第5章講義 投資性房地產

1、第5章講義本章基本內容框架本章近三年考試題型、數量及分值分布本章內容屬于2007年新增的，一般講，本章主要以客觀題為主，計算分析題和綜合題涉及本章的主要是跨章節(jié)內容。其客觀性題目考點是投資性房地產的核算范圍、初始計量。計算分析題和綜合題中的主要是投資性房地產中涉及固定資產、無形資產的轉換和處置等。近三年本章考題數量及分值分布如下：2005年2006年2007年題數分數題數分數題數分數單項選擇題11多項選擇題12判斷題計算分析題綜合題合計

2、23投資性房地產投資性房地產第一節(jié)第一節(jié)投資性房地產的確認和初始計量投資性房地產的確認和初始計量一、投資性房地產的概念一、投資性房地產的概念投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。主要包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。（一）屬于投資性房地產的項目1.已出租的土地使用權已出租的土地使用權，是指企業(yè)通過出讓或轉讓方式取得，并以經營租賃方式出

3、租的土地使用權。企業(yè)計劃用于出租但尚未出租的土地使用權，不屬于此類?！纠?1】甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了一項經營租賃合同，乙企業(yè)將其持有使用權的一塊土地出租給甲企業(yè)，以賺取租金，為期10年。甲企業(yè)又將這塊土地轉租給丙企業(yè)，以賺取租金差價，為期3年。假設不違反國家有關規(guī)定?！敬鹨删幪?1050101：針對該題提問】本例中，對于甲企業(yè)而言，這項土地使用權不能予以確認，也不屬于其投資性房地產。對于乙企業(yè)而言，自租賃期開始日起，這項土地使用權屬于其投

4、資性房地產?！纠}2】企業(yè)擁有并自行經營的旅館飯店，其持有目的主要是通過提供客房服務賺取服務收入，該旅館飯店不確認為投資性房地產。視為企業(yè)的經營場所，確定為自用房地產；將其擁有的旅館飯店部分或全部出租，且出租的部分能夠單獨計量和出售的，出租的部分可以確認為投資性房地產。【答疑編號41050106：針對該題提問】【例題3】出租柜臺不屬于投資性房地產?！敬鹨删幪?1050107：針對該題提問】2.作為存貨的房地產，通常指房地產開發(fā)企業(yè)在正常

5、經營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。某項房地產，部分用于賺取租金或資本增值，部分自用（即用于生產商品、提供勞務或經營管理），能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產。該項房地產自用的部分，以及不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為固定資產或無形資產?！纠}4】炒樓花是違法的行為，不屬于投資

6、性房地產?！敬鹨删幪?1050108：針對該題提問】【例題5】企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，即使按照市場價格收取租金，也不屬于投資性房地產。這部分房產間接為企業(yè)自身的生產經營服務，具有自用房地產的性質。【答疑編號41050109：針對該題提問】【例題6】（2007年考題）下列各項中，屬于投資性房地產的有（）。A.企業(yè)擁有并自行經營的飯店B.企業(yè)以經營租賃方式租出的寫字樓C.房地產開發(fā)企業(yè)正在開發(fā)的商品房D.企業(yè)持有擬增值后轉讓的土地使

7、用權【答疑編號41050110：針對該題提問】【答案】BD【解析】A選項，企業(yè)擁有并自行經營的飯店，屬于企業(yè)經營場所，即屬于固定資產；C選項，房地產開發(fā)企業(yè)正在開發(fā)的商品房，屬于企業(yè)存貨。二、投資性房地產的確認和初始計量二、投資性房地產的確認和初始計量（一）投資性房地產的確認將某個項目確認為投資性房地產，首先應當符合投資性房地產的概念，其次要同時滿足投資性房地產的兩個確認條件：1.與該投資性房地產相關的經濟利益很可能流入企業(yè)；2.該投資

8、性房地產的成本能夠可靠地計量。（二）投資性房地產的初始計量投資性房地產應當按照成本進行初始計量。以下以外購、自行建造的投資性房地產的初始計量予以說明。1.外購的投資性房地產對于企業(yè)外購的房地產，只有在購入房地產的同時開始對外出租（自租賃期開始日起，下同）或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產。外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。企業(yè)購入房地產，自用一段時間之后再改為出租或用于資本增值的，應