第章投資性房地產(chǎn)年中級講義

1、..1第四章第四章投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)●考情分析●考情分析本章內(nèi)容在考試中一般以客觀題型進行考核，在計算分析題和綜合題中也有可能出現(xiàn)。重點是投資性房地產(chǎn)的范圍；有關(guān)投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出和計量；投資性房地產(chǎn)的處置等等。考點一：投資性房地產(chǎn)的范圍考點一：投資性房地產(chǎn)的范圍（一）屬于投資性房地產(chǎn)的范圍（一）屬于投資性房地產(chǎn)的范圍1.已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)?！舅伎紗栴}】甲公司以拍

2、賣方式在土地交易市場取得一宗土地使用權(quán)，使用年限為50年，甲公司將該土地使用權(quán)以經(jīng)營租賃方式出租給乙公司。屬于投資性房地產(chǎn)？屬于。2.持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)?！舅伎紗栴}】企業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)產(chǎn)或廠址搬遷，部分土地使用權(quán)停止自用，管理層決定繼續(xù)持有這部分土地使用權(quán)，待其增值后轉(zhuǎn)讓以賺取增值收益。屬于投資性房地產(chǎn)？屬于。3.已出租的建筑物，是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租的房屋

3、等建筑物。注意的問題：（1）已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物，如果以經(jīng)營租賃方式租入的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)?！舅伎紗栴}】A企業(yè)與B企業(yè)簽訂了一項經(jīng)營租賃合同，A企業(yè)將其持有產(chǎn)權(quán)的門面房出租給B企業(yè)，為期5年。B企業(yè)一開始將這門面房用于自行經(jīng)營餐館。2年后，由于連續(xù)虧損，B企業(yè)將餐館轉(zhuǎn)租給C公司，以賺取租金差價。屬于誰的投資性房地產(chǎn)？對于A企業(yè)而言，由于門面房產(chǎn)權(quán)屬于A企業(yè)，屬于其投資性房地產(chǎn)。而對于B企業(yè)而言，由于沒有產(chǎn)權(quán)，則

4、不屬于其投資性房地產(chǎn)。（2）已經(jīng)出租的建筑物，是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃協(xié)議約定以經(jīng)營租賃方式出租建筑物。【思考問題】“空置建筑物”能否確認投資性房地產(chǎn)？這里的“空置建筑物”，是指企業(yè)新購入、自行建造或開發(fā)完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生產(chǎn)經(jīng)營活動且經(jīng)整理后達到可經(jīng)營出租狀態(tài)的建筑物。對企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物，只有企業(yè)董事會或類似機構(gòu)作出正式書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，可視為投

5、資性房地產(chǎn)。（3）企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)，應(yīng)當將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)?！舅伎紗栴}】甲公司在長沙市中心購買了一棟寫字樓，共20層。其中1層經(jīng)營出租給中國銀行作為分行，2層經(jīng)營出租給A公司作為餐飲服務(wù)，3層以上全部經(jīng)營出租給B公司作為辦公用房，地下1層經(jīng)營出租給C公司作為大型超市。甲企業(yè)同時為整棟樓提供保安、清潔、維修等日常輔助服

6、務(wù)。屬于投資性房地產(chǎn)？屬于。（二）不屬于投資性房地產(chǎn)（二）不屬于投資性房地產(chǎn)1.自用房地產(chǎn)，是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)，如企業(yè)的廠房和辦公樓，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用的土地使用權(quán)等。2.作為存貨的房地產(chǎn)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。這部分房地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨。3.某項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值

7、的部分，應(yīng)當確認為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產(chǎn)。【思考問題】（1）甲公司在鄭州市中心有一個辦公樓，共15層，作為為企業(yè)管理部門使用。15層能夠單獨計量和出售。2010年，甲公司將第1層全部經(jīng)營出租給A公司作為超市，2－10層全部經(jīng)營出租給B公司作為辦公用房，11層－15層仍然作為辦公使用。第1層，2－10層屬于投資性房地產(chǎn)？屬于。（2）甲公司在濟南市中心有一個旅館，共10層，作

8、為提供住宿服務(wù)。1至10層均能夠單獨計量和出售的?，F(xiàn)在，第8、9和10層全部經(jīng)營出租給A公司作為辦公用房，其他1－7層仍然作為旅館提供住宿服務(wù)。第8、9和10層能否作為投資性房地產(chǎn)？可以。企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店，其經(jīng)營目的是通過向客戶提供客房服務(wù)取得服務(wù)收入，該業(yè)務(wù)不具有租賃性質(zhì)，不屬于投資性房地產(chǎn)；將其擁有的旅館飯店部分或全部出租，且出租的部分能夠單獨計量和出售的，出租的部分可以確認為投資性房地產(chǎn)。（3）出租柜臺？不屬于投資性房

9、地產(chǎn)。因為投資性房地產(chǎn)包括的是已出租的建筑物，即以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，不是出租柜臺。..3公司的賬務(wù)處理如下:采用成本模式進行后續(xù)計量采用公允價值模式進行后續(xù)計量借：投資性房地產(chǎn)－寫字樓1200貸：銀行存款1200借：投資性房地產(chǎn)－成本1200貸：銀行存款1200（二）自行建造的投資性房地產(chǎn)（二）自行建造的投資性房地產(chǎn)企業(yè)自行建造（或開發(fā)，下同）的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開發(fā)活動完成（即達到預定可使用狀態(tài)）的同時開始對外出租或用于

10、資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認為投資性房地產(chǎn)。但是對企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物，企業(yè)董事會作出了正式書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，可視為投資性房地產(chǎn)。企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)后一段時間才對外出租或用于資本增值的，應(yīng)當先將自行建造的房地產(chǎn)確認為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。采用成本模式進行后續(xù)計量采用公允價值模式

11、進行后續(xù)計量借：投資性房地產(chǎn)【實際成本】貸：在建工程【一般企業(yè)】開發(fā)成本【房地產(chǎn)企業(yè)】借：投資性房地產(chǎn)－成本【實際成本】貸：在建工程【一般企業(yè)】開發(fā)成本【房地產(chǎn)企業(yè)】【例題】（2010年考題）企業(yè)將自行建造的房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)時開始自用，之后改為對外出租，應(yīng)當在該房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)時確認為投資性房地產(chǎn)。（）【答案】【解析】企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)后一段時間才對外出租或用于資本增值的，應(yīng)得先將自行建造的房地產(chǎn)確認為

12、固定資產(chǎn)等，對外出租后，再轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。所以本題錯誤?？键c三：與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出考點三：與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出（一）資本化的后續(xù)支出（一）資本化的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的，應(yīng)當計入投資性房地產(chǎn)成本。例如企業(yè)為了提高投資性房地產(chǎn)的使用效能往往需要對投資性房地產(chǎn)進行改建、擴建而使其更加堅固耐用或者通過裝修而改善其室內(nèi)裝潢改擴建或裝修支出滿足確認條件的應(yīng)當將其資本化。采用成本模式進行

13、后續(xù)計量采用公允價值模式進行后續(xù)計量企業(yè)對某項投資性房地產(chǎn)進行改擴建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，再開發(fā)期間不計提折舊或攤銷。企業(yè)對某項投資性房地產(chǎn)進行改擴建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，再開發(fā)期間不考慮公允價值變動。(1)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴建工程借：投資性房地產(chǎn)—在建投資性房地產(chǎn)累計折舊貸：投資性房地產(chǎn)(1)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴建工程借：投資性房