2023年全國碩士研究生考試考研英語一試題真題(含答案詳解+作文范文)_第1頁
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文檔簡介

1、前 言,本報(bào)告基于我公司已提交貴公司的《上實(shí)黃島項(xiàng)目市場研究報(bào)告》完成,相關(guān)內(nèi)容不再重復(fù)詳述,只做簡單概括。,一、青島的經(jīng)濟(jì)地位,環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心城市中國東部的重要港口城市位于山東省城市圈領(lǐng)頭羊的位置,二、大青島戰(zhàn)略,青島政府適時(shí)地推出了西海岸經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃包括黃島在內(nèi)的西海岸將會建成一個(gè)集中居住、旅游、航運(yùn)、制造業(yè)與一體的第二個(gè)青島市區(qū)通過落戶大型產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、健全配套設(shè)施等多種方式吸引大量新增人口。到二零零二年,西部海岸人口將達(dá)

2、到160余萬人。,三、黃島發(fā)展過程及定位,1、黃島GDP的發(fā)展,自92年以來,黃島的GDP上漲迅速反映了黃島經(jīng)歷的三個(gè)發(fā)展階段,2、人口發(fā)展(1989——2003),2003年人口增長率6.5%,自然增長率僅為千分之5.45,可見黃島的人口主要以外來人口的增加量為主;這充分說明了其移民城市的特色,人口低齡化是黃島另一個(gè)特點(diǎn)黃島未來有深圳移民城市的特性,3、黃島未來發(fā)展及定位,膠州灣西海岸經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的核心黃島將成為青島市新的重要經(jīng)

3、濟(jì)區(qū),4、人口發(fā)展趨勢預(yù)測,對比上海浦東的人口密度,黃島人口仍有發(fā)展空間影響因素: 大學(xué)城、大煉油等項(xiàng)目,5、黃島房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,開發(fā)項(xiàng)目區(qū)域集中購買者投資目的性強(qiáng)價(jià)格漲幅大、速度快物業(yè)帶內(nèi)裝修整體市場目前進(jìn)入調(diào)整期,6、黃島房地產(chǎn)發(fā)展趨勢,在2008年奧運(yùn)會的契機(jī)下,會有新一輪的市場競爭產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目的上馬,使黃島進(jìn)入高速發(fā)展期各類型的物業(yè)產(chǎn)品紛紛登陸黃島,加劇競爭與青島市區(qū)的差距逐漸減小拆遷改造項(xiàng)目陸續(xù)展開新一輪的投

4、資熱潮在2年后產(chǎn)生,項(xiàng)目所處的環(huán)境,,,,項(xiàng)目地塊,,一、長江路街道辦事處,,1、長江路辦事處區(qū)域狀況,該區(qū)域規(guī)劃定位為黃島的行政商務(wù)中心黃島城區(qū)的發(fā)展主要集中在本區(qū)域 是黃島主要的商業(yè)區(qū)域囊括了香江路商圈和長江路商圈商業(yè)和住宅房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要集中在本區(qū)域,2、人口密度分布,黃島現(xiàn)在的人口雖少,但是37%集中在長江路街道辦事處,有近15萬人口,人口密度約3409人/km2 , 超過浦東的平均人口密度,具有良好的商業(yè)基礎(chǔ)。,3、

5、長江路街道辦事處土地供給,長江路街道辦事處目前農(nóng)村已經(jīng)基本上被城市替代,行政村的數(shù)量只有18個(gè);未來土地供給主要集中在江山路以西和昆侖山路以東的區(qū)域。此區(qū)域主要為農(nóng)村的舊村改造和農(nóng)田的征用等。,二、香江路片區(qū)狀況,A,B,C,D,E,F,G,1、香江路片區(qū)是黃島行政商務(wù)中心的 成熟商圈和金融中心,,,,2、香江路的商圈現(xiàn)狀,以中低檔的大眾化消費(fèi)為主南北的人氣反差較大人流集中,消費(fèi)能力較強(qiáng),已初步形成了一定的商業(yè)格局

6、;整體商業(yè)布局比較傳統(tǒng),經(jīng)營缺乏特色,形態(tài)相對老化;購物空間狹窄,商業(yè)觀賞性及休閑性較差;業(yè)態(tài)分布相對單調(diào),文化餐飲服務(wù)類發(fā)展不足;停車位嚴(yán)重不足;整個(gè)商圈向更大規(guī)模及更高檔次發(fā)展有一定的障礙;項(xiàng)目以西“云海天城”中低檔消費(fèi)市場,非常繁榮。,3、香江路商圈分析結(jié)論,香江路屬于黃島的商業(yè)中心,片區(qū)發(fā)展的提升空間較大 周邊配套、設(shè)施齊全,商業(yè)較多,雷同性強(qiáng),沒有亮點(diǎn)項(xiàng)目整個(gè)商業(yè)形態(tài)落后,不具備改造升級條件,三、項(xiàng)目地塊分

7、析,1、項(xiàng)目技術(shù)參數(shù),2、四至道路及建筑,道路和交通分析,項(xiàng)目地塊南側(cè)是香江路,雙向四車道,西連江山路。江山路是連接膠州灣高速公路的主干道。項(xiàng)目地塊東側(cè)是太行山路,雙向四車道,南連長途汽車站,北連江山路直達(dá)環(huán)膠州灣高速公路驅(qū)車5分鐘可到達(dá)黃島長途汽車站驅(qū)車10分鐘可到達(dá)薛家島輪渡碼頭驅(qū)車15分鐘即可到達(dá)環(huán)膠州灣高速公路到達(dá)青島國際機(jī)場的距離與青島市區(qū)相同,驅(qū)車約45分鐘,公交線路分析,途經(jīng)項(xiàng)目地塊周邊的公交車如下:,3、地塊

8、分析結(jié)論,周邊市政配套成熟,但商業(yè)氛圍較淡人流量較大,但是駐足人員很少周邊現(xiàn)有居住小區(qū)較多周邊部分工業(yè)廠區(qū)未來規(guī)劃為住宅小區(qū)項(xiàng)目地塊交通便捷,但沒有公交車在地塊停靠現(xiàn)有城市綠化帶對項(xiàng)目未來的經(jīng)營有影響,,,,,建議1,建議2,地塊南側(cè)的城市綠化用地對本項(xiàng)目的商業(yè)氣氛營造形成不利的影響。建議發(fā)展商向政府相關(guān)部門申請把該地快作為項(xiàng)目的組成部分統(tǒng)一考慮,使之與項(xiàng)目自成一體。,四、項(xiàng)目SWOT分析,1、Strength優(yōu)勢分析,S1:

9、區(qū)域缺乏高檔綜合物業(yè)項(xiàng)目,項(xiàng)目占據(jù)領(lǐng)先空位S2:鄰近臨近黃島商業(yè)圈香江路,占盡地利S3:地塊周邊居住小區(qū)眾多,人流集中,消費(fèi)能力較強(qiáng)S4:投資客看好黃島的未來,具有強(qiáng)烈的投資熱情,購買力強(qiáng)勁S5:產(chǎn)權(quán)式酒店、公寓具有很強(qiáng)的投資價(jià)值S6:上實(shí)、中原強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,S1:區(qū)域缺乏高檔綜合物業(yè)項(xiàng)目,項(xiàng)目占據(jù)領(lǐng)先空位香江路的市場價(jià)值已經(jīng)迅速提升香江路商業(yè)規(guī)模較小、沒有特色、傳統(tǒng)性強(qiáng)高檔商業(yè)物業(yè)市場仍屬于空白高檔商業(yè)物業(yè)在該區(qū)域還存

10、在較大的提升空間,本項(xiàng)目的建立將會占據(jù)領(lǐng)先的空位,從而取得競爭中的領(lǐng)先優(yōu)勢。,,S2:鄰近臨近黃島商業(yè)圈香江路,占盡地利香江路金融商業(yè)密集,輻射整個(gè)黃島開發(fā)區(qū)。未來香江路的發(fā)展同樣不可限量。本項(xiàng)目是近期香江路沿線開發(fā)的唯一大型綜合類類項(xiàng)目,獨(dú)有賣點(diǎn)無可比擬,,S3:地塊周邊居住小區(qū)眾多,人流集中,消費(fèi)能力較強(qiáng)香江路的人流是黃島最大的周邊存在著很多的機(jī)關(guān)單位和住宅宿舍大量的機(jī)關(guān)單位和住宅宿舍所帶來的人群為本項(xiàng)目提供

11、了商業(yè)所必需的客戶基礎(chǔ)。,,S4:投資客看好黃島的未來,具有強(qiáng)烈的投資熱情,購買 力強(qiáng)勁黃島房地產(chǎn)物業(yè)的購買客戶以投資為主約占60%。黃島是未來青島西海岸城市的中心。,,S5:產(chǎn)權(quán)式酒店、公寓具有很強(qiáng)的投資價(jià)值產(chǎn)權(quán)式物業(yè)具有獨(dú)特的投資價(jià)值產(chǎn)權(quán)式物業(yè)正在被越來越多的業(yè)內(nèi)人士和普通消費(fèi)者所認(rèn)可。產(chǎn)權(quán)式物業(yè)高額利潤回報(bào)、較少的資金投入,,S6:上實(shí)、中原強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合 上海上實(shí)城市發(fā)展投資有限公司

12、,實(shí)力雄厚,在業(yè)界擁有良好的聲譽(yù)。中原集團(tuán)是在地產(chǎn)界打拼25年的著名專業(yè)代理公司,擁有一批專業(yè)、精干的人才。二者強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,前景廣闊。,,2、Weakness劣勢分析,W1:項(xiàng)目地塊屬于香江路的斷層地帶W2:地塊的容積率高W3:上實(shí)品牌目前在黃島缺乏號召力W4:周邊業(yè)態(tài)分布缺乏整體布局W5: 政府的盲目規(guī)劃、招商,W1:項(xiàng)目地塊屬于香江路的斷層地帶項(xiàng)目東是香江路商業(yè)的中心地段。項(xiàng)目西是低檔次集貿(mào)市場的聚集地。東西兩側(cè)各自聚集了

13、大量的人氣。本項(xiàng)目位于香江路兩大商業(yè)板塊的中部。周邊人流量小,商業(yè)氛圍非常冷清,,W2:地塊的容積率高本項(xiàng)目的總占地面積在2萬平方米左右,而規(guī)劃建筑面積接近10萬平方米必須壓縮廣場面積,從而使項(xiàng)目難以形成具有特色的文化廣場,,W3:上實(shí)品牌目前在黃島缺乏號召力上實(shí)的品牌號召力偏弱該項(xiàng)目在策劃、推廣和宣傳的過程中缺少發(fā)展商品牌力的有效支撐。,,W4:周邊業(yè)態(tài)分布缺乏整體布局周邊物業(yè)缺乏經(jīng)營特色缺乏創(chuàng)新意識和創(chuàng)

14、新策略,,W5: 政府的盲目規(guī)劃、招商政府規(guī)劃的前瞻性較低大量招商導(dǎo)致商業(yè)供應(yīng)過剩,,3、Opportunity機(jī)會分析,O1:青島西部城市的規(guī)劃建設(shè)O2:2008年奧運(yùn)會,青島將成為世界矚目的焦點(diǎn)O3:未來的青黃跨海大橋連接青島與黃島O4:產(chǎn)業(yè)資源、自然資源、學(xué)院資源的挖掘和完善O5:百盛即將入駐,帶動香江路北側(cè)商業(yè)氣氛,O1:青島西部城市的規(guī)劃建設(shè)青島的西部城市將是以黃島開發(fā)區(qū)為中心,整合膠州和膠南部分區(qū)域西

15、海岸城市將成為第二個(gè)青島市區(qū),,O2:2008年奧運(yùn)會,青島將成為世界矚目的焦點(diǎn)2008年青島將成為世界矚目的焦點(diǎn)適時(shí)利用奧運(yùn)會的契機(jī),為本項(xiàng)目增加機(jī)會點(diǎn),,O3:未來的青黃跨海大橋連接青島與黃島青島海灣大橋規(guī)劃已經(jīng)出臺縮小兩岸的距離,縮小兩地的經(jīng)濟(jì)實(shí)力黃島成為中國的第二個(gè)浦東,,O4:產(chǎn)業(yè)資源、自然資源、學(xué)院資源的挖掘和完善黃島產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá),多家世界知名企業(yè)進(jìn)入黃島薛家島旅游風(fēng)景區(qū),每年吸引大量的游客石油大學(xué)等多所

16、知名院校進(jìn)駐黃島,,O5:百盛即將入駐,帶動香江路北側(cè)商業(yè)氣氛帶動香江路北側(cè)的商業(yè)氣氛的提升百盛為舊房改造,發(fā)展受限,,4、Threat威脅分析,T1:潛在競爭對手較多T2:香江路詳細(xì)規(guī)劃尚未出臺T3:長江路日益攀升的人氣會對香江路形成客群分流,,T1:潛在競爭對手較多多個(gè)大型的商業(yè)市場意向進(jìn)入黃島形成巨大的商業(yè)體量與本項(xiàng)目在目標(biāo)客群方面有較大的重合,T2:香江路詳細(xì)規(guī)劃尚未出臺商圈成型較早,物業(yè)分布不均,商

17、業(yè)模式較為傳統(tǒng)未來的商業(yè)分布,以及人流的導(dǎo)向都會對本項(xiàng)目造成極大的影響,,T3:長江路日益攀升的人氣會對香江路形成客群分流長江路作為一條新崛起的商圈,其商業(yè)正處于發(fā)展階段,商業(yè)潛力巨大長江路的定位是黃島未來的行政商務(wù)中心區(qū)長江路的這種日益發(fā)展的商業(yè)將會對本項(xiàng)目構(gòu)成極大的威脅,,我們要做成什么樣的物業(yè),項(xiàng)目總體定位,具有片區(qū)地標(biāo)性的大型綜合性商業(yè)項(xiàng)目,項(xiàng)目定位與片區(qū)定位的關(guān)系,香江路作為行政商務(wù)中心的重要商圈,需要一個(gè)具有

18、標(biāo)志性建筑物長江路街道辦事處是黃島的行政商務(wù)中心,應(yīng)該有高檔的餐飲娛樂消費(fèi)項(xiàng)目與之相配套黃島的人口低齡化特點(diǎn),決定了目前主流消費(fèi)以大眾化為主長江路辦事處作為黃島未來的居住核心區(qū),為項(xiàng)目提供充足的客源,項(xiàng)目定位原則,香江路地標(biāo)項(xiàng)目休閑的鮮明主題高品位、高性能重裝飾、重配置以小見大降低項(xiàng)目經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),,,,,本項(xiàng)目功能定位,總體分布,物業(yè)功能面積分配比例,,,功能區(qū)域劃分原則,大眾消費(fèi)與高檔消費(fèi)劃分,餐飲/娛樂/客房,超市/內(nèi)

19、街/美食廣場,動/靜功能區(qū)劃分,商住/公寓,綜合商業(yè),特種人群的私密消費(fèi)劃分,,高級官員,普通官員,人流客源利用最大化,,客戶/業(yè)主的消費(fèi)劃分,游泳館,物業(yè)功能劃分,商業(yè)裙樓大眾消費(fèi)區(qū)——超市、內(nèi)街、美食廣場商業(yè)裙樓高檔消費(fèi)區(qū)——餐飲、娛樂主 塔 樓——酒店客房、酒店式服務(wù)公寓副 塔 樓——商住樓,項(xiàng)目形象定位,香江路上的地標(biāo)物業(yè),——提升黃島消費(fèi)觀念——改善黃島購物環(huán)境,項(xiàng)目的社會責(zé)任感和使命感,1、外立面,2

20、、大堂,3、電梯及電梯間,4、公共走廊,5、配套會所,轉(zhuǎn)換層,空中花園,綜合商業(yè)定位,購物一站式休閑廣場,休閑元素,立體綠化區(qū)域藝術(shù)水景鵝卵石青石板/條石板路,休閑元素,藝術(shù)街燈吊 牌雕 塑休閑椅射 燈藝術(shù)花壇特色VI······,1、商業(yè)面積分配比例,,,2、業(yè)態(tài)分布,3、商業(yè)定位依據(jù),目前所有超市的形態(tài)、管理、貨品嚴(yán)重滯后所有超市人潮涌動營業(yè)額

21、不菲所有超市的改造空間非常小,發(fā)生根本性變化的可能性不大香江路商圈已被人們認(rèn)可,有黃島最大的購物人流量百盛所選廠房改造商業(yè)項(xiàng)目,停車位和規(guī)模有限易初蓮花所選的意向地塊目前是經(jīng)營粗放低檔化的云海商城,項(xiàng)目周期較長根據(jù)科學(xué)的的預(yù)測和規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn),4、香江路商業(yè)市場分析,香江路商圈的商業(yè)物業(yè),主要以百貨商店為主 超市聚集了過多的人流,百貨商店里的人流相反比較稀少,香江路的商業(yè)主要以經(jīng)營服裝服飾為主,其次為各種專業(yè)店超市的規(guī)模只占

22、總量的十分之一餐飲的規(guī)模更小。,香江路商業(yè)業(yè)態(tài)分析,香江路的服裝遠(yuǎn)超過了業(yè)態(tài)標(biāo)準(zhǔn)香江路的超市和餐飲嚴(yán)重不足,,5、長江路商業(yè)市場分析,長江路商圈的商業(yè)物業(yè),主要以百貨商店和超市為主 各種專業(yè)店等進(jìn)入較少,香江路其業(yè)態(tài)相對單一 商業(yè)氛圍尚不成熟 難以吸引大量的人流,長江路商業(yè)業(yè)態(tài)分析,長江路的服裝服飾類已經(jīng)嚴(yán)重超標(biāo) 餐飲只有利群的特色小吃和肯德基 超市有家佳源和利群瑞泰,,大眾型超市,建議選擇“家樂?!?個(gè)性化的內(nèi)街商鋪,

23、集各地精華的風(fēng)味美食街,公寓定位酒店定位商住樓定位,居住物業(yè)定位,黃島住宅市場概述,,,黃島市的居民2020年發(fā)展到160萬,需求市場強(qiáng)勁目前購房入住率40%,黃島的樓盤投資商購買較多,投資強(qiáng)勁大面積的高檔住宅,因總價(jià)過高,投資謹(jǐn)慎,銷售受阻黃島地區(qū)中高檔樓盤均價(jià)4500/平米,而主力戶型總價(jià)集中在40—60萬元截至今年9月上旬,黃島新開樓盤的銷售率大部分都在60%以上,而銷售周期大部分為10個(gè)月左右80~120m2的小戶

24、型極受投資者追捧,130 m2以上的戶型出現(xiàn)滯銷,黃島住宅市場結(jié)論,公寓形象定位,優(yōu)雅的,浪漫的,富于想象的,風(fēng)情萬種的…,1、公寓面積分配比例,,,公寓套數(shù)比例,,,2、酒店式公寓定位依據(jù),很多成功人士、外籍人士等投資客看好黃島的發(fā)展前景黃島在售的酒店式公寓只有概念,沒有酒店式服務(wù)的內(nèi)涵極具獨(dú)特風(fēng)格和酒店式服務(wù)的公寓勝過高檔豪宅黃島經(jīng)濟(jì)的突飛猛進(jìn),勢必有大量的實(shí)力企業(yè)進(jìn)入黃島,他們需要服務(wù)便捷周全的居住環(huán)境公寓與酒店客房可以相

25、互轉(zhuǎn)化,規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)權(quán)式酒店客房、酒店服務(wù)式公寓目前尚屬空白,溫馨舒適的酒店式公寓,酒店形象定位,黃島高品味永遠(yuǎn)的榜樣,1、酒店客房面積分配,,,酒店客房套數(shù)比例,,,2、酒店客房定位依據(jù),黃島的旅游業(yè)獲得了極大的發(fā)展,現(xiàn)有酒店經(jīng)營狀況非常好目前酒店的形態(tài)、配置嚴(yán)重滯后黃島沒有風(fēng)格獨(dú)特的客房可以成為經(jīng)營公寓的對外窗口酒店客房與公寓可以相互轉(zhuǎn)化降低客房和公寓的經(jīng)營管理成本,3、現(xiàn)有酒店配套狀況,,客房市場情況,,4、酒店客房

26、市場分析,黃島的旅游業(yè)潛力巨大,酒店經(jīng)營前景看好黃島現(xiàn)有酒店,配置較低,體量較小酒店客房客戶以商務(wù)客戶為主客房達(dá)到65%——70%,淡季出租率都在50%左右較少高檔娛樂場所,導(dǎo)致大量客戶流向青島消費(fèi)缺乏大眾型綜合餐飲場所,高檔典雅的行政套房,舒適精致的標(biāo)準(zhǔn)套房,5、餐飲娛樂定位依據(jù),黃島的政府機(jī)關(guān)單位,約有近40個(gè)部局級機(jī)關(guān),下設(shè)200多個(gè)科處。其中約有50%的部門經(jīng)常進(jìn)行會議餐飲活動黃島形成規(guī)模的大型企業(yè)約有220多家

27、大量的政府機(jī)關(guān)和企業(yè)為本項(xiàng)目的餐飲提供堅(jiān)實(shí)的支撐,黃島日韓企業(yè)的狀況,餐飲市場情況,娛樂市場情況,6、餐飲娛樂市場分析,黃島缺少高檔娛樂場所,導(dǎo)致大量客戶流向青島消費(fèi)黃島缺乏大眾型綜合餐飲場所黃島主要的大酒店集中在長江路,香江路高檔的餐飲娛樂場所十分匱乏,麥當(dāng)勞,上島咖啡,北方風(fēng)情的韓國料理,淡雅精致的日本料理,集飲食精華的中式餐飲,異國情調(diào)的酒吧,自然悠揚(yáng)的歌舞音樂廳,KTV包廂,商住樓形象定位,有夢就有一切,1、商住樓面積分配

28、比例,,,商住樓套數(shù)比例,,,2、商住樓定位依據(jù),香江路作為黃島的金融中心,需要配置先進(jìn)的辦公場所可以吸引辦公和居家兩種客群商住樓對高層的抵觸程度較差,3、商住樓市場情況,4、商住市場分析,黃島現(xiàn)有商住兩用樓盤數(shù)量較少,以住為主黃島已完成高層住宅實(shí)際上已經(jīng)成為商住兩用的樓盤黃島商住樓在功能上與住宅差別不大購買商住樓的投資客較多,5、商住樓戶型設(shè)計(jì)原則,小戶型多功能投資者可以接受的投資總價(jià)宜商宜住,商住兩宜的商住辦公,我們

29、如何實(shí)現(xiàn)它們的價(jià)值,價(jià)格策略目標(biāo),一、定價(jià)策略,低總價(jià)、高單價(jià)策略 1、小面積定價(jià)策略 2、按套定價(jià)策略 客戶心理——物有所值策略 1、給投資商預(yù)留一定升值空間 2、關(guān)注市場反饋,低開高走,適時(shí)調(diào)價(jià),1、定價(jià)原則,高性價(jià)比原則以高品位全配置提高物業(yè)價(jià)值以休閑主題的商業(yè)運(yùn)作,挖掘物業(yè)附加值酒店式服務(wù),提升物業(yè)附加值,2、充分挖掘項(xiàng)目的有利因素,黃島的發(fā)展有浦東的趨勢

30、香江路片區(qū)商業(yè)中心地位目前得到認(rèn)可和鞏固物業(yè)周邊有高密度的居住小區(qū)地段的物業(yè)地標(biāo)性本項(xiàng)目休閑主題的形態(tài)成功引入品牌商家發(fā)展商先進(jìn)的經(jīng)營管理理念,3、項(xiàng)目的不利因素,黃島目前的50萬人口黃島產(chǎn)業(yè)計(jì)劃發(fā)展不清晰,加大項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素,4、市場價(jià)格分析,市場沒有可比物業(yè)和價(jià)格,參照黃島目前的房地產(chǎn)市場態(tài)勢投資客所能夠接受的物業(yè)總價(jià)項(xiàng)目本身的高品質(zhì),預(yù)計(jì)實(shí)收均價(jià),單價(jià):元/m 2,二、租/售策略,爭取政府最大支持強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合策略有效

31、的銷控策略分步營銷策略,市場信息反饋策略(客戶調(diào)查)預(yù)警調(diào)整策略道具營銷策略產(chǎn)品組合策略,1、 租/售比例,,,2、招商建議,3、銷售建議,酒店客房、酒店式公寓、商住樓及綜合商業(yè)分兩個(gè)階段出讓產(chǎn)權(quán)。,,,第一階段銷售,非商業(yè)物業(yè)面積比例,非商業(yè)物業(yè)套數(shù)比例,第二階段銷售,三、推廣策略,推廣三大階段物業(yè)形象推廣企業(yè)形象推廣樹立品牌,商業(yè)推廣理念,推廣階段分期,預(yù)熱期,強(qiáng)銷期,持續(xù)期,尾盤期,產(chǎn)品形象,企業(yè)形象+產(chǎn)品形象,樹立

32、綜合品牌,鞏固綜合品牌,,,,,,,,預(yù)熱期(第一階段),推廣主題——浦東的今天就是黃島的明天通過大眾所周知的浦東城市面貌,詮釋黃島的發(fā)展?jié)摿νㄟ^舉世矚目的浦東發(fā)展軌跡演繹黃島的價(jià)值通過展示本案的形象提高本案的知名度,今日黃島,十年前的浦東 今日浦東,明日黃島的未來,強(qiáng)銷期(第二階段),推廣主題——上海實(shí)業(yè)打造浦東第二通過展示上海實(shí)業(yè)在上海的項(xiàng)目給與投資者信心通過全方位的展示本案,挖掘項(xiàng)目價(jià)值和賣點(diǎn),昨日上海浦東的建設(shè)

33、者 今日“第二浦東”的開發(fā)者,持續(xù)期(第三階段),延續(xù)第二階段的推廣主題通過項(xiàng)目品質(zhì)形成物業(yè)和發(fā)展商的黃島品牌進(jìn)一步詮釋項(xiàng)目的品質(zhì)和先進(jìn)的經(jīng)營管理理念,尾盤期(第四階段),通過信息發(fā)布實(shí)現(xiàn)自然銷售,以承接下一個(gè)項(xiàng)目,不斷強(qiáng)化品牌形象,推廣核心思路,本案品牌的核心DNA—— “新上??s影”,,,區(qū)域——“第二浦東”,塑造的產(chǎn)品——“新上??s影”,,,,,,,餐飲、商業(yè)、娛樂、文化聚集地,黃島的新天地,黃島的徐家匯商圈,

34、城市中心、市級商業(yè)中心、商務(wù)中心和公共活動中心,黃島第一家面向個(gè)人經(jīng)營的時(shí)權(quán)酒店,黃島的“美麗園大酒店”,,發(fā)起“第二浦東運(yùn)動”推廣活動,吹響進(jìn)軍黃島的號角!,推廣——“第二浦東運(yùn)動”,廣告風(fēng)格,1. 開工典禮暨建筑與”浦東第二”發(fā)展論壇2. “黃島VS浦東”投資論壇暨開盤儀式3. 系列上海及其它城市的招商活動,公關(guān)活動,四、目標(biāo)客戶定位,1、黃島本地客群分析,黃島消費(fèi)客群特點(diǎn),客群低齡化喜愛逛街逛街有相對固定的時(shí)間購物以日用

35、品和各類食品為主,消費(fèi)客群年齡,,,消費(fèi)客群職業(yè),,,2、黃島購房客群分析,,,投資客戶來源,,,投資客戶職業(yè),,,投資客戶年齡,,,3、目標(biāo)客戶群定位,投資客戶終極客戶,投資客群定位,產(chǎn)業(yè)企業(yè)外國企業(yè)品牌公司政府官員(灰色收入),小業(yè)主產(chǎn)業(yè)工人企業(yè)高管,終極客戶分析,綜合商業(yè)——社會各階層人士餐飲娛樂——政府官員、成功人士、社會精英公寓部分——產(chǎn)業(yè)企業(yè)、外企的高管人員和高

36、 級白領(lǐng),商住樓客戶群——需要過渡辦公場所的產(chǎn)業(yè)企業(yè)或外企中小型公司企業(yè)(會計(jì)事務(wù)所、律師事務(wù)所、 中介公司、廣告公司、咨詢公司等)與金融有密切聯(lián)系的企業(yè)喜歡香江路商業(yè)氛圍的居家客群,目標(biāo)客群特征分析,黃島本地特殊客戶的收入情況,項(xiàng)目投資客戶輻射區(qū)域,五、財(cái)務(wù)分析,1、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo),2、項(xiàng)目銷售預(yù)測,3、項(xiàng)目成本測算,4、項(xiàng)目利潤測算,5、

37、經(jīng)濟(jì)測算前提,裙樓部分:定位做商業(yè),裝修由業(yè)主負(fù)責(zé),此處僅計(jì)算建安費(fèi)用,不包括裝修費(fèi)高層部分:公寓和酒店精裝修,并配置家電、家具,費(fèi)用單算;商住兩用樓不裝修,僅計(jì)算建安費(fèi)用;建安費(fèi)用以高層住宅計(jì)算其他:費(fèi)用取自青島市市場價(jià)格,六、智能化設(shè)施建議,七、社區(qū)服務(wù)與物業(yè)管理建議,項(xiàng)目的競爭除了區(qū)位地段、配套功能之外,形成核心競爭的是服務(wù)和品質(zhì),而最能反映物業(yè)服務(wù)和品質(zhì)的因素是物業(yè)管理工作,建議在本項(xiàng)目的物業(yè)管理引入五星級酒店概念,凸顯

38、服務(wù)品質(zhì)。本項(xiàng)目采取公共服務(wù)和專項(xiàng)經(jīng)營服務(wù)相結(jié)合的方式,1、公共服務(wù)內(nèi)容(物業(yè)管理),設(shè)立完善的保安防盜系統(tǒng),社區(qū)邊緣設(shè)紅外線報(bào)警系統(tǒng),閉路電視全天候監(jiān)控小區(qū)入口、住宅大堂、電梯,住戶家中設(shè)可視對講系統(tǒng),并可與保安聯(lián)系。公共秩序的維護(hù); 二十四小時(shí)保安巡視;車輛行駛及停泊;公共設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、維修和管理;重視樓宇保養(yǎng)工作,定期檢查維修等。,2、專項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容(酒店式服務(wù)),除一般酒店客房的服務(wù)項(xiàng)目外,增加——代租商務(wù)用車

39、商務(wù)翻譯 DIY廚房、送餐植物保養(yǎng) 專項(xiàng)清潔、洗衣等等,3、利用社區(qū)局域網(wǎng)為業(yè)主提供服務(wù),視頻點(diǎn)播商情、咨詢發(fā)布事務(wù)通知即時(shí)聯(lián)絡(luò),安全求助,4、公寓、寫字樓物管建議,【方案一】直接聘請香港或國外的物業(yè)管理公司(如:香港第一太平)。優(yōu)點(diǎn):直接引進(jìn)先進(jìn)的物業(yè)管理模式,明顯區(qū)別周邊項(xiàng)目的本土物業(yè)管理公司,通過物業(yè)管理建立差異化優(yōu)勢。缺點(diǎn):成本較高【方案二】自己組建物業(yè)管理公司,聘請國外(如:新加坡或荷蘭)物業(yè)管理專家進(jìn)

40、行顧問。優(yōu)點(diǎn):成本相對低,并可借機(jī)建立公司物管品牌。缺點(diǎn):物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不穩(wěn)定,5、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由于該項(xiàng)目是商住混合,比較特殊,建議采用方案一,聘請有一定知名度的物業(yè)管理公司來管理本物業(yè),增強(qiáng)客戶的信心,提升物業(yè)的價(jià)值。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),不宜超過3.8元/㎡·月。專項(xiàng)服務(wù)另行收費(fèi)。,做好項(xiàng)目的關(guān)鍵點(diǎn),項(xiàng)目取勝四大關(guān)鍵,樓中樓策略,建議建設(shè)3座,像廈門“紅樓”一樣高檔消費(fèi)的樓中樓樓內(nèi)舞廳、卡拉OK、小戲院、

41、桑拿浴室等一應(yīng)俱全 可用來進(jìn)行行政接待,以及商務(wù)活動充分抓住官僚消費(fèi)的市場充分體現(xiàn)尊貴的品味與高檔的享受屬于黃島,乃至青島最高檔的消費(fèi)場所,注:只取紅樓的建筑形式,超市策略,建設(shè)大眾化的綜合超市,并保持服務(wù)、設(shè)施十年不落后通過聚集人氣,提高物業(yè)價(jià)值吸引大眾化的消費(fèi)客群,消費(fèi)策略,通過高檔消費(fèi)的“樓中樓”吸引高消費(fèi)人士消費(fèi)通過超市吸引大眾化的消費(fèi)人群,長時(shí)間聚集人氣在聚集人氣的前提下,抓住外籍人士和官僚們的消費(fèi)眼球,項(xiàng)目的

42、支撐,規(guī)劃趨勢,2008年奧運(yùn)會契機(jī),青 島——將成為世界關(guān)注的焦點(diǎn),青黃跨海大橋,黃島將成為浦東第二,第三產(chǎn)業(yè)潛力巨大,資源豐富目前沒有充分利用發(fā)展?jié)摿薮?產(chǎn)品的支撐,旅游經(jīng)濟(jì),開發(fā)商實(shí)力,物業(yè)投資價(jià)值,投資者熱情,學(xué)院經(jīng)濟(jì),產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì),發(fā)展規(guī)劃,青黃大橋,2008年奧運(yùn)會,,,,,,,,,,博弈論和辯證論,項(xiàng)目的競爭是多時(shí)間、多客戶、多對手、多區(qū)域的博弈博弈論和辯證論方法是保證項(xiàng)目成功的前提成功的運(yùn)用,可以使項(xiàng)

43、目永遠(yuǎn)保持市場領(lǐng)先的地位,項(xiàng)目定位組合指導(dǎo)思想,物業(yè)使用最大化經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)最小化各種物業(yè)的經(jīng)營可轉(zhuǎn)化性投資客戶的多選擇性不同客戶用途的延伸性經(jīng)營管理成本最小化,在黃島目前只有50萬人口的情況下,策劃定位組合思想——,——確保項(xiàng)目的競爭能力和領(lǐng)市地位,超市的作用,帶動商業(yè)最重要的人氣在規(guī)模上具有競爭優(yōu)勢在培育目前尚不成熟的市場的同時(shí),降低物業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)帶動物業(yè)內(nèi)街消費(fèi)使物業(yè)能夠保值升值,香江路商業(yè)的潛在威脅,威脅的辯證關(guān)系,

44、百盛超市的出現(xiàn),將帶動香江路北側(cè)較差的商業(yè)氣氛超市采取商品或價(jià)格的差異化營銷策略,可以共享資源,共同打造黃島香江路商業(yè)圈百盛超市是舊廠房改造項(xiàng)目,本項(xiàng)目在物業(yè)形象和設(shè)施上具有巨大優(yōu)勢易初蓮花處于意向階段,本項(xiàng)目在時(shí)機(jī)上有優(yōu)勢,在瞬息萬變的市場以不變應(yīng)萬變,不可避免的問題,解決問題的根本途徑,不可復(fù)制的經(jīng)營理念和服務(wù)技能發(fā)展商與政府的良好關(guān)系發(fā)展商在政府的影響力加大具有超前性和可控風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)模(如:超市)不可復(fù)制的產(chǎn)品(如:

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