房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究畢業(yè)論文

1、<p>　　房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究</p><p>　　Study of tax planning of real estate company</p><p>　　摘要：隨著我國企業(yè)參與國際化競爭步伐的加快，納稅籌劃作為企業(yè)理性財務管理的重要組成部分，將越來越受到人們的重視。我國房地產(chǎn)企業(yè)在近年來成為社會高度關注的熱點焦點和輿論的熱點，在國家緊鑼密鼓出臺規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)及抑制房價

2、過熱的相關政策的時候，從房地產(chǎn)企業(yè)的角度進行納稅籌劃研究對國家和企業(yè)的發(fā)展具有重要意義。本文首先對納稅籌劃相關理論進行探討，闡明納稅籌劃的基本概念，特點與方法；然后通過介紹房地產(chǎn)行業(yè)涉及相關稅種情況提出房地產(chǎn)行業(yè)涉及的各個主要稅種，分別總結出了對適用的不同納稅籌劃方法，并運用實例進行了有力論證；最后對房地產(chǎn)企業(yè)在實施納稅籌劃過程中需注意的問題進行了分析，并對完善我國房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃提出了一些建議。</p><p&g

3、t;　　Absract:With competition step of enterprise in our country which paticipates in the internationalization speeding up,the tax planning takes the important constituent as the rational financial management of the enterp

4、rise,will more and more be valued by pepple.The real estate developing enterprises in our country have become the focus which the society and the public highly paid attention to in the recent years,when our country forma

5、lates the policy agrressively to standard to standard the real e</p><p>　　關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 納稅籌劃 稅收優(yōu)惠</p><p>　　Key words: Real estate development enterprises,tax planning,Tax Preference</p>&

6、lt;p><b>　　前言</b></p><p>　　自上世紀80年代我國開始推行住房分配貨幣化以來，房地產(chǎn)業(yè)得到了較大的發(fā)展，隨著房地產(chǎn)市場的日趨完善及行業(yè)競爭的加劇，加上近幾年國家加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度，從土地、稅收、金融等方面對房地產(chǎn)行業(yè)實行監(jiān)管與調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的競爭壓力越來越大，企業(yè)要想在這樣的環(huán)境中生存就必須在同等的競爭條件下?lián)碛凶约邯毺氐母偁巸?yōu)勢，除了走品

7、牌化經(jīng)營，實行差異化競爭戰(zhàn)略外，越來越多的企業(yè)采用了成本領先戰(zhàn)略，而各種稅金作為企業(yè)成本費用的一項主要來源，對企業(yè)的會計收益和企業(yè)目標的實現(xiàn)有著重要的影響。因此進行納稅籌劃，降低企業(yè)的成本無疑是企業(yè)在市場競爭中的一個有效策略。</p><p>　　而在學術界，國內(nèi)部分專家學者已經(jīng)開始了針對我國特色政治經(jīng)濟環(huán)境的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的研究，并取得了一定的成果。</p><p>　?。?）納稅籌

8、劃概念的界定。蓋地采用了稅務籌劃這個概念，并將其定義為：稅務籌劃是納稅人(法人、自然人)依據(jù)所涉及到的現(xiàn)行稅法(不限一國一地)，在遵守稅法、尊重稅法的前提下，運用納稅人的權利，根據(jù)稅法中的“允許"與“不允許"、“應該"與“不應該"以及“非不允許”與“非應該"的項目、內(nèi)容等，對組建、經(jīng)營、投資、籌資等活動進行旨在減輕稅負的謀劃和對策。王兆高教授在其《納稅籌劃》中寫道：“納稅籌劃是納稅人在不

9、違反現(xiàn)行稅法的前提下，在對稅法進行精細比較后，對納稅支出最小化和資本收益最大化綜合方案的納稅優(yōu)化選擇，它是涉及法律、財務、經(jīng)營、組織、交易等方面的綜合經(jīng)濟行為?！倍愂諏＜以嗲逭J為，納稅籌劃是指對納稅業(yè)務進行事先安排、選擇和策劃，在合法的前提下，以稅收負擔最小化為目的的經(jīng)濟活動。它是市場經(jīng)濟的必然產(chǎn)物，能為企業(yè)減輕稅負，降低成本。國內(nèi)眾多學者及書籍對納稅籌劃的表述，盡管不盡相同，但大體可以歸納為：納稅籌劃是指納稅人在稅收法律法規(guī)許可的范

10、圍內(nèi)，在不違反稅收法規(guī)，不違背國家稅收立法意圖的前提下，通過對經(jīng)營、組織、投資、籌資、理財?shù)壬娑惢顒舆M行籌劃和安排，實現(xiàn)繳納最少稅額，以達到稅后利潤最大化的一</p><p>　　（2）納稅籌劃方法的發(fā)展。從稅收籌劃思路方面的角度看，有以下幾種認識：賀飛躍提出了稅收籌劃的四條思路。稅收籌劃總體思路首先是對稅法進行悉心研究，包括對現(xiàn)行各稅種和稅收各要素進行研究。其次是對納稅人的經(jīng)濟活動進行精心安排。最后是納稅人將其

11、經(jīng)濟活動與稅法有機結合起來，最終實現(xiàn)納稅人的稅收籌劃目標。具體來說，又可以分為四種，包括分稅種、分稅收要素、分經(jīng)濟活動、分地域四類思路。蓋地認為稅收籌劃的基本思路是三條：一是節(jié)稅籌劃技術，主要包括免稅技術、減稅技術、稅率差異技術、扣除技術、抵免技術、延期納稅技術和退稅技術；二是避稅籌劃技術，主要包括價格轉移法、成本費用調(diào)整法、融資法、租賃法和低稅區(qū)避稅法；三是稅負轉嫁技術，主要包括前轉、后轉、混轉、消轉和稅收資本化。陳懷遠認為稅收籌劃分

12、為優(yōu)惠型稅收籌劃和節(jié)約型稅收籌劃，優(yōu)惠型稅收籌劃其著眼點在于選擇和利用稅收優(yōu)惠政策，以稅收優(yōu)惠政策為依據(jù)安排企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，這種途徑的節(jié)稅是有國家的稅收優(yōu)惠政策作保障的。節(jié)約型稅收籌劃其節(jié)稅是通過對企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動進行分析研究，從節(jié)稅的角度出發(fā)調(diào)整企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營方式和會計核算方法，避免和減少企業(yè)的稅金支出，求得企業(yè)經(jīng)</p><p>　　由于不同地區(qū)和不同行業(yè)之間存在很大的稅收政策差異性，在經(jīng)濟發(fā)展上也存有

13、不同的政策傾向性，這些都為納稅籌劃提供了廣闊的空間和條件。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)作為法人實體，應當執(zhí)行國家的稅收法律政策，依法照章納稅；另一方面，作為經(jīng)濟人的房地產(chǎn)企業(yè)又要進行納稅籌劃，在法律允許的范圍內(nèi)合理合法的籌劃企業(yè)的各項涉稅業(yè)務，從而達到降低稅負，實現(xiàn)企業(yè)利益最大化的目的。這就對房地產(chǎn)企業(yè)開展納稅籌劃提出了新的要求。本論文試圖從我國房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務行為與納稅籌劃關系的基礎上，以實現(xiàn)企業(yè)價值最大化的財務管理目標指導下，運用納稅籌劃的基本

14、方法與技術，結合不同類型業(yè)務活動的具體情況，考慮成本效益原則，對企業(yè)經(jīng)營活動中的納稅籌劃進行研究，為企業(yè)做出最優(yōu)財務決策提供依據(jù)。</p><p>　　1.納稅籌劃的基礎理論</p><p>　　1.1納稅籌劃的含義</p><p>　　納稅籌劃在西方國家的研究與實踐起步較早。荷蘭國際財政文獻局（IBFD）《國際稅收詞典》中是這樣定義的：“納稅籌劃是指納稅人透過經(jīng)營

15、活動或個人事務活動的安排，實現(xiàn)繳納最低的稅收?！庇《榷悇諏＜襈.J.雅薩斯威在《個人投資和稅務籌劃》一書中說，納稅籌劃是“納稅人通過財務活動的安排，以充分利用稅收法規(guī)所提供的包括減免稅在內(nèi)的一切優(yōu)惠，從而獲得最大的稅收利益”。美國南加州W·B·梅格斯博士在與別人合著的、已發(fā)行多版的《會計學》中說道：“人們合理而又合法地安排自己的經(jīng)營活動，使之繳納可能最低的稅收。他們使用的方法可稱之為納稅籌劃……少繳稅和遞延繳納稅收是

16、納稅籌劃的目標所在?！绷硗馑€說：“在納稅發(fā)生之前，有系統(tǒng)地對企業(yè)經(jīng)營或投資行為做出事先安排，以達到盡量地少繳所得稅，這個過程就是納稅籌劃?！?lt;/p><p>　　根據(jù)以上相互接近的表述，我們可作這樣的概括，即納稅籌劃是指在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律、法規(guī)（稅法及相關法律、法規(guī)）的前提下，通過對納稅主體（法人或自然人）的經(jīng)營活動或投資行為等涉稅事項做出事先安排，已達到少繳稅或遞延納稅目標的一系列謀劃活動。&l

17、t;/p><p>　　1.2納稅籌劃的特點</p><p>　　納稅籌劃具有合法性、籌劃性、目的性、風險性和專業(yè)性的特點。</p><p>　　(1)合法性。合法性指的是納稅籌劃只能在稅收法律許可的范圍內(nèi)進行。合法是稅務籌劃的前提，當存在多種可選擇的納稅方案時，納稅人可以利用對稅法的熟識及對實踐技術的掌握，做出納稅最優(yōu)化選擇，從而降低稅負。對于違反稅收法律規(guī)定、逃避納稅

18、責任以降低稅收負擔的行為，屬于偷逃稅，要堅決加以反對和制止。</p><p>　　(2)籌劃性?；I劃性，是指在納稅行為發(fā)生之前，對經(jīng)濟事項進行規(guī)劃、設計、安排以達到減輕稅收負擔的目的。在經(jīng)濟活動中，納稅義務通常具有滯后性，企業(yè)交易行為發(fā)生后，才繳納流轉稅；收益實現(xiàn)或分配之后，才繳納所得稅；財產(chǎn)取得之后，才繳納財產(chǎn)稅。這在客觀上提供了對納稅事先做出籌劃的可能性。另外，經(jīng)營、投資和理財活動是多方面的，稅收規(guī)定也是具有

19、針對性的。納稅人和征稅對象的性質(zhì)不同，稅收待遇也往往不同，這在另一個方面為納稅人提供了可選擇較低稅負決策的機會。如果經(jīng)營活動已經(jīng)發(fā)生，應納稅額已經(jīng)確定而去偷逃稅或欠稅，都不能認為是納稅籌劃。</p><p>　　(3)目的性。納稅籌劃的直接目的就是降低稅負，減輕納稅負擔。這里有兩層意思：一是選擇低稅負。低稅負意味著較低的稅收成本，較低的稅收成本意味著高的資本回收率；二是滯延納稅時間（不是指不按稅法規(guī)定期限繳納稅款

20、的欠稅行為），獲取貨幣的時間價值。通過一定的技巧，在資金運用方面做到提前收款、延緩支付。這將意味著企業(yè)可以得到一筆“無息貸款”，避免高邊際稅率或減少利息支出。</p><p>　　(4)風險性。稅務籌劃的目的是為了獲得稅收收益，但是在實際操作中，往往不能達到預期效果，這與納稅籌劃的成本和納稅籌劃的風險有關。納稅籌劃的成本，是指由于采用納稅籌劃方案而增加的成本，包括顯性成本和隱含成本，比如聘請專業(yè)人員支出的費用，采

21、用一種納稅籌劃方案而放棄另一種納稅籌劃方案所導致的機會成本。此外，對稅收政策理解不準確或操作不當，而在不知覺情況下采用了導致企業(yè)稅負不減反增的方案，或者觸犯法律而受到稅務機關的處罰都可能使得納稅籌劃的結果背離預期的效果。</p><p>　　(5)專業(yè)性。專業(yè)性不僅是指稅務籌劃需要由財務、會計專業(yè)人員進行，而且指面臨社會化大生產(chǎn)、全球經(jīng)濟一體化、國際貿(mào)易業(yè)務日益頻繁、經(jīng)濟規(guī)模越來越大、各國稅制越來越復雜的情況下，

22、僅靠納稅人自身進行納稅籌劃顯得力不從心。因此，稅務代理、稅務咨詢作為第三產(chǎn)業(yè)便應運而生，向?qū)I(yè)化的方向發(fā)展。</p><p>　　1.3房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃必要性</p><p>　　1.3.1近幾年房地產(chǎn)行業(yè)投資快速增長，競爭加劇，行業(yè)利潤呈下降趨勢，這就使得納稅籌劃的空間增大。</p><p>　　1.3.2房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中稅費占房地產(chǎn)開發(fā)成本比例大</p&

23、gt;<p>　　除土地費用、建筑安裝工程成本、基礎設施和公共配套設施建設費用等之外，與房地產(chǎn)投資開發(fā)有關的稅費，也是影響開發(fā)商或投資商實際可獲得的凈利潤的重要因素。據(jù)國家建設部房地產(chǎn)業(yè)公司的資料分析，稅收占商品房房價的比重約</p><p>　　為1l％左右，值得研究。</p><p>　　1.3.3房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種多</p><p>　　我國現(xiàn)行

24、稅法體系是在憲法精神的指引下，直接由各單行稅法及相關征收管理法律、法規(guī)構成。其中，實體稅法是現(xiàn)行稅法體系的基本組成部分，目前由22個稅種構成，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及到其中9種，占到了40.91％，籌劃空間很大。</p><p>　　2.房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種納稅籌劃分析</p><p>　　2.1 營業(yè)稅納稅籌劃</p><p>　　2.1.1營業(yè)稅征稅范圍的納稅籌劃<

25、;/p><p>　　減少營業(yè)稅應稅項目的流轉次數(shù)和爭取免稅。我國稅法規(guī)定，房地產(chǎn)等不動產(chǎn)的轉讓屬于營業(yè)稅的納稅范疇，而營業(yè)稅是按次重復征收的。</p><p>　　(1)應盡量減少流轉環(huán)節(jié)以取得節(jié)稅收益。例如，甲房地產(chǎn)企業(yè)曾為建筑房屋向乙房地產(chǎn)企業(yè)借入2億元人民幣，借款到期后，甲房地產(chǎn)企業(yè)用300套住宅抵頂借款，依據(jù)稅法規(guī)定應納營業(yè)稅1000萬元、城市維護稅70萬元及教育費附加30萬元(不考慮

26、印花稅和契稅)，以上三項稅合計1100萬元。而乙房地產(chǎn)企業(yè)拿到這些房子以后還要銷售出去，因此也要支付相關稅1100萬元，乙房地產(chǎn)企業(yè)實際收回的欠款為1.89億元(2億元-0.11億元)。若乙房地產(chǎn)企業(yè)幫助甲房地產(chǎn)企業(yè)代理銷售這300套住房，住房銷售后，銷售款優(yōu)先償還原先欠款。對于甲房地產(chǎn)企業(yè)而言，其利益都不受影響。但對乙房地產(chǎn)企業(yè)而言，實際可以收回的借款就是2億元了。</p><p>　　(2)爭取免稅。例如丙企

27、業(yè)通過參與土地拍賣競得一塊地價6億元的土地，采用合作建房方式與丁企業(yè)聯(lián)合開發(fā)此房產(chǎn)。由丙提供土地使用權，丁提供資金。丙、丁兩企業(yè)商定，房屋建好后，雙方平分。完工后，估計雙方可各分得價值7億元的房屋。根據(jù)營業(yè)稅法的規(guī)定，以下兩種不同的合作建房方式將產(chǎn)生完全不同的納稅義務：</p><p>　?、佟耙晕镆孜铩狈绞?。在這一合作過程中，丙企業(yè)通過轉讓土地使用權而擁有了部分新建房屋的所有權，從而產(chǎn)生了轉讓無形資產(chǎn)應交納營業(yè)

28、稅的納稅義務。此時其轉讓土地使用權的營業(yè)額為6億元，丙應納的營業(yè)稅為3000萬元。</p><p>　　②“合營企業(yè)”方式。即丙企業(yè)以土地使用權、丁企業(yè)以貨幣資金成立合營企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。由于丙企業(yè)投入的土地使用權是無形資產(chǎn)，無須繳納營業(yè)稅。</p><p>　　2.1.2營業(yè)稅計稅依據(jù)的納稅籌劃</p><p>　　營

29、業(yè)稅的計稅依據(jù)為納稅人提供應稅勞務的營業(yè)額、轉讓無形資產(chǎn)的轉讓額或者銷售不動產(chǎn)的銷售額，它是納稅人向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。營業(yè)稅計稅依據(jù)籌劃可以主要是通過縮小營業(yè)額，擴大稅前扣除項目的辦法達到減輕稅負的目的。</p><p>　　(1)選擇合理的的材料供應方式?！稜I業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，從事安裝工程作業(yè)，凡所安裝的設備作為安裝工程產(chǎn)值的，營業(yè)額包括設備價款。因此，建筑安裝企業(yè)在從事安裝作業(yè)時，可由建設單位提

30、供機器設備，安裝企業(yè)只負責安裝，取得的只是安裝費收入，達到節(jié)稅的目的。</p><p>　　(2)在商品房銷售環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常會通過打折進行促銷。根據(jù)營業(yè)稅法的相關規(guī)定，單位和個人在提供營業(yè)稅應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)時，如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價款為營業(yè)額，繳納營業(yè)稅。如果企業(yè)能夠按照稅法的規(guī)定，對折扣額采取恰當?shù)奶幚矸绞?，則能取得良好的節(jié)稅效果，避免企業(yè)繳納不必要的稅收

31、。</p><p><b>　　2.1.3延期納稅</b></p><p>　　房地產(chǎn)企業(yè)以房地產(chǎn)的法定所有權轉移后確認銷售收入，但在實際工作中應采取謹慎性原則。由于房地產(chǎn)單位價值很高，購買方很難一次拿出大額款項購置房地產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)一般都采取分期收款方式銷售。采用這種銷售方式，企業(yè)不能按售價總額確認收入，而應按合同規(guī)定的收款時間分次確認收入，并相應的分次結轉成本，起

32、到節(jié)稅作用。</p><p>　　2.2土地增值稅納稅籌劃</p><p>　　2.2.1降低增值率</p><p>　　計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率即增值率的大小，按照相適用的稅率累進計算征收的。增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。</p><p><b>　　(1)減少增值額</b><

33、/p><p>　?、俳档头课莸匿N售價格。房屋銷售價格的降低會使銷售收入減少，從而會使增值額減少，也會使土地增值稅減少。</p><p>　?、谂c客戶簽訂銷售與裝修兩份合同。隨著裝修費在房款中所占比重逐年遞增，其對土地增值稅的影響不能忽視。房地產(chǎn)企業(yè)可先設立一家裝修公司，同時與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增

34、值稅。</p><p>　　(2)增加扣除項目金額</p><p>　　①選擇適當?shù)睦⒖鄢龢藴?lt;/p><p>　　《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，利息支出凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5％以內(nèi)計算扣除；

35、凡不能按轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的lO％以內(nèi)計算扣除。所以房地產(chǎn)企業(yè)有兩種選擇：第一，房地產(chǎn)項目主要依靠負債籌資。預計利息費用較高，應計算分攤的利息并提供金融機構證明，以據(jù)實扣除；第二，房地產(chǎn)項目主要依靠權益資本籌資，預計利息費用較少，應不計算應分攤的利息或不提供金融機構證明，以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，達到實現(xiàn)企業(yè)價值最大化的目的。</

36、p><p><b>　　②費用轉移</b></p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)費用即期間費用。作為土地增值稅的扣除項目的房地產(chǎn)開發(fā)費用，不按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的費用扣除，而按《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，以利息作為一定條件按房地產(chǎn)項目直接成本的一定比例扣除。納稅人可以把實際的期間費用轉移到房地產(chǎn)開發(fā)項目直接成本中去，即通過一部分管理人員的工資攤入房地產(chǎn)開發(fā)成本

37、，增加土地增值稅的扣除項目。</p><p>　　2.2.2選擇合適的建房方式的納稅籌劃</p><p><b>　　(1)代建房屋</b></p><p>　　稅法規(guī)定，代建房屋是指房地產(chǎn)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，向客戶收取代建費的行為。房地產(chǎn)企業(yè)可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初確定好最終用戶，實行定向開發(fā)，以達到減輕稅負的目的，避免銷售繳

38、納土地增值稅。</p><p><b>　　(2)合作建房</b></p><p>　　稅法規(guī)定，對于合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用此項政策進行稅收籌劃。</p><p>　　2.3企業(yè)所得稅納稅籌劃</p><p>　　企業(yè)所得稅是指國家對境

39、內(nèi)企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得依法征收的一種稅，所得稅實行25％的比例稅率。在中國境內(nèi)未設立機構、場所的，或者雖設立機構、場所但取得的所得與其所設機構、場所沒有實際聯(lián)系的非居民企業(yè)，應當就其來源于中國境內(nèi)的所得，適用稅率為20％。企業(yè)的應納稅所得額乘以適用稅率，減除依照本法關于稅收優(yōu)惠的規(guī)定減免和抵免的稅額后的余額為應納稅額。</p><p>　　從稅基的角度分析，籌劃的基本思路是盡量降低應納稅所得額的同時減少納

40、稅調(diào)增項目。降低應納稅所得額的方法有很多，但總的來說可以分為三大類：</p><p>　　2.3.1利潤轉移法</p><p>　　利潤轉移法是指利用關聯(lián)交易將利潤轉移到具有稅收優(yōu)惠政策的關聯(lián)企業(yè)去的一種納稅籌劃方法。采用該籌劃方法的前提是要設立與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務相關并同時能享受稅收減免的關聯(lián)企業(yè)。一般來說，可以利用新辦三產(chǎn)企業(yè)免征3年企業(yè)所得稅的優(yōu)惠政策設立一些為房地產(chǎn)企業(yè)服務的公司，然后

41、通過內(nèi)部轉移價格將房地產(chǎn)企業(yè)的利潤轉移到這些企業(yè)中去。</p><p>　　2.3.2銷售收人調(diào)節(jié)法</p><p>　　銷售收入調(diào)節(jié)法是通過研究與分析影響“是否確認收入、何時確認收入、確認多少收入”等問題的各類因素來進行納稅籌劃，實現(xiàn)遲延納稅或者少納稅的目的一種納稅籌劃方法。比如通過對自留物業(yè)是否屬于臨時性出租的選擇來決定是否需要視同銷售確認收入；通過對銷售收入結算方式的選擇來調(diào)節(jié)收入確

42、認的時間和條件等。</p><p>　　2.3.3會計政策選擇法</p><p>　　會計政策選擇法就是通過選擇恰當?shù)臅嬚?，使得企業(yè)所得稅的稅負最小化或者說企業(yè)效益最大化的一種納稅籌劃方法。具體來說，可以通過選擇不同的固定資產(chǎn)折舊方法、各類資產(chǎn)的減值準備的計提方法、存貨的計價方法以及運用合適的成本費用分攤方法等手段來盡量降低或提高企業(yè)所得稅稅前的扣除金額，以達到少交或多優(yōu)惠企業(yè)所得稅的

43、目的。</p><p>　　2.4房產(chǎn)稅納稅籌劃</p><p>　　房產(chǎn)稅的籌劃思路就是想方設法將“出租”房屋行為轉變?yōu)椤白誀I”房屋行為，可將房屋出租變?yōu)槌邪鼧I(yè)務。房地產(chǎn)企業(yè)將擬出租的房屋整體包裝成具有特定用途的場所，比如商場、酒樓或辦公樓等，將房屋承租人招聘為經(jīng)營人，由經(jīng)營人向房地產(chǎn)企業(yè)繳納管理費或者承包費用。這樣，就把房屋出租行為變?yōu)槌邪?jīng)營行為，“出租”業(yè)務轉變?yōu)椤白誀I”業(yè)務，就可

44、以按從價計征方法征收房產(chǎn)稅，這樣既避免了較高的房產(chǎn)稅。又合理避免了流轉環(huán)節(jié)營業(yè)稅及其附加稅，從而可以減輕企業(yè)稅收負擔。</p><p>　　3.房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的風險分析</p><p>　　從我國納稅籌劃的實踐情況分析，納稅人在進行納稅籌劃過程中都存在一定的風險。任何一種收益的取得都會伴隨著一定的風險。我們在關注納稅籌劃給企業(yè)帶來收益的同時，自然不可忽視納稅籌劃風險問題。納稅籌劃的風險

45、是指在納稅籌劃過程中由于未來經(jīng)濟環(huán)境、政治環(huán)境、法律環(huán)境、社會環(huán)境的不確定性所造成的企業(yè)稅負的非最小化或收益的非最大化。企業(yè)在進行納稅籌劃時，只有充分認識其風險，才能做到在風險相同的情況下收益最大，或者在收益相同的情況下風險最小。影響因素如下：</p><p><b>　?。?）政策風險</b></p><p>　　納稅籌劃是利用國家政策合理、合法地節(jié)稅，體現(xiàn)國家立法

46、精神或沿著國家立法精神行事。因此，企業(yè)納稅籌劃活動都與國家政策高度相關，國家政策分析是納稅籌劃活動的一個基本前提。納稅籌劃者利用國家政策進行納稅籌劃活動可以達到減輕稅負的目的，但稅負的減輕具有一定的風險，這種風險被稱為政策風險，它包括政策選擇風險和政策變化風險。(1)政策選擇風險。納稅籌劃的合法與合理性具有明顯的“時空性”，納稅籌劃人首先必須了解和把握這個尺度。首先，一個國家內(nèi)不同地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的不平衡會促使地方政府展開激烈的稅收競爭，政

47、策差異比較明顯；其次，不同的國家有不同的法律，同時由于文化、傳統(tǒng)、宗教等因素的影響，不同國家對“合理”與“不合理”的界定和理解又有差異。受這兩點的影響， 在一個地方、一個國家合理合法的事情，在另一個地方或國家可能并非如此，納稅籌劃的政策之一就是政策選擇錯誤的風險，即自認為采取的行為符合一個地方或一個國家的政策精神，但實際上會由于政策的差異遭到相關的限制或打擊。(2)政策變化風險。國家政策不僅具有時空性，隨著經(jīng)濟環(huán)境的變化，其時效性日益顯

48、現(xiàn)出來了。為了適應改變了的經(jīng)濟環(huán)境，舊的政策必須不斷地取消或改變，新</p><p>　?。?）納稅籌劃具有主觀性</p><p>　　納稅人選擇籌劃方案的形式，以及如何實施籌劃方案，完全取決于納稅人的主觀判斷，包括對稅收政策的理解與判斷，對納稅籌劃條件的認識與判斷等。通常，納稅籌劃成功的概率與納稅人的業(yè)務素質(zhì)成正比例關系。全面掌握稅收、財務、會計、法律等方面的政策與技能有相當?shù)碾y度。因而

49、，納稅籌劃的主觀風險較大。</p><p>　?。?）企業(yè)活動的變化</p><p>　　稅收貫穿于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的全過程，任何納稅籌劃方案都是在一定的時間、一定的法律環(huán)境下，以一定的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動為載體制定的。企業(yè)納稅籌劃的過程實際上是依托企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動，對稅收政策的差別進行選擇的過程，因而具有明顯的針對性和時效性。企業(yè)要獲取某項稅收利益，必須使企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動的某一方面符合所選擇稅

50、收政策要求的特殊性，而這些特殊往往制約著企業(yè)經(jīng)營的靈活性。同時，企業(yè)納稅籌劃不僅要受到內(nèi)部管理決策的制約，還要受到外部環(huán)境的影響，而外部環(huán)境是企業(yè)內(nèi)部管理決策難以改變的。一旦企業(yè)預期經(jīng)營活動發(fā)生變化，如投資對象、地點、企業(yè)組織形式、資產(chǎn)負債比例、存貨計價方法、收入實現(xiàn)時點、利潤分配方式等某一方面發(fā)生變化，企業(yè)就會失去享受稅收優(yōu)惠和稅收利益的必要特征和條件，導致籌劃結果與企業(yè)主觀預期存在偏差。</p><p>　　

51、（4）納稅籌劃存在認定差異</p><p>　　嚴格意義上的納稅籌劃應當具有合法性，納稅人應當根據(jù)法律要求和政策規(guī)定開展納稅籌劃。但是納稅籌劃針對的是納稅人的生產(chǎn)經(jīng)營行為，而每個企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營行為都有其特殊性，而且籌劃方案的確定與具體實施都由納稅人自己選擇，稅務機關并不介入其中。納稅籌劃方案究竟是不是符合稅法規(guī)定，是否會成功，能否給納稅人帶來稅收上的利益，很大程度上取決于稅務機關對納稅人納稅籌劃方法的認定。如果納

52、稅人所選擇的方法并不符合稅法精神，諸如一些“打擦邊球"的做法，稅務機關可能會視其為避稅，甚至當作是偷逃稅，納稅人將為此遭受重大損失。</p><p>　?。?）納稅籌劃本身也有成本</p><p>　　任何一項經(jīng)營決策都需要決策與實施成本，納稅籌劃也不例外。納稅籌劃在可能給納稅人減輕稅收負擔，帶來稅收利益的同時，也需要納稅人為之支付相關的費用。納稅人的籌劃成本主要包括辦稅費用，稅

53、務代理費用，培訓學習費用，稅收滯納金，罰款和額外稅收負擔等幾個方面。</p><p>　　4.我國房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃風險的應對策略</p><p>　　由于納稅籌劃目的的特殊性，其風險是客觀存在的，但也是可以防范和控制的。面對風險，籌劃人應當主動出擊，針對風險產(chǎn)生的原因，采取積極有效的措施，預防和減少風險的發(fā)生，對納稅風險進行有效的管理。只有這樣，才能提高納稅籌劃的收益，實現(xiàn)籌劃的目的。&

54、lt;/p><p>　　4.1提高納稅籌劃的風險意識</p><p>　　無論是從事納稅籌劃的專業(yè)人員還是接受籌劃的納稅人，都應當正視風險的客觀存在，并在企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營過程和涉稅事務中始終保持對籌劃風險的警惕性，千萬不要以為納稅籌劃方案是經(jīng)過專家、學者結合本企業(yè)的經(jīng)營活動擬訂的，就一定是合理、合法和可行的，就肯定不會發(fā)生籌劃失敗的風險。應當意識到，由于目的的特殊性和企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的多變性、復雜性

55、，納稅籌劃的風險是無時不在的，應該給予足夠的重視。</p><p>　　4.2依法籌劃，與政策導向保持一致</p><p>　　納稅籌劃應當合法，這是納稅籌劃賴以生存的前提條件，也是衡量納稅籌劃成功與否的重要標準。在實際操作時，首先要學法、懂法和守法，準確理解和全面把握稅收法律的內(nèi)涵，時時關注稅收政策的變化趨勢，務必使納稅籌劃方案不違法，這是納稅籌劃成功的基本保證。其次要處理好納稅籌劃與避

56、稅的關系。從減少稅負的角度看，納稅籌劃與避稅有相同之處，但二者有本質(zhì)的差異。避稅行為盡管不違法，但往往與立法者的意圖相違背，世界上多數(shù)國家對此采取不主張、不接受甚至是拒絕的態(tài)度，并且大都通過單獨制定法規(guī)或用特別條款加以限制，我國也不例外。因此，納稅籌劃不僅不能違法，而且還必須符合稅收政策的導向性，使企業(yè)在享受有關稅收優(yōu)惠的同時，也順應了國家宏觀調(diào)控經(jīng)濟的意圖，防止陷入偷、逃、騙稅的境地，減少惡意避稅的嫌疑與風險。</p>

57、<p>　　4.3注重綜合性，防止顧此失彼的籌劃</p><p>　　實施籌劃方案往往會“牽一發(fā)而動全身”，要注意方案對整體稅負的影響；實施過程還會增加納稅人的相關管理成本，這也是不容忽視的因素；還要考慮戰(zhàn)略規(guī)劃，稅收環(huán)境的變遷等風險隱藏因素。從根本上講，納稅籌劃歸結于企業(yè)財務管理的范疇，它的目標是由企業(yè)財務管理的目標——企業(yè)價值最大化所決定的。納稅籌劃必須圍繞這一總體目標進行綜合策劃，將其納入企業(yè)的整

58、體投資和經(jīng)營戰(zhàn)略，不能局限于個別稅種，也不能僅僅著眼于節(jié)稅。 </p><p>　　納稅籌劃首先應著眼于整體稅負的降低，而不僅僅是個別稅種稅負的減少。這是由于各稅種的稅基相互關聯(lián)，具有此消彼長的關系，某種個稅稅基的縮減可能會致使其他稅種稅基的擴大。因而，納稅籌劃既要考慮某一稅種的節(jié)稅利益，也要考慮多稅種之間的利益抵消因素。</p><p>　　其次，稅收利益雖然是企業(yè)的一項重要的經(jīng)濟利益，

59、但不是企業(yè)的全部經(jīng)濟利益，項目投資稅收的減少并不等于企業(yè)整體利益的增加。如果有多種方案可供選擇，最優(yōu)的方案應是整體利益最大的方案，而非稅負最輕的方案。即便是某種納稅籌劃方案能使企業(yè)的整體稅負最輕，但并非企業(yè)的整體利益最大，該方案也應棄之不用。企業(yè)開展納稅籌劃應綜合考慮、全面權衡，不能為籌劃而籌劃。</p><p>　　隨著某一項籌劃方案的實施，納稅人在取得部分稅收利益的同時，必然會為該籌劃方案的實施付出額外的費用

60、，以及因選擇該籌劃方案而放棄其他方案所損失的相應機會收益。因此，納稅籌劃還應遵循成本效益原則，既考慮納稅籌劃的直接成本，同時還要將納稅籌劃方案比較選擇中所放棄方案的可能收益作為機會成本加以考慮。只有當納稅籌劃方案的成本和損失小于所得的收益時，該項納稅籌劃方案才是合理和可以接受的。</p><p>　　4.4保持籌劃方案適度的靈活性</p><p>　　由于企業(yè)所處的經(jīng)濟環(huán)境千差萬別，加之稅

61、收政策和納稅籌劃的主客觀條件時刻處于變化之中，這就要求在納稅籌劃時，要根據(jù)企業(yè)具體的實際情況，制定納稅籌劃方案，并保持相當?shù)撵`活性，以便隨著國家稅制、稅法、相關政策的改變及預期經(jīng)濟活動的變化隨時調(diào)整項目投資，對納稅籌劃方案進行重新審查和評估，適時更新籌劃內(nèi)容，采取措施分散風險，趨利避害，保證納稅籌劃目標的實現(xiàn)。納稅籌劃需要具體問題具體分析，切忌盲目照搬。納稅籌劃有一定的規(guī)律，但并沒有固定的套路，籌劃的手段及方式也是多種多樣。針對不同的問

62、題，因地制宜，具體問題具體分析。納稅籌劃方案及結果隨納稅人具體情況的不同而不同，切忌盲目照搬照套別人的方案。</p><p>　　4.5營造良好的稅企關系</p><p>　　納稅籌劃方案是否合法的最終認定權掌握在主管稅務機關手中，因此，企業(yè)要加強對稅務機關工作程序的了解，建立與稅務機關溝通的渠道并維持其暢通無阻，爭取在稅法的理解上與稅務機關取得一致，營造良好的稅企關系。這是納稅籌劃方案得

63、以順利實施的關鍵。</p><p><b>　　結束語</b></p><p>　　在納稅籌劃的觀念日益深入人心的今天，在我們對我國房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃有了總體把握和較為深入研究之后，可以從中感悟幾點啟示。首先，納稅籌劃是不可阻擋的潮流。毫無疑問，在經(jīng)濟全球化和行業(yè)競爭日益明顯的今天，有越來越多的人開始意識到納稅籌劃的重要性，納稅籌劃與我們的經(jīng)濟生活也越來越密不可分。其

64、次，我國房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃應以財務目標最大化為目標。納稅籌劃是一項系統(tǒng)工程，對一個籌劃點進行籌劃都有可能引起其他稅種的納稅變動，進而引起企業(yè)利潤的變動。納稅籌劃決策的優(yōu)劣不應僅僅以成本最小化或收益最大化為判斷依據(jù)，而應綜合考慮其顯性成本、隱性成本、顯性收益和隱性收益，即追求企業(yè)股東財富的最大化。最后，房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃實務研究應結合具體案例?，F(xiàn)實是多變的又是具體的，要想對實際工作有指導意義，我們的研究必須結合實際案例進行定量分析和關聯(lián)分

65、析，在實際案例中找到解決問題的辦法，從而總結出我們的理論。</p><p>　　稅務籌劃是為企業(yè)整體利益最大化服務的，是一種方法與手段，而不是企業(yè)的最終目標。本文結合我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)公司的特點，針對企業(yè)涉及主要稅種進行籌劃，對不同籌劃方案所產(chǎn)生的實際效果進行分析和對比，分析說明了合理納稅籌劃給企業(yè)帶來可觀的經(jīng)濟效益。目前，稅收籌劃在西方發(fā)達國家已經(jīng)成為一個非常重要的產(chǎn)業(yè)，相信隨著經(jīng)濟國際化進的加快，我國的稅收

66、籌劃事業(yè)將會得到進一步發(fā)展。</p><p>　　致謝：通過近半年時間的努力，終于完成了我的畢業(yè)論文，這是對我四年學習過程的一個總結，論文的完成讓我認識到付出與收獲是成正比的。首先，我要感謝我的導師xx教授。在本論文的寫作過程中，從論文的選題、結構的安排、資料的搜集到初稿完成后的審閱和修改，無不傾注了他大量的心血。在此，向恩師表示誠摯的敬意和感謝! 同時，還要感謝其他幫助我完成論文的老師和同學，他們?yōu)槲覄?chuàng)造了良好

67、的寫作條件并提出了很好的意見和建議。</p><p>　　其次，我要感謝我的家人。你們無私的奉獻和支持，是我最大的支柱和后盾:你們的鼓勵和安慰，給予了我不斷前進的信心和動力。感激之情實難言表。</p><p>　　另外，我還要感謝經(jīng)管學院對我的教育和培養(yǎng)，她讓我在四年的大學生涯中取得了很大的進步，獲得了豐富的專業(yè)知識。</p><p>　　最后，對諸位評審本論文的專

68、家表示誠摯的感謝!由于本人的水平有限，文中難免存在許多疏漏，敬請各位專家指正。</p><p><b>　　參考文獻</b></p><p>　　中國注冊會計師協(xié)會，稅法，經(jīng)濟科學出版社，2010,4</p><p>　　蓋地，稅務會計與納稅籌劃，立信會計出版社，1998，7,159-160</p><p>　　王兆高，

69、稅收籌劃，復旦大學出版社，2003,4,113-114</p><p>　　曾培清，如何進行納稅籌劃，北京大學出版社，2004,1,93</p><p>　　增值稅暫行條例，消費稅暫行條例，營業(yè)稅暫行條例，國務院令第538號、539號、 540號。</p><p>　　翟繼光，房地產(chǎn)業(yè)如何進行稅收籌劃，中國房地產(chǎn)金融，2005（04），23-28</p>

70、;<p>　　游文華，論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃，中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2009（12）</p><p>　　郭宏偉，房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃初探，致富時代（下半月），2010（11）</p><p>　　高國，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃，商業(yè)會計，2006（15），20-21</p><p>　　呂景剛，運用臨界點進行稅收籌劃的方法與籌劃空間分析，經(jīng)濟論壇，2004（2

71、3）， 69-70</p><p>　　趙連志，稅收籌劃操作實務，北京，中國稅務出版社，2001，4</p><p>　　梁靜波，稅收籌劃在企業(yè)財務管理和會計核算中的應用，財務與會計導刊，2002（07），49-52</p><p>　　蓋地，稅務籌劃的行為動因及制度分析，財務與會計，2002（01），24-26</p><p>　　趙宏，稅

72、務籌劃之必要性，稅務縱橫，2003(10)，32</p><p>　　范紅輝，王曉紅，關于企業(yè)稅務會計籌劃探討，財會研究，2002(01)，16-19</p><p>　　王致萍，納稅籌劃和偷稅、避稅的關系，財會研究，2003(06)，12</p><p>　　蓋地，論增值稅納稅籌劃，稅務與經(jīng)濟，1999(06)，19-23</p><p>

73、　　張宏林，納稅籌劃與避稅分析經(jīng)濟師，2001(07)，11</p><p>　　姜敏，傅云龍，正確認識納稅籌劃的積極作用，稅務，2003(04)，20-21</p><p>　　IBFD,International Tax Glossary,Amsterdam,1988,92</p><p>　　N. J.Xawawwy,Personal Investment a

74、nd Tax Planning,49</p><p>　　W.B Meigs & R.F.Meigs,Accounting,1987,738</p><p><b>　　目錄</b></p><p><b>　　摘要1</b></p><p><b>　　關鍵詞1</b&

75、gt;</p><p><b>　　前言2</b></p><p>　　1.納稅籌劃的基礎理論3</p><p>　　1.1納稅籌劃的含義3</p><p>　　1.2納稅籌劃的特點3</p><p>　　1.3房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃必要性4</p><p>　　2.

76、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種納稅籌劃分析5</p><p>　　2.1營業(yè)稅納稅籌劃5</p><p>　　2.2土地增值稅納稅籌劃6</p><p>　　2.3企業(yè)所得稅納稅籌劃7</p><p>　　2.4房產(chǎn)稅納稅籌劃8</p><p>　　3.我國房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的風險分析8</p><

77、p>　　4.我國房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃風險的應對策略10</p><p>　　4.1提高納稅籌劃的風險意識10</p><p>　　4.2依法籌劃，與政策導向保持一致10</p><p>　　4.3注重綜合性，防止顧此失彼的籌劃10</p><p>　　4.4保持籌劃方案適度的靈活性11</p><p>