房地產(chǎn)行業(yè)重大事項點評寬流動性環(huán)境下的政策預(yù)對沖，信用價值凸顯

1、▍融資整體寬松下的政策預(yù)對沖融資整體寬松下的政策預(yù)對沖據(jù)新華社7月6日報道，銀保監(jiān)會針對近期部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的信托公司開展約談警示，要求這些信托公司控制業(yè)務(wù)增速，提高風(fēng)險管控水平。我們認(rèn)為本次監(jiān)管加碼，是融資環(huán)境整體寬松下的政策預(yù)對沖。在“房住不炒”總要求下，政策調(diào)控將更為精細(xì)化、去周期化，保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。表1：銀保監(jiān)會對信托公司提出的五點要求分類分類具體內(nèi)容具體內(nèi)容總體要求增強大局意識，嚴(yán)格落實“房住不

2、炒”的總要求，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和現(xiàn)行房地產(chǎn)信托監(jiān)管要求；風(fēng)險管控提高風(fēng)險管控水平，確保業(yè)務(wù)規(guī)模及復(fù)雜程度與自身資本實力、資產(chǎn)管理水平、風(fēng)險防控能力相匹配；合規(guī)建設(shè)提高合規(guī)意識，加強合規(guī)建設(shè)，確保房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展穩(wěn)健發(fā)展；業(yè)務(wù)規(guī)?？刂茦I(yè)務(wù)增速，將房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增量和增速控制在合理水平合理水平；業(yè)務(wù)服務(wù)提升受托管理能力，積極優(yōu)化房地產(chǎn)信托服務(wù)方式，為房地產(chǎn)企業(yè)提供專業(yè)化、特色化金融服務(wù)。資料來源：新華網(wǎng)，信托融資總體有所回暖

3、，房地產(chǎn)信托增長迅速信托融資總體有所回暖，房地產(chǎn)信托增長迅速據(jù)信托業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)，信托資產(chǎn)余額自2018年進(jìn)入負(fù)增長，受2018年下半年以來相對寬松的貨幣政策影響，信托資產(chǎn)余額逐步探底回升，2019年一季度末，信托資產(chǎn)余額達(dá)到22.54萬億元，環(huán)比下降0.71%，降幅有所收窄。而據(jù)用益信托網(wǎng)用數(shù)據(jù)，2019年前6月，國內(nèi)總新成立信托1.23萬億元，同比增長17.54%。圖1：中國信托資產(chǎn)余額探底回升30.025.020.015.010.05

4、.00.0信托資產(chǎn)余額（萬億元)余額環(huán)比14%12%10%8%6%4%2%0%2%4%6%8%資料來源：中國信托業(yè)協(xié)會，而另一方面，房地產(chǎn)信托融資余額快速上升，新增信托投向房地產(chǎn)的比例擴(kuò)大。與信托資產(chǎn)余額在2018年總體負(fù)增長相反，投向房地產(chǎn)的信托資金在過去數(shù)年均保持正增長。截止2019年一季度末，投向房地產(chǎn)的資金信托余額達(dá)到2.81萬億，占總余額比例由2016年底的8.19%上升到14.75%。新增信托投向房地產(chǎn)的比例更是快速擴(kuò)大，2

5、019年一季度圖4：房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額走勢（萬億元）房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額環(huán)比121086420資料來源：中國人民銀行，30%25%20%15%10%5%0%5%圖5：房地產(chǎn)行業(yè)境內(nèi)公開債券市場融資規(guī)模走勢（季度，億元）圖6：房地產(chǎn)行業(yè)境內(nèi)公開債券市場融資規(guī)模及結(jié)構(gòu)變化（月度，億元1200中長期借款短期借款資產(chǎn)證券化10008006004002000資料來源：Wind，資料來源：Wind，我們認(rèn)為，本輪融資政策的邊際收緊是在流動性環(huán)境整體寬

6、松下的政策預(yù)對沖。即使按照政策要求，未來控制房地產(chǎn)信托規(guī)模在2019年6月30日之水平，也是歷史相對較高的水平。而從開發(fā)投資資金來源來說，資金來源主要是自籌資金和銷售回款（定金及預(yù)收款），2018年合計占比67%。名義上信托所主要流向非銀行機(jī)構(gòu)貸款長期占比不足4%，對于房地產(chǎn)投資的影響較小。雖然信托融資占總體融資比例不高，但政策的收緊可能也會蔓延到其他融資市場，將一定程度上增加地產(chǎn)公司的面臨資金壓力。從更廣義開發(fā)投資資金來說，2018年