黃島上實項目推介會（中原）

1、營銷推廣的 >>＞＞＞話題,關(guān),于,,,,,,v,v,,,,,,,,,,,黃島項目推廣思路企劃,《 上海實業(yè)黃島項目推廣思路》,今年是：,,4,我們認為創(chuàng)新是策劃的生命力，雖然很難， 但我們赴盡全力！,,引言,營銷推廣其實是一個不斷挖掘自己優(yōu)勢, 并將其傳播給目標大眾的過程”。,提綱,一、形象定位,二、推廣案名,三、營銷策略,五、項目Logo及廣告風格展示,四、推廣策略與階段重點工作,,,定位,一、推廣定位,,,上海豪華

2、商業(yè)地標建筑運抵黃島， 打造“浦東第二”創(chuàng)富超速度,,黃島未來的發(fā)展?jié)摿?1.項目優(yōu)勢：,產(chǎn)品優(yōu)勢——物業(yè)的投資價值,市場的優(yōu)勢——投資者的投資熱情,,產(chǎn)品優(yōu)勢——物業(yè)的投資價值,開發(fā)商：上海實力集團的綜合實力優(yōu)勢,2.項目劣勢,周邊商業(yè)氛圍不濃，商業(yè)項目的推廣存在難點；,容積率高，難以相差特色的廣場文化，不利于人流的有效聚集；,前正在營業(yè)大型商場分流項目的客群；正計劃入駐的大型零售商對項目形成潛

3、在威脅；,政府中高收入人群,國內(nèi)外企業(yè)高層經(jīng)理、董事及成功的私營企業(yè)家,IF一族International Freeman國際自由人）、國際商務(wù),其他有儲蓄閑置的人群,注重生活品位的中、外留學人員,3.目標客群----投資型客戶,政府、國內(nèi)外企業(yè)集團消費,旅游觀光人士,本地經(jīng)商的私營企業(yè)家,其它高收入一族,目標客群----自用型客戶,4.推廣對策,“黃島VS浦東”, 將黃島發(fā)展與浦東作深入比較，充分挖掘“浦東第二”的未來的發(fā)展前景和投

4、資潛力，引導(dǎo)和激發(fā)投資者的投資熱情；,將項目包裝成“浦東第二的商務(wù)核”，它融匯了上海國際大都市繁華、國際、現(xiàn)代、豪華于一體, 是“上海國際大都市商務(wù)形象在黃島上的縮影”， 是“黃島上的具有地標意義的商務(wù)核心建筑”;,本案的推廣面向省內(nèi)外，特別是上海進行大力推廣；,5.項目形象定位,本案品牌的核心DNA—— 具有上海特色的“浦東 第二的商務(wù)核”,“商務(wù)核”的

5、性質(zhì),1.城市性2.標志性3.綜合性4.商務(wù)性5.高檔性6.輻射性,“浦東第二”商務(wù)核的內(nèi)涵,建筑具有的現(xiàn)代\國際\高檔的外觀形象;,商務(wù)價值人性化; 優(yōu)質(zhì)的商務(wù)服務(wù)體系; 優(yōu)質(zhì)的商務(wù)配套;,項目將“上海概念”引入黃島,倡導(dǎo) “高檔 \ 國際 \豪華\ 享受”的商務(wù)生活, 使青島人“在黃島上便可享受到上海灘的生活”;,倡導(dǎo)的商務(wù)理念:高檔\豪華\享受,,案名,二、推廣案名,上海時空中心,暫定案名：,,,,價格定位,,,,,,市

6、場定位,,,,,,,,,產(chǎn)品定位,客戶定位,價格定位,形象定位,上海時空中心,1.案名支撐,2.案名詮釋,案名將項目的倡導(dǎo)的“浦東第二”概念美好聯(lián)想,便與廣告運作;,“上海時空中心”,清晰展現(xiàn)項目獨有的“上海概念”--------”高檔\國際\現(xiàn)代\豪華\享受”, 易于聯(lián)想起上海大都市生活轉(zhuǎn)移到黃島,青島人在黃島便可享受到上海灘的生活\風情,“中心”包含內(nèi)容廣泛,代表項目包含不同種物業(yè)形態(tài),3.案名特點,導(dǎo)向性：將項目“上?！碧厣?/p>

7、接體現(xiàn),包容性：將項目包含產(chǎn)品（商業(yè)、酒店、公 寓、寫字樓）,識別性：在傳播上易將明顯區(qū)別其它產(chǎn)品,,策略,三、營銷策略,項目物業(yè)類型包括商業(yè)、住宅兩部分，總建筑面積92.200平方米，其中商業(yè)37200平方米，住宅55.000平方米。產(chǎn)品組合初步定位為：商場、產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式商務(wù)公寓、純住宅等。,1. 產(chǎn)品組合,2. 推售策略,先樹立項目整體高端豪華商業(yè)、住宅、酒店組團形象，在市場上取得較高的認知度

8、后，分步驟推出項目各個屬塊，集中力量，各個攻破。,本項目具有標志性且體量大、產(chǎn)品新穎，重視前期市場預(yù)熱、市場鋪墊和概念導(dǎo)入。,在推廣中針對投資市場旺盛，首推易于項目整體高檔、豪華及 “上?！备拍罱Y(jié)合的產(chǎn)品部分——產(chǎn)權(quán)式酒店；后推，高檔豪華商務(wù)公寓部分；其次，順勢出住宅部分。,商業(yè)部分，可分為兩步走，靜態(tài)商業(yè)招商部分在商務(wù)公寓推出時，就可進行大規(guī)模的招商工作；動態(tài)商業(yè)部分待推住宅時便可大規(guī)模推廣。,3.銷售周期,2005年3月------

9、-2006年12月,銷售額的1.5%,萬,2：2：2.5：1：2：0.5,47.2,47.2,59,23.6,47.2,4.銷售推廣費用預(yù)算,銷售推廣費用預(yù)算,整體推廣費用=預(yù)計推廣費用+不可預(yù)見費用= 萬元+ 萬元合計= 萬元,銷售推廣費用與銷售率對比圖,6.入市時機,2005年4月,根據(jù)商務(wù)樓商場的特點及未來的供應(yīng)狀況,項目的工程進度,項目銷售準備及法律條件等,項目正式銷售的時機選擇在2005年4月份,屆時

10、,各項銷售準備工作也已完成,且屬于傳統(tǒng)的銷售旺季.,,工作,四、推廣策略與階段工作,,預(yù)熱期,正式開盤期,內(nèi)部認購期,2005年3月18日－2005年4月18日,2005年4月19日－2005年5月17日,2004年5月18日－2005年6月18日,,1.銷售階段劃分,持續(xù)強銷期,持續(xù)強銷期,尾盤期,2005年9月－2006年4月,2006年4月－2006年9月,2006年10月以后,鋪墊期（預(yù)熱期、內(nèi)部認購）

11、 2005年3-4月,亮相期（正式開盤） 2005年5月,第一次引爆期 2005年5-7月中旬,第二次引爆期（2005年9-11月初 ）,第 三次引爆期 2006年4-7月,尾盤銷售期 2006年4-7月,2.總體推廣步驟,3.推廣理念,一個核心、三大戰(zhàn)略、五大要素,一個核心:以”浦東第二”商務(wù)領(lǐng)航者的形象為核心,三大戰(zhàn)略:城市戰(zhàn)略、項目戰(zhàn)略、產(chǎn)品戰(zhàn)略,五大要素:超前的建筑規(guī)劃、完善的功能配置、準確的市場

12、定位高素質(zhì)的服務(wù)體系、度身定做的全方位銷售策略,沿城市、項目、產(chǎn)品三大戰(zhàn)略炒做, 互相彰顯,互相滲透,三大戰(zhàn)略部署,城市線--------借勢項目線------造市產(chǎn)品線------做事,1.通過“借勢” “造市” “做事”,以求提高項目和產(chǎn)品的知名度\美譽度,樹立 項目形象,形成對市場,購買,投資的拉動,達到項目產(chǎn)品銷售的目的.2.宣傳重點逐步從“借勢” “造市”轉(zhuǎn)到“做事”,,強化對項目的內(nèi)涵訴求3.以買家的實際利益為

13、導(dǎo)向,將傳播與促銷緊密結(jié)合,并強化傳播的促 銷功能,啟動項目引爆的三大要素,1.市場炒做2.活動營銷3.媒體整合市場炒作掀起市場熱點,活動營銷深化買點宣傳,媒體整合使宣傳效果達到最大化,三者相輔相承,共同推進,3.推廣主線,區(qū)域炒作 項目炒作 產(chǎn)品炒作,,,,“浦東第二”的發(fā)展前景與投資價值的炒作 “代表上海國際大都市特色的綜合型商務(wù)地標建筑”形象樹立 產(chǎn)權(quán)式酒店----商務(wù)

14、公寓------高檔住宅,,,4.推廣主題,“浦東第二”的地標級商務(wù)核,4.媒體運作,1.平面\電視\VCD\雜志(航空\列車\投資類)等高檔媒體相輔;2. 以活動為中心,整合媒體資源;3. 經(jīng)濟類\投資類\招商類高檔媒體的選擇投放;,5.活動配合,1. 開工典禮暨建筑與”浦東第二”發(fā)展論壇2. “黃島VS浦東”投資論壇暨開盤儀式3. “在黃島享受上海灘風情”活動4. 系列上海及其它城市的招商活動,預(yù)熱期,6.階段工作重點,1

15、.宣傳資料的準備：項目Logo、VI系統(tǒng)的制作項目效果圖的制作項目模型的設(shè)計制作海報、樓書、單張、戶型圖的設(shè)計制作電子樓書（VCD）的設(shè)計制作,預(yù)熱期,2.地盤現(xiàn)場包裝：營銷中心 工地圍墻及周邊道路 營銷中心展板的設(shè)計制作 工地圍墻的設(shè)計、制作及實施營銷中心銷售氣氛的布置 戶外形象牌

16、及燈旗的制作 內(nèi)部裝修、裝飾的完成樣板間裝飾、裝修完成營銷中心外立面的裝修,預(yù)熱期,5.售樓人員培訓(xùn)銷售人員到位項目銷售百問的準備售樓人員培訓(xùn)實施6.預(yù)熱推廣的實施階段廣告推廣方案的確定報版硬廣的設(shè)計版期版面的確定媒體廣告的發(fā)布,3.銷售資料準備價格表的制定平面圖的確定推售單位的確定付款方式的確定4.銷售文件準備制定項目銷售流程銷售訂購書及合同的確定客戶須知等相關(guān)文件的確定,內(nèi)部認購期,1.接

17、受客戶咨詢2.接受意向客戶的銷售預(yù)定3.對客戶進行分析和統(tǒng)計4.下步推廣策略及銷售策略 的調(diào)整和確定,5. 價格政策的調(diào)整和最終 確定6.推售單位的確定7.開盤活動方案的確定8.媒體廣告的制作與發(fā)布,開盤熱銷期,1.對原預(yù)定客戶簽訂正式銷售合同2.接受新客戶的銷售咨詢和銷售預(yù)定3.對客戶進行分析和統(tǒng)計4.下步推廣策略及銷售策略的調(diào)整5.安排媒體進行廣告發(fā)布,,廣告,六、Logo及廣告風格展示,Loglo設(shè)