房地產(chǎn)研究系列之二一文看懂房地產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)的變遷

1、本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請(qǐng)務(wù)必閱讀最后一頁(yè)目錄目錄一、房地產(chǎn)開發(fā)投一、房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計(jì)體系簡(jiǎn)介體系簡(jiǎn)介....................................................................................................................................3（一）基于構(gòu)成和工程用途的分類和統(tǒng)計(jì).............

2、.................................................3（二）名義增速和實(shí)際增速的偏離規(guī)律................................................................4（三）土地購(gòu)置費(fèi)和其他費(fèi)用的變化趨勢(shì)..............................................................5二、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)

3、口二、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)口徑及方法的變遷法的變遷....................................................................................................................................6（一）統(tǒng)計(jì)口徑改變不影響指標(biāo)間換算關(guān)系................................................

4、............6（二）2018年起房地產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)方法改為客觀性較強(qiáng)的“財(cái)務(wù)支出法”.............................................................................8三、調(diào)控政策觀察三、調(diào)控政策觀察和資金來源簡(jiǎn)析來源簡(jiǎn)析.....................................................................

5、...............................................................9（一）“長(zhǎng)效機(jī)制”建立與“因城施策”原則...............................................................9（二）房地產(chǎn)開發(fā)資金來源構(gòu)成..........................................................

6、...........12四、未來展望：房四、未來展望：房地產(chǎn)投資資金來源承壓資資金來源承壓......................................................................................................................14風(fēng)險(xiǎn)提示風(fēng)險(xiǎn)提示..............................................

7、................................................................................................................................15本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請(qǐng)務(wù)必閱讀最后一頁(yè)圖2：房地產(chǎn)開發(fā)投資中工程用途各類占比趨于穩(wěn)定：房地產(chǎn)開發(fā)投資中工程用途各類占比趨于穩(wěn)定%其他商業(yè)營(yíng)業(yè)用房辦公樓住宅1009080

8、70605040302010020082009201020112012201320142015201620172018資料來源：Wind，（二）名義增速和實(shí)際增速的偏離規(guī)律（二）名義增速和實(shí)際增速的偏離規(guī)律房地產(chǎn)投資累計(jì)增速指標(biāo)為名義值，未剔除價(jià)格因素的影響。我們收集整理了2012年以來國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的月度房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況，發(fā)現(xiàn)自2017年開始僅公布名義同比增速，而在2017年以前每季度會(huì)同時(shí)公布名義增速和實(shí)際增速。我們通過“實(shí)

9、際增速=（房地產(chǎn)開發(fā)投資名義累計(jì)同比100）(固定資產(chǎn)投資累計(jì)價(jià)格指數(shù)100）100100”來計(jì)算得到2017年以后的房地產(chǎn)開發(fā)投資實(shí)際累計(jì)同比增速。比較名義增速和實(shí)際增速，我們發(fā)現(xiàn)實(shí)際增速與名義增速出現(xiàn)較大差異通常發(fā)生在價(jià)格指數(shù)快速上升階段，在價(jià)格指數(shù)回落時(shí)兩者差異逐漸縮?。▓D3）。另外，建安費(fèi)用價(jià)格指數(shù)波動(dòng)較大，是帶動(dòng)整體投資價(jià)格波動(dòng)的主因；除今年一季度和2008年末外，其他費(fèi)用價(jià)格指數(shù)波動(dòng)較小；而設(shè)備投資占比非常小，可以忽略不計(jì)（