房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)畢業(yè)論文

1、<p><b>　　房地產(chǎn)開發(fā)論文</b></p><p><b>　　題目</b></p><p><b>　　房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)</b></p><p><b>　　專業(yè)：工程管理</b></p><p><b>　　姓名：</

2、b></p><p><b>　　摘要</b></p><p>　　隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，同時(shí)各形各色的附著行業(yè)也應(yīng)運(yùn)而生，猶如雨后春筍，蓬勃發(fā)展。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)是隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的興起而產(chǎn)生的，伴隨著土地的價(jià)值與日俱增，則需要一個(gè)行業(yè)去評(píng)估其土地真正的價(jià)值，在這個(gè)契機(jī)下，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)也與之水漲船高，逐步快速發(fā)展起來。當(dāng)然它帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，許多問

3、題也相應(yīng)出現(xiàn)。</p><p>　　本篇論文針對(duì)我國估價(jià)行業(yè)，簡略的講述了土地估價(jià)的目的和意義，土地估價(jià)行業(yè)存在的問題，從而以德州市華魯三號(hào)工業(yè)用地估價(jià)為例，編寫了其估價(jià)報(bào)告。在估價(jià)報(bào)告中，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況和其他相關(guān)影響因素，主要采用基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法，成本逼近法來對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行測算評(píng)估，其估價(jià)結(jié)果是根據(jù)委估對(duì)象的影響因素分析，利用加權(quán)平均最終確定其最終價(jià)值。最后，針對(duì)估價(jià)行業(yè)存在的問題，提出了自己認(rèn)為的可

4、行性建議。</p><p>　　關(guān)鍵字：工業(yè)用地；基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法；成本法</p><p><b>　　Abstract</b></p><p>　　Summary with the rapid development of China's real estate industry, and various assorted atta

5、chments industry also came into being, as have mushroomed, flourish. Real estate appraisal industry is arising with the rise of the real estate industry in China, accompanied by increasing the value of the land, you need

6、 an industry to assess the real value of its land, under the this opportunity, also rises with the real estate appraisal industry gradually developed quickly. While it certainly promote e</p><p>　　This paper

7、 is intended for valuation industry of China, briefly describe the purpose and meaning of land valuation, land valuation problems in the industry, contributing in dezhou city Shandong China third, land valuation, for exa

8、mple, has prepared its valuation report. In the valuation report, according to the valuation of actual objects and other related factors, mainly uses the Datum land price correction factor method, cost approach to valuat

9、ion objects to be appraised and its valuation is b</p><p>　　Keywords: industrial land ；Reference land price correction coefficient method；zhe method of cost</p><p><b>　　目 錄</b></

10、p><p><b>　　前 言1</b></p><p><b>　　第1章 緒論2</b></p><p>　　1.1土地估價(jià)的目的2</p><p>　　1.2本文研究的意義2</p><p>　　第2章 我國現(xiàn)階段土地估價(jià)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀4</p>

11、<p><b>　　2.1 總述4</b></p><p>　　2.2 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)存在的問題4</p><p>　　2.2.1房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)數(shù)量多規(guī)模小4</p><p>　　2.2.2估價(jià)需求缺乏主動(dòng)性5</p><p>　　2.2.3專業(yè)服務(wù)與估價(jià)收費(fèi)不匹配5</p><

12、p>　　2.2.4 商業(yè)賄賂之風(fēng)沒有得到有效遏制6</p><p>　　2.2.5估價(jià)機(jī)構(gòu)間業(yè)務(wù)競爭無序6</p><p>　　第3章 德州市華魯三號(hào)工業(yè)用地估價(jià)結(jié)果報(bào)告9</p><p><b>　　3.1總述9</b></p><p>　　3.1.1估價(jià)項(xiàng)目名稱9</p><p&g

13、t;　　3.1.2估價(jià)目的9</p><p>　　3.1.3估價(jià)依據(jù)9</p><p>　　3.1.4估價(jià)基準(zhǔn)日10</p><p>　　3.1.5估價(jià)日期10</p><p>　　3.1.6地價(jià)定義10</p><p>　　3.1.7估價(jià)結(jié)果11</p><p>　　3.2估價(jià)對(duì)象

14、描述及地價(jià)影響因素分析13</p><p>　　3.2.1估價(jià)對(duì)象描述13</p><p>　　3.2.2地價(jià)影響因素13</p><p>　　3.3土地估價(jià)19</p><p>　　3.3.1估價(jià)原則19</p><p>　　3.3.2地價(jià)的確定及結(jié)果20</p><p>　　3.

15、3.3需要特殊說明的事項(xiàng)21</p><p>　　第4章 德州市華魯三號(hào)工業(yè)用地估價(jià)技術(shù)報(bào)告22</p><p><b>　　4.1總述22</b></p><p>　　4.1.1估價(jià)項(xiàng)目名稱22</p><p>　　4.1.2估價(jià)目的22</p><p>　　4.1.3估價(jià)依據(jù)22

16、</p><p>　　4.1.4估價(jià)基準(zhǔn)日23</p><p>　　4.1.5估價(jià)日期23</p><p>　　4.1.6地價(jià)定義23</p><p>　　4.1.7估價(jià)結(jié)果24</p><p>　　4.1.8需要特殊說明的事項(xiàng)24</p><p>　　4.2估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素

17、分析26</p><p>　　4.2.1估價(jià)對(duì)象描述26</p><p>　　4.2.2地價(jià)影響因素27</p><p>　　4.3土地估價(jià)32</p><p>　　4.3.1估價(jià)原則32</p><p>　　4.3.2估價(jià)方法和過程33</p><p>　　4.3.3地價(jià)的確定及估

18、價(jià)結(jié)果38</p><p>　　第5章 對(duì)我國未來估價(jià)行業(yè)發(fā)展的可行性建議40</p><p>　　5.1完善估價(jià)法律制度和規(guī)范估價(jià)市場40</p><p>　　5.2建立估價(jià)行業(yè)自律準(zhǔn)則及估價(jià)行業(yè)問責(zé)制40</p><p>　　5.3進(jìn)一步加強(qiáng)責(zé)任感管理力度41</p><p>　　5.4建立健全行業(yè)協(xié)作共

19、同監(jiān)管體制42</p><p><b>　　結(jié) 論43</b></p><p><b>　　致 謝44</b></p><p><b>　　參考文獻(xiàn)45</b></p><p><b>　　附件46</b></p><p&

20、gt;<b>　　前 言</b></p><p>　　房地產(chǎn)估價(jià)作為一項(xiàng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)古已有之，而真正作為一個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)部門或者說一個(gè)行業(yè)在我國的出現(xiàn)，則是近二十年的事情。改革開放后隨著生產(chǎn)要素市場的建立，房地產(chǎn)的交易逐漸顯現(xiàn)并日趨頻繁，迫切需要對(duì)市場價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，以便為交易和國家稅費(fèi)征收提供依據(jù)。</p><p>　　隨著國有土地使用權(quán)制度的改革，催生了土地估價(jià)師和土

21、地估價(jià)機(jī)構(gòu)的產(chǎn)生；隸屬建設(shè)部系統(tǒng)的房地產(chǎn)估價(jià)師也隨之出現(xiàn)。并且分別建立了土地估價(jià)師與房地產(chǎn)估價(jià)師的考試與注冊制度，以及土地估價(jià)機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)審批制度。盡管土地估價(jià)與房地產(chǎn)估價(jià)的原理與方法沒有不同，但由于分屬不同系統(tǒng)，因而具有了不同的估價(jià)規(guī)范和不同的估價(jià)報(bào)告使用目的。</p><p>　　房地產(chǎn)估價(jià)作為一門融科學(xué)與藝術(shù)為一體的行業(yè)，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而不斷發(fā)展。然而由于中國特色的部門依附，房地產(chǎn)估價(jià)與

22、土地估價(jià)卻屢屢出現(xiàn)形式上的分異，給估價(jià)行業(yè)和估計(jì)人員帶來極大的不便，也為行業(yè)的發(fā)展帶來了困擾。因此，本論文針對(duì)我國估價(jià)行業(yè)出現(xiàn)的問題，提出自己認(rèn)為的可行性建議。</p><p>　　本論文的編寫引用借鑒了很多相關(guān)的研究成果和教材。但由于本人水平有限，論文中定有許多不足之處，懇請(qǐng)老師們批評(píng)指正。</p><p><b>　　第1章 緒論</b></p>

23、<p>　　1.1土地估價(jià)的目的</p><p>　　在資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中，土地估價(jià)已被國家設(shè)置為六大資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)之一，越來越被人們所重視，越來越影響人們的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。</p><p>　　從人類歷史看，我們不難發(fā)現(xiàn)：人類歷代戰(zhàn)爭絕大部分都緣于領(lǐng)土或土地資源的爭奪。擁有了土地，就擁有了生存的基本保障，也就擁有了相應(yīng)的社會(huì)地位。</p><p>　　在市場經(jīng)濟(jì)

24、高速發(fā)展的今天，人們對(duì)土地資源的需求欲望更為強(qiáng)烈。人們進(jìn)行建設(shè)、謀求發(fā)展，除了要有足夠的資金、技術(shù)、人員等生產(chǎn)要素以外，更重要的是離不開最基本的生產(chǎn)要素——土地，以之作為經(jīng)營和發(fā)展的基礎(chǔ)。同時(shí)，隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的投資理念也在不斷地轉(zhuǎn)變，國家、集體、單位、個(gè)人之間的土地資產(chǎn)與土地資產(chǎn)、土地資產(chǎn)與資金之間也在不斷地進(jìn)行轉(zhuǎn)換或置換。人們不論希望出售、轉(zhuǎn)換還是購買土地，面臨的一個(gè)重要的問題就是希望知道土地的價(jià)格，也就是土地估價(jià)問題。&l

25、t;/p><p>　　估價(jià)目的是委托人為什么要進(jìn)行房地產(chǎn) (土地)評(píng)估的原因，是為了滿足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或何種政府行為、民事行為的需要。例如，銀行需對(duì)抵押人提供的一宗房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，而且該房地產(chǎn)的土地是劃撥取得，此時(shí)銀行要了解的是：當(dāng)因?yàn)榈盅喝怂鶕?dān)保的債權(quán)不能按時(shí)清償時(shí)，銀行能夠通過變賣抵押房地產(chǎn)獲得的最大價(jià)值是多少，因此在“抵押評(píng)估”的目的下對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，就要向估價(jià)委托人(銀行)說明，在處分該抵押房

26、地產(chǎn)時(shí)將要向國家交付多少土地使用權(quán)出讓金?；蛘邠Q句話說，該房地產(chǎn)在“抵押評(píng)估”的目的下所估算的房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)涵中應(yīng)該扣除向國家交納的土地使用權(quán)出讓金。</p><p>　　1.2本文研究的意義</p><p>　　設(shè)定房地產(chǎn)估價(jià)目的的意義在于：一旦設(shè)定了房地產(chǎn)估價(jià)的目的，也就確定了房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)涵，即明確了通過本次估價(jià)作業(yè)或估價(jià)行為需要估算什么樣的房地產(chǎn)價(jià)格，從而整個(gè)估價(jià)作業(yè)過程中的各種要

27、素也就都可以確定下來了。從這個(gè)意義上來說，房地產(chǎn)估價(jià)目的起到了統(tǒng)領(lǐng)估價(jià)全局的作用。在現(xiàn)實(shí)生活中土地估價(jià)工作有著極其重要的現(xiàn)實(shí)意義：</p><p>　?。?）從國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度來看，土地估價(jià)工作是建立和完善社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的需要；</p><p>　　（2）從國土資源的管理角度來看，土地估價(jià)工作是加強(qiáng)土地市場管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作；</p><p>　?。?）從

28、國家稅收的角度來看，土地估價(jià)工作是國家征收有關(guān)土地稅費(fèi)的基礎(chǔ)；</p><p>　?。?）從建立現(xiàn)代化企業(yè)方向的角度來看，土地估價(jià)工作是企業(yè)合資、改制、兼并、入股以及破產(chǎn)清算的需要；</p><p>　?。?）從處理司法案件的角度來看，土地估價(jià)工作是處理房地產(chǎn)糾紛的需要；</p><p>　　（6）從房地產(chǎn)開發(fā)商或投資機(jī)構(gòu)的角度來看，土地估價(jià)工作是為房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)

29、或機(jī)構(gòu)作出投資決策、提供投資服務(wù)的需要；</p><p>　?。?）從資金信貸的角度來看，土地估價(jià)工作是土地資產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的需要。</p><p>　　第2章 我國現(xiàn)階段土地估價(jià)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀</p><p><b>　　2.1 總述</b></p><p>　　我國房地產(chǎn)估價(jià)從無到有僅僅經(jīng)歷了短短十幾年的歷程，然而房地產(chǎn)估

30、價(jià)行業(yè)作為朝陽產(chǎn)業(yè)發(fā)展卻十分迅速。社會(huì)諸多經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，如房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、保險(xiǎn)、課稅、拍賣、征用拆遷補(bǔ)償、糾紛處理，以及企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)等都離不開房地產(chǎn)估價(jià)。這種估價(jià)專業(yè)活動(dòng)技術(shù)性很強(qiáng)，估價(jià)結(jié)果的客觀合理與否關(guān)乎相關(guān)單位和個(gè)人的切身利益，甚至對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)生重大影響，關(guān)系社會(huì)公共利益和人民財(cái)產(chǎn)安全。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，對(duì)于專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的需求變得越來越大，從而導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)也發(fā)生了巨大轉(zhuǎn)變。當(dāng)然，在房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的同時(shí)

31、，關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)也滋生了很多問題。</p><p>　　2.2 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)存在的問題</p><p>　　圖2-1估價(jià)行業(yè)存在問題簡述圖</p><p>　　2.2.1房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)數(shù)量多，規(guī)模小</p><p>　　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)展速度驚人，數(shù)量多，良莠不齊，估價(jià)機(jī)構(gòu)規(guī)模普遍偏小，競爭力弱，缺乏品牌意識(shí)。2004年9月29日經(jīng)建

32、設(shè)部第45次常務(wù)會(huì)議討論通過《建設(shè)部關(guān)于納入國務(wù)院決定的十五項(xiàng)行政許可的條件的規(guī)定》（中華人民共和國建設(shè)部令第135號(hào)），自2004年12月1日起房地產(chǎn)估價(jià)的成立由原來的行政主管單位核準(zhǔn)制轉(zhuǎn)變?yōu)樾姓S可制，體質(zhì)的轉(zhuǎn)變意味著只要符合十五項(xiàng)行政許可條件規(guī)定中房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)準(zhǔn)入條件的，均可以申請(qǐng)成立專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)。建建設(shè)部提供的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示近10000家。估價(jià)機(jī)構(gòu)數(shù)量多，良莠不齊，估價(jià)機(jī)構(gòu)規(guī)模普遍偏小，其中二級(jí)、三級(jí)及暫定估價(jià)機(jī)構(gòu)

33、尤其突出，部分機(jī)構(gòu)寥寥數(shù)人，甚至一個(gè)外界普遍公認(rèn)的較有知名度的專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)居然沒有一個(gè)真正的專職房地產(chǎn)估價(jià)師在從事估價(jià)技術(shù)工作，不難想象其機(jī)構(gòu)核心競爭力及品牌意識(shí)。</p><p>　　2.2.2估價(jià)需求缺乏主動(dòng)性</p><p>　　眾所周知，在西方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人士的社會(huì)地位是非常高的，很多普通老百姓都擁有自己的私人投資顧問，其中私人投資顧問中很多就是房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)

34、人士。而在中國，幾乎沒有普通老百姓主動(dòng)尋求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)房地產(chǎn)估價(jià)師的專業(yè)幫助，絕大多數(shù)是被動(dòng)或是處于弱勢條件下委托估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)事宜，其主要原因還是中國的估價(jià)業(yè)務(wù)體質(zhì)問題。在老百姓眼里，估價(jià)就是走個(gè)流程，從而房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)服務(wù)難以從心理上得到普通老百姓的認(rèn)可。</p><p>　　2.2.3專業(yè)服務(wù)與估價(jià)收費(fèi)不匹配</p><p><b>　?。?）業(yè)務(wù)承接方面<

35、/b></p><p>　　目前絕大多數(shù)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)來源于業(yè)務(wù)員的承接，估價(jià)業(yè)務(wù)員往往有一定社會(huì)關(guān)系，但普遍學(xué)歷偏低，專業(yè)素質(zhì)有限，同時(shí)也并非房地產(chǎn)估價(jià)師或?qū)I(yè)人士，估價(jià)專業(yè)知識(shí)缺乏，向客戶所提供的專業(yè)服務(wù)十分有限；其次估價(jià)業(yè)務(wù)掛靠現(xiàn)象嚴(yán)重，A機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)員所承接業(yè)務(wù)出于本機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告不認(rèn)可或是A機(jī)構(gòu)無法滿足業(yè)務(wù)人員提成要求，從而轉(zhuǎn)移掛靠到B機(jī)構(gòu)（原因是B機(jī)構(gòu)資質(zhì)高，出具的報(bào)告易得到認(rèn)可或是B機(jī)構(gòu)承

36、諾的業(yè)務(wù)提成高等原因），這種掛羊頭賣狗肉的現(xiàn)象擾亂了估價(jià)正常秩序，也在客戶中造成不良影響。</p><p><b>　?。?）估價(jià)勘察方面</b></p><p>　　有些估價(jià)機(jī)構(gòu)根本不安排估價(jià)人員去現(xiàn)場勘察，甚至有些機(jī)構(gòu)偽造現(xiàn)場勘察記錄及照片?，F(xiàn)在較為流行出具預(yù)估報(bào)告，許多機(jī)構(gòu)出具的預(yù)估報(bào)告是不安排估價(jià)人員去現(xiàn)場勘察，只是憑借房地產(chǎn)證復(fù)印件所刊載內(nèi)容來判斷。有些機(jī)構(gòu)

37、在進(jìn)行個(gè)人住宅物業(yè)評(píng)估時(shí)，出于成本與收益不對(duì)等的考慮，不安排估價(jià)人員現(xiàn)場勘察，其物業(yè)照片是通過網(wǎng)絡(luò)搜索衛(wèi)星航拍下的外觀照片下載而成，室內(nèi)照片則胡亂拼湊。</p><p>　?。?）機(jī)構(gòu)估價(jià)技術(shù)管理方面</p><p>　　目前，估價(jià)機(jī)構(gòu)技術(shù)管理方面，重業(yè)務(wù)輕技術(shù)、劣幣驅(qū)逐良幣的現(xiàn)象非常普遍，業(yè)務(wù)經(jīng)理比技術(shù)經(jīng)理的地位要高。理論上講，把房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)比作一列火車，估價(jià)技術(shù)應(yīng)為火車頭，估價(jià)業(yè)務(wù)則

38、是發(fā)動(dòng)機(jī)組或是助推器，估價(jià)技術(shù)是方向，估價(jià)業(yè)務(wù)是動(dòng)力，估價(jià)技術(shù)應(yīng)該領(lǐng)著估價(jià)業(yè)務(wù)跑才對(duì)。估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)技術(shù)、估價(jià)業(yè)務(wù)這三者的關(guān)系同時(shí)又與政府、公共配套設(shè)施及土地出讓三者之間的關(guān)系相似。估價(jià)機(jī)構(gòu)作為管理者猶如政府，估價(jià)技術(shù)作為機(jī)構(gòu)發(fā)展估價(jià)業(yè)務(wù)平臺(tái)如同公共市政配套設(shè)施，估價(jià)業(yè)務(wù)是機(jī)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)收入來源如同政府土地出讓，政府要想取得更多的土地出讓金就必須將市政配套設(shè)施完善，只有這樣才會(huì)有更多的開發(fā)商競相買地，土地才可以賣的好價(jià)錢。因此作為專業(yè)估價(jià)機(jī)

39、構(gòu)，首當(dāng)其沖的是搭建一個(gè)好的估價(jià)技術(shù)平臺(tái)。而目前恰恰相反，很多估價(jià)機(jī)構(gòu)將發(fā)展估價(jià)業(yè)務(wù)成為首要目標(biāo)，自然而然就形成了重業(yè)務(wù)輕技術(shù)的現(xiàn)象，因而也出現(xiàn)了評(píng)估價(jià)格技術(shù)經(jīng)理說了不算，老板說了算的現(xiàn)象。</p><p>　　2.2.4 商業(yè)賄賂之風(fēng)沒有得到有效遏制</p><p>　　商業(yè)賄賂是市場經(jīng)濟(jì)的通病，是制約市場經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的凍瘡，是國際性毒瘤。自2005年底以來，中央非常重視治理商業(yè)賄賂工作

40、。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)反商業(yè)賄賂也一直在高調(diào)治理中，但收效甚微。估價(jià)行業(yè)顯現(xiàn)出商業(yè)賄賂現(xiàn)象頗為嚴(yán)重，其嚴(yán)重不在于涉及資金量大，而是“量小比例大”。量小，是指估價(jià)收費(fèi)低，估價(jià)行業(yè)相對(duì)其他行業(yè)來講，每單估價(jià)業(yè)務(wù)收費(fèi)低，尤其是目前估價(jià)業(yè)務(wù)競爭激烈，各估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)競相調(diào)低；比例大，是指回扣比例2總體估價(jià)收費(fèi)的比例大，目前回扣比例占總體估價(jià)收費(fèi)的比例大，目前回扣比例占估價(jià)收費(fèi)的40%左右，甚至有的高達(dá)50%-60%,這是任何一個(gè)行業(yè)無法承受的。

41、雖然近兩年政府高調(diào)打擊商業(yè)賄賂，但由于估價(jià)行業(yè)每單的估價(jià)收費(fèi)低，基本以現(xiàn)金方式返還，從而給調(diào)查、取證、量刑方面帶來了前所未有的困難，抵制估價(jià)行業(yè)商業(yè)賄賂效果不明顯。</p><p>　　2.2.5估價(jià)機(jī)構(gòu)間業(yè)務(wù)競爭無序</p><p>　　企業(yè)間競爭提倡的是產(chǎn)品質(zhì)量競爭，由于估價(jià)機(jī)構(gòu)所提供的估價(jià)產(chǎn)品沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來衡量，而且估價(jià)服務(wù)結(jié)果需要有一定的時(shí)間才能得到市場驗(yàn)證。因此估價(jià)機(jī)構(gòu)之間業(yè)務(wù)

42、無序競爭尤為突出，相互排擠、詆毀、打擊報(bào)復(fù)的情況屢見不鮮?？梢姽纼r(jià)機(jī)構(gòu)之間的業(yè)務(wù)競爭還是比較雜亂的。競爭無序大致表現(xiàn)如下方面。</p><p>　　以回扣高低論“英雄”</p><p>　　評(píng)估機(jī)構(gòu)為了獲取估價(jià)業(yè)務(wù)，競相提高回扣比例，你給客戶返40%，我就給客戶返45%，博弈的結(jié)果，犧牲了企業(yè)利益，也給估價(jià)行業(yè)造成不良影響。</p><p>　　以價(jià)格高低論“英雄”

43、</p><p>　　“價(jià)格戰(zhàn)”主要表現(xiàn)為兩個(gè)方面：其一是估價(jià)結(jié)果價(jià)格戰(zhàn)。受估價(jià)目的的所限，哪家估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)結(jié)果能滿足委托方要求，委托方就將估價(jià)業(yè)務(wù)委托給該家機(jī)構(gòu)做。或許預(yù)估就是由此而“誕生”的吧，委托方往往會(huì)要求幾家估價(jià)機(jī)構(gòu)就同一目的在同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)上對(duì)擬估房地產(chǎn)進(jìn)行預(yù)估，然后從中選擇自己所期望的估價(jià)結(jié)果的估價(jià)機(jī)構(gòu)。初看這似乎一種正常的市場優(yōu)勝劣汰的競爭現(xiàn)象，但實(shí)際上滋生了估價(jià)機(jī)構(gòu)為承攬估價(jià)業(yè)務(wù)，競相迎合委

44、托方要求而出具顯失公平、公正、真實(shí)、客觀、合理的估價(jià)報(bào)告的問題。其二是估價(jià)收費(fèi)價(jià)格戰(zhàn)。以估價(jià)收費(fèi)博弈的結(jié)果無疑是傷對(duì)手七分，傷自己三分，可謂是傷人必先傷己。如果放任這種競爭方式蔓延，無疑會(huì)給整個(gè)估價(jià)行業(yè)帶來滅頂之災(zāi)。</p><p>　　以“圈地”多少論“英雄”</p><p>　　某些金融機(jī)構(gòu)、政府相關(guān)機(jī)構(gòu)（如法院）或大型企業(yè)（估價(jià)業(yè)務(wù)的主要提供者）往往會(huì)主動(dòng)選定某些估價(jià)機(jī)構(gòu)作為其固定合

45、作伙伴，對(duì)其他取得合法估價(jià)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)所出具的估價(jià)報(bào)告不予采納。估價(jià)機(jī)構(gòu)為了取得估價(jià)業(yè)務(wù)資源則通過一定途徑來獲得某些金融機(jī)構(gòu)、政府相關(guān)部門及某些大型企業(yè)的指定。這樣容易導(dǎo)致各估價(jià)機(jī)構(gòu)不擇手段大肆“圈地”，誰圈的領(lǐng)域多就意味著誰的估價(jià)業(yè)務(wù)來源廣，這種圈地現(xiàn)象是滋生商業(yè)賄賂的溫床，助長了商業(yè)賄賂的不正之風(fēng)，同時(shí)也衍生了估價(jià)業(yè)務(wù)員“抄單”或“飛單”現(xiàn)象。因此于估價(jià)　的健康發(fā)展而言是不提倡這種“圈地”運(yùn)動(dòng)的，而應(yīng)倡導(dǎo)的是公平、公開、透明化的競

46、爭。</p><p>　　在本論文的第一章和第二章已經(jīng)對(duì)本篇論文的土地估價(jià)目的和意義進(jìn)行了簡單的描述，發(fā)現(xiàn)了我國估價(jià)行業(yè)存在的一些問題，下面我將會(huì)在本論文的第四章和第五章針對(duì)德州市華魯三號(hào)工業(yè)用地為例進(jìn)行編寫工業(yè)用地估價(jià)結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告，最終針對(duì)我國估價(jià)行業(yè)中存在的問題提出可行性建議。用一個(gè)簡示圖表示如圖：</p><p>　　第3章 德州市華魯三號(hào)工業(yè)用地估價(jià)結(jié)果報(bào)告</p>

47、;<p><b>　　3.1總述</b></p><p>　　3.1.1估價(jià)項(xiàng)目名稱</p><p>　　山東省德州市華魯三號(hào)工業(yè)用地的土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估。</p><p><b>　　3.1.2估價(jià)目的</b></p><p>　　本次估價(jià)目的是基于對(duì)工業(yè)用地估價(jià)而言，以華魯三號(hào)

48、用地為例進(jìn)行土地估價(jià)研究，從而針對(duì)華魯三號(hào)工業(yè)用地的市場價(jià)格得出分析性數(shù)據(jù)，為了解估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)值情況提供價(jià)值參考依據(jù)。</p><p><b>　　3.1.3估價(jià)依據(jù)</b></p><p>　　（1）《中華人民共和國土地管理法》；</p><p>　?。?）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；</p><p>　?。?

49、）《中華人民共和國城市規(guī)劃法》；</p><p>　?。?）《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》；</p><p>　　（5）《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用權(quán)協(xié)議和出讓暫行條例》；</p><p>　?。?）《中華人民共和國國稅暫行條例》；</p><p>　?。?）國土資源部《關(guān)于印發(fā)試行<土地分類>的通知》；</p>

50、<p>　　（8）國土資源部關(guān)于嚴(yán)格按國家標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》和《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的通知；</p><p>　?。?）《城市國有土地使用權(quán)交易價(jià)格管理暫行辦法》；</p><p>　?。?0）地方政府及有關(guān)部門頒布的法規(guī)、條例、文件、通知</p><p>　　《山東省實(shí)施<中華人民共和國土地管理法>辦法》</p>

51、<p>　　《關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格管理工作的通知》</p><p>　　《山東省人民政府關(guān)于貫徹國發(fā)【2008】15號(hào)文件加強(qiáng)土地市場與土地資產(chǎn)管理的通知》</p><p>　　《山東省物價(jià)局、財(cái)政廳轉(zhuǎn)發(fā)國家計(jì)委、財(cái)政部<關(guān)于全面整頓住房建設(shè)收費(fèi)取消部分收費(fèi)項(xiàng)目的通知>的通知》</p><p>　　德州市人民政府《關(guān)于加強(qiáng)城市土地資

52、產(chǎn)管理工作的意見》</p><p>　　《德州市國有土地使用權(quán)出讓條例》</p><p>　　《關(guān)于調(diào)整城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)的通知》</p><p>　　《德州市土地登記辦法》（德州市人民政府令第47號(hào)）；</p><p>　　《德州市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地使用權(quán)管理的決定》</p><p>　　《德州市德城區(qū)城區(qū)土地定級(jí)

53、估價(jià)技術(shù)報(bào)告》</p><p>　?。?1）現(xiàn)場勘查、調(diào)查、收集的相關(guān)資料</p><p>　　華魯三號(hào)宗地所在區(qū)域交通狀況、環(huán)境條件調(diào)查資料</p><p>　　華魯三號(hào)宗地位置、地形、基礎(chǔ)設(shè)施調(diào)查資料</p><p>　　華魯三號(hào)宗地利用現(xiàn)狀及周邊環(huán)境調(diào)查資料</p><p>　　3.1.4估價(jià)基準(zhǔn)日</p&

54、gt;<p>　　2011年3月12日</p><p><b>　　3.1.5估價(jià)日期</b></p><p>　　2011年3月12日至2011年3月17日</p><p><b>　　3.1.6地價(jià)定義</b></p><p>　　（1）根據(jù)估價(jià)對(duì)象《國有土地使用權(quán)》復(fù)印件，估價(jià)對(duì)

55、象在估價(jià)基準(zhǔn)日是出讓土地使用權(quán)，土地使用權(quán)屬于華能電廠有限公司，所有權(quán)屬于國家。</p><p>　?。?）根據(jù)提供的《國有土地使用權(quán)》復(fù)印件以及估價(jià)人員現(xiàn)場調(diào)查，估價(jià)對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日未設(shè)置抵押、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利。</p><p>　?。?）根據(jù)估價(jià)對(duì)象《國有土地使用權(quán)》復(fù)印件，估價(jià)對(duì)象土地用途為工業(yè)用地，本次評(píng)估依據(jù)土地估價(jià)的合法性原則，將估價(jià)對(duì)象的用途設(shè)定為工業(yè)用地。</p>

56、<p>　?。?）根據(jù)估價(jià)對(duì)象《國有土地使用權(quán)》復(fù)印件，估價(jià)對(duì)象使用年限為50年，從1992年10月23日至2042年10月23日止；本次評(píng)估將估價(jià)對(duì)象的剩余使用年限作為設(shè)定使用年限，剩余31.5年。</p><p>　?。?）根據(jù)評(píng)估人員現(xiàn)場勘查及提供的資料，在估價(jià)基準(zhǔn)日，估價(jià)對(duì)象紅線外開發(fā)程度達(dá)到了“五通”（道路、通電、通訊、通供水、通排水）；本次評(píng)估設(shè)定估價(jià)對(duì)象的土地開發(fā)程度為紅線外“五通”、

57、紅線內(nèi)“場平”。</p><p>　?。?）根據(jù)提供的估價(jià)對(duì)象資料，估價(jià)對(duì)象建筑總面積35735.2㎡，結(jié)合最高最佳使用原則，本次評(píng)估設(shè)定估價(jià)對(duì)象容積率為0.8</p><p>　　綜上所述，本報(bào)告價(jià)格定義為：估價(jià)對(duì)象作為出讓用地，在設(shè)定土地開發(fā)條件下，于估價(jià)基準(zhǔn)日為2011年3月12日，容積率為0.8且不存在他項(xiàng)權(quán)利等限制下，作為工業(yè)用地，剩余使用權(quán)年限為31.5年的條件下國有土地使用權(quán)

58、價(jià)格。</p><p><b>　　3.1.7估價(jià)結(jié)果</b></p><p>　　經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場查勘和當(dāng)?shù)厥袌龇治?，按照地價(jià)評(píng)估的基本原則和估價(jià)程序，選擇了基準(zhǔn)地價(jià)修正法，評(píng)估得到待估宗地在估價(jià)設(shè)定用途、使用年限及開發(fā)程度條件下，于評(píng)估基準(zhǔn)日的國有土地使用權(quán)價(jià)格。</p><p>　　土地總面積：44669㎡</p><p

59、>　　總地價(jià)：7906413元</p><p>　　總地價(jià)大寫： 柒佰玖拾萬陸仟肆佰壹拾叁元整。</p><p>　　表3-1土地估價(jià)結(jié)果一覽表</p><p>　　1、上述土地估價(jià)結(jié)果的限定條件</p><p>　　（1）土地權(quán)利限制：委托宗地來源合法、權(quán)屬明確，并支付了有關(guān)稅費(fèi)。</p><p>　?。?）基

60、礎(chǔ)設(shè)施條件：宗地紅線外“五通”（即宗地紅線外通路、通電、通訊、通供水、通排水）。</p><p>　　（3）規(guī)劃限制條件：設(shè)定規(guī)劃條件為現(xiàn)設(shè)計(jì)的建設(shè)指標(biāo)。</p><p>　　（4）影響土地價(jià)格的其他限定條件：無。</p><p>　　2、其他需要說明的事項(xiàng)</p><p>　?。?）本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在滿足地價(jià)定義條件下的國有土地使用權(quán)價(jià)格，

61、若估價(jià)基準(zhǔn)日、土地利用方式、土地開發(fā)狀況、土地面積、土地處置方式等影響地價(jià)的因素發(fā)生變化，該評(píng)估價(jià)格應(yīng)作相應(yīng)的調(diào)整。本報(bào)告估價(jià)結(jié)果未考慮估價(jià)對(duì)象已設(shè)定抵押等他項(xiàng)權(quán)利、負(fù)債、出讓成交時(shí)需承擔(dān)的各種開支和稅費(fèi)對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響。</p><p>　?。?）本估價(jià)結(jié)果僅為本報(bào)告的估價(jià)目的服務(wù)，當(dāng)用于其他目的，本報(bào)告估價(jià)結(jié)果無效。</p><p>　?。?）本報(bào)告自估價(jià)基準(zhǔn)日起一年內(nèi)有效。</

62、p><p>　　3.2估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析</p><p>　　3.2.1估價(jià)對(duì)象描述</p><p>　　估價(jià)對(duì)象為位于德州市天衢工業(yè)園的一塊工業(yè)用地，土地面積為44669㎡。</p><p><b>　?。?）土地登記狀況</b></p><p>　　華能電廠有限公司于1992年11月2

63、0日取得委估宗地，登記機(jī)關(guān)為德州市人民政府。委估宗地的國有土地使用權(quán)證、用途、使用權(quán)類型、土地面積等土地登記狀況詳見下表3-2</p><p>　　表3-2估價(jià)對(duì)象土地登記狀況表</p><p><b>　?。?）土地權(quán)利狀況</b></p><p><b>　　土地使用權(quán)類型</b></p><p&g

64、t;　　于估價(jià)基準(zhǔn)日，估價(jià)對(duì)象是國有出讓土地，土地所有權(quán)屬于國家，土地使用權(quán)屬于德州市華能電廠有限公司。在土地使用權(quán)年限內(nèi)，使用權(quán)人根據(jù)土地出讓合同及國家有關(guān)法律規(guī)定，依法享有對(duì)該宗地的抵押、出租、作價(jià)入股等權(quán)利，其權(quán)益受法律保護(hù)。</p><p><b>　　土地使用年期</b></p><p>　　根據(jù)估價(jià)對(duì)象的《國有土地使用權(quán)》復(fù)印件，估價(jià)對(duì)象使用年限為50年（

65、從1992年10月23日至2042年10月23日止），至評(píng)估基準(zhǔn)日，估價(jià)對(duì)象已使用18.5年，剩余使用年限為31.5年。</p><p><b>　　土地利用狀況</b></p><p>　　估價(jià)對(duì)象基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度設(shè)定為宗地紅線外“五通”（即通路、供水、排水、通電、通訊），宗地紅線內(nèi)“場平”。</p><p>　　3.2.2地價(jià)影響因素<

66、;/p><p>　　3.2.2.1一般因素</p><p><b>　?。?）城市資源狀況</b></p><p><b>　　地理位置</b></p><p>　　德州市位于黃河下游北岸，山東省的西北部，東經(jīng)115°45′～117°36′，北緯36°24′～38°

67、;0′之間。北以漳衛(wèi)新河為界，與河北省滄州地區(qū)為鄰；西以衛(wèi)運(yùn)河為線，與河北省衡水地區(qū)毗連；西南與聊城地區(qū)接壤；南隔黃河與濟(jì)南市相望；東靠惠民地區(qū)。東西寬200公里，南北長175公里，總面積10.341萬平方公里，占全省總面積的7.53%。津浦、德石鐵路在此交匯，京杭大運(yùn)河貫通南北，為華東、華北重要交通樞紐，故有“九達(dá)天衢”、“神京門戶”之稱。市委、市政府所在地德城區(qū)是本市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，軍事地位也很重要。</p>&

68、lt;p><b>　　行政區(qū)劃</b></p><p>　　德州市轄1區(qū)，2市，8縣，48鎮(zhèn)，145鄉(xiāng)，5個(gè)街道辦事處，9291個(gè)行政村。所轄縣（市、區(qū)）為：德城區(qū)、樂陵市、禹城市、陵縣、平原縣、武城縣、夏津縣、齊河縣、臨邑縣、寧津縣、慶云縣。</p><p><b>　　自然條件</b></p><p>　　【地形

69、】為黃河沖積平原，在歷史上，本市境內(nèi)曾有兩次黃河大遷徙，上千次決口，造就了西南高、東北低的地形。由于河道與流速所致，加之風(fēng)力堆積之因素，形成了平原之中起伏不平，崗、坡、洼相間分布等特點(diǎn)。海拔高程最高點(diǎn)35米，最低點(diǎn)5.1米，一般為20米左右。全市地貌大體可分三類。一是高地類，由河流、河床沉積而成，占土地總面積的34.3%；二是坡地類，由黃河漫流沉積而成，占總土地面積的52.1%；三是洼地類、占13．6%。</p><

70、p>　　【氣候】氣候特點(diǎn)受季風(fēng)影響顯著，四季分明，冷熱干濕界限明顯，春季干旱多風(fēng)回暖快，夏季炎熱多雨，秋季涼爽多晴天，冬季寒冷少雪多干燥，具有顯著的大陸性氣候特征，光照資源豐富，日照時(shí)數(shù)長，光照強(qiáng)度大，且多集中在作物生長發(fā)育的前中期，有利于作物光和作用的進(jìn)行，全市年平均日照時(shí)數(shù)2660小時(shí)，日照率為61%，太陽總輻射量為124.8千卡／平方厘米，均處全國、全省的較高值區(qū)。在時(shí)間分配上，尤以5、6月份最高，光照時(shí)數(shù)280小時(shí)，日均9

71、小時(shí)，光輻射量可達(dá)15千卡／平方厘米。年平均氣溫13.1℃。極端高氣溫在40℃以上，最低氣溫在-27℃以下。全市平均無霜期197天，一般為4月7日至10月22日，各縣之間相差較大，武城縣最長225天，東相差近月余。年平均降水量為585.2毫米，東部多于西部，南部多于北部。降水量的時(shí)間分配以7月最多，降水190毫米左右，1月最少只有3～4毫米。按季節(jié)分，春季占12.8%，夏季高達(dá)67.7%，秋季占16．9%，冬季占2.6%，且有明顯的“春

72、季雨少多干旱，秋季雨少多晴天，夏季雨多常有澇，冬季少雪多干燥“的季節(jié)分配特點(diǎn)。</p><p>　?。?）房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場狀況</p><p>　　1990年以來德州市積極探索城鎮(zhèn)國有土地使用制度改革，加強(qiáng)對(duì)原劃撥土地使用權(quán)的管理，加快城市土地置換步伐促進(jìn)用地結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，將經(jīng)營城市土地的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向存量土地的盤活，著眼于舊城改造，立足于城邦結(jié)合部地整治改造。</p><

73、;p>　　近幾年隨著改革開放和社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷推進(jìn)，德州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展在漸漸發(fā)展，土地經(jīng)營收益總量呈現(xiàn)出逐步增長的勢頭，土地交易市場也日趨活躍，土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，房屋買賣、出租等交易案例頻繁。2002年、2003年國土資源部分別頒布了11號(hào)令和21號(hào)令后，德州市人大出臺(tái)了《德州市國有土地使用權(quán)出讓條例》，全市的土地有償使用制度改革逐步納入了正規(guī)化、規(guī)范化管理的軌道，嚴(yán)格執(zhí)行按規(guī)劃、計(jì)劃供地，界定有償和劃撥范圍，土地

74、供應(yīng)必須按照《劃撥用地目錄》的規(guī)定，該有償?shù)挠袃敚搫潛艿膭潛?。?yán)格按標(biāo)準(zhǔn)供地。根據(jù)國土資源部頒發(fā)的《工程項(xiàng)目建設(shè)用地指標(biāo)》控制具體項(xiàng)目供地規(guī)模的尺度。實(shí)行協(xié)議出讓的，要進(jìn)行土地評(píng)估、集體決策和結(jié)果公開。特別是對(duì)商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等經(jīng)營性用地，以及同一宗土地有兩個(gè)以上意向用地者的，都必須公開招標(biāo)、拍賣和掛牌方式提供用地，確保實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的最大化。</p><p>　　隨著國家關(guān)于土地市場管理法律、法規(guī)、政

75、策的完善，德州市房地產(chǎn)市場也日益健康發(fā)展，土地使用制度改革進(jìn)入了一個(gè)嶄新的階段，經(jīng)營性土地全部納入招標(biāo)、拍賣、掛牌，工業(yè)用地也在逐步實(shí)行招拍掛的方式供地，建立了土地市場管理機(jī)構(gòu)，為建立規(guī)范的土地交易市場、土地定級(jí)估價(jià)工作打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。</p><p><b>　　（3）產(chǎn)業(yè)政策</b></p><p>　　按照國家產(chǎn)業(yè)政策，根據(jù)德州市的工農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)和資源狀況，充分發(fā)

76、揮產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢，將投資重點(diǎn)放在電子及通訊設(shè)備制造業(yè)、生物化學(xué)醫(yī)療及新材料制造業(yè)等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和化工、醫(yī)療、機(jī)械、建材等行業(yè)。鼓勵(lì)興辦高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目。</p><p>　　德州市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整全面推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。全市圍繞著“穩(wěn)定第一產(chǎn)業(yè)，提高第二產(chǎn)業(yè)，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)”的總體思路，加大結(jié)構(gòu)調(diào)整力度。三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成比由上年的4.19:66.80:29.01調(diào)整為3.81:65.59:30.60。第一產(chǎn)業(yè)比

77、重下降，二、三產(chǎn)業(yè)比重上升，形成了“二三一”的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)格局，產(chǎn)業(yè)構(gòu)成日趨合理。</p><p><b>　　（4）城市經(jīng)濟(jì)狀況</b></p><p>　　建國前，德州是一個(gè)落后的農(nóng)業(yè)區(qū)，以小農(nóng)業(yè)與家庭手工業(yè)相結(jié)合的自給自足的自然經(jīng)濟(jì)為主。1949年工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值僅有53179萬元（以下按1980年不變價(jià)格計(jì)算），其中，工業(yè)總產(chǎn)值2494萬元，占4.7%。自新中國建立到

78、1998年，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值305.7億元，比上年增長15.1%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值98億元，增長6.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值115.7億元，增長15.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值92億元，增長25.2%。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值5819元，比上年增加680元。第一產(chǎn)業(yè)比重下降，第三產(chǎn)業(yè)比重上升。三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成比例由上年的34.7：38.6：26.7調(diào)整為32.1：37.8：30.1。非公有制經(jīng)濟(jì)所占比重上升，達(dá)到33.1%，比上年提高了7.1個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)體

79、私營經(jīng)濟(jì)全市個(gè)體私營業(yè)戶發(fā)展到20.09萬戶，從業(yè)人員66.5萬人，注冊資金30.4億元，分別比上年增長26.9%、56%和85.8%。其中私營企業(yè)0.41萬戶，注冊資金8.31億元，分別比上年增長78.3%和99.8%。個(gè)體私營經(jīng)濟(jì)上交稅金2.93億元，增長80.7%，占地方財(cái)政收入的26.3%，比上年提高9.1個(gè)百分點(diǎn)。全市鄉(xiāng)及鄉(xiāng)以上企業(yè)改</p><p>　　3.2.2.2區(qū)域因素</p>&

80、lt;p><b>　?。?）區(qū)域概況</b></p><p>　　德州市位于黃河下游北岸，山東省的西北部，東經(jīng)115°45′～117°36′，北緯36°24′～38°0′之間。北以漳衛(wèi)新河為界，與河北省滄州地區(qū)為鄰；西以衛(wèi)運(yùn)河為線，與河北省衡水地區(qū)毗連；西南與聊城地區(qū)接壤；南隔黃河與濟(jì)南市相望；東靠惠民地區(qū)。東西寬200公里，南北長175公里，總

81、面積10.341萬平方公里，占全省總面積的7.53%。津浦、德石鐵路在此交匯，京杭大運(yùn)河貫通南北，為華東、華北重要交通樞紐，故有“九達(dá)天衢”、“神京門戶”之稱。</p><p><b>　?。?）交通情況</b></p><p>　　津浦鐵路貫穿城區(qū)、平原、禹城、齊河4個(gè)縣（市、區(qū)），德石鐵路以此為起點(diǎn)。1998年，全市年實(shí)有公路通車?yán)锍?547公里，其中汽車專用公路

82、146.3公里。全市公路密度35.3公里／百平方公里，通公路的行政村6978個(gè)。全年完成公路客運(yùn)量943萬人，客運(yùn)周轉(zhuǎn)量5.03億人公里；公路貨運(yùn)量1107.4萬噸，貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量8.28億噸公里。</p><p><b>　　（3）基礎(chǔ)設(shè)施情況</b></p><p>　　1998年，德州市城市建設(shè)加大基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)和環(huán)境配套等建設(shè)。城市中心廣場建設(shè)、湖濱路綜合整治

83、、德州市汽車總站改造等相繼竣工。全年市區(qū)自來水供水總量4860萬立方米，增長2.6%，天然氣供氣總量88萬立方米，液化石油氣供氣總量1200噸，年末已有22.4萬城市人口用上了天然氣、液化石油氣；市區(qū)集中供熱面積達(dá)到63萬平方米；建成區(qū)綠化覆蓋面積989公頃，城市公共綠地面積116．5公頃，比上年增長15.9%；城市道路長度207公里，面積221.9萬平方米；市區(qū)公路營運(yùn)車輛57輛，增長16.3%，年客運(yùn)量678萬人次，增長11.1%；

84、出租汽車1680輛，增長1.13倍。</p><p><b>　　（4）環(huán)境條件</b></p><p>　　德城區(qū)全年99個(gè)社區(qū)、211個(gè)自然村完成了市容環(huán)境達(dá)標(biāo)社區(qū)創(chuàng)建，年末全區(qū)垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站和社區(qū)公園達(dá)到153座和92個(gè)，其中年內(nèi)新建123座垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站和社區(qū)公園，年末城市道路2605條，共計(jì)2905萬平方米；橋梁311座；路燈16667盞，其中景觀燈7817盞；公共

85、廁所120個(gè)，比上年增加100個(gè)；城市建成區(qū)綠化覆蓋面積2149.32公頃，比上年增長3.8%，建成區(qū)綠化覆蓋率由上年的43.04%上升至45%，全年處理垃圾165萬噸，其中采取衛(wèi)生填埋處理的達(dá)121萬噸，采取焚燒處理的達(dá)44萬噸，垃圾無害處理率達(dá)100%，全年空氣綜合污染指數(shù)為2.47，比上年提高0.13。</p><p><b>　　（5）規(guī)劃發(fā)展</b></p><

86、p>　　到2015年，德城區(qū)將建設(shè)成為有德州特色、技術(shù)競爭力較強(qiáng)、創(chuàng)業(yè)和居住環(huán)境優(yōu)良、社會(huì)和諧進(jìn)步的科技強(qiáng)區(qū)?？萍歼M(jìn)步對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率進(jìn)一步提高，高新技術(shù)產(chǎn)值達(dá)到工業(yè)總產(chǎn)值的65%，擁有自主指數(shù)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品產(chǎn)值占高新技術(shù)產(chǎn)值的50%，逐步以天衢工業(yè)園為中心，形成一個(gè)較為完整的工業(yè)產(chǎn)業(yè)體系。</p><p><b>　?。?）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局</b></p><p>　

87、　一是制定新一輪產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和空間布局規(guī)劃，加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃引導(dǎo)。根據(jù)我區(qū)在全市的定位和分工，整合現(xiàn)有市、區(qū)相關(guān)規(guī)劃成果，加強(qiáng)城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的銜接，以規(guī)劃引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)高端發(fā)展、集聚發(fā)展、集約發(fā)展。二是促進(jìn)加工貿(mào)易和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。實(shí)施推動(dòng)由代加工逐步自主品牌轉(zhuǎn)變，加快工業(yè)、輕工業(yè)等發(fā)展。經(jīng)濟(jì)總量實(shí)現(xiàn)顯著突破，工業(yè)戰(zhàn)略逐步推行，工業(yè)經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)地位繼續(xù)延續(xù)。</p><p>　　3.2.2.3個(gè)

88、別因素</p><p><b>　?。?）宗地情況</b></p><p>　　影響宗地條件的因素有：宗地面積、宗地形狀、地質(zhì)條件、地形等，經(jīng)現(xiàn)場調(diào)查，估價(jià)對(duì)象具體情況如下：</p><p>　　宗地面積：估價(jià)對(duì)象宗地總面積為44669平方米，作為中型工業(yè)用地，其規(guī)模適中。</p><p>　　宗地形狀：估價(jià)對(duì)象形狀大致

89、規(guī)則，利于工業(yè)用地設(shè)計(jì)布局。</p><p>　　地質(zhì)條件：估價(jià)對(duì)象地質(zhì)狀況一般。</p><p>　　地形：據(jù)估價(jià)人員的現(xiàn)場勘查，估價(jià)對(duì)象地形平坦。</p><p>　　總體來看，估價(jià)對(duì)象宗地個(gè)別條件較優(yōu)，利于土地價(jià)值的正常體現(xiàn)。</p><p>　　表3-3宗地權(quán)利狀況表</p><p>　　（2）宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施狀

90、況</p><p>　　宗地現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“五通一平”。其中：</p><p>　　通路：宗地兩面臨路。</p><p>　　通水：宗地內(nèi)現(xiàn)有供水設(shè)施能基本滿足生活需要，滿足程度100%</p><p>　　排水：宗地內(nèi)生產(chǎn)污水進(jìn)入市政道路地下排水管道。</p><p>　　通電：宗地內(nèi)現(xiàn)有供電能力能基本保證生產(chǎn)需要

91、，保證程度100%</p><p>　　通訊：宗地內(nèi)現(xiàn)有電訊能力能保證生產(chǎn)需要，保證程度100%</p><p>　?。?）最合理和最有效利用</p><p>　　根據(jù)估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬以及其個(gè)別和周邊的情況，根據(jù)合法原則，本次估價(jià)確定估價(jià)對(duì)象為工業(yè)用地最合理和最有效利用。</p><p><b>　?。?）宗地臨路狀況</b&g

92、t;</p><p>　　估價(jià)對(duì)象東至天衢大道，南至蘆莊，北至解放大道，西至豐城機(jī)械廠。整地塊處于德城區(qū)西北部，處于天衢工業(yè)園區(qū)域，周邊大多是機(jī)械制造廠，塑料加工廠，電子科技等工業(yè)廠房。</p><p><b>　?。?）容積率 </b></p><p>　　根據(jù)委托方提供的國有土地使用權(quán)出讓合同書，估價(jià)對(duì)象規(guī)劃總建筑面積為35735.2平方米

93、，容積率為0.8，低于1.0。</p><p><b>　　（6）土地使用年期</b></p><p>　　根據(jù)《國有土地使用權(quán)出讓合同書》，估價(jià)對(duì)象作為出讓工業(yè)用地，土地使用權(quán)終止日期為2042年，剩余使用年限低于工業(yè)用途法定最高出讓年限50年。</p><p><b>　　3.3土地估價(jià)</b></p>

94、<p><b>　　3.3.1估價(jià)原則</b></p><p>　　土地估價(jià)的原則有合法原則，預(yù)期收益原則，替代原則，最有效利用原則，多種方法相結(jié)合原則，估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，供需原則，報(bào)酬遞增遞減原則，貢獻(xiàn)原則和變動(dòng)原則等，本項(xiàng)目估價(jià)主要遵循以下原則：</p><p><b>　?。?）合法性原則</b></p><p&g

95、t;　　合法性原則就是說，土地估價(jià)必須以房地產(chǎn)的合法使用為前提。本次委估土地，根據(jù)德州政府國用（52）字第9763709號(hào)《國有土地使用權(quán)》復(fù)印件，確定委估宗地權(quán)利人為德州市華能電廠有限公司。</p><p>　?。?）最高最佳使用原則</p><p>　　最高最佳使用原則就是說，土地估價(jià)要以土地的最高最佳使用為前提，也即土地估價(jià)以能使土地估價(jià)對(duì)象得到最大收益的用途和開發(fā)方式進(jìn)行估價(jià)，同時(shí)

96、，最有效使用原則又是以合法性原則為前提的。根據(jù)政府對(duì)該委估土地的規(guī)劃條件的合法限定，評(píng)估人員結(jié)合宗地所在區(qū)位和本身?xiàng)l件綜合考慮，我們選擇政府對(duì)該委估土地的土地使用方式作為最有效使用方式，進(jìn)行評(píng)估。</p><p><b>　?。?）估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則</b></p><p>　　土地市場是變動(dòng)的，宗地價(jià)格必須在某一時(shí)間，而不是某一時(shí)期，才有確定值，這一時(shí)間就是我們假定市場停

97、止在某一時(shí)間進(jìn)行評(píng)估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)。本次評(píng)估，其評(píng)估目的確定土地使用權(quán)現(xiàn)時(shí)價(jià)值，為委托方了解估價(jià)對(duì)象現(xiàn)值提供價(jià)值參考依據(jù)，我們評(píng)估的土地價(jià)格是現(xiàn)在的價(jià)格，而土地價(jià)格與政府頒布的有關(guān)土地法律、法規(guī)等密切相關(guān)，這些法律、法規(guī)的發(fā)布、變更、實(shí)施日期，均有可能影響評(píng)估土地的價(jià)格。因此，我們考慮以對(duì)委估土地進(jìn)行現(xiàn)場勘查之日作為本次估價(jià)時(shí)點(diǎn)，符合土地估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。</p><p><b>　　（4）替代原則</b

98、></p><p>　　在評(píng)估一宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，若附近地區(qū)有若干相近效用的房地產(chǎn)價(jià)格存在，則可依據(jù)“替代原則”，利用假設(shè)開發(fā)法，推斷出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。換言之，具有相同使用價(jià)值、有替代可能的宗地之間，會(huì)互相影響和競爭，使價(jià)格相互牽制而趨于一致。</p><p><b>　?。?）公平原則</b></p><p>　　在本次土地評(píng)估中，我們

99、是站在公正的立場上，對(duì)土地的客觀合理的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。本次評(píng)估，我們與本估價(jià)報(bào)告中的委托方?jīng)]有親屬關(guān)系或利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系和偏見，并且嚴(yán)格參照我國有關(guān)法規(guī)和制度，遵循必要的評(píng)估程序與原則，經(jīng)過實(shí)地查勘和市場調(diào)查，對(duì)該部分房地產(chǎn)價(jià)值做出公平客觀合理推測估價(jià)。</p><p>　　3.3.2地價(jià)的確定及結(jié)果</p><p>　　3.3.2.1地價(jià)的確定方法</p>

100、<p>　　估價(jià)方法的選擇按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中規(guī)定的土地估價(jià)的方法，根據(jù)本論文中所選取的工業(yè)用地作為委估地塊土地利用特點(diǎn)和土地評(píng)估的規(guī)定，宗地地價(jià)評(píng)估一般采用兩種或兩種以上不同評(píng)估方法。由于評(píng)估地塊位于德州天衢工業(yè)園區(qū)，根據(jù)實(shí)際情況，可采用德州市國土資源局2009年公布實(shí)施的基準(zhǔn)地價(jià)；在充分收集估價(jià)所需資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過綜合分析和對(duì)華魯三號(hào)工業(yè)用地的現(xiàn)場勘察及相應(yīng)市場調(diào)查，決定采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法和成本逼近法評(píng)估土地價(jià)格

101、。</p><p>　　“基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法”是在有了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，通過具體用地類型、年期、建筑容積率等的比較，將基準(zhǔn)地價(jià)修正到估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格的一種估價(jià)方法。其結(jié)果具有一定的市場代表性，故本文取基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象客觀市場價(jià)格。</p><p>　　“成本法”是以開發(fā)土地所耗用的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù),再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有者權(quán)益來確定土地價(jià)格的

102、估價(jià)方法。根據(jù)實(shí)際市場分析研究，采用成本法對(duì)于本論文委估工業(yè)用地具有實(shí)際參考依據(jù)，故本文選取成本法為估價(jià)對(duì)象客觀市場價(jià)格。</p><p>　　3.3.2.2估價(jià)結(jié)果</p><p>　　德州華能電廠有限公司所委托的位于德州市天衢工業(yè)園內(nèi)的一塊宗地在2011年5月12日，在設(shè)定土地開發(fā)程度（宗地外“五通”，宗地內(nèi)“場平”，即為通路、通電、通訊、通供水、通排水等市政五通，場地平整）、規(guī)劃用途

103、為工業(yè)用地、建筑容積率為0.8的條件下尚可使用年限為31.5年土地使用權(quán)價(jià)值為：本次評(píng)估的工業(yè)用地總地價(jià)為￥7906413元，大寫人民幣柒佰玖拾萬陸仟肆佰壹拾叁元整。</p><p>　　表3-4評(píng)估結(jié)果明細(xì)表</p><p>　　3.3.3需要特殊說明的事項(xiàng)</p><p>　　（1）估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件</p><p>　　委托估價(jià)方

104、對(duì)其所提供的申報(bào)資料及相關(guān)資料、各種數(shù)據(jù)的真實(shí)性和可靠性負(fù)責(zé)，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。若由于委托估價(jià)方提供虛假的情況和資料致使房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果失實(shí)，委托估價(jià)方負(fù)完全責(zé)任。</p><p>　　本估價(jià)報(bào)告中所采用計(jì)算的土地使用權(quán)面積是依據(jù)委托方所提供的資料中所顯示的其真實(shí)性準(zhǔn)確性由委托方負(fù)責(zé)；</p><p>　　土地的開發(fā)程度及其周邊環(huán)境由委托方帶領(lǐng)，我方估價(jià)人員加以現(xiàn)場確認(rèn)。任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象

105、的運(yùn)作方式、程序應(yīng)符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)、政策等，特別是符合建設(shè)、規(guī)劃、房地產(chǎn)主管部門所頒布的法律、法規(guī)、文件、政策等。在估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場；</p><p>　　本報(bào)告僅為了解估價(jià)對(duì)象現(xiàn)值提供參考，不對(duì)其他用途負(fù)責(zé)。</p><p>　　（2）其他需要說明的問題</p><p>　　A、宗地用地面積以德州市人民政府頒發(fā)的德州政府

106、國用（52）字第9763709號(hào)《國有土地使用權(quán)》復(fù)印件為準(zhǔn)。</p><p>　　B、本報(bào)告中貨幣計(jì)量以人民幣為本位幣。</p><p>　　第4章 德州市華魯三號(hào)工業(yè)用地估價(jià)技術(shù)報(bào)告</p><p><b>　　4.1總述</b></p><p>　　4.1.1估價(jià)項(xiàng)目名稱</p><p>

107、　　山東省德州市華魯三號(hào)工業(yè)用地的土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估。</p><p><b>　　4.1.2估價(jià)目的</b></p><p>　　本次估價(jià)目的是基于對(duì)工業(yè)用地估價(jià)而言，以華魯三號(hào)用地為例進(jìn)行土地估價(jià)研究，從而針對(duì)華魯三號(hào)工業(yè)用地的市場價(jià)格得出分析性數(shù)據(jù)，為了解估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)值情況提供價(jià)值參考依據(jù)。</p><p><b>　　4.

108、1.3估價(jià)依據(jù)</b></p><p>　?。?）《中華人民共和國土地管理法》；</p><p>　?。?）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；</p><p>　?。?）《中華人民共和國城市規(guī)劃法》；</p><p>　　（4）《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》；</p><p>　?。?）《中華人民共

109、和國城鎮(zhèn)土地使用權(quán)協(xié)議和出讓暫行條例》；</p><p>　?。?）《中華人民共和國國稅暫行條例》；</p><p>　?。?）國土資源部《關(guān)于印發(fā)試行<土地分類>的通知》；</p><p>　　（8）國土資源部關(guān)于嚴(yán)格按國家標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》和《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的通知；</p><p>　　（9）《城市國有土地使

110、用權(quán)交易價(jià)格管理暫行辦法》；</p><p>　　（10）地方政府及有關(guān)部門頒布的法規(guī)、條例、文件、通知</p><p>　　《山東省實(shí)施<中華人民共和國土地管理法>辦法》</p><p>　　《關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格管理工作的通知》</p><p>　　《山東省人民政府關(guān)于貫徹國發(fā)【2008】15號(hào)文件加強(qiáng)土地市場與土地

111、資產(chǎn)管理的通知》</p><p>　　《山東省物價(jià)局、財(cái)政廳轉(zhuǎn)發(fā)國家計(jì)委、財(cái)政部<關(guān)于全面整頓住房建設(shè)收費(fèi)取消部分收費(fèi)項(xiàng)目的通知>的通知》</p><p>　　德州市人民政府《關(guān)于加強(qiáng)城市土地資產(chǎn)管理工作的意見》</p><p>　　《德州市國有土地使用權(quán)出讓條例》</p><p>　　《關(guān)于調(diào)整城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)的通知》</p&

112、gt;<p>　　《德州市土地登記辦法》（德州市人民政府令第47號(hào)）；</p><p>　　《德州市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地使用權(quán)管理的決定》</p><p>　　《德州市德城區(qū)城區(qū)土地定級(jí)估價(jià)技術(shù)報(bào)告》</p><p>　　（11）現(xiàn)場勘查、調(diào)查、收集的相關(guān)資料</p><p>　　華魯三號(hào)宗地所在區(qū)域交通狀況、環(huán)境條件調(diào)查

113、資料</p><p>　　華魯三號(hào)宗地位置、地形、基礎(chǔ)設(shè)施調(diào)查資料</p><p>　　華魯三號(hào)宗地利用現(xiàn)狀及周邊環(huán)境調(diào)查資料</p><p>　　4.1.4估價(jià)基準(zhǔn)日</p><p>　　估價(jià)基準(zhǔn)日為2011年3月12日。</p><p><b>　　4.1.5估價(jià)日期</b></p>