國(guó)外四大房地產(chǎn)金融模式分析

1、國(guó)外四大房地產(chǎn)金融模式分析國(guó)外四大房地產(chǎn)金融模式分析國(guó)外房地產(chǎn)金融的四種模式不同國(guó)家由于不同的歷史特點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度而采取不同的房地產(chǎn)金融制度，形成了不同的房地產(chǎn)金融模式，歸納起來(lái)，國(guó)際上具有代表性的主要有四種模式：證券型、基金型、儲(chǔ)蓄型和混合型。(一)以美國(guó)為代表的證券融資型房地產(chǎn)金融模式美國(guó)是國(guó)際上房地產(chǎn)金融市場(chǎng)最發(fā)達(dá)、制度體系最健全、品種最豐富的國(guó)家。20世紀(jì)70年代以來(lái)，幾乎所有的房地產(chǎn)業(yè)金融創(chuàng)新工具都起源于美國(guó)。到目前房地產(chǎn)金

2、融在美國(guó)金融業(yè)務(wù)中所占份額越來(lái)越高。美國(guó)房地產(chǎn)金融模式概括起來(lái)，主要有以下四方面特征：1、美國(guó)房地產(chǎn)金融架構(gòu)體系完善，專業(yè)分工度高美國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，分為一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)。在一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)，有的專門從事住宅金融業(yè)務(wù)，有的專門從事商業(yè)房地產(chǎn)和寫字樓房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)?？傮w上講，一級(jí)市場(chǎng)以商業(yè)性金融為主導(dǎo)，二級(jí)市場(chǎng)以政策性金融為主導(dǎo)，同時(shí)政府通過(guò)提供相關(guān)保險(xiǎn)擔(dān)保服務(wù)對(duì)住房金融體系實(shí)施了有力的間接干預(yù)。一級(jí)市場(chǎng)：由儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行、抵押

3、銀行、人壽保險(xiǎn)公司和其他商業(yè)金融機(jī)構(gòu)構(gòu)成，直接為家庭或企業(yè)提供抵押貸款業(yè)務(wù)。儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)包括儲(chǔ)蓄與貸款協(xié)會(huì)、儲(chǔ)蓄銀行和信用合作社，它們是美國(guó)金融體系的創(chuàng)立者。其中抵押銀行是美國(guó)最具特色的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，其本身不吸收存款，主要通過(guò)商業(yè)票據(jù)和商業(yè)銀行短期抵押，銀行將發(fā)起的抵押貸款處理和交割后就將其在房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)上出售，一般情況下，只保留貸款運(yùn)作權(quán)，而不持有自己發(fā)起的貸款。二級(jí)市場(chǎng)：美國(guó)房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)主要是從事買賣抵押貸款的市場(chǎng)。在抵押

4、貸款發(fā)起后，部分儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)和全部抵押銀行將貸款出售給聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)(FNMA，即房利美)、聯(lián)邦住宅貸款抵押公司(FHLMA，即房地美)等專門從事房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)。這些機(jī)構(gòu)通過(guò)發(fā)行債券或其他類型的債務(wù)工具籌集其購(gòu)買貸款所需資金。二級(jí)市場(chǎng)的參與者主要是政府支持的兩大企業(yè)房利美和房地美，此外還有私營(yíng)金融企業(yè)，主要是金融控股集團(tuán)(如AIG)和投資銀行(如花旗、高盛、美林、摩根斯坦利及已倒閉的雷曼等)。到20世紀(jì)90年代，抵押銀行發(fā)起

5、的貸款己遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)商業(yè)銀行和貸款協(xié)會(huì)貸款的總額。美國(guó)房地產(chǎn)金融一級(jí)和二級(jí)市場(chǎng)的參與者及主要業(yè)務(wù)流程如下圖所示。2、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)性與開放性美國(guó)國(guó)會(huì)通過(guò)的一系列房地產(chǎn)金融法案，目的就是保證消費(fèi)者能夠獲得房地產(chǎn)銷售過(guò)程中的所有信息。從1968年開始，聯(lián)邦政府先后制定了《跨州土地銷售信息完全披露法》、《消費(fèi)者信貸保護(hù)法》(即z條例)、《房地產(chǎn)交割程序法》等一系列法規(guī)，以保證市場(chǎng)的充分競(jìng)爭(zhēng)性。這些法規(guī)規(guī)定開發(fā)商、提供貸款的金融機(jī)構(gòu)必須向購(gòu)房

6、者書面提供有關(guān)地塊、總?cè)谫Y費(fèi)用、年利率、還款周期、每周期的還款額、到期日及其他可能發(fā)生的費(fèi)用等(2)運(yùn)用配貸儲(chǔ)蓄系統(tǒng)吸收存款。所謂配貸儲(chǔ)蓄系統(tǒng)，是參加者按照合同儲(chǔ)存一定數(shù)量金額以后，就得到了取得貸款的權(quán)利，貸款金額相當(dāng)于存款金額。存款和貸款利率都低于市場(chǎng)利率水平。也就是用潛在購(gòu)房者儲(chǔ)蓄，對(duì)購(gòu)房者提供貸款。配貸儲(chǔ)蓄系統(tǒng)在德國(guó)占優(yōu)勢(shì)的主要原因：一是有足夠供私人租賃使用的住房，因此大多數(shù)住戶可通過(guò)租房住很長(zhǎng)時(shí)間，這種時(shí)間上的充裕為吸收合同儲(chǔ)蓄

7、提供了必要條件；二是政府與互助儲(chǔ)金信用社和其他金融機(jī)構(gòu)聯(lián)系密切，德國(guó)三分之一的社團(tuán)活動(dòng)由公共機(jī)構(gòu)擔(dān)保，而大部分私營(yíng)社團(tuán)歸其他金融機(jī)構(gòu)所有。因此，由住房互助儲(chǔ)金信貸社經(jīng)營(yíng)的配貸儲(chǔ)蓄系統(tǒng)，得到了公眾認(rèn)可。(3)德國(guó)商業(yè)銀行一般采用出售抵押契約、發(fā)行地方債券等方式來(lái)作為抵押貸款的資金來(lái)源，而通過(guò)儲(chǔ)蓄籌集的資金所占比例很小。其住宅抵押貸款業(yè)務(wù)主要通過(guò)下屬抵押銀行進(jìn)行。它不僅為住宅建筑商、代理商和個(gè)人購(gòu)建房發(fā)放貸款，而且對(duì)其他經(jīng)營(yíng)住宅的金融機(jī)構(gòu)發(fā)

8、放融資貸款。其中住房貸款占德國(guó)抵押銀行貸款總額的份額最大。2、儲(chǔ)貸結(jié)合的住房金融模式儲(chǔ)貸結(jié)合的住房金融模式德國(guó)住房制度的一大特色，是自成體系、利率隔離、?？顚Ｓ梅忾]式運(yùn)營(yíng)的。主要有五方面特點(diǎn)：一是?？顚Ｓ?。德國(guó)住房?jī)?chǔ)蓄銀行的資金來(lái)源于居民住房?jī)?chǔ)蓄、銀行間融資、國(guó)家資金等，而資金用途僅能用于為參加住房?jī)?chǔ)蓄居民發(fā)放購(gòu)、建房貸款。二是存貸掛鉤。德國(guó)居民要得到住房?jī)?chǔ)蓄銀行的購(gòu)房貸款，必須在該銀行存足相應(yīng)款項(xiàng)。按規(guī)定居民要先與銀行簽定住房?jī)?chǔ)蓄合同

9、，按月在銀行存款，當(dāng)存款額達(dá)到儲(chǔ)蓄合同金額50%之后，住房?jī)?chǔ)蓄銀行把合同金額付給儲(chǔ)戶，其中存款額和貸款額各占50%，德國(guó)銀行將此稱為“配貸”。貸款是每月按固定金額償付，一般為合同金額的0.6%。配貸發(fā)放是銀行根據(jù)對(duì)各儲(chǔ)蓄合同評(píng)估值確定的順序核定的，存款越多，評(píng)估值就越高，貸款的發(fā)放就越快。配貸機(jī)制的推行，有效地降低了借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)。三是利率固定。德國(guó)住房融資體系中存、貸款利率都是固定不變的。一般情況下，存款利率為3%，貸款利率為5%，

10、存、貸款利差為2%，同時(shí)貸款利率低于其他同期貸款利率水平。四是實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)。為了鼓勵(lì)存款，德國(guó)政府針對(duì)收入狀況及住房?jī)?chǔ)蓄合同中的存款額對(duì)居民實(shí)行不同獎(jiǎng)勵(lì)政策，包括住房獎(jiǎng)勵(lì)儲(chǔ)蓄金、雇員儲(chǔ)蓄獎(jiǎng)金和職工資產(chǎn)積累獎(jiǎng)勵(lì)等，使更多中低收入者從中受益。五是政府與市場(chǎng)緊密結(jié)合。德國(guó)參與合同儲(chǔ)蓄的金融機(jī)構(gòu)既有公營(yíng)的，也有私營(yíng)的。住房?jī)?chǔ)蓄銀行是國(guó)家為解決居民住宅問(wèn)題于1924年創(chuàng)立的。信用合作社是典型民間合作互助組織，而建房?jī)?chǔ)蓄信貸社、住房貸款協(xié)會(huì)和建筑協(xié)會(huì)則