時(shí)間長短征稅（四）充分運(yùn)用稅收杠桿促進(jìn)住宅業(yè)的發(fā)展。</p><p>　　1.3研究內(nèi)容和

27、方法</p><p>　　我國可以從國外政府調(diào)控房地產(chǎn)市場中得到經(jīng)驗(yàn)借鑒：（一）充分利用稅收手段加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，尤其是對(duì)那些圖謀暴利的房地產(chǎn)企業(yè)征稅高稅，堅(jiān)決打擊各種投機(jī)行為?，F(xiàn)在老百姓對(duì)房價(jià)居高不下的抱怨，媒體對(duì)房地產(chǎn)泡沫的置疑，專家對(duì)房地產(chǎn)隱患的責(zé)問，使得征收高稅打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為已經(jīng)到了刻不容緩的地步。因此借鑒國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，開征新的統(tǒng)一規(guī)范的“房地產(chǎn)稅”，增大稅收對(duì)房地產(chǎn)存量的稅收調(diào)節(jié)很有必要。

28、對(duì)我國房地產(chǎn)稅的改革有如下建議：1.將現(xiàn)行房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅合并，對(duì)土地、房產(chǎn)開征統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅；2.按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，以客觀地反映房地產(chǎn)價(jià)值；3.適當(dāng)擴(kuò)大征稅范圍，將發(fā)達(dá)地區(qū)農(nóng)村納入房地產(chǎn)體系；4.體現(xiàn)區(qū)別征收原則，對(duì)第一套自住房免稅，第二套自住房征稅，第三套以上加成征收；5.房地產(chǎn)稅應(yīng)逐步發(fā)展成為地方主體稅種，因此應(yīng)在法律層面上對(duì)房地產(chǎn)稅征收范圍、基本稅率確定、浮動(dòng)幅度等方面賦予地方相應(yīng)的立法和管理權(quán)

29、限。（二）開征“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益?zhèn)€人所得稅”，即對(duì)有償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)產(chǎn)生的利潤征稅。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的差別性稅收在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)針對(duì)消費(fèi)性需求和投機(jī)性需求實(shí)行差別性稅收政策，這是當(dāng)</p><p><b>　　第二章 房地產(chǎn)概念</b></p><p><b>　　2.1房地產(chǎn)</b></p><p>　　房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固

30、著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。 房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)?？梢杂腥N存在形態(tài)：即土地 、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。</p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)是指從事土地和房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)主要包括以下一些內(nèi)容： </p

31、><p>　　1、 國有土地使用權(quán)的出讓，房地產(chǎn)的開發(fā)和再開發(fā)，如征用土地、拆遷安置、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)、組織開發(fā)建設(shè)、對(duì)舊城區(qū)土地的再開發(fā)等；</p><p>　　2、 房地產(chǎn)經(jīng)營，包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和房屋的買賣租賃、抵押等活動(dòng)； </p><p>　　3、 房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括房地產(chǎn)咨詢、估價(jià)和經(jīng)紀(jì)代理、物業(yè)管理； </p><p>

32、　　4、房地產(chǎn)的調(diào)控和管理，即建立房地產(chǎn)的資金市場、技術(shù)市場、勞務(wù)市場、信息市場，制定合理的房地產(chǎn)價(jià)格，建立和健全房地產(chǎn)法規(guī)，以實(shí)現(xiàn)國家對(duì)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。</p><p>　　2.2當(dāng)前房地產(chǎn)市場需求問題</p><p>　　目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在“小，散，差”的特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)只重視項(xiàng)目開發(fā)而不重視管理，更不重視風(fēng)險(xiǎn)的管理，風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)淡薄、風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)缺失、管理手段單一，

33、使房地產(chǎn)項(xiàng)目中的諸多風(fēng)險(xiǎn)因素得不到有效的控制。</p><p>　　當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場需求問題表現(xiàn)主要是基本性需求不能有效得到保障，投機(jī)性需求嚴(yán)重導(dǎo)致房價(jià)居高不下，影響了改善性需求和投資性需求。而造成房地產(chǎn)市場需求問題的深層次原因主要是制度不完善、居民收入水平差距過大、房地產(chǎn)商品在供給上的壟斷性等。</p><p>　　2.2.1我國當(dāng)前房地產(chǎn)需求分類 </p><p&

34、gt;　　當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場的需求大致可以分為基本性需求、改善性需求、投資性需求、投機(jī)性需求四種類型。其中，基本性需求是指一些為了滿足低收入家庭生活基本需要的住房需求：改善性需求是指在滿足基本需求的基礎(chǔ)之上，隨著家庭生活水平的提高而要求改善居住環(huán)境和提高生活質(zhì)量的住房需求：投資性需求是指在基本住房需求或改善性需求滿足的基礎(chǔ)之上，通過房地產(chǎn)投資來實(shí)現(xiàn)家庭資產(chǎn)的保值、增值。擴(kuò)大家庭收入的購房需求：而投機(jī)性需求則是利用過剩的流動(dòng)性資金對(duì)房地產(chǎn)

35、進(jìn)行大肆炒買和炒賣，并在短期內(nèi)追逐利潤最大化的一種追利需求?；拘孕枨蟛荒苡行У玫奖Ｕ?，投機(jī)性需求嚴(yán)重導(dǎo)致房價(jià)居高不下，影響了改善性需求和投資性需求。</p><p>　　2.2.2房地產(chǎn)需求問題產(chǎn)生 </p><p>　　(一)市場發(fā)育不成熟，市場監(jiān)管制度滯后，影響了居民住房需求的實(shí)現(xiàn)。 　　</p><p>　　自1998年我國實(shí)行市場化分配住房改革以來，房地產(chǎn)

36、業(yè)經(jīng)歷了20余年的發(fā)展時(shí)間，市場發(fā)育仍不成熟，尚未形成有效的市場競爭機(jī)制。開發(fā)商則更多的是在誰能拿到土地的問題上進(jìn)行角逐。而在后續(xù)開發(fā)、房屋供給上并未能真正地去想如何更好地為客戶服務(wù)和滿足客戶的需求，到了終端銷售。更是為了瘋狂追逐利潤，而隨意改動(dòng)銷售價(jià)格。在政府方面，為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長的目標(biāo)和擴(kuò)大地方財(cái)政收入，對(duì)土地?fù)軇澓鸵?guī)劃缺乏全面科學(xué)管理：經(jīng)適房和廉租房建設(shè)落后，并在開發(fā)建設(shè)和交易中缺乏監(jiān)管，甚至出現(xiàn)了違法違規(guī)現(xiàn)象，低收入人群的住房需

37、求難以得到有效實(shí)現(xiàn)。 　　 </p><p>　　(二)開發(fā)商利用房地產(chǎn)商品的特點(diǎn)和對(duì)房屋終端銷售擁有絕對(duì)控制權(quán)，以攫取最高利潤為目的，置一般居民消費(fèi)能力于不顧?！?lt;/p><p>　　房地產(chǎn)商品是開發(fā)周期較長的產(chǎn)品，開發(fā)商一般可以利用時(shí)間差來贏取更大的獲利空間，一是可以利用開發(fā)時(shí)間與交付使用時(shí)間差來提前計(jì)算銷售價(jià)格溢價(jià)，二是可以利用預(yù)售方式來提前回籠資金獲取相應(yīng)利息收入。且在最終銷售上，

38、一些開發(fā)商更是利用其占有的具有壟斷性質(zhì)的房產(chǎn)資源，待價(jià)而沽，盡可能拖延銷售時(shí)間，或延遲開盤時(shí)間，以達(dá)到提價(jià)的目的。</p><p>　　國土資源網(wǎng)在其官網(wǎng)上發(fā)布《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本，該合同要求“明確填寫建設(shè)項(xiàng)目的開工時(shí)間、竣工時(shí)間。屬于商品住宅項(xiàng)目的，原則上開發(fā)時(shí)間最長不得超過3年?！钡沁@個(gè)政策具體實(shí)施起來也有一定的困難，一是項(xiàng)目規(guī)模有大小之別，開發(fā)時(shí)間有別，使得政策在實(shí)施中靈活性不夠：另一方

39、面。即使項(xiàng)目開發(fā)完畢，銷售任務(wù)不一定能完成，開發(fā)商仍可以利用最終銷售決定權(quán)來控制房地產(chǎn)商品在市場供給時(shí)間和供給量，以達(dá)到控制價(jià)格和攫取利潤之目的。 </p><p>　　第三章 房地產(chǎn)開發(fā)概述</p><p>　　3.1房地產(chǎn)開發(fā)概述</p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃和城市建設(shè)（包括城市新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建）而從事的土地開發(fā)和房屋

40、建設(shè)等行為的總稱。</p><p>　　3.1.1 房地產(chǎn)開發(fā)的含義 </p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)活動(dòng)中一項(xiàng)重要制度，屬于房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)諸環(huán)節(jié)中的首要環(huán)節(jié)。所謂房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《城市房地產(chǎn)管理法》）取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。作為不動(dòng)產(chǎn)，與其他商品的開發(fā)相比，房地產(chǎn)開發(fā)投資大、耗力多、周期長、

41、高贏利、高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，使房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)在人們的生活中占居越來越重要的地位，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，時(shí)代越進(jìn)步，房地產(chǎn)開發(fā)的范圍越廣，程度越深，內(nèi)容越豐富。</p><p>　　3.1.2房地產(chǎn)的特性</p><p><b>　　(一)不可移動(dòng)性</b></p><p>　　房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性是其位置的固定性或不可移動(dòng)性。每一宗土地都有其固定的位置，不可

42、移動(dòng).這一特性使土地利用形態(tài)受到位置的嚴(yán)格限制。建筑物由于固著于土地上，所以也是不可移動(dòng)的。因此，位置對(duì)房地產(chǎn)投資具有重要意義。所謂“房地產(chǎn)的價(jià)值就在于其位置”就說明了這一點(diǎn)。投資者在進(jìn)行一項(xiàng)房地產(chǎn)投資時(shí)，必須重視對(duì)房地產(chǎn)的宏觀區(qū)位和具體位置的調(diào)查研究，房地產(chǎn)所處的區(qū)位必須對(duì)開發(fā)商、物業(yè)投資者和使用者都其有吸引力。</p><p>　　房地產(chǎn)的位蹬有自然地理位n與社會(huì)經(jīng)濟(jì)地理位W之別。雖然，房地產(chǎn)的自然地理位置固

43、定不變，但其社會(huì)經(jīng)濟(jì)地理位置卻經(jīng)常在變動(dòng)。廣州租房這種變動(dòng)可以由以下原因引起;①城市規(guī)劃的制定或修改;②交通建設(shè)的發(fā)展或改變;③其他建設(shè)的發(fā)展等。當(dāng)房地產(chǎn)的位置由劣變優(yōu)時(shí).其價(jià)格會(huì)上升;反之，價(jià)格會(huì)下跌。房地產(chǎn)投資者應(yīng)重視對(duì)房地產(chǎn)所處位a的研究.尤其應(yīng)重視對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)地理位置現(xiàn)狀和發(fā)展變化的研究。</p><p><b>　　(二)長期使用性</b></p><p>　

44、　土地的利用價(jià)值永不會(huì)消失.這種特性稱為不可毀滅性或恒久性。土地的這種特性，廣州二手房可為其占有者帶來水續(xù)不斷的收益。建筑物一經(jīng)建成，其耐用年限通?？蛇_(dá)數(shù)十年甚至上百年。因此，作為一種商品，房地產(chǎn)具有長期使用性或具有較高的耐用性。房地產(chǎn)可為人類提供較長一段時(shí)間的房屋服務(wù)流址，滿足消費(fèi)者對(duì)房V的消費(fèi)需求。但值得注意的是，我國房地產(chǎn)的長期使用性受到了有限期的土地使用權(quán)的制約。根據(jù)我國現(xiàn)行的土地使用制度，公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人通過政府出讓

45、方式取得的土地使用權(quán)，是有一定使用期限的土地使用權(quán).其土地使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，但土地使用期滿，土地及其地上的建筑物、其他附著物所有權(quán)應(yīng)由國家無償收回。國家規(guī)定的土地使用權(quán)一次出讓最高年限因土地用途不同而不同:居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;綜合用地或者其他用地50年。</p><p>　　(三)附加收益性(

46、適應(yīng)性)</p><p>　　房地產(chǎn)本身并不能產(chǎn)生收入.房地產(chǎn)的收益是在使用過程中產(chǎn)生的。房地產(chǎn)投資者可以在合法前提下調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能.使之既適合房地產(chǎn)特征，廣州租房網(wǎng)又能增加房地產(chǎn)投資的收益。例如，為了滿足寫字樓的租客對(duì)工作中短時(shí)休息場所的需要，可以增加一個(gè)小酒吧;公寓的住戶希望能有洗衣服務(wù)，投資者可以通過增加自動(dòng)洗衣房，提供出租洗衣設(shè)備來滿足住戶的這一要求。房地產(chǎn)的這個(gè)特性被稱之為適應(yīng)性(或附加收益性)。

47、</p><p>　　按照房地產(chǎn)使用者的意愿及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能是十分重要的，可以極大地增加對(duì)租客的吸引力。對(duì)房地產(chǎn)投資者來說.如果其投資的房地產(chǎn)適應(yīng)性很差，則意味著他面臨著較大的投資風(fēng)險(xiǎn)，例如，功能單一、設(shè)計(jì)獨(dú)特的餐館物業(yè)，其適應(yīng)性就很差，如果不想花太多的費(fèi)用就達(dá)到改變其用途或調(diào)整其使用功能幾乎是不可能的。在這種情況，萬一租客破產(chǎn)，投資者必須花費(fèi)很大的投資才能使其適應(yīng)新租客的要求。所以.房地產(chǎn)投資一般很重視

48、其適應(yīng)性的特點(diǎn)。</p><p><b>　　(四)異質(zhì)性</b></p><p>　　市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。一宗土地由于受區(qū)位和周圍環(huán)境的影響不可能與另一宗土地相同;縱使兩處的建筑物一模一樣，但由于其坐落的位置不同，周圍環(huán)境也不相同，這兩宗房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上也是不相同的。因此，出現(xiàn)同一房地產(chǎn)的大量供給是不可能的。同時(shí)也應(yīng)注意到.業(yè)主和使用者也不希望他所擁有或

49、承租的房地產(chǎn)與附近的某一房地產(chǎn)雷同。因?yàn)榫哂刑厣姆康禺a(chǎn)，特別是某一城市的標(biāo)志性建筑，對(duì)擴(kuò)大業(yè)主和租客的知名度，增強(qiáng)其在公眾中的信譽(yù).有著重要作用?？傊?每一宗房地產(chǎn)在房地產(chǎn)市場中的地位和價(jià)值不可能完全一樣。從這個(gè)憊義上來講，固定位置上的房地產(chǎn)不可能像一般商品那樣通過重復(fù)生產(chǎn)來滿足消費(fèi)者對(duì)同一產(chǎn)品的需求。房地產(chǎn)商品一旦交易成功，就意味著別的需求者只能另尋它途。異質(zhì)性說明房地產(chǎn)市場交易的空間和時(shí)間都受到限制。</p><

50、;p>　　(五)資本和消費(fèi)品的特性</p><p>　　房地產(chǎn)不僅是人類最基本的生產(chǎn)要素.也是最基本的生活資料。在市場經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)是一種商品，又是人們最重視、最珍惜、最具體的財(cái)產(chǎn)。房地產(chǎn)既是一種消費(fèi)品也是一項(xiàng)有價(jià)資產(chǎn)。房地產(chǎn)作為一種具體的消費(fèi)品，是很容易理解的。廣州租房信息而作為一項(xiàng)重要資產(chǎn)，房地產(chǎn)在一國總財(cái)富中一般占有很大比重。根據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，美國的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值約占其總財(cái)富的73.2%，其中土地占23.

51、2%,建筑物占50%,屬于其他財(cái)富的僅占26.8%0因此，人們購買一宗房地產(chǎn)消費(fèi)品的時(shí)候.同時(shí)也是在進(jìn)行一項(xiàng)投資。</p><p>　　(六)易受政策影響性</p><p>　　在任何國家和地區(qū)，對(duì)房地產(chǎn)的使用、支配都會(huì)受到某些限制。房地產(chǎn)受政府法令和政策的限制和影響較重要的有兩項(xiàng):一是政府基于公共利益.可限制某些房地產(chǎn)的使用，如城市規(guī)劃對(duì)上地用途、建筑容積率、建筑覆蓋率、建筑高度和綠地率

52、等的規(guī)定;二是政府為滿足社會(huì)公共利益的需要.可以對(duì)任何房地產(chǎn)實(shí)行強(qiáng)制征用或收買。房地產(chǎn)易受政策限制的特性還表現(xiàn)在，由子房地產(chǎn)不可移動(dòng).也不可隱藏，所以逃避不了未來政策制度變化的影響。這一點(diǎn)既說明了投資房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)性，祈福新村也說明了政府定長遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策的重要性。</p><p>　　(七)相互影響性和深受周困杜區(qū)環(huán)境影響性</p><p>　　一宗房地產(chǎn)與其周圍房地產(chǎn)相互影響。房地產(chǎn)的價(jià)

53、格不僅與其本身的用途等有直接的關(guān)系，而且往往還取決于其周圍其他房地產(chǎn)的狀況。例如，在一掩住宅樓旁邊興建一座工廠，可導(dǎo)致該住宅樓的價(jià)值下降;反之，如在其旁邊興建一個(gè)綠化公園，可使其價(jià)格_L升。房地產(chǎn)深受周圍社區(qū)環(huán)凌的影響，不能脫離周圍的社區(qū)環(huán)境而單獨(dú)存在。政府在道路、公園、博物館等公共設(shè)施方面的投資，能顯著地提高附近房地產(chǎn)的價(jià)值。例如，香港東區(qū)隧道的建設(shè)，使附近的太古城等地段的房地產(chǎn)價(jià)值成倍增長。從過去的經(jīng)驗(yàn)來看，那些能準(zhǔn)確預(yù)測政府大型公

54、共設(shè)施的投資建設(shè)并在其附近預(yù)先投資的房地產(chǎn)開發(fā)商.都獲得了巨大的經(jīng)濟(jì)效益;反之，周圍社區(qū)環(huán)境的衰退，必然降地房地產(chǎn)的價(jià)值。</p><p>　　3.1.3房地產(chǎn)開發(fā)的特性</p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)業(yè)中最基本、最主要的物質(zhì)生產(chǎn)活動(dòng)，同時(shí)有在城市建設(shè)擔(dān)當(dāng)著重要的角色，因而房地產(chǎn)開發(fā)具有自身的特征。</p><p>　　一、房地產(chǎn)開發(fā)基本性質(zhì)的特征是綜合性&

55、lt;/p><p>　　首先，綜合性是房地產(chǎn)開發(fā)的重要要求?，F(xiàn)代城市建設(shè)中的房地產(chǎn)開發(fā)要求在開發(fā)過程中必須堅(jiān)持“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針，也就是在開發(fā)過程中，不僅僅是對(duì)建筑地塊或房屋建筑進(jìn)行有目的建設(shè)，而且要對(duì)被開發(fā)區(qū)的一些必要的公共設(shè)施、公共建筑進(jìn)行全面規(guī)劃、協(xié)調(diào)建設(shè)。尤其是住房開發(fā)，更要體現(xiàn)以人為本，以綜合的是向來對(duì)居住用房、服務(wù)用房、文教衛(wèi)生用房、服務(wù)娛樂用房、文教衛(wèi)生用房、福利娛樂用房等

56、實(shí)行配套建設(shè)并且注意生活環(huán)境的營造。缺乏“綜合性“與”配套性“的開發(fā)活動(dòng)是不符合現(xiàn)代城市建設(shè)要求的。</p><p>　　其次，綜合性還表現(xiàn)為開發(fā)過程工作關(guān)系也很多，不僅涉及到規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、供電、供水、電訊、交通、教育、衛(wèi)生、消防、環(huán)境和園林等部門，而且還通過征他、拆遷、安置等工作與城市居民的生活密切聯(lián)系。同時(shí)每一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目所涉及到的土地條件、融資方式、建筑設(shè)計(jì)預(yù)設(shè)工技術(shù)的要求、市場競爭情況等可能不一樣，需要

57、開發(fā)商認(rèn)真進(jìn)行綜合分析，統(tǒng)籌安排，制定最佳開發(fā)最佳方案。</p><p>　　此外，房地產(chǎn)開發(fā)的綜合性還體現(xiàn)在他作為一個(gè)基本的物質(zhì)生產(chǎn)部門，必須與本國、本地區(qū)各生產(chǎn)也部門的發(fā)展相協(xié)調(diào)，并起到一定的先導(dǎo)作用，脫離國情、區(qū)情，發(fā)展速度過快或過緩，規(guī)?；虼蠡蜻^小都會(huì)給經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展帶來不良影響。</p><p>　　二、房地產(chǎn)開發(fā)過程具有長期性</p><p>　　房地產(chǎn)開

58、發(fā)從頭資本到資本回收，從破動(dòng)工到形成產(chǎn)品，需要經(jīng)過幾個(gè)階段的工作，如準(zhǔn)備階段、施工階段、銷售階段等，尤其式建筑施工階段，需要集中地力量的勞動(dòng)力，通過一磚一石、一管一線的建造才能最終形成產(chǎn)品，并且這一過程與資金是否及是到位關(guān)系很大，因此正個(gè)過程往往需要較長的時(shí)間。一般來說，普通的開發(fā)項(xiàng)目需要的2年-3年時(shí)間，規(guī)模稍大的綜合性項(xiàng)目需要4年-5年，而一些成片開發(fā)的項(xiàng)目需要的時(shí)間更長。</p><p>　　三、房地產(chǎn)開發(fā)

59、具有很強(qiáng)的時(shí)序性</p><p>　　盡管房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)涉及面廣、比較復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，但從事務(wù)上來講具有很強(qiáng)的操作時(shí)序性。從項(xiàng)目的可行性分析到土地的獲取，從資金的融通到項(xiàng)目的實(shí)施，乃至后期的房屋出租受管理等，雖然頭緒繁多，但先后有序。這不僅是由于政府的土地、規(guī)劃、建設(shè)等部門的行政管理，使很多工作受到審批必要有周密的計(jì)劃，使各個(gè)環(huán)節(jié)緊密銜接，協(xié)調(diào)進(jìn)行，以縮短周期，降低風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>

60、;　　四、房地產(chǎn)開發(fā)具有很強(qiáng)的地域性</p><p>　　房地產(chǎn)是不可以動(dòng)的，由此而使房地產(chǎn)的使用、價(jià)值、市場等帶有強(qiáng)烈的地域性特征，并且使房地產(chǎn)開發(fā)投資更為地域所限制。從微觀來看，開發(fā)項(xiàng)目受區(qū)位或者說是地段的影響很大，因?yàn)檫@里牽扯到諸如交通、購物、環(huán)境、升值潛力等很多與項(xiàng)目受有關(guān)的因素，因此開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的選止有須謹(jǐn)慎。從宏觀上看，房地產(chǎn)開發(fā)的地域性主要表現(xiàn)在投資地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)特征對(duì)項(xiàng)目的影響。每一個(gè)地區(qū)的投資開

61、發(fā)政策、市場需求狀況、消費(fèi)者的支付能力都可能不一樣，這就需要開發(fā)商認(rèn)真研究當(dāng)?shù)厥袌?，制定相?yīng)的開發(fā)方案。</p><p>　　五、房地產(chǎn)開發(fā)具有較高的風(fēng)險(xiǎn)性</p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)需要巨額資金，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，籌集巨額資金是有風(fēng)險(xiǎn)的。由于開發(fā)周期長很多因素有可能變化，會(huì)給開發(fā)羨慕帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)的。由于開發(fā)工人們居住或從事商業(yè)經(jīng)營、工業(yè)生產(chǎn)的建筑物，這種產(chǎn)品具有很強(qiáng)剛性，也就是說開

62、發(fā)者的每一個(gè)環(huán)節(jié)上都充滿著競爭，如土地使用權(quán)的競爭，規(guī)劃設(shè)計(jì)上的競爭，營銷過程中的競爭等。是否具有競爭直接關(guān)系到開發(fā)出來的房地產(chǎn)商品是否具有較高的市場占有率，是否具有較好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。這種激烈的競爭增加了房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)開發(fā)受宏管經(jīng)濟(jì)形勢和有關(guān)經(jīng)濟(jì)政策的影響也較大，因此房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)高風(fēng)險(xiǎn)的投資行為。然而，風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬同在，房地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)勢一種高收益的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。</p>

63、<p>　　3.2房地產(chǎn)開發(fā)的分類</p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)的形式多種多樣，從不同的角度劃分出不同的類別。</p><p>　　3.2.1按開發(fā)的區(qū)域性劃分</p><p>　　根據(jù)被開發(fā)區(qū)域的性質(zhì)可將房地產(chǎn)開發(fā)為新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)在開發(fā)二種形式。新區(qū)開發(fā)主要是通過對(duì)城市郊區(qū)的農(nóng)地和荒地的改造，使之變成建設(shè)用地，并進(jìn)行一系列的房屋、道路、公用設(shè)施等方面得

64、建設(shè)和鋪設(shè)，便之成新的城區(qū)。建設(shè)為形成就是一種大規(guī)模建設(shè)新區(qū)的形式。新區(qū)開發(fā)的主要特點(diǎn)是從“生地”開始，嚴(yán)格按照城市規(guī)劃合格項(xiàng)開發(fā)區(qū)的功能進(jìn)行建設(shè)。新區(qū)開發(fā)盡管用地位置比較偏遠(yuǎn)，但由于是第一次開發(fā)，因此配套設(shè)施能夠盡可能達(dá)到完善的地步。舊區(qū)在也被稱為舊區(qū)改造，主要是對(duì)建成區(qū)某些區(qū)段的建筑和各項(xiàng)配套設(shè)施進(jìn)行性質(zhì)和功能的在開發(fā)。舊區(qū)改造在城市建設(shè)中具有重要意義，一方面通過改造，另一方面，也可以調(diào)整城市的用地，節(jié)約土地資源，提高土地效益，增強(qiáng)

65、城市活力。目前，舊區(qū)改造已稱為許多大中房地產(chǎn)開發(fā)的主要形式。</p><p>　　3.2.2按開發(fā)的規(guī)模劃分</p><p>　　根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的劃分，可以劃分為二種形式，即單向開發(fā)和成片開發(fā)。單向開發(fā)時(shí)至開發(fā)規(guī)模小、占地少、功能比較簡單一的項(xiàng)目。這種項(xiàng)目投資越少，建設(shè)周期較短，往往表現(xiàn)分散建造的一些單項(xiàng)工程或單位工程。成片開發(fā)范圍較大，占地多，功能多，無論是在新區(qū)開發(fā)還是在舊區(qū)改造中往往

66、都表現(xiàn)為承接成片多個(gè)工程項(xiàng)目，實(shí)施多種配套，是一種投資較高、建設(shè)周期長的綜合性開發(fā)。面積小的可以表現(xiàn)為某個(gè)小區(qū)開發(fā)，面積大的相當(dāng)于一個(gè)新區(qū)的開發(fā)。成片開發(fā)在具體的實(shí)施過程中往往采取分期分批、“滾動(dòng)開發(fā)”的方式。</p><p>　　3.2.3按開發(fā)的對(duì)象劃分</p><p>　　按照房地產(chǎn)開發(fā)的對(duì)象劃分可以分為土地開發(fā)、房屋開發(fā)和綜合開發(fā)三種形式。</p><p>

67、　　土地開發(fā)是指土地開發(fā)企業(yè)通過征地 。拆遷、安置等，將土地開發(fā)成具有“七通一平”條件（給水、排水、供電、供熱、供氣、電訊、道路暢通和場地平整）的建房基地，容納后通過協(xié)議、招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式，再將其使用他全轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房屋建設(shè)的一種開發(fā)經(jīng)營方式。</p><p>　　房屋開發(fā)建設(shè)企業(yè)一定 的方式獲得地塊的使用權(quán)后，按照規(guī)劃要求，建造各類房地產(chǎn)商品，如住宅、辦公樓、商業(yè)用房、娛樂用房等等，并已出

68、售或出租手段將這些產(chǎn)商品推入市場的一種開發(fā)經(jīng)營方式。</p><p>　　綜合開發(fā)是指土地開發(fā)企業(yè)以及房屋和有關(guān)的市政、公建配套設(shè)施結(jié)合起來進(jìn)行建設(shè)的開發(fā)方式。這種開發(fā)方式往往是由一個(gè)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)，從投資決策到土地使用權(quán)的獲取實(shí)施，從基地建設(shè)、房屋以及小區(qū)內(nèi)市政府、公共配套設(shè)施的建設(shè)，知道房屋的出租和管理，實(shí)施全過程開。這種開發(fā)方式也是目前我國絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取的一種方式。</p><

69、p>　　3.3房地產(chǎn)開發(fā)的作用</p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)影響深遠(yuǎn)的活動(dòng)，在發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)及解決人民群眾生活問題方面起著積極的作用。具體來說，房地產(chǎn)開發(fā)主要表現(xiàn)為四個(gè)方面。</p><p>　　3.3.1房地產(chǎn)開發(fā)有利于城市綜合功能的發(fā)揮</p><p>　　實(shí)行房地產(chǎn)綜合開發(fā)，可以是其中的每一個(gè)項(xiàng)目或系統(tǒng)的建設(shè)，從征地拆遷到規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工和管理都能在

70、城市總體規(guī)劃的 部署下作統(tǒng)籌安排，使各個(gè)環(huán)節(jié)得到合理間接并協(xié)調(diào)進(jìn)行，這對(duì)于城市綜合功能的發(fā)揮大有裨益。</p><p>　　3.3.2房地產(chǎn)開發(fā)有利于改善投資環(huán)境</p><p>　　改革開放以來，各個(gè)城市為了吸引國內(nèi)的投資者到本市來投資，都大力的進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、相應(yīng)的生產(chǎn)和生活設(shè)施的建設(shè)，做到交流暢通，信息迅捷，保證供給，方面生活。在這些改善投資環(huán)境的舉措下，相當(dāng)大的比重是通過房地產(chǎn)業(yè)

71、來完成的。</p><p>　　3.3.3開發(fā)有利于城市土地的合理使用</p><p>　　使有限的城市土地資源得到合理配置。通過綜合開發(fā)建設(shè)，可從全局和城市整體利益的高度上規(guī)劃城市土地，合理組合建筑群體，從而可大大節(jié)約用地?cái)?shù)量及占地面積，提高城市土地資源的利用率。 </p><p>　　3.3.4房地產(chǎn)開發(fā)有利于加速經(jīng)濟(jì)發(fā)展</p><p

72、>　　房地產(chǎn)業(yè)有著極強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，是高附加值和高回報(bào)率的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以帶動(dòng)很大一部分先關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)還可以為城建、工商業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展提供以房為主的生產(chǎn)資料。房地產(chǎn)開發(fā)還可以帶動(dòng)自來水、交通運(yùn)輸、郵電通訊等基礎(chǔ)行業(yè)的發(fā)展。各行各業(yè)的發(fā)展可以給人民帶來更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。</p><p><b>　　第四章 房地產(chǎn)泡沫</b></p><p>

73、;　　4.1房地產(chǎn)泡沫的含義</p><p>　　經(jīng)濟(jì)學(xué)中所說的泡沫,就是資產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重背離基礎(chǔ)價(jià)值而暴漲的現(xiàn)象。所謂泡沫指的是一種資產(chǎn)在一個(gè)連續(xù)的交易過程中陡然漲價(jià)，價(jià)格嚴(yán)重背離價(jià)值，在這時(shí)的經(jīng)濟(jì)中充滿了并不能反映物質(zhì)財(cái)富的貨幣泡沫。資產(chǎn)價(jià)格在上漲到難以承受的程度時(shí)，必然會(huì)發(fā)生暴跌，仿佛氣泡破滅，經(jīng)濟(jì)開始由繁榮轉(zhuǎn)向衰退，人稱“泡沫經(jīng)濟(jì)”。泡沫經(jīng)濟(jì)的兩大特征是：商品供求嚴(yán)重失衡，需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供求量；投機(jī)交易氣氛非

74、常濃厚</p><p>　　房地產(chǎn)泡沫有其特定的含義，并且有區(qū)別于一般價(jià)格波動(dòng)的特點(diǎn)。要了解房地產(chǎn)泡沫的含義，首先應(yīng)該了解經(jīng)濟(jì)學(xué)中泡沫的含義?！掇o?！罚?999年版）中有一個(gè)較為準(zhǔn)確的解釋。該書寫道：“泡沫經(jīng)濟(jì)：虛擬資本過度增長與相關(guān)交易持續(xù)膨脹日益脫離實(shí)物資本的增長和實(shí)業(yè)部門的成長，金融證券、地產(chǎn)價(jià)格飛漲，投機(jī)交易極為活躍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)，造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導(dǎo)致社會(huì)震蕩，

75、甚至經(jīng)濟(jì)崩潰。” </p><p>　　房地產(chǎn)泡沫是泡沫的一種，是以房地產(chǎn)為載體的泡沫經(jīng)濟(jì)，是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)價(jià)格與價(jià)值嚴(yán)重背離，市場價(jià)格脫離了實(shí)際使用者支撐的情況。房地產(chǎn)泡沫是指主要由投機(jī)性購買需求的增加所引起的房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的現(xiàn)象。也就是說，房地產(chǎn)價(jià)格的這種上漲不是以真實(shí)需求的增長為基礎(chǔ)的，而主要是由投資需求的快速增長拉動(dòng)的。</p><p>　　發(fā)生房地產(chǎn)泡沫時(shí),土

76、地和房屋價(jià)格高漲,大大高于由真實(shí)需求所支撐的市場價(jià)值,并且交易頻繁,形成了一種表面上的虛假繁榮。最早可考證的房地產(chǎn)泡沫是發(fā)生于1923年—1926年的美國佛羅里達(dá)房地產(chǎn)泡沫，這次房地產(chǎn)投機(jī)狂潮曾引發(fā)了華爾街股市大崩潰，并導(dǎo)致了以美國為首的20世紀(jì)30年代的全球經(jīng)濟(jì)大危機(jī)，最終導(dǎo)致了第二次世界大戰(zhàn)的爆發(fā)。從20世紀(jì)70年代開始積累，到90年代初期破裂的日本地價(jià)泡沫，是歷史上影響時(shí)間最長的房地產(chǎn)泡沫，從1991年地價(jià)泡沫破滅到現(xiàn)在，日本經(jīng)濟(jì)

77、始終沒有走出蕭條的陰影，甚至被比喻為二戰(zhàn)后日本的又一次“戰(zhàn)敗”。</p><p>　　4.2房地產(chǎn)泡沫特征和判定</p><p>　　當(dāng)前我國房價(jià)有五大交易成本，具體包括建筑成本、房企管理成本、土地成本、各類稅費(fèi)和企業(yè)利潤。我國房價(jià)之所以被抬高，和后三大成本不斷飆升有關(guān)。通常情況下，前兩項(xiàng)成本價(jià)格變化不大，后三項(xiàng)成本才是真正影響房價(jià)的主要變量。加上一些企業(yè)的過度逐利，目前這三項(xiàng)成本占房屋交

78、易價(jià)格的80%以上，其中土地成本已占到房價(jià)的三成，各種稅費(fèi)占到三到四成，企業(yè)利潤也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了5%的世界平均比例。如果這三項(xiàng)成本繼續(xù)增加，無疑房價(jià)還會(huì)上漲。 地產(chǎn)的泡沫的征由房地產(chǎn)行業(yè)的幾個(gè)重要特性所決定的，同時(shí)房地產(chǎn)泡沫的判定也是根據(jù)相關(guān)經(jīng)濟(jì)增長 投資情況判定。</p><p>　　4.2.1房地產(chǎn)泡沫特征</p><p>　　房地產(chǎn)泡沫的主要特征有：</p><

79、p>　　1.房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的一種形態(tài)；</p><p>　　2.房地產(chǎn)泡沫具有陡升陡降的特點(diǎn)，振幅較大；</p><p>　　3.房地產(chǎn)泡沫不具有連續(xù)性，沒有穩(wěn)定的周期和頻率；</p><p>　　4.房地產(chǎn)泡沫主要是由于投機(jī)行為，貨幣供應(yīng)量在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中短期內(nèi)急劇增加造成的。</p><p>　　4.2.2房地產(chǎn)泡沫判

80、定</p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)中的泡沫現(xiàn)象，主要是指土地和房屋價(jià)格極高，與其使用價(jià)值（市場基礎(chǔ)價(jià)值）不符，雖然賬面上價(jià)值增長很高，但實(shí)際上很難得到實(shí)現(xiàn)，形成一種表面上的虛假繁榮。由于房地產(chǎn)是由土地及其附著建筑物所構(gòu)成，而建筑物是人類勞動(dòng)產(chǎn)品，其價(jià)格是由成本、利潤、稅金來確定，這相對(duì)比較穩(wěn)定，較易判別，因此我們平常所說的房地產(chǎn)泡沫實(shí)際上是土地泡沫（地價(jià)泡沫），而土地的市場基礎(chǔ)價(jià)值即合理價(jià)格是土地利用效益的資本化

81、。</p><p>　　房地產(chǎn)泡沫的判定并無定論，在任一特定的時(shí)點(diǎn)上準(zhǔn)確判定房地產(chǎn)的泡沫程度實(shí)際上非常困難。一般可以從以下指標(biāo)或狀況判斷：</p><p>　　(1)整個(gè)經(jīng)濟(jì)是否過熱，如果整個(gè)經(jīng)濟(jì)處于過熱的狀態(tài)，那么由于其內(nèi)在的相互關(guān)系，可以相信房地產(chǎn)業(yè)也會(huì)有一定的過熱的現(xiàn)象。</p><p>　　(2)投資增長率，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長顯著高于經(jīng)濟(jì)增長率時(shí)，如相當(dāng)于

82、經(jīng)濟(jì)增長率的2倍時(shí)，就有產(chǎn)生泡沫的危險(xiǎn)。</p><p>　　(3)商品房的空置情況，一般當(dāng)空置率達(dá)到10％時(shí)，就是房地產(chǎn)業(yè)過熱的預(yù)兆。</p><p>　　除這些常用的標(biāo)準(zhǔn)外，人們通常還依據(jù)住房價(jià)格是否持續(xù)上漲、商品房價(jià)格與居民收入的增長是否同步，土地開發(fā)增長率是否節(jié)節(jié)上升，房地產(chǎn)商的負(fù)債率是否普遍持續(xù)上升，房價(jià)的實(shí)際價(jià)格與理論價(jià)格的相對(duì)差距等來判定。</p><p&

83、gt;　　房地產(chǎn)泡沫大到一定程度后必然會(huì)破裂，而一旦破裂又必然會(huì)給經(jīng)濟(jì)帶來災(zāi)難性的后果。其影響的范圍因房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高而非常廣泛。因此各國政府都把監(jiān)測和控制房地產(chǎn)泡沫作為它宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容之一。</p><p>　　4.3房地產(chǎn)泡沫形成的原因</p><p>　　房地產(chǎn)，一個(gè)并不需要多少科技含量的產(chǎn)品，價(jià)格卻能逆市而上，狂漲無止呢？房產(chǎn)在人們?nèi)粘Ｉ钪惺潜仨毱?，是生活安定的一種基本保

84、障方式，只要稍有能力，哪怕再艱難也要置辦一處房產(chǎn)，開發(fā)商及投資商正是抓住這一點(diǎn)，敢于抬高價(jià)格壓榨購房者的最后一滴財(cái)富，房產(chǎn)的價(jià)格逐漸脫離價(jià)值的束縛，造成泡沫的產(chǎn)生；手機(jī)等是奢侈品，可有可無，要想順利以交易的形式，實(shí)現(xiàn)獲利，只能遵循基本的供求變化，半點(diǎn)強(qiáng)求不得，產(chǎn)品的價(jià)格始終在圍繞價(jià)值波動(dòng)。</p><p>　　根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理,多數(shù)商品遵循供求定理,即在其他條件不變的情況下,某種商品的價(jià)格上升則需求量減少而供給量相

85、應(yīng)增加,反之,價(jià)格下降則需求量增加而供給量相應(yīng)減少。在房地產(chǎn)市場上,出于追求住房使用價(jià)值的目的,人們對(duì)住房的真實(shí)需求與普通商品遵循相同的規(guī)律,即在收入、預(yù)期、個(gè)人偏好等其他諸多因素不變的情況下,房價(jià)上升則需求量會(huì)隨之下降,而房價(jià)下降則需求量會(huì)相應(yīng)增加?！　?lt;/p><p>　　一般來說,經(jīng)濟(jì)增長率提高、居民現(xiàn)期或預(yù)期收入增加、人口向城市流動(dòng)以及抵押貸款條件的放松都會(huì)引起城市房地產(chǎn)需求的增加,短期內(nèi),由于住房供難以

86、隨需求的增加而增加,因此,當(dāng)需求增加時(shí),交易量不會(huì)有明顯的增加而價(jià)格卻會(huì)有較大幅度的上升。但是,從長期來看,住房供給是富有彈性的,它可以隨著需求的增加而增加。在一個(gè)足夠長的時(shí)期內(nèi),如十年、二十年,如果房價(jià)持續(xù)上漲,投資于房地產(chǎn)的利潤增加,開發(fā)商就可以想辦法克服城市空間的限制,向市場提供更多的住宅。如:可以將城市住宅區(qū)向郊外拓展,可以建造更多高層住宅,也可以增加住宅樓的密度。這樣,供給的增加無疑能夠抑制房價(jià)上漲,因此,從長期來看,房價(jià)不可

87、能始終上漲。在這個(gè)過程中,雖然住房供給增加的速度可能小于住房需求增加的速度,房價(jià)仍然有上漲的趨勢。但是,由于供給增加能夠改變?nèi)藗儗?duì)房價(jià)將會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期,從而使投機(jī)性需求迅速減少,結(jié)果必然導(dǎo)致房價(jià)上漲失去動(dòng)力,甚至引起房價(jià)下跌和房地產(chǎn)泡沫破裂。這就是房地產(chǎn)泡沫形成和破裂的內(nèi)在機(jī)制。</p><p>　　房地產(chǎn)作為泡誅經(jīng)濟(jì)的載體，本身并不是虛擬資產(chǎn)，而是實(shí)物資產(chǎn)。但是，與虛擬經(jīng)濟(jì)膨脹的原因相同，房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生同

88、樣是由于出于投機(jī)目的的虛假需求的膨脹，所不同的是，由于房地產(chǎn)價(jià)值量大，這種投機(jī)需求的實(shí)現(xiàn)必須借助銀行等金融系統(tǒng)的支持。</p><p>　　4.3.1土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)</p><p>　　土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)與人們和企事業(yè)單位的切身利益息息相關(guān)。居者有其屋是一個(gè)社會(huì)最基本的福利要求，人們對(duì)居住條件的要求是沒有窮盡的；而與企事業(yè)發(fā)展相關(guān)

89、的生產(chǎn)條件和辦公條件的改善也直接與房地產(chǎn)密切相關(guān)。由于土地的有限性，從而使人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲歷來就存在著很樂觀的預(yù)期。當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于上升時(shí)期，國家的投資重點(diǎn)集中在基礎(chǔ)建設(shè)和房屋建設(shè)中，這樣就使得土地資源的供給十分有限，由此造成許多非房地產(chǎn)企業(yè)和私人投資者大量投資于房地產(chǎn)，以期獲取價(jià)格上漲的好處，房地產(chǎn)交易十分火爆。加上人們對(duì)經(jīng)濟(jì)前景看好，再用房地產(chǎn)柞抵押向銀行借貸，炒作房地產(chǎn)，使其價(jià)格狂漲。</p><p>

90、　　4.3.2投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因</p><p>　　投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因，對(duì)房地產(chǎn)出于投機(jī)目的的需求，與土地的稀缺性有關(guān)，即人們買樓不是為了居住，而只是為了轉(zhuǎn)手倒賣。這種行為一旦成為你追我趕的群體行動(dòng)，就很難抑制，房地產(chǎn)泡沫隨之產(chǎn)生。</p><p>　　當(dāng)大量投機(jī)使土地需求增加時(shí)，土地價(jià)格急劇上漲，由于土地的稀缺性，市場無法在短時(shí)間內(nèi)增大供給量，從

91、而使需求與供給之間的差距進(jìn)一步拉大，在這種情況下，有限的土地價(jià)格飛漲，嚴(yán)重脫離了其實(shí)有價(jià)值而產(chǎn)生地價(jià)泡沫，進(jìn)而可能導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)泡沫的形成。</p><p>　　4.3.3金融機(jī)構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑</p><p>　　金融機(jī)構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來說，價(jià)格是商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，價(jià)格的異常升漲，肯定與資金有著密切的關(guān)系。由于價(jià)值量大的特點(diǎn)

92、，房地產(chǎn)泡沫能否出現(xiàn)，一個(gè)最根本的條件是市場上有沒有大量的資金存在。因此，資金支持是房地產(chǎn)泡沫生成的必要條件,沒有銀行等金融機(jī)構(gòu)的配合，就不會(huì)有房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。</p><p>　　由于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)容易查封、保管和變賣，使銀行部門認(rèn)為這種貸款風(fēng)險(xiǎn)很小，在利潤的驅(qū)動(dòng)下銀行也非常愿意向房地產(chǎn)投資者發(fā)放以房地產(chǎn)作抵押的貸款。此外，銀行部門還會(huì)過于樂觀地估計(jì)抵押物的價(jià)值，從而加強(qiáng)了借款人投資于房地產(chǎn)的融資能力，進(jìn)一步

93、地加劇了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張。</p><p>　　綜上所述“生活必須”是泡沫產(chǎn)生的基本前提，但并非唯一因素，要產(chǎn)生“泡沫”離不開其它兩大要素的有力配合——人們基本生活資料被剝奪以及資本掠奪財(cái)富的高度發(fā)展。 </p><p>　　只有在人們基本生活資料被剝奪的情況下，才能打破人們自己自足的可能，使“生活必須”只能通過交易的方式獲得成為人們生存的必要條件。并且，生活資料的剝奪，雖然對(duì)

94、調(diào)動(dòng)人們的生活積極性，集中社會(huì)力量共同建設(shè)國家有不可磨滅的貢獻(xiàn)，但如果不能合理的提供人們獲得生活必須資料的有效途徑（相應(yīng)的工作崗位、社會(huì)補(bǔ)償、社會(huì)保障等），將使社會(huì)上相關(guān)人群的購買力下降，無法獲得相應(yīng)的生活資料，加速社會(huì)經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生，為社會(huì)帶來不安定因素。</p><p>　　資本掠奪財(cái)富的高度發(fā)展。貨幣資本從誕生以來，其作用已從簡單的流通領(lǐng)域，過渡到聚斂財(cái)富的最有效方式。資本所有者憑借著對(duì)資本的占有，任意掠奪

95、百姓的勞動(dòng)及勞動(dòng)成果。在這場以生存為威懾的較量中，無疑資本所有者享有最大的主動(dòng)權(quán)。他們掠奪的行為更增加了社會(huì)財(cái)富的集中，在鞏固自身財(cái)富地位的同時(shí)，卻為社會(huì)埋下不安定因素：百姓手中財(cái)富不斷減少，實(shí)際購買力降低，加速經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生，當(dāng)百姓手中的財(cái)富連維持基本的生存都成問題時(shí)，必將產(chǎn)生更嚴(yán)重的社會(huì)危機(jī)。 </p><p>　　現(xiàn)如今在我們生活周圍已經(jīng)很明顯的感覺房地產(chǎn)泡沫所帶來的種種經(jīng)濟(jì)危機(jī),物價(jià)上漲,高額的房價(jià)讓許多

96、人望房止步甚至是成為房奴。解決泡沫危機(jī)的有效手段，只能是政府調(diào)控或轉(zhuǎn)嫁財(cái)富聚斂市場。</p><p>　　4.4房地產(chǎn)泡沫的危害</p><p>　　房地產(chǎn)泡沫帶來的危害是不容忽視的，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：</p><p>　?。?）導(dǎo)致社會(huì)資源配置不合理，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)結(jié)構(gòu)失衡 房地產(chǎn)泡沫會(huì)導(dǎo)致生產(chǎn)和基礎(chǔ)建設(shè)因缺乏必要的資。</p><p>

97、;　?。?）破壞金融系統(tǒng)運(yùn)作，導(dǎo)致全面金融危機(jī) 房地產(chǎn)泡沫時(shí)期，由于投機(jī)活動(dòng)盛行，房地產(chǎn)市場預(yù)期回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他生產(chǎn)型企業(yè)，必然誘使許多銀行將大量貸款。</p><p>　　（3）抑制了社會(huì)消費(fèi) 由房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致的貧富差距擴(kuò)大將直接抑制社會(huì)消費(fèi)。低收入家庭。</p><p>　?。?）影響城市發(fā)展形象，削弱競爭力 房地產(chǎn)泡沫的生成和破滅都會(huì)對(duì)一個(gè)城市的健康發(fā)展產(chǎn)生不良影響。</

98、p><p>　　4.5房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)狀以及分析</p><p>　　近幾年，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，居民收入水平提高及政府啟動(dòng)內(nèi)需的政策都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力?？傮w分析我國的房地產(chǎn)業(yè)仍處在綠色景氣區(qū)內(nèi)運(yùn)行，但是，局部過熱和結(jié)構(gòu)性問題應(yīng)引起足夠的重視。</p><p>　　4.5.1 房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)狀</p><p>　　面對(duì)日益增長的

99、房價(jià)問題，我國房地產(chǎn)泡沫毋庸置疑，高房價(jià)還影響了社會(huì)心理，目前雖然不能回避房地產(chǎn)泡沫的問題，但也不要過于緊張，市場經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)泡沫不可避免，但是要防止泡沫對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)帶來危害。高房價(jià)引發(fā)的另一個(gè)不利因素是對(duì)社會(huì)心理的影響。像我們這樣的很多年輕人和中間收入群體面對(duì)與日俱增的房價(jià)已經(jīng)心慌了。</p><p>　　中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式?jīng)Q定了其與房地產(chǎn)千絲萬縷的聯(lián)系，在中國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的過程中，經(jīng)濟(jì)泡沫不可避免，因此，樓市泡沫也

100、在所難免。盡管我們是社會(huì)主義國家，建設(shè)的是有社會(huì)主義特色的市場經(jīng)濟(jì)，但是這同樣不能避免經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律。</p><p>　　中國的經(jīng)濟(jì)雖然曾經(jīng)也出現(xiàn)過過熱現(xiàn)象，特別是在上世紀(jì)90年代中期，但在中國政府的調(diào)控下，最終實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)的軟著陸。實(shí)際上，與其說是中國調(diào)控的作用，不如說是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求在一定的調(diào)控之下把當(dāng)時(shí)的泡沫給消化了。就如著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉曾經(jīng)講的那樣，中國還處在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初始階段，對(duì)經(jīng)濟(jì)泡沫有巨大的

101、吸附能力。它可以通過挖坑的方式把巨大的泡沫給吸收。</p><p>　　房地產(chǎn)無論對(duì)于中央還是地方政府的重要作用是不言而喻的，特別是對(duì)一些剛剛發(fā)展起步的地方，賣地收入以及房地產(chǎn)稅收絕對(duì)是地方政府財(cái)政的重要來源。這也就難怪很多地方都努力追求房地產(chǎn)的發(fā)展，甚至是透支性地發(fā)展。</p><p>　　提高當(dāng)前房價(jià)的因素外，還有就是一些老生常談的問題，比如人口紅利，比如投資渠道有限，又比如社會(huì)保障體

102、系的不完善等等，而這些問題又必須通過經(jīng)濟(jì)的發(fā)展才能夠解決。所以不管是當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)還是房地產(chǎn)泡沫是很難避免的。</p><p>　　4.5.2對(duì)房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)狀的分析</p><p>　　中國房地產(chǎn)泡沫化的原因主要是流動(dòng)性過剩，人民幣升值的預(yù)期導(dǎo)致投機(jī)資本涌入。國家經(jīng)濟(jì)增長依靠的“三架馬車”中，內(nèi)需疲軟，出口受阻，在GDP驅(qū)動(dòng)政策下，只有依靠投資拉動(dòng)模式，而我國長時(shí)間以來都是國家和政府引導(dǎo)的公共

103、基礎(chǔ)投資拉動(dòng)增長，歷史積累下巨大的流動(dòng)性過剩。</p><p>　　這么多的資金，涌入中國這個(gè)金融創(chuàng)新還很缺乏的國家，大多數(shù)的熱錢選擇了有保值、增值作用的房地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)泡沫的形成就與房地產(chǎn)投機(jī)者緊密聯(lián)系在一起，當(dāng)各投資者對(duì)未來房價(jià)走向的預(yù)期過度樂觀時(shí)，房地產(chǎn)投機(jī)者開始增加房地產(chǎn)的購買和囤積，投機(jī)需求的增加造成市場的繁榮假象，引起進(jìn)一步的漲價(jià)預(yù)期，從而形成一個(gè)循環(huán)，最終轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)泡沫。在這一過程中，地價(jià)逐步脫

104、離地租的貼現(xiàn)值，由市場上土地資產(chǎn)的買賣交易直接決</p><p>　　定。土地投資只是中國地產(chǎn)泡沫形成的最直接原因。</p><p>　　政府方該部分政策和監(jiān)管失效是中國房地產(chǎn)市場泡沫形成的主要原因，政府對(duì)土地市場的干預(yù)失靈和干預(yù)過度，直接推動(dòng)了泡沫的形成。尤其是我們經(jīng)常聽到的“權(quán)力尋租”，地方政府由于要完成地方政績的指標(biāo)，變相鼓勵(lì)房地產(chǎn)商的開發(fā)投資，以體現(xiàn)自己優(yōu)良的執(zhí)政業(yè)績。</p

105、><p>　　4.6房地產(chǎn)泡沫的預(yù)防措施</p><p>　　要促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求。</p><p>　　是繼續(xù)大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程。</p><p>　　中央財(cái)政擬安排保障性住房專項(xiàng)補(bǔ)助資金632億元，比上年增加81億元。建設(shè)保障性住房300萬套，各類棚戶區(qū)改造住房280