【商業(yè)地產(chǎn)】神美廣告-珠海金山城9期整合推廣執(zhí)行策略-81ppt

1、九九歸一 成就新高金山城9期·嶺南院落·成熟生活,金山城9號(hào)作品整合推廣策略,產(chǎn)品的功能是主要的，但讓產(chǎn)品滿足人們心目中的一種潛在欲望可以讓你的樓盤賣的更快、更容易。,當(dāng)我們面對(duì)的是一群受過良好教育，眼光挑剔、生活情趣豐富的客戶，僅僅以產(chǎn)品來打動(dòng)他們是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。,居住，是一種情感的滿足。,文化認(rèn)同感生活的簡單快樂自然的回歸渴望對(duì)孩子未來的希翼輕松、沒有壓力的生活對(duì)家的歸屬感,居住的情感,繼金山城8期湖

2、畔居之后，金山城9期，一個(gè)全新和諧的住宅組團(tuán)優(yōu)雅展現(xiàn)。和諧的建筑組團(tuán)，典雅的建筑風(fēng)格，以及大社區(qū)的完美配套，將金山城的居住品質(zhì)推向更高。,金山城9期,我們稱她為,花緣春天Flower Spring 春色滿園 Eyeful Spring Scenery芳草園 Verdant Garden金雅臺(tái) Tropic of Cancer,花緣春天,* 花香院落，飄香生活。生活，有一種春天的味道。* 花，代表了燦爛的生命

3、，隱喻燦爛的生活，并容易在園林設(shè)計(jì)中體現(xiàn)，也利于未來廣告推廣的延展。* 名字優(yōu)美，為目標(biāo)客戶熟悉和向往。,春色滿園,* 年輕、活力是目標(biāo)客戶的共同特征，本名旨在營造一種人文、清新社區(qū)形象。* 本項(xiàng)目戶型方正，通風(fēng)采光優(yōu)良，景觀佳，優(yōu)美的名字帶給客戶更直觀感性的體驗(yàn)。* 名字呼應(yīng)項(xiàng)目大社區(qū)的生活，也呼應(yīng)9期大院生活概念。* 名字來自于詩歌，韻律節(jié)奏感較好，易于傳播。,芳草園,* 情調(diào)優(yōu)美，旨在營造一種人文、清新社區(qū)形象

4、。* 芳草園，代表了一種融洽的、充滿情趣的社區(qū)生活和鄰里之間的關(guān)懷守望、融融暖意。* 傳遞出項(xiàng)目寧靜綠色的氣質(zhì)，令人產(chǎn)生美好的聯(lián)想。,定位語策略,找到最契合項(xiàng)目氣質(zhì)，能夠統(tǒng)領(lǐng)項(xiàng)目宣傳主題的核心詞。建立客戶對(duì)項(xiàng)目良好的第一印象。,定位關(guān)鍵詞：嶺南大院 成熟生活,定位支撐點(diǎn)一,1、  目標(biāo)客戶普遍對(duì)嶺南格調(diào)生活具有相當(dāng)?shù)睦斫?，留戀傳統(tǒng)生活的和諧悠閑。2、  嶺南居住文化在中山、珠海等傳統(tǒng)嶺南片區(qū)具有較高的親和

5、力。（如珠海的嶺南世家口碑較好）3、 嶺南文化在同區(qū)域競爭中是新鮮理念，能夠在市場競爭中脫穎而出。,1、  項(xiàng)目本身設(shè)計(jì)風(fēng)格傾向于嶺南風(fēng)情（如坡屋頂）2、  金山城每期項(xiàng)目都具有一個(gè)鮮明的特色，如八期為湖畔，9期也應(yīng)有一鮮明推廣主題。3、 9期社區(qū)規(guī)劃具有院落居住文化的“影子”，可以把這種“影子”上升為居住的一種文化。,定位支撐點(diǎn)二,1、  大社區(qū)的生活氣質(zhì)是吸引客戶的重要原因，因此以成熟的生活氛圍

6、打動(dòng)客戶應(yīng)是9期推廣的重點(diǎn)。2、  9期應(yīng)整合項(xiàng)目的大社區(qū)優(yōu)勢，形成真正有效的優(yōu)勢賣點(diǎn)。,定位支撐點(diǎn)三,定位語形成,金山城9期·嶺南院落·成熟生活,主題語形成,心靈相依 幸福相隨用心，愛生活舒展詩意生活,在花緣春天，收獲生命中最美好的情感。品牌寫真核心詞：成熟、人文、寧靜、健康、綠色、年輕、快樂、未來,,居住，首先是一種文化的認(rèn)同感。,,簡單的快樂，是生命愉悅的樸素情感。,沒有壓力的生活，身心得

7、到真正的自由。。,,,孩子的未來，天高海闊，充滿無限美好希望。,,親情、愛情的歡樂，讓人們更留戀自己的家園。,這一切，我們?nèi)繐碛小?第一部分：掃描市場,競爭威脅一：珠海前山項(xiàng)目,威脅點(diǎn),戶型雷同，目標(biāo)客戶群雷同地理上，對(duì)吸引珠海地區(qū)客戶更具優(yōu)勢，吸引了大批前山及周邊地區(qū)的企業(yè)白領(lǐng)老城區(qū)改造，前山區(qū)近兩年地產(chǎn)供應(yīng)量龐大，如分三期開發(fā)的榮泰河庭、即將啟動(dòng)的中珠項(xiàng)目等，將吸引部分客戶的關(guān)注。品牌發(fā)展商的號(hào)召力片區(qū)的配套及交通優(yōu)越,機(jī)

8、會(huì)點(diǎn),地理位置的先天優(yōu)勢。由于價(jià)格差，我們有機(jī)會(huì)留住這部分客戶。坦洲成熟的居住片區(qū)形象已有良好的口碑，具有一定的號(hào)召力。,競爭威脅二：同區(qū)域樓盤,價(jià)格類似，品質(zhì)接近，構(gòu)成地緣上的競爭。,機(jī)會(huì)點(diǎn),金山城長期積累的口碑良好。成熟的大社區(qū)氛圍是吸引客戶的重要賣點(diǎn)?？蛻魧?duì)金山城連續(xù)開發(fā)的信心。9期嶺南風(fēng)格，獨(dú)樹一幟。,結(jié)論1、我們的居住品質(zhì)和前山看齊，價(jià)格優(yōu)勢會(huì)分流其部分客戶選擇我們。2、做好自己，做好細(xì)節(jié)，方能夠打動(dòng)客戶。3、

9、樹立項(xiàng)目獨(dú)特的自身魅力，是成功的保證。,第二部分：掃描自己,一、純正大社區(qū)生活,十二年的連續(xù)開發(fā)建設(shè)占地47萬平米已經(jīng)開發(fā)入住8期,二、成熟配套,超市、銀行、市場、醫(yī)院等等一應(yīng)俱全，生活不假外求。,三、給孩子一雙飛翔的翅膀,配套學(xué)校、幼兒園，方便孩子就學(xué)。大社區(qū)的孩子，視野廣闊，快樂成長。生活在大社區(qū)孩子，接受人文熏染更多，起點(diǎn)當(dāng)然更高。,四、健康清新的生活，才沒有壓力。,安靜的社區(qū)，人更多一份恬然。被綠色包圍的社區(qū)，空氣清新

10、健康。8萬平米超大生態(tài)公園，有全家共享快樂的美好時(shí)光。更符合人性的小高層建筑，開楊舒爽。擺脫每日擁擠的公交車，生活更多時(shí)間陪陪家人。,五、發(fā)展商實(shí)力和信譽(yù)的保證,金山房地產(chǎn)是老字號(hào)、久負(fù)盛名的開發(fā)商，具有卓越實(shí)力。金山城前8期的良好口碑保證。負(fù)責(zé)任的開發(fā)商，會(huì)把小區(qū)細(xì)節(jié)和配套做得更好。,,,核心戰(zhàn)略,提升品質(zhì)，提高性價(jià)比，讓客戶有更多選擇的新鮮理由。,,,不與前山物業(yè)直接叫板，只做好自己。價(jià)格、品質(zhì)、片區(qū)等等優(yōu)點(diǎn)，可以讓我們

11、鎖定自己的客戶群，無須花精力來開展針對(duì)性宣傳，只要傳遞項(xiàng)目的優(yōu)勢就可以了。,核心戰(zhàn)略,,,戰(zhàn)略步驟,1、前期形象導(dǎo)入：集8期開發(fā)經(jīng)驗(yàn)大成，全力鑄就9期優(yōu)質(zhì)成熟生活。2、以嶺南院落生活為推廣主線，，賦予9期更具魅力的生活概念。,第三部分：掃描客戶,住，安身之所享受天倫之樂享受自然健康享受舒適生活享受奢侈生活實(shí)現(xiàn)精神享受,人們買房子的理由,人們選擇我們的理由,,,,,,住，安身之所享受天倫之樂享受自然健康享受舒適生活享受

12、奢侈生活實(shí)現(xiàn)精神享受,他們是前山及附近區(qū)域的知識(shí)精英分子，有良好的工作河收入。他們有生活品質(zhì)升級(jí)的愿望他們不愿為高昂的房價(jià)買單他們中的大部分向往一種文化品味他們?cè)敢鉃楹⒆油顿Y,誰是金山城大社區(qū)幸福生活的主人,,,分為二種，一種是夾心階層，一種是尋求郊居化生活品質(zhì)的準(zhǔn)富人階層。重點(diǎn)是夾心層客戶。他們中的大多數(shù)追求生活的品質(zhì)和氣質(zhì)，無法忍受居住空間窘迫帶來的壓抑。,高性價(jià)比，是打開他們錢包的鑰匙。但請(qǐng)給他一個(gè)好聽的說法，如“家

13、”。,他們中有相當(dāng)部分為丁克一族他們是這個(gè)城市的中高收入者（家庭月2000－8000）有了孩子的三口之家，往往會(huì)讓父母同住以便照顧孩子，三房是他們不錯(cuò)的選擇。。他們一方面遵從個(gè)人喜好，另一方面要顧及價(jià)格，所以才會(huì)選擇我們的金山城社區(qū)生活，而且可以顧全他們的面子觀念。,夾心層重點(diǎn)描述,尋找生活的穩(wěn)定感、優(yōu)裕感,,,,,,“夾心階層”最想要什么,,他，想把老城區(qū)的兩居室換成有風(fēng)景的三房。,,他們，正尋找自己的愛巢——高貴不貴是他們對(duì)房

14、子的夢想。,給孩子、給父母一個(gè)歡樂的家，是他們最大的心愿。,美好的格調(diào)，是他們夢寐以求的生活。,“漂亮的車一定是好車。”對(duì)他們來說，房子也是如此。,今天和昨天一樣，明天和今天也沒有什么不同。,淡定生活，從容享受，是金山城社區(qū)不變的生活氣質(zhì)。,保留自己內(nèi)心深處的品味，是他們覺得自己年輕的心理砝碼。,擁有一輛心儀的車，是他們未來幾年的奮斗目標(biāo)。,常青藤社區(qū)的孩子，天生有一種開闊的眼界和想法。,一棟房子，一個(gè)擋風(fēng)遮雨完整的家全家人的樂園，每

15、個(gè)人都有自己的天地孩子們?cè)谶@里找到快樂的童年，接受人文社區(qū)蕓香的浸染，享有優(yōu)質(zhì)的教育在8萬平米生態(tài)公園、綠樹蔭里舒緩疲憊的身心朋友們羨慕的眼光房屋升值潛力的信心,給他們屬于金山城社區(qū)的幸福生活版本,※星期一至星期五是屬于職場的、城市的；星期六和星期天是屬于家人的、大自然的。,,“金山城9期社區(qū)”品牌描述,※想喝愛人親手煲的靚湯嗎？那就給她一個(gè)寬敞明亮的私家領(lǐng)地吧！當(dāng)然也可以一起在一間花心思布置的廚房里一起動(dòng)手備餐，邊閑聊邊摘菜，

16、就算一頓家常便飯也勝過酒樓的豪華盛宴，每當(dāng)夕陽斜照，想起溫馨而舒適的廚房想不回家都難！,“金山城9期社區(qū)”品牌描述,工作就是工作，生活就是生活；在這片洋溢著人文氣息的土地上，一次次被證明。好多時(shí)候，我們就是要把時(shí)間浪費(fèi)在美好的事物上；這也是金山城社區(qū)的生活態(tài)度。,“金山城9期社區(qū)”品牌描述,居住的感覺，就是要讓人從一日的繁忙中回到家里，真正得到享受和放松?；丶遥?jié)奏忽然慢了下來，不一樣的感覺油然而生；那是一種追尋已久的生活情調(diào)，能讓

17、人一下子就喜歡上。,“金山城9期社區(qū)”品牌描述,所有的陽臺(tái)、窗戶、鋪面、屋頂，還有撒滿陽光的花園，凡是人能到達(dá)的地方，都充滿了色彩。目光所及，真讓人有一份感動(dòng)?；丶遥磺卸疾煌?。這里的人既是享受者，也是歡樂的創(chuàng)造者。建立一個(gè)家的態(tài)度有兩種，一是將自然拒諸門外，另一種是與自然共處一室，讓空間保留一份樸素的優(yōu)雅。在江南，春夏秋冬的音符，原是要人用心去傾聽的。,“金山城9期社區(qū)”品牌描述,夜晚，空氣中傳來輕輕的讀書聲，一種久違的親切感

18、忽然由心中升起。離開Office Building，關(guān)掉手機(jī)，找一方安靜的角落，喝兩杯清茶，看一本好書，寧靜地度過這個(gè)周末。,“金山城9期社區(qū)”品牌描述,第四部分：戰(zhàn)略執(zhí)行,第一階段：樹立大社區(qū)風(fēng)范，強(qiáng)調(diào)9期麗質(zhì)天生的先天優(yōu)勢,從戰(zhàn)略的高度上樹立9期的地位。,第二階段：嶺南院落生活,從戰(zhàn)術(shù)的高度上樹立9期的風(fēng)格。,第五部分：戰(zhàn)術(shù)攻擊,攻擊原則：1、先建立現(xiàn)場形象，提前控制市場，及早進(jìn)入銷售結(jié)點(diǎn)； 2、利用整體形象包裝彌補(bǔ)現(xiàn)場展

19、示中心滯后的不足。,6、總規(guī)模型7、分戶模型8、形象墻9、形象展板10、洽談區(qū),1、工地圍墻：2、目前的街面處理3、高空關(guān)注點(diǎn)：條幅4、展示中心5、導(dǎo)示牌,戰(zhàn)術(shù)1：現(xiàn)場攻擊,,攻擊方式：◆ 注重對(duì)外攻擊攻擊原則：1、采用軟性攻擊的方式，能夠非常有效地進(jìn)一步控制市場；2、音樂會(huì)的主要目的是對(duì)外的宣傳，音樂會(huì)外賣場的招示布形象宣傳及現(xiàn)場的模型展示，將是對(duì)大眾及應(yīng)邀參加音樂會(huì)的觀眾兩方面進(jìn)行封殺；3、媒介方面的相應(yīng)配合

20、,,戰(zhàn)術(shù)2：音樂會(huì),戰(zhàn)術(shù)3：局部園林實(shí)景攻擊,攻擊方式：◆景點(diǎn)示范 ◆水景 ◆海濱風(fēng)情示范攻擊原則：1、園林是本案中期攻擊的決戰(zhàn)點(diǎn)，佛羅里達(dá)海濱風(fēng)情是打動(dòng)客戶的最有效武器。率先示范，能給予客戶信心。 2、局部園林將配合樣板間，打動(dòng)現(xiàn)場客戶。 3、園林設(shè)計(jì)注重原汁原味，精致動(dòng)人設(shè)計(jì)； 4、配合園林的出現(xiàn)，現(xiàn)

21、場可安排局部假日生活元素 5、強(qiáng)調(diào)園林材料來源的珍貴性，更易打動(dòng)客戶。,戰(zhàn)術(shù)4：樣板間攻擊,攻擊方式：◆樣板間 ◆樓梯間 ◆樓梯通路攻擊原則：1、樣板間是本案中期攻擊的決戰(zhàn)點(diǎn)，真正有風(fēng)格和品味的樣板間， 其市場的殺傷力一定非常之強(qiáng)，所以樣板間一定要做好； 2、樣板間風(fēng)格可設(shè)計(jì)數(shù)鐘風(fēng)格如現(xiàn)代、古典等，

22、所有細(xì)節(jié)要布置到位，一定要按實(shí)際居家的效果布置，效果是一定要藝術(shù)化； 3、樣板間特別注重裝飾：家私、燈具、飾品，建議采用香港設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)； 4、好樣板間是最先賣掉，所以樣板間實(shí)際花費(fèi)的只是設(shè)計(jì)費(fèi)而已； 5、與樣板間相配合的通路一定要包裝，如電梯庭、樓梯通路，讓買家感 受全新的展示效應(yīng)；,戰(zhàn)術(shù)5：嘉年華活動(dòng),攻擊方式：于展示中心內(nèi)開展業(yè)主嘉年華活動(dòng) ：

23、◆ 品茗茶◆ 咖啡廊◆ 七彩幸運(yùn)輪◆ 街頭速寫 書籍贈(zèng)送◆ 手工作坊：編織，陶藝攻擊原則：1、開盤后已經(jīng)積累部分老業(yè)主，通過嘉年華活動(dòng)促銷促進(jìn)口碑營銷2、主要是再次聚集老客戶及新客戶，并造成現(xiàn)場人較多的促銷氛圍；3、通過嘉年華活動(dòng)并適度推出優(yōu)惠再度刺激潛在目標(biāo)群的購買欲望；,,攻擊方式：◆金山會(huì) ◆業(yè)主通訊攻擊原則：1、大盤社區(qū)，注重開發(fā)老業(yè)主資源，并為后期積累客戶 2、

24、作為大型地產(chǎn)企業(yè)，遠(yuǎn)大會(huì)將成為遠(yuǎn)大集團(tuán)客服公關(guān)的主要工作 3、業(yè)主通訊前期都可以非常簡單，目的是與老客戶、業(yè)主、相關(guān)單位建 立良好的界面；,戰(zhàn)術(shù)6：金山會(huì),第六部分：媒體策略,,直效營銷,,活動(dòng)推廣,,,指示系統(tǒng),,直郵,,促銷,,互動(dòng)媒體,,老客戶,,互聯(lián)網(wǎng),,短信,,電話營銷,,社會(huì)活動(dòng),,促銷活動(dòng),,傳真銷售,,電郵廣告,,特色禮品,,客戶,達(dá)到客戶的渠道：,,,,,,,,,,,,,本

25、地主流報(bào)紙媒體《珠海特區(qū)報(bào)》為地產(chǎn)廣告主流媒體 ；電視媒體方面，港澳電視影響相對(duì)較大，廣告方式主要為插播廣告；珠海一、二臺(tái)為目前地產(chǎn)企業(yè)投放廣告的重點(diǎn)；政府對(duì)戶外廣告媒體控制嚴(yán)格，僅有少量口岸、鬧市及近郊國道路牌及觀光巴士廣告資源；阜外媒體如《南方日?qǐng)?bào)》、《南方都市報(bào)》等在珠海擁有較高的閱讀率，但廣告成本較高。,珠海目前廣告媒體現(xiàn)狀,媒體影響力排名,珠海特區(qū)報(bào)珠海電視一、二臺(tái)本港臺(tái)及翡翠臺(tái)插播廣告南方都市報(bào)及其夾報(bào)戶外廣告

26、牌、雙層觀光巴士車身廣告郵政DM、電臺(tái)廣告網(wǎng)絡(luò)（珠海視窗、搜房珠海）,媒體費(fèi)用投放對(duì)策,1、報(bào)紙廣告（珠海特區(qū)報(bào)為主，南方都市報(bào)為輔）（30％ ）2、拍攝1分鐘電視廣告及5分鐘售樓處多媒體廣告，投放珠海電視臺(tái)（30％）3、小媒體策略：善用小媒體如DM、外展、短信等（10％）4、于城區(qū)要道搶占戶外廣告牌資源（20％）5、其他如活動(dòng)宣傳現(xiàn)場包裝等：（10％）,策略部分提案結(jié)束，謝謝指教！,淡市營銷成功案例——東莞萬江·

27、;風(fēng)臨美麗灣,世聯(lián)研究案例,,[關(guān)鍵字]：淡市營銷 降價(jià),[案例簡介]：風(fēng)臨美麗灣4月25日進(jìn)行了價(jià)格調(diào)整，調(diào)整幅度約為77折。調(diào)整價(jià)格后截至5月31日銷售202套，超過開發(fā)商目標(biāo)82套。,[案例適用范圍]：歷史價(jià)格上漲較快且價(jià)格較高，市場轉(zhuǎn)入淡市之后，價(jià)格過高，遠(yuǎn)超過市場價(jià)格而形成滯銷，需要進(jìn)行調(diào)整價(jià)格的項(xiàng)目。,項(xiàng)目基本情況介紹,區(qū)位：萬江新行政文化中心（規(guī)劃中，何時(shí)動(dòng)工一直未能確定）規(guī)劃總用地：68,679㎡總建筑

28、面積：138,731㎡住宅建筑面積：89,323㎡容積率：1.5總套數(shù)：989停車位：87619棟9-18層小高層組成項(xiàng)目完全遵照90/70規(guī)定而建，規(guī)劃以板式為主，樓王布置點(diǎn)式，中心營造了大花園，戶型布局符合景觀資源最大化原則。,未推售單位：407套,項(xiàng)目入市背景,9.27新政后，東莞市場一片蕭條，11月份南城區(qū)低端盤金色華庭70折降價(jià)，熱銷全城，震撼了東莞市場。春節(jié)后第一周，莞城區(qū)萬科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)全線80折，最低4200

29、元/㎡起；東莞最大開發(fā)商光大集團(tuán)旗下景湖系及部分城區(qū)中端項(xiàng)目跟進(jìn)。4月18日，代表性豪宅項(xiàng)目東城區(qū)天驕峰景70折起降價(jià)，東莞市區(qū)別墅、高層豪宅等高端項(xiàng)目大部分跟進(jìn)。至此，高中低樓盤全線降價(jià)。,3月28日，陽光海岸·悅灣開盤，均價(jià)4500元/㎡，與項(xiàng)目90-130平米的三房四房形成競爭4月8日，理想0769樣板房開放，對(duì)外公布4月18日開盤，面積90-130平米，與本項(xiàng)目的三房四房單位重合。4月16日，受天驕峰景降價(jià)及臺(tái)風(fēng)

30、影響，理想0769宣布推遲開盤。,東莞市場,萬江市場,項(xiàng)目已售588套，未售401套（已推未售164套，未推售5棟237套）剩余單位除60套樓王外，多為3樓以下低層、東西向、幼兒園遮擋及臨路單位，整體素質(zhì)偏差。,項(xiàng)目情況,項(xiàng)目銷售成果,4月25日，價(jià)格調(diào)整通過，開始銷售。截至5.11日，成交156套，超過開發(fā)商目標(biāo)76套（開發(fā)商目標(biāo)80套）截至5.31日，共成交202套，超過開發(fā)商目標(biāo)82套（開發(fā)商目標(biāo)120套）,項(xiàng)目成功的關(guān)鍵舉

31、措,降價(jià)的目的：回收資金只是結(jié)果，項(xiàng)目的良好發(fā)展，為開發(fā)商公司的發(fā)展提供最好的發(fā)展機(jī)會(huì)才是目的。降價(jià)只是一種次優(yōu)策略，如果有別的策略，就不用這個(gè)策略。降價(jià)一定要解決的問題：為什么降價(jià)，什么時(shí)間降，降到什么價(jià)格，這個(gè)價(jià)格下能夠賣多少。這個(gè)問題一定建立在對(duì)市場、產(chǎn)品和客戶高度熟悉的基礎(chǔ)上，并關(guān)注其變化，心中有數(shù)，降價(jià)就要有效，沒有效就不要降。,降價(jià)的準(zhǔn)備,降價(jià)后業(yè)主的鬧事：戰(zhàn)略上藐視，戰(zhàn)術(shù)上重視。思想要放開，樓盤有降價(jià)的權(quán)利，業(yè)主鬧事也很

32、正常，不要當(dāng)天大的事，要和發(fā)展商良好溝通，使之不害怕。同時(shí)要想辦法處理應(yīng)對(duì)，主要包括：與媒體的良好關(guān)系，不做負(fù)面報(bào)道；與政府溝通，預(yù)防突發(fā)事件；與業(yè)主談判，緩和關(guān)系，不激化矛盾。產(chǎn)品賣點(diǎn)：賣點(diǎn)要和客戶的生活結(jié)合起來，抓核心點(diǎn)，用大白話講。不要空洞化，不要虛華。要讓客戶感覺到他買的是適合生活的好房子。樣板房：樣板房最重要的是展示房間格局，裝修是第二位的；因?yàn)轫?xiàng)目的毛坯房做得好，請(qǐng)客戶看毛坯房，得到了很好的效果。價(jià)格：正常定價(jià)，不人為

33、制造價(jià)差，保證降價(jià)效果的持續(xù)性，保證后期銷售。推廣：推廣方向從客戶的關(guān)注點(diǎn)和敏感點(diǎn)出發(fā)，從客戶的需求出發(fā)。項(xiàng)目將單價(jià)和首付作為第一階段推廣重點(diǎn)。價(jià)格不會(huì)降低樓盤檔次，樓盤的口碑是由產(chǎn)品品質(zhì)和銷售結(jié)果說話的。渠道：客戶不上門，就到客戶中去。龍舟賽現(xiàn)場派單、項(xiàng)目周邊專業(yè)市場派單、項(xiàng)目附近的商場做展場和懸掛條幅、周邊老社區(qū)擺放易拉寶等等。活動(dòng)：人氣主要是由成交決定的，而不是人流量決定的?；顒?dòng)就是要宣傳賣點(diǎn)，要能吸引新客戶上門，沒有這個(gè)作