《房地產(chǎn)金融》講義（2003）

1、《房地產(chǎn)金融》講義（2003）,授課教師： 聯(lián)系電話： 電子郵箱：選用教材：謝經(jīng)榮、殷紅、王玉玫 編著 《房地產(chǎn)金融》 中國人民大學(xué)出版社 2002.4.主要參考書：顧孟迪，房地產(chǎn)金融，上海交通大學(xué)出版社,1998.7.曹建元，房地產(chǎn)金融，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社,1997.4.李艷紅，房地產(chǎn)金融，廣東經(jīng)濟(jì)出版社，2000.3,第一章   

2、60;       緒論,第一節(jié)    房地產(chǎn)金融的重要性第二節(jié)    房地產(chǎn)金融的發(fā)展第三節(jié)    房地產(chǎn)金融的概念和內(nèi)容,第一節(jié)    房地產(chǎn)金融的重要性,房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)房地產(chǎn)業(yè)的重要性 房地產(chǎn)金融的作用房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系,一、房地

3、產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn),房地產(chǎn)業(yè)是由房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、銷售、服務(wù)等多種部門構(gòu)成的龐大的產(chǎn)業(yè)群，是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成。一般認(rèn)為在產(chǎn)業(yè)層次上，主要屬于第三產(chǎn)業(yè)，事實(shí)上也包括了建筑、裝修等第二產(chǎn)業(yè)的成分，有時(shí)又包括第一產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容（如園林等）。房地產(chǎn)業(yè)是綜合性非常突出的產(chǎn)業(yè)群，其主要特點(diǎn)包括如下幾個(gè)方面：,1.房地產(chǎn)業(yè)投資大、借款多、周期長,現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)特別是城市房地產(chǎn)業(yè)，一般來講建設(shè)規(guī)模和投資規(guī)模都非常巨大，任何單一的投資者從效益和風(fēng)險(xiǎn)的角度考慮都會(huì)采

4、取“合股”的形式，或采用一定的財(cái)務(wù)杠桿手段來開發(fā)經(jīng)營，借款是普遍和“標(biāo)準(zhǔn)”的行業(yè)行為，而且借款額都非常大，建設(shè)、經(jīng)營和資金的回收周期特別長。,2.房地產(chǎn)受區(qū)域市場(chǎng)影響較大,房地產(chǎn)的物理特點(diǎn)是不可移動(dòng)和空間地點(diǎn)附著性，個(gè)體差異極大，總是單件產(chǎn)品，只能滿足個(gè)別城市的市場(chǎng)需求，具有十分突出的區(qū)域性，深受地方因素影響和制約，使得房地產(chǎn)的價(jià)格在不同地區(qū)的比較變得非常復(fù)雜，一般認(rèn)為不具可比性。同時(shí)，房地產(chǎn)一般也不具有普通商品的替代性。,3.房地產(chǎn)具

5、有投資和消費(fèi)的雙重性,房地產(chǎn)是人類創(chuàng)造的重要物質(zhì)財(cái)富，既可以作為生活資料被廣泛使用，也是人類各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要條件，是生產(chǎn)工具，是產(chǎn)業(yè)活動(dòng)的依托，因此，房地產(chǎn)具有投資和消費(fèi)雙重特征。,4.房地產(chǎn)受國家政策與城市規(guī)劃影響,房地產(chǎn)業(yè)作為當(dāng)今社會(huì)國民經(jīng)濟(jì)的重要組成，對(duì)生產(chǎn)、消費(fèi)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的各個(gè)環(huán)節(jié)都有重大影響，各國、各地都極其重視其發(fā)展，國家的各種政策對(duì)其影響表現(xiàn)得非常鮮明。同時(shí)，由于房地產(chǎn)主要集中在城市，城市發(fā)展規(guī)劃必然對(duì)其產(chǎn)生非常嚴(yán)格的影

6、響和制約，房地產(chǎn)各個(gè)方面的市場(chǎng)參與者都應(yīng)該深刻認(rèn)識(shí)和理解城市規(guī)劃，只有遵照城市規(guī)劃的要求調(diào)整自己的行為，才能立于不敗之地，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提高效益。,二、房地產(chǎn)業(yè)的重要性,隨著世界范圍的城市化的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)在人類社會(huì)中地位和作用越來越重要，其影響也越來越廣泛、全面、深刻和巨大。,1.城市房地產(chǎn) 是城市存在和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ),現(xiàn)代城市被稱為“石屎森林”，房地產(chǎn)是現(xiàn)代城市存在和發(fā)展的基本物質(zhì)前提，沒有建筑物、沒有房地產(chǎn)就沒有現(xiàn)代城市，

7、也就不可能產(chǎn)生越來越多的集聚人群，不可能有城市里的豐富多彩人生。 Not house，not live！,2.房地產(chǎn)是家庭重要財(cái)富 和政府財(cái)政收入的重要來源,Not house，not live！對(duì)家庭、對(duì)個(gè)人同樣是十分對(duì)應(yīng)的。資料表明，在發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)是人們的重要財(cái)富，特別是家庭的重要財(cái)富；在發(fā)展中國家，雖然房地產(chǎn)的價(jià)值可能較低，但無疑也是人們的重要財(cái)富，是家庭的重要財(cái)富。

8、 由于房地產(chǎn)的影響面非常廣泛，涉及的經(jīng)濟(jì)環(huán)節(jié)復(fù)雜多樣，使得房地產(chǎn)成為各地政府的重要財(cái)政稅收來源，房地產(chǎn)發(fā)展景氣與否嚴(yán)重影響了不同政府的財(cái)政收支，特別是城市化水平越高財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)的依賴就越強(qiáng)。,3.房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)性十分突出,房地產(chǎn)業(yè)雖然是發(fā)展較晚，在國民經(jīng)濟(jì)中的作用隨著城市化的不斷深入發(fā)展而逐步增強(qiáng)，但其重要作用是毫無疑義的，因?yàn)樗哂惺滞怀龅膸?dòng)性，是國民經(jīng)濟(jì)中乘數(shù)效應(yīng)非常明顯的組成。經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)的景氣周

9、期對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的景氣周期影響特別鮮明，甚至可以將其作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的重要指示指標(biāo)。,三、房地產(chǎn)金融的作用,由于房地產(chǎn)的特點(diǎn)和重要作用，決定了房地產(chǎn)的發(fā)展必須與金融業(yè)緊密相連，必然要依托金融業(yè)才能健康發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)是相輔相成的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的重要支柱。,1.房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的保障,房地產(chǎn)的生產(chǎn)和消費(fèi)都是大額交易，技術(shù)上需要金融服務(wù)的大力支持，沒有金融就不可能有房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展。更加重要的是，房地產(chǎn)的生產(chǎn)和消費(fèi)都需要大量融資，金

10、融業(yè)的融資服務(wù)是房地產(chǎn)發(fā)展的保障，像所有的大額交易一樣，資金成為房地產(chǎn)業(yè)的“血液”。房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)的重要依賴。,2.房地產(chǎn)金融政策 是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重要手段,房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)密切關(guān)系使得金融政策成為對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要手段，可以通過調(diào)控金融方面的一些控制變量如利率、保證金率等，來有效控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，優(yōu)化資源配置，提高城市和地區(qū)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。,3.房地產(chǎn)金融是引導(dǎo)房

11、地產(chǎn)消費(fèi)、促進(jìn)住房制度改革的有效途徑,房地產(chǎn)金融是引導(dǎo)房地產(chǎn)消費(fèi)，促進(jìn)住房制度改革的有效途徑，通過利率優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠、住房公積金、鼓勵(lì)居民自購住房等措施，一方面可以滿足人民群眾的住房消費(fèi)需求，另一方面又可以推進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展，有利于實(shí)現(xiàn)全面小康。,四、房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系,按照現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)理論，金融業(yè)是符號(hào)經(jīng)濟(jì)的代表，房地產(chǎn)業(yè)屬于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，但二者的關(guān)系非常密切，相互作用、相互聯(lián)系、相互依賴特別突出。,1.房地產(chǎn)業(yè)越發(fā)達(dá)，與銀行業(yè)的關(guān)系

12、就越密切，依賴性越強(qiáng),正如隨著實(shí)體經(jīng)濟(jì)規(guī)模越來越大，符號(hào)經(jīng)濟(jì)（象征經(jīng)濟(jì)）對(duì)所有的實(shí)體經(jīng)濟(jì)的作用越來越重要一樣，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模越來越大，其與金融業(yè)的聯(lián)系也必定越來越密切，對(duì)金融業(yè)的依賴性也越來越強(qiáng)。,2.房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)相互促進(jìn),同時(shí)，房地產(chǎn)的發(fā)展也推進(jìn)了金融業(yè)的改革和發(fā)展，使其產(chǎn)品越來越多樣化，服務(wù)也越來越個(gè)性化，房地產(chǎn)業(yè)為金融業(yè)創(chuàng)造的機(jī)會(huì)和利潤越來越多，金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的景氣的依賴也越來越強(qiáng)，二者的相互作用、相互促

13、進(jìn)成為實(shí)體經(jīng)濟(jì)與符號(hào)經(jīng)濟(jì)相互作用、相互促進(jìn)的有力證明。,3.房地產(chǎn)業(yè)的不良發(fā)展會(huì)影響金融業(yè) 的正常運(yùn)行,當(dāng)然，房地產(chǎn)業(yè)的不良發(fā)展，對(duì)金融業(yè)的影響也是非常重大的：市場(chǎng)過熱，造成投資饑渴癥，需求過度，房地產(chǎn)價(jià)格猛漲，形成地產(chǎn)泡沫，增加銀行風(fēng)險(xiǎn)；市場(chǎng)過冷，則造成需求減少，成交減少，價(jià)格下跌，形成實(shí)質(zhì)性通縮，使銀行業(yè)務(wù)量大大減少，利潤下降，同樣也會(huì)大量提高風(fēng)險(xiǎn)水平。實(shí)踐證明，在房

14、地產(chǎn)業(yè)的景氣周期中，受影響最突出最深刻的就是銀行金融服務(wù)業(yè)。,第二節(jié)    房地產(chǎn)金融的發(fā)展,金融業(yè)的發(fā)展歷史可以追溯到很久遠(yuǎn)的年代，但房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展歷史并不長，它是與房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的發(fā)展緊密相關(guān)的，而房地產(chǎn)業(yè)是城市化的產(chǎn)物，其歷史與工業(yè)化同時(shí)。國外房地產(chǎn)金融的發(fā)展我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展及存在問題,一、國外房地產(chǎn)金融的發(fā)展,一般認(rèn)為，世界房地產(chǎn)金融的發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)主要階段，分述如下：建筑業(yè)協(xié)會(huì)土

15、地開發(fā)銀行公積金制度,1.建筑業(yè)協(xié)會(huì)Building Society,建筑業(yè)協(xié)會(huì)是房地產(chǎn)金融業(yè)最初的專門形態(tài)，起源于英國。其實(shí)質(zhì)是“互助”和“集資建房”，將參與者的分散資金集中起來形成能夠規(guī)模化經(jīng)營的資金，由協(xié)會(huì)建好房屋后通過各種較為公平的辦法有償分配給協(xié)會(huì)成員。 建筑業(yè)協(xié)會(huì)最初是地方性組織，其運(yùn)轉(zhuǎn)運(yùn)作流程如圖1—1。后來逐漸發(fā)展成為全國性組織，變成具有銀行儲(chǔ)蓄、貸款功能的金融機(jī)構(gòu)，其運(yùn)作流程也發(fā)生了一定的變化

16、，見圖1—2。,建筑業(yè)協(xié)會(huì)的運(yùn)轉(zhuǎn)運(yùn)作流程（早期）,,本地購房者,協(xié)會(huì),房屋,協(xié)會(huì)會(huì)員,,,,,,,資金流動(dòng),分配權(quán)益,建筑業(yè)協(xié)會(huì)的運(yùn)轉(zhuǎn)運(yùn)作流程（后期）,,全國儲(chǔ)蓄戶,協(xié)會(huì),房屋,購房者,,,,,儲(chǔ)蓄,購地建房,抵押貸款,購房,住宅合作社的規(guī)范定義,建筑業(yè)協(xié)會(huì)在一些國家又稱為“住宅合作社”，200多年來世界各國廣泛發(fā)展，成為房地產(chǎn)融資的重要方式。它有一個(gè)普遍的規(guī)范定義：住宅合作社是一種互相幫助、共同建房的非營利性團(tuán)體，屬集體合

17、作性質(zhì)。它是以建房資金融通及儲(chǔ)蓄、建設(shè)和管理一體化解決住房問題的合作社。,2.土地開發(fā)銀行Land Development Bank,與建筑業(yè)協(xié)會(huì)不同的是，土地開發(fā)銀行是有重要的政府參與或規(guī)制的房地產(chǎn)金融服務(wù)，起源于歐洲大陸，其發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)階段：,⑴早期階段（1769-1849）,土地開發(fā)銀行的核心是土地，最重要的主體是地主，政府強(qiáng)制地主加入，同時(shí)出資并參與管理、監(jiān)督，地主以其土地作抵押取得貸款進(jìn)行土地開發(fā)經(jīng)營，服務(wù)于一定地區(qū)的民眾。

18、其運(yùn)作流程如圖1—3。,地主,合作社,社團(tuán),,,,,入社,貸款,劃款,購房,⑵中期階段（1850-1873）,1850年開始，土地開發(fā)銀行取消了原來只有地主才能參加的限制，并發(fā)展了抵押土地證券化，經(jīng)營更進(jìn)一步市場(chǎng)化，但還是主要為本地居民服務(wù)。其運(yùn)作流程如圖1—4。,地主,合作社,投資人,,,,,土地抵押,抵押貸款,證券發(fā)行,購買證券,⑶后期階段（1874—）,1874年后，中央銀行的成立和功能的充分發(fā)揮，使得土地開發(fā)銀行的融資范圍可以擴(kuò)

19、大，地區(qū)性的土地開發(fā)銀行也因中央銀行中的土地開發(fā)銀行功能的體現(xiàn)而得以形成鏈條式的結(jié)構(gòu)，開發(fā)規(guī)模和周期都有了長足的發(fā)展。其運(yùn)作流程如圖1—5。,地主,區(qū)域土地銀行,中央土地銀行,投資者,,,,,,,抵押,貸款,抵押,貸款,證券,資金,小結(jié),土地開發(fā)銀行在土地證券化、抵押貸款方面的發(fā)展為現(xiàn)代房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)化、金融市場(chǎng)化發(fā)展的重要基礎(chǔ)。,3.公積金制度,公積金制度最成功的是新加坡的中央公積金制度，它始

20、于1955年，是包含醫(yī)療、退休和住房等各種社會(huì)保障功能的制度安排，也是強(qiáng)制性的社會(huì)制度。新加坡的公積金制度具有非常嚴(yán)格的法律地位，管理也非常嚴(yán)格、專業(yè)，是覆蓋面極為廣泛的社會(huì)保障制度，既為政府提供了便利的資金，也極大地保障了所有雇員的利益，對(duì)解決住房問題更是成就卓著，成為爭(zhēng)相效仿的榜樣。公積金的特點(diǎn)是：普遍、強(qiáng)制、集中、專業(yè),二、我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展及存在問題,我國的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融是改革開放以后的事情，特別是最近幾年發(fā)展更加日新月

21、異。我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的幾個(gè)階段成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的主要標(biāo)志我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在的主要問題,1.我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的幾個(gè)階段,建國以來，我國房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融的發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)特征非常鮮明的階段：⑴住房建設(shè)資金管理階段 1978年以前，我國實(shí)行的是非常正規(guī)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，國家的基本政策是高積累低消費(fèi)，先生產(chǎn)后生活，住房基本上屬于被遺忘的事情。住房分配實(shí)行福利住房制度，單位分房是諸多福利中的一種，住房建設(shè)投入極其有

22、限，導(dǎo)致住房非常緊張和短缺。⑵房改金融階段⑶市場(chǎng)化房地產(chǎn)金融階段,⑵房改金融階段,1978年后我國開始進(jìn)行住房制度改革，經(jīng)歷了前期探索、租金改革、籌資模式改革和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)化改革等不同改革階段。 前期探索階段是指1978到1987年的10年間以“全價(jià)賣房”為特征的改革，但由于當(dāng)時(shí)人民群眾自身資金非常有限，全價(jià)賣房根本就賣不了，不是沒人想買，而是都買不起。同時(shí)，企業(yè)單位和國家、地方政府都不堪重負(fù)，改革成效非

23、常不滿意。 租金改革階段，上世紀(jì)80年代中期試行“提租”改革，企圖通過提高住房租金來彌補(bǔ)住房建設(shè)資金的不足，成效也差強(qiáng)人意，但最終促成了住房制度的全面改革，使房地產(chǎn)金融進(jìn)入到住房建設(shè)、分配、消費(fèi)的各個(gè)環(huán)節(jié)。 這個(gè)時(shí)期房地產(chǎn)金融主要以房改金融為特點(diǎn)，一是信貸規(guī)模迅猛擴(kuò)張，二是通過政策性金融措施推進(jìn)房改的深化，三是建立了房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，初步產(chǎn)生了房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，為房地產(chǎn)金融的全面市場(chǎng)化創(chuàng)造

24、了條件。,⑶市場(chǎng)化房地產(chǎn)金融階段,90年代以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)化逐漸成形，房地產(chǎn)的大規(guī)模發(fā)展有力地促進(jìn)了房地產(chǎn)金融的發(fā)展成長，使我國的房地產(chǎn)金融進(jìn)入了市場(chǎng)化階段。但與真正的市場(chǎng)化的房地產(chǎn)金融比較，我國的房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀還有很大差距，還有許多工作要做。,2.成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的主要標(biāo)志,一般認(rèn)為，成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)需要滿足如下條件，或者說成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有如下特征：完善的法律體系完善的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)豐富的市場(chǎng)產(chǎn)品大規(guī)模的交易高效的市場(chǎng)

25、效率嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)管理,⑴完善的法律體系,房地產(chǎn)經(jīng)營雖然是以房地產(chǎn)本身作為實(shí)體，但實(shí)質(zhì)上它又是一種權(quán)益經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)交易實(shí)質(zhì)上是權(quán)益性交易，即房地產(chǎn)所包含的權(quán)益的交換，所有交易都應(yīng)得到嚴(yán)格的法律保護(hù)。因此，完善的法律體系是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的基本保證，沒有一定的法律安排，就不可能很好地保護(hù)市場(chǎng)參與者的權(quán)益，也就不會(huì)有規(guī)模化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的形成和發(fā)展。,⑵完善的市場(chǎng)結(jié)構(gòu),完善的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)包括市場(chǎng)的參與主體的多樣化、分散化，市場(chǎng)產(chǎn)品的多樣化、標(biāo)準(zhǔn)化

26、、個(gè)性化，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的可預(yù)見化、分散化，特別是要有不同的經(jīng)營者，要有大量的買者和賣者，離開眾多的大規(guī)模的市場(chǎng)參與者就不存在成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。,⑶豐富的市場(chǎng)產(chǎn)品,豐富的產(chǎn)品是市場(chǎng)結(jié)構(gòu)完善的體現(xiàn)，成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)必定是以按揭（mortgage）為中心的多產(chǎn)品、多服務(wù)市場(chǎng)，融資渠道、形式都非常多樣，市場(chǎng)細(xì)化也比較明顯，不同風(fēng)險(xiǎn)愛好者都能夠得到相應(yīng)的滿足。,⑷大規(guī)模的交易,成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，其交易數(shù)量也應(yīng)該是規(guī)模巨大，足以支撐市場(chǎng)逐利

27、者的交易行為。雖然因各種因素的作用，在某些特定時(shí)期市場(chǎng)的總體交易量變化可能較大，但在一個(gè)較長時(shí)期里，成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的交易量一般都可以占到該國或該地區(qū)金融產(chǎn)品交易量的很大份額，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款占其信貸比重一般都在20%以上。,⑸高效的市場(chǎng)效率,成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的運(yùn)行非常高效，對(duì)資源的優(yōu)化配置、對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的分散和預(yù)防、對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)等，都表現(xiàn)出相當(dāng)?shù)男?，而且可以作為國民?jīng)濟(jì)景氣周期的指標(biāo)性先導(dǎo)信號(hào)，為決策者提供宏觀調(diào)控的重要依

28、據(jù)。,⑹嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)管理,成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)都有一套嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)管理和規(guī)避制度，市場(chǎng)交易的各種參與者和市場(chǎng)管理者都不會(huì)對(duì)明顯的風(fēng)險(xiǎn)無動(dòng)于衷，都會(huì)根據(jù)自己的偏好和能力采取一定的保護(hù)措施，非周期性的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)較難形成。,3.我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在的主要問題,對(duì)比成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的特點(diǎn)，可以看出，目前我國的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)是極為不規(guī)范、不成熟，存在許多急需改進(jìn)的地方。 概括來講有如下幾個(gè)方面：,⑴房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的資金來源

29、單一,目前，我國房地產(chǎn)融資主要還是銀行融資，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的資金來源單一，除住房公積金外，就是銀行吸納的各種儲(chǔ)蓄存款，債券、保險(xiǎn)基金、按揭證券等還只停留在討論探索階段。資金來源單一，必然造成風(fēng)險(xiǎn)單一，非常容易形成非周期性系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。,⑵房地產(chǎn)貸款品種可選擇性差,我國的房地產(chǎn)貸款品種單一，主要是擔(dān)保貸款（包括質(zhì)押），世界通行的標(biāo)志性產(chǎn)品——按揭貸款在我國才剛剛開始，市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)雖然很好，但規(guī)模還不大，法律體系的支撐還有待改善，按揭的差異性

30、安排還需要不斷的發(fā)展和完善。貸款品種數(shù)量太少，市場(chǎng)需求者的選擇極其有限，表明我國的房地產(chǎn)金融還處在非常初步的階段。,⑶房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法律體系不完善,正如我國的各個(gè)方面的法律體系都需要建立和不斷完善一樣，我國的房地產(chǎn)、金融、物權(quán)、產(chǎn)權(quán)等整體法律體系建設(shè)還非常初步，法律對(duì)房地產(chǎn)金融的保障還不夠有力、全面，還有許多規(guī)則需要建立完善，房地產(chǎn)和資金的安全性、流動(dòng)性等等都需要全面和嚴(yán)格保護(hù)，各種市場(chǎng)行為還需要明確的規(guī)范指引。,⑷房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)育

31、滯后,市場(chǎng)發(fā)育滯后的表現(xiàn)是：產(chǎn)品少、服務(wù)水平低、創(chuàng)新性不強(qiáng)、市場(chǎng)參與者數(shù)量少、風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營意識(shí)差、市場(chǎng)的地區(qū)分割明顯而層次分化不突出。既滿足不了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的需要，也滿足不了房地產(chǎn)消費(fèi)者的需求，更滿足不了資金供給者的要求，又制約了市場(chǎng)經(jīng)營者的利潤創(chuàng)造。,⑸銀行的經(jīng)營機(jī)制需要改革,房地產(chǎn)金融最基本和主要的經(jīng)營主體是各種類型的商業(yè)銀行，但目前我國銀行業(yè)發(fā)展水平低，銀行數(shù)量少，壟斷現(xiàn)象比較突出，競(jìng)爭(zhēng)極不充分，經(jīng)營能力不強(qiáng)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力極其有限，

32、其最主要的制約因素是銀行的經(jīng)營機(jī)制陳舊、管理落后，需要全面改革，才能應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，形成核心競(jìng)爭(zhēng)力，創(chuàng)造更多效益。,⑹房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)有待提高,近些年，我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)雖然有了一定發(fā)展，市場(chǎng)參與者越來越多，但普遍存在風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)的問題，容易形成跟風(fēng)、過度炒作等高風(fēng)險(xiǎn)行為，市場(chǎng)主體的誠信水平也參差不齊，大大提高了市場(chǎng)產(chǎn)生高的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能性。,小結(jié),總之，由于我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展剛剛起步，市場(chǎng)不成熟是必然的，存在各種問題也是可以理解的

33、。,第三節(jié)  房地產(chǎn)金融的概念和內(nèi)容,一、房地產(chǎn)金融的概念二、房地產(chǎn)金融的主要內(nèi)容三、本課程的設(shè)想和安排,一、房地產(chǎn)金融的概念,我們知道，金融是指以銀行為中心的各種形式的信用活動(dòng)以及在信用基礎(chǔ)上組織起來的貨幣流通。簡(jiǎn)單來講，房地產(chǎn)金融就是與房地產(chǎn)緊密聯(lián)系的金融活動(dòng)，但其概念需要嚴(yán)格的定義。1.廣義概念房地產(chǎn)金融的廣義概念是：指利用各種可能的方法、工具為房地產(chǎn)業(yè)各相關(guān)部門籌集、融通、清算資金，提供相應(yīng)服務(wù)的所有

34、金融活動(dòng)。2.狹義概念房地產(chǎn)金融的狹義概念是：金融服務(wù)于房地產(chǎn)業(yè)的行為。3.本課程的概念為了使課程內(nèi)容涵蓋既廣，又中心突出，我們這里所講的房地產(chǎn)金融是指不包含清算部分的廣義房地產(chǎn)金融，特別是與房地產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的金融行為。,二、房地產(chǎn)金融的主要內(nèi)容,房地產(chǎn)金融的內(nèi)容可以根據(jù)不同的目的來劃分，如根據(jù)服務(wù)對(duì)象和市場(chǎng)主體，可以劃分為如下內(nèi)容：,1.開發(fā)性房地產(chǎn)金融服務(wù),開發(fā)性房地產(chǎn)金融服務(wù)，是指為房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營提供融資、籌資、結(jié)算等服務(wù)

35、的金融活動(dòng)，其服務(wù)對(duì)象是經(jīng)營者、建設(shè)者,2.消費(fèi)性房地產(chǎn)金融服務(wù),消費(fèi)性房地產(chǎn)金融服務(wù)，是指為房地產(chǎn)的消費(fèi)者提供各種金融服務(wù)的金融活動(dòng)，其服務(wù)對(duì)主要是消費(fèi)者、房地產(chǎn)的購買者等，最基本的產(chǎn)品就是按揭和保險(xiǎn)。,3.市場(chǎng)化房地產(chǎn)金融服務(wù),市場(chǎng)化房地產(chǎn)金融服務(wù)，是指圍繞著房地產(chǎn)市場(chǎng)、為廣大的金融市場(chǎng)參與者提供全方位金融服務(wù)的金融活動(dòng)，其服務(wù)對(duì)象是形形色色的市場(chǎng)參與者，提供的產(chǎn)品是各式各樣的標(biāo)準(zhǔn)化和差異化服務(wù)，但這些產(chǎn)品又都是與房地產(chǎn)緊密聯(lián)系在一

36、起的、是以房地產(chǎn)為標(biāo)的或以房地產(chǎn)為媒介的金融服務(wù)。,三、本課程的設(shè)想和安排,《房地產(chǎn)金融》是房地產(chǎn)專業(yè)非常重要的專業(yè)課程，內(nèi)容廣泛，離日常生活距離較大，各種服務(wù)、產(chǎn)品、基本原理、計(jì)算等都不容易理解，相對(duì)其他基礎(chǔ)課來講是屬于比較深的課程。為了減輕負(fù)擔(dān)，學(xué)以致用，我們的講授安排如下：,有關(guān)安排,1.有關(guān)金融的基本知識(shí)即教材的第二章，內(nèi)容較深，計(jì)劃講二個(gè)單位時(shí)間，8課時(shí)。2.消費(fèi)性房地產(chǎn)金融消費(fèi)性房地產(chǎn)金融是本教材的重點(diǎn)，包括第三章、第

37、四章、第七章、和第八章的部分內(nèi)容，既有銀行業(yè)務(wù)又有保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，我們將花最多的時(shí)間來完成，大體一半左右吧。3.開發(fā)性房地產(chǎn)金融開發(fā)性房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)從業(yè)人員最需要學(xué)習(xí)的內(nèi)容，我們也盡可能講得細(xì)一些，包括第五章、第六章，大體用三周的時(shí)間來完成。4.市場(chǎng)化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)化的房地產(chǎn)金融是我們需要作一定了解的內(nèi)容，包括第九章和第八章的部分內(nèi)容，我們?cè)诖蠹艺J(rèn)為有必要的時(shí)候講得深入些，一般情況下我們就講簡(jiǎn)單點(diǎn)。,第二章 房地產(chǎn)金融基本知

38、識(shí),引言：貨幣、信用、金融房地產(chǎn)金融中的資金流及資本來源影響房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值資產(chǎn)收益率信貸、擔(dān)保貸款和抵押貸款,引言：貨幣、信用、金融,什么是貨幣什么是信用什么是金融,一、什么是貨幣？,所謂貨幣，就是固定地充當(dāng)商品交換中的一般等價(jià)物的特殊商品?，F(xiàn)代貨幣有5 項(xiàng)基本職能：價(jià)值尺度、流通手段、貯藏手段、支付手段、世界貨幣；而價(jià)值尺度和流通手段是其最基本的職能，二者的統(tǒng)一就是貨幣。現(xiàn)代貨幣最主要的是

39、由國家發(fā)行并強(qiáng)制流通的符號(hào)式象征物——紙幣。因此，國家的權(quán)威是現(xiàn)代貨幣的重要基礎(chǔ)。現(xiàn)代社會(huì)，貨幣是分層次的，如在我國，貨幣有4 個(gè)層次：M0= 現(xiàn)金M1= M0+企業(yè)、單位支票存款+基本建設(shè)存款M2= M1+儲(chǔ)蓄存款+企業(yè)、單位定期存款+財(cái)政金庫存款M3= M2+商業(yè)票據(jù)+短期融資債券其中M1是通常所說的狹義貨幣供應(yīng)量，M2是廣義貨幣供應(yīng)量,二、什么是信用？,信用是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的重要基礎(chǔ)，體現(xiàn)了權(quán)益與貨幣交換的一種關(guān)系：借款方將某

40、種權(quán)益——若干時(shí)間后歸還借款的承諾——給予貸款方，貸款方將一定的貨幣的使用權(quán)給予借款人。因此，信用體現(xiàn)了借貸和權(quán)益的雙向運(yùn)動(dòng)。事實(shí)上，信用就是債權(quán)債務(wù)的法律關(guān)系通過貨幣來體現(xiàn)或?qū)崿F(xiàn)。,“信用”圖式,,,貸款人,借款人,,,資金（現(xiàn)金或支票）,權(quán)益,三、什么是金融？,金融是提供信用服務(wù)的專門領(lǐng)域。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，資金盈余者與資金短缺者之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，是通過金融市場(chǎng)和金融機(jī)構(gòu)來確立的。 在一個(gè)發(fā)達(dá)的信用經(jīng)濟(jì)體系中

41、，中央銀行、商業(yè)銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)組成了完整的金融機(jī)構(gòu)體系。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，金融涉及的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)范圍越來越廣闊，金融服務(wù)的種類（所謂金融產(chǎn)品）越來越多，金融（所謂符號(hào)經(jīng)濟(jì)或象征經(jīng)濟(jì)）對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)（生產(chǎn)和消費(fèi)）的影響越來越大、越來越密切、越來越不可捉摸。,第一節(jié)    房地產(chǎn)金融中的 資金流及資本來源,房地產(chǎn)金融中的資本流資金來源中國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源及

42、其運(yùn)作,一、房地產(chǎn)金融中的資本流,隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)交易也由簡(jiǎn)單變得比較復(fù)雜，形成了有多種主體參與的交易體系和過程，特別是形成了復(fù)雜的資本流——現(xiàn)金與信貸的轉(zhuǎn)移過程。（如圖2—1） 在現(xiàn)代房地產(chǎn)交易中，資本流通包括了3個(gè)方面的參與者：A.   資本的使用者：開發(fā)商、房屋預(yù)購者B.   資本的供應(yīng)者：家庭、銀行、保險(xiǎn)公司、政府C.   服務(wù)

43、中介組織：銀行、經(jīng)紀(jì)、信托公司,房地產(chǎn)金融中的資本流,,商業(yè)銀行保險(xiǎn)公司養(yǎng)老金房地產(chǎn)投資信托政府家庭外國投資者,投資銀行抵押貸款銀行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資本—債務(wù),開發(fā)商家庭商業(yè)資本家土地所有者,,,,,資本供應(yīng)者,服務(wù)機(jī)構(gòu),資本使用者,,權(quán)益,資金,權(quán)益,資金,二、資金來源,資金來源渠道的多樣化是建立完善和穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的關(guān)鍵。目前世界各國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的資金來源有各自不同的特點(diǎn)，一般主要有如下來源：保險(xiǎn)公司

44、商業(yè)銀行儲(chǔ)蓄貸款銀行互助儲(chǔ)蓄銀行抵押銀行房地產(chǎn)投資信托公司,三、我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源及其運(yùn)作,目前，我國金融業(yè)管制比較嚴(yán)格，籌資、融資都有相應(yīng)的法規(guī)規(guī)管，但渠道在不斷變化和擴(kuò)大。房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源和運(yùn)作的基本模式可以圖2—2來作簡(jiǎn)單描述。,房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源和運(yùn)作的基本模式,,資金來源,政府撥款,銀行貸款,抵押貸款,金融市場(chǎng),企業(yè)自籌（資本金）,集體集資,預(yù)收款,,,,,,,,,,國營公司,,各類公司,,,,,證券,股票,

45、股份公司,,,,,,,,,各類公司,,各類公司,,用戶,,,住房公積金,住宅合作社,,,,,,,,特定城市政府與居民,,第二節(jié)   影響房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的 社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素,資金的融通是房地產(chǎn)開發(fā)與交易最基本的金融保證，房地產(chǎn)金融活動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍起著至關(guān)重要的作用，影響房地產(chǎn)金融的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素必然影響房地產(chǎn)本身。,一、通貨膨脹的變化,在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，所謂通貨膨脹是指社會(huì)整體物

46、價(jià)水平持續(xù)上漲的過程，而通貨緊縮則是指社會(huì)整體物價(jià)水平持續(xù)下降的過程。社會(huì)整體物價(jià)水平的變化必然會(huì)影響到房地產(chǎn)價(jià)格的變化，但一般而言，房地產(chǎn)的價(jià)格水平與社會(huì)整體物價(jià)水平的運(yùn)行周期可能是不同步的，二者的關(guān)系非常復(fù)雜。 描述房地產(chǎn)周期的指示性指標(biāo)除房地產(chǎn)平均價(jià)格（一般為指數(shù)指標(biāo)）外，還有房屋空置率——空置房屋占房屋總量的比重。我國還有“房地產(chǎn)景氣指數(shù)”。,二、銀行利率的變化,利率是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系中進(jìn)行宏觀調(diào)控最主要的

47、控制變量，利率變化對(duì)房地產(chǎn)的影響一般是反方向作用：即銀行利率下降，有利于房地產(chǎn)發(fā)展；銀行利率上升，不利于房地產(chǎn)發(fā)展。,三、所得稅法的變化,在成熟的市場(chǎng)體系中，稅法和稅率的變化對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響是十分明顯的。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家，房地產(chǎn)投資是最重要的減稅手段和避稅工具，稅法稅率的變化必然對(duì)其產(chǎn)生突出影響。 一般而言，在房地產(chǎn)交易方面減稅，降低了交易成本，有利于活躍市場(chǎng)交易，有利于投資，有利于房地產(chǎn)發(fā)展；加稅則加重了交易成本，不

48、利于市場(chǎng)交易的增加，不利于投資，不利于房地產(chǎn)發(fā)展。,四、貨幣匯率的變化,匯率就是一國貨幣對(duì)別國貨幣的匯兌比率。匯率變化的運(yùn)行機(jī)制非常復(fù)雜，匯率的變動(dòng)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響也非常復(fù)雜。 一般而言，匯率對(duì)房地產(chǎn)的影響主要體現(xiàn)為在一個(gè)較長的穩(wěn)定變動(dòng)趨勢(shì)中，匯率上升產(chǎn)生資本流出，使國內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格下降；匯率下降產(chǎn)生資本流入，使本國房地產(chǎn)價(jià)格上升。之所以會(huì)形成這樣的規(guī)律，最主要的原因在于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，其流動(dòng)性較差，變現(xiàn)比較困難

49、，當(dāng)資金流向發(fā)生變化時(shí)，價(jià)格的變化幅度會(huì)很大，造成的后果也令人難于接受，甚至“崩盤”。,五、日用品價(jià)格的變化,日用品價(jià)格的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的變化影響相對(duì)較小，只有形成長期穩(wěn)定的變化趨勢(shì)時(shí)，特別是與消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化整合起來時(shí)，日用品價(jià)格變化對(duì)房地產(chǎn)的影響才會(huì)顯現(xiàn)出來。,六、房地產(chǎn)證券和其他投資工具 回報(bào)率的變化,當(dāng)房地產(chǎn)成為投資工具時(shí)，其回報(bào)率與其他各種投資工

50、具回報(bào)率之間的比較是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素。流動(dòng)性較差的特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)投資的回報(bào)率應(yīng)該比其他投資工具更有吸引力時(shí)，才會(huì)被更多的投資者選擇。,七、金融政策,國家的金融政策是宏觀調(diào)控的重要政策措施，必然對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展形成重大影響，而房地產(chǎn)市場(chǎng)融資量巨大的特性，更進(jìn)一步強(qiáng)化了金融政策的影響效應(yīng)，使得房地產(chǎn)對(duì)金融政策的變動(dòng)特別敏感。如銀根的松緊、利率降升、貨幣供應(yīng)的增減、貸款審查的寬嚴(yán)等，都對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展形成巨大影響，甚至有時(shí)會(huì)使房地產(chǎn)也成為

51、所謂的“政策市”。隨著金融市場(chǎng)化的不斷發(fā)展，國家對(duì)金融的管制逐漸放松，直接的政策影響也會(huì)逐步下降，但其間接作用（特別是心理影響）仍然是重要的、不可忽視的。,八、社會(huì)福利制度,社會(huì)福利制度對(duì)房地產(chǎn)的影響是：福利條件越好，個(gè)人買房越不踴躍，人均擁有自主房屋的比率越低；福利條件越差，個(gè)人買房就越踴躍，在同等社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平條件下人均擁有的自主房屋比率越高。 我國福利制度的改革，正是最近10多年我國房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的重要

52、原因之一。,第三節(jié)    利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值,金融市場(chǎng)是對(duì)資金的使用和各種權(quán)益的調(diào)配進(jìn)行交易，資金使用的價(jià)格如何，是人們最關(guān)心的問題之一。 利息對(duì)借款人來說就是資金占用的成本，而對(duì)放款人來講就是借出資金獲得的補(bǔ)償即收益；利率就是資金占用的單位成本即價(jià)格。利息或利率與占用資金的時(shí)間長短關(guān)系非常密切。,一、利率,1.名義利率和現(xiàn)值名義利率：名義利率也就是票面利率，即借貸雙方在訂立合同時(shí)共

53、同約定的利率。從借出資金一方而言，利率反映了資金的時(shí)間價(jià)值，實(shí)際上利率就是到期收益率。例如：甲向乙借款100萬，約定一年為期，到期一次性還本金100 萬并付利息10萬，則在這個(gè)合同中的名義利率就是： 利率i=利息/本金=10%/年貼現(xiàn)率：由于資金具有時(shí)間價(jià)值，一筆資金若干時(shí)間之后的價(jià)值（購買力）與現(xiàn)在的價(jià)值（購買力）是不同的，二者的比值就是貼現(xiàn)率?，F(xiàn)值：資金的未來收益通過貼現(xiàn)的辦法換算成現(xiàn)在的價(jià)值量就是其現(xiàn)值，即時(shí)間為零時(shí)的價(jià)值

54、量。,2.利率集,所謂利率集就是名義利率的組成，即在名義利率中到底包含了哪些利率，從放款人的角度來說，也就是資金收益到底由哪些部分組成；而從借款人的角度，則是其借款成本到底包含哪些。所以，利率集事實(shí)上就是資金使用的成本來源。一般來講包括：⑴無風(fēng)險(xiǎn)短期實(shí)際利率⑵通漲溢價(jià)⑶期限溢價(jià)⑷差價(jià),3.實(shí)際利率,⑴定義 實(shí)際利率是名義利率經(jīng)實(shí)際或預(yù)測(cè)的貨幣購買力變化校正后的利率，是借款人所付利息率減去通貨膨脹后的利息水平，即貸

55、款人所取得的利息（或利潤）減去通貨膨脹后的利息率水平。⑵物價(jià)指數(shù)校正 90年代前期，我國的保值定期儲(chǔ)蓄的保值利率就是經(jīng)通貨膨脹校正之后的利率，即所謂的保值率就是通漲溢價(jià)。 在個(gè)別的借貸合同中如何確定雙方都認(rèn)同的校正水平，通常需要較多的談判，達(dá)成協(xié)議也需要雙方較多的理性判斷。,4.利率的期限結(jié)構(gòu),貸款期限不同，利率水平當(dāng)然就不同，這種因期限差異造成的利率差異，可以叫做期限結(jié)構(gòu)溢價(jià)。期限結(jié)構(gòu)的成因

56、有以下解釋：⑴期限越長，貸款人失去的其他投資機(jī)會(huì)可能越多，為了彌補(bǔ)未來更高收益投資機(jī)會(huì)的損失，貸款人會(huì)提高長期貸款利率；⑵借款人為了保證自己在較長期限內(nèi)穩(wěn)定地使用資金，愿意付出較高的成本；⑶期限越長，貸款人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)和心理壓力越大，要求更高的利率水平是一種適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償；⑷期限越長，借款人越有機(jī)會(huì)在放款人不愿意的時(shí)候還款，從而對(duì)放款人不利，這種損失需要借款人作出適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償——期權(quán)溢價(jià)。,5.利率和可貸資金,商品的市場(chǎng)價(jià)格是由商品的供

57、給和需求共同決定的，金融市場(chǎng)上資金的供給與需求相互作用就決定了借貸交易的價(jià)格——利率。 因此，在平衡的金融市場(chǎng)中，一定的利率水平與一定的資金供給和資金需求緊密聯(lián)系?？梢酝ㄟ^圖2—3來解釋。,利率與可貸資金數(shù)量關(guān)系,,,,利率,可貸資金數(shù)量,0,,,,,,,,I2,I1,F1,F2,D,資金需求曲線,S2,S1,資金供給曲線,6.利率同風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià),本論題是利率風(fēng)險(xiǎn)的概率解釋，涉及到較多的數(shù)學(xué)知識(shí)，實(shí)踐上對(duì)金融產(chǎn)品的設(shè)

58、計(jì)意義較重大，此處從略。,二、未來值,未來值就是存款經(jīng)過一段時(shí)間后的價(jià)值，包括本金和利息。 利息計(jì)算通常有兩種方法：?jiǎn)卫蛷?fù)利。,1.單利的計(jì)算,單利是指僅計(jì)算本金的生息或時(shí)間價(jià)值。例如：某筆貸款本金為100萬，期限為2年，年利率為10%,以單利計(jì)息，到期一次還本付息，則其計(jì)算如下：本金=100萬，利息=100*10%*2=20萬，到期借款人應(yīng)還本付息共120萬。,2.復(fù)利的計(jì)算,復(fù)利則是根據(jù)利息計(jì)算周期，

59、將每個(gè)周期的利息都作為下一期的本金的組成來計(jì)算下一個(gè)生息周期的利息。例如：某筆貸款本金為100萬，期限為2年，年利率為10%，以復(fù)利計(jì)息，到期一次還本付息，則其計(jì)算如下： 本金=100萬， 第一年的利息為100*10%=10萬， 第二年的利息為（100+10）*10%=11萬，到期應(yīng)還本金為100萬，付利息為21萬，共還本付息121萬。,3.不同計(jì)息周期的復(fù)利計(jì)算,一般地，某筆貸款的年利率是i

60、，本金是PV0，計(jì)息周期為每年計(jì)息一次，則其各年的未來值的計(jì)算公式為：FVn= PV0（1+i）n 在現(xiàn)實(shí)生活中，貸款的計(jì)息周期經(jīng)?？梢杂胁煌陌才牛缒?、半年、季度、月、日（即連續(xù)計(jì)息）等，其未來值的計(jì)算也有不同的公式。,⑴粗算模型（簡(jiǎn)化計(jì)算）,若貸款的年利率為i，一年按m個(gè)周期計(jì)算復(fù)利，則n年后其未來值為：FVmn= PV0（1+i/m）mn 表2—3是不同復(fù)利計(jì)算周期下，同樣數(shù)量的貸款未來值比較。

61、,不同復(fù)利周期同樣數(shù)量（100元）的貸款未來值比較,,⑵精算模型（復(fù)雜計(jì)算）,粗算模型簡(jiǎn)單地把年利率分解成為更小復(fù)利周期利率，影響了同樣一筆貸款在不同復(fù)利計(jì)算周期下的等效性，在借款期限較長的情況下嚴(yán)重影響借款人利益。因此，實(shí)際上在安排還貸計(jì)劃時(shí)，人們一般采用精算型式來計(jì)算。其最基本的思想是利率等效性——同樣的貸款不會(huì)因復(fù)利計(jì)算周期的不同而影響其未來值。 這樣，在計(jì)算時(shí)就要先算出不同復(fù)利周期的等效利率，公式為：

62、（1+ia）=（1+isa）2=（1+iq）4=（1+imo）12=（1+id）360這里， i為年利率，isa為半年利率，iq為季度利率，imo為月利率，id 為連續(xù)（日）利率，這些利率相互之間都是等效利率。,三、未來收益的貼現(xiàn),未來值是資金未來價(jià)值的計(jì)算，同樣地，我們也可以計(jì)算未來某個(gè)時(shí)候的收益的貼現(xiàn)，也就是將未來的收益價(jià)值轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的價(jià)值，這種計(jì)算稱為未來收益的貼現(xiàn)，其計(jì)算參數(shù)是貼現(xiàn)率。,1.一年未來收益的貼現(xiàn),一年期的未來收益

63、的貼現(xiàn)公式為： PV0=FV1/(1+i)這里i是貼現(xiàn)率，1/(1+i)是貼現(xiàn)因子。事實(shí)上是現(xiàn)值的一年未來值的逆運(yùn)算。,2.多年未來收益的貼現(xiàn),如果一筆收益是在第n年實(shí)現(xiàn)的，那么其貼現(xiàn)值的計(jì)算就是：PV0=FVn/(1+i)n 如果不同年份都有不同的收益CF1，CF2，CF3，CF4，CF5……CFn，則這些收益的總的貼現(xiàn)值就是：PV0=CF1/（1+i）+CF2/(1+

64、i)2 +CF3/(1+i)3 +CF4/(1+i)4 +CF5/(1+i)5……CFn/(1+i)n這里的貼現(xiàn)率仍然是i，1/（1+i）n或（1+i）-n為各年的貼現(xiàn)因子。,3.通過未來收益的貼現(xiàn)值與投資初值的比較判斷房地產(chǎn)的投資價(jià)值,未來收益的貼現(xiàn)計(jì)算為我們對(duì)房地產(chǎn)投資的決策提供了便利的分析工具，通過比較在一定的貼現(xiàn)水平基礎(chǔ)上未來收益的貼現(xiàn)值與初始投資的大小，我們就能進(jìn)行簡(jiǎn)單的價(jià)值判斷，從而得到某項(xiàng)投資是否合理的結(jié)論。

65、 各期未來收益貼現(xiàn)值總和與初始投資的差，稱為凈現(xiàn)值。若凈現(xiàn)值為正，就是未來收益的貼現(xiàn)大于初始投資額，這項(xiàng)投資是可行的；若凈現(xiàn)值為負(fù)數(shù)，則可以斷定該項(xiàng)投資無利可圖，是不可行的；若凈現(xiàn)值為零，說明該項(xiàng)投資在不考慮風(fēng)險(xiǎn)因素時(shí)，還是基本可行的。,例子,在計(jì)算未來收益的貼現(xiàn)時(shí)，我們有個(gè)計(jì)算參數(shù)——貼現(xiàn)率，不同的貼現(xiàn)率對(duì)計(jì)算結(jié)果影響很大，因此，參數(shù)的選取在很大程度上決定了我們的判斷。例如：有所房子第一年有1萬元收益，第二年有2萬元收益

66、，第三年有2萬元收益，第四年有2萬元收益，第四年還可以按12萬元賣出，而現(xiàn)在需要10萬元買這所房子。問現(xiàn)在買下房子合不合算？在什么樣的貼現(xiàn)率下才合算？ 這個(gè)問題實(shí)際上就是比較在什么樣的貼現(xiàn)水平上，未來收益的凈現(xiàn)值是正數(shù)。計(jì)算過程是這樣的： 因?yàn)楝F(xiàn)值計(jì)算公式涉及到指數(shù)運(yùn)算，求得貼現(xiàn)率的運(yùn)算相對(duì)較復(fù)雜，我們不妨先假設(shè)幾個(gè)貼現(xiàn)率水平來計(jì)算，如5%,10%,15%，20%，則計(jì)算結(jié)果如下：（表2

67、—4）,表2-4 不同貼現(xiàn)率水平下的貼現(xiàn)值比較,,結(jié)論,計(jì)算結(jié)果表明，在貼現(xiàn)率為20%水平，該項(xiàng)投資仍然是合理的。由此可見，可行的貼現(xiàn)水平事實(shí)上就是可行的內(nèi)部收益率。,第四節(jié) 資產(chǎn)收益率,資產(chǎn)收益率是任何經(jīng)濟(jì)實(shí)體進(jìn)行經(jīng)營過程中必須十分注重的財(cái)務(wù)指標(biāo)之一，而以房地產(chǎn)經(jīng)營為最?？紤]到某項(xiàng)資產(chǎn)中經(jīng)營者自身所占權(quán)益比重的差異，在會(huì)計(jì)報(bào)表中，資產(chǎn)收益率有不同的概念和計(jì)算方法。,一、資產(chǎn)收益率,資產(chǎn)收益率是指該項(xiàng)資產(chǎn)所有凈營業(yè)收益總

68、額與該項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值總額的比值，說明整個(gè)資產(chǎn)的收益水平。其計(jì)算公式為：資產(chǎn)收益率=凈營業(yè)收益/資產(chǎn)價(jià)值=（營業(yè)收益-經(jīng)營費(fèi)用）/資產(chǎn)購買價(jià)格,二、權(quán)益收益率,權(quán)益收益率是股東所占權(quán)益對(duì)應(yīng)的收益水平，在房地產(chǎn)中是專指按揭貸款借款人所擁有的權(quán)益（自有資金）的收益水平，其數(shù)值為稅前收益與自有資金的比值，即：權(quán)益收益率=稅前收益/自有資金 =（凈營業(yè)收入-年還款額）/自有資金這里必須注意的是：權(quán)益收

69、益率是逐年變化的，主要原因不是稅前收入的變化，而是按揭購房者在所購房屋中占有的權(quán)益是逐年變化的。當(dāng)他還清了貸款，房屋的全部權(quán)益就屬于購房者了，這時(shí)，房屋的權(quán)益收益率與資產(chǎn)收益率就相同了。,簡(jiǎn)單結(jié)論,由此可見，資產(chǎn)收益率的變化主要取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）的收益水平變化；而權(quán)益收益率的變化既取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）的收益水平，也取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）中按揭購房者的權(quán)益比例——首次付款比重與已償還貸款比重之和。,三、有效收益率,有效收益率是指能使房屋的

70、未來收益與其終值（即房屋的處置價(jià)）之和的貼現(xiàn)值等于現(xiàn)值的貼現(xiàn)率。其嚴(yán)格的定義如下：若房屋未來價(jià)值的貼現(xiàn)值I1/（1+IRR）1+I2/（1+IRR）2+…+IN/（1+IRR）N+IN‘/（1+IRR）N與房屋初始購買價(jià)相等，則稱IRR為有效收益率。這里，IN 為房屋第N年的收益，IN‘為房屋的終值。 有效收益率是購房者實(shí)際能取得的收益率，所有又稱為內(nèi)部收益率。當(dāng)上式的年收益為稅后收益時(shí)，則內(nèi)部收益率