房地產(chǎn)泡沫與金融風(fēng)險

1、1房地產(chǎn)泡沫與金融風(fēng)險房地產(chǎn)泡沫與金融風(fēng)險姓名：姓名：伊帥學(xué)號：學(xué)號：10051210專業(yè)專業(yè)：財務(wù)管理摘要摘要：世界多國經(jīng)驗表明，房地產(chǎn)泡沫易導(dǎo)致金融風(fēng)險，從而對經(jīng)濟產(chǎn)生致命的打擊。房地產(chǎn)資產(chǎn)價值的預(yù)期性及土地資源供給的有限性是導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的兩個根本性原因。該經(jīng)濟規(guī)律也適用于我國。最近幾年，我國房地產(chǎn)發(fā)展勢頭過猛，與之相伴的是金融風(fēng)險隱患。具體體現(xiàn)為：房價過高，且一路攀升，局部地區(qū)出現(xiàn)泡沫；房地產(chǎn)業(yè)貸款過度依賴銀行及假按揭導(dǎo)致大量不

2、良貸款等。關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；股市泡沫；金融風(fēng)險；房地產(chǎn)市場機制；假按揭前言前言最近幾年房地產(chǎn)市場的火爆也引發(fā)了有關(guān)房地產(chǎn)泡沫論的爭論，對其進行深入分析并提出建議十分必要。針對房地產(chǎn)泡沫，了解了房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的定義、表現(xiàn)形式以及當(dāng)前中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，分析了房地產(chǎn)泡沫的形成原因與危害，在此基礎(chǔ)上，從宏觀和微觀角度提出了防止房地產(chǎn)泡沫的對策與措施1房地產(chǎn)泡沫國際警示房地產(chǎn)泡沫國際警示因房地產(chǎn)市場失控導(dǎo)致經(jīng)濟泡沫，然后釀致金融危機

3、，最終形成泡沫經(jīng)濟，這種現(xiàn)象在20世紀(jì)后半期屢屢發(fā)生。美國、泰國、香港、日本等國家和地區(qū)都曾因此造成金融風(fēng)險，有的至今陰影未消，其中日本尤甚。1985年9月，美國、聯(lián)邦德國、日本、法國、英國等五國財長簽訂了《廣場協(xié)議》，決定同意美元貶值。結(jié)果降低了日本的海外市場競爭力，為此，為了刺激經(jīng)濟增長，中央銀行采取了非常寬松的金融政策，導(dǎo)致大量資金流向股市和房地產(chǎn)，造成股價與房價飛速上漲。作為泡沫經(jīng)濟的主要載體的房地產(chǎn)，增長迅速，住宅開發(fā)、飯店、

4、高爾夫球場、大型觀光設(shè)施、度假旅游場所、娛樂場所、滑）場等投資項目眾多，資金需求旺盛。在巨大泡沫的光環(huán)下，銀行竟像瘋子一樣向房地產(chǎn)融資。投機商們從銀行貸款購買土地，然后又以土地作為擔(dān)保從銀行再次獲得貸款，又用該貸款去購買土地。如此循環(huán)反復(fù)，貸款規(guī)模不斷擴大，地價越來越高。過高的房地產(chǎn)價格使得城市住宅成為只有少數(shù)人才能擁有的“奢侈品”。大量的資金集中于房地產(chǎn)，擠壓與限制了其他行業(yè)的發(fā)展，為此，日本政府進行宏觀調(diào)控決定提高銀行利率。提高的銀

5、行利率刺破了日本的泡沫經(jīng)濟。泡沫破滅后的結(jié)果是土地和房屋根本賣不出去、竣工的樓房沒有住戶、空房到處都是。房地產(chǎn)價格狂跌導(dǎo)致大量不動產(chǎn)企業(yè)及關(guān)聯(lián)企業(yè)破產(chǎn)，使得銀行擁有了巨額的不良債權(quán)。這次房地產(chǎn)泡沫不但沉重打擊了房地產(chǎn)業(yè)，還引發(fā)了嚴(yán)重的金融危機。受此影響，日本迎來了歷史上最為漫長的經(jīng)濟衰退，陷入了長達15年的蕭條和低迷。即使到今天，日本經(jīng)濟也未能徹底走出陰影。國際歷史經(jīng)驗告訴我們，房地產(chǎn)業(yè)由于其不同于一般產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)，其發(fā)展與金融業(yè)休戚相關(guān)

6、。在經(jīng)濟發(fā)展到特定階段時，房地產(chǎn)業(yè)必定成為支柱產(chǎn)業(yè)，此時一定要保證房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，謹(jǐn)防房地產(chǎn)泡沫所導(dǎo)致的金融危機。2房地產(chǎn)泡沫成因房地產(chǎn)泡沫成因3還要上漲的預(yù)期心態(tài)，增加了市場的恐慌心理，從而進一步推動了房價的上漲。目前我國已有明顯的泡沫經(jīng)濟的某些征兆，空置率達408％，而局部地區(qū)（如上海、北京、廣州、天津、深圳等地）房價卻繼續(xù)上漲，已顯示出經(jīng)濟泡沫的癥候二是房地產(chǎn)業(yè)貸款過度依賴銀行。據(jù)資料顯示，1998年全國銀行發(fā)放房貸426億元

7、，2005年房貸總額為491萬億元，7年間升115倍。而2006年上半年，全國的房貸總額已達34萬億元。2006年1月至10月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資14611億元，其中商品住宅投資10268億元，占總投資的70％，同比增長284％。在這同一時期，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共到位資金20592億元，同比增長292％。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計，目前銀行資金至少占房地產(chǎn)公司資產(chǎn)總額的70％。三是假按揭已成為個人住房貸款最主要的風(fēng)險源頭?！凹侔唇摇辈灰哉鎸嵸徺I

8、住房為目的，開發(fā)商以本單位職工或其他關(guān)系人冒充客戶和購房人，通過虛假銷售（購買）方式，套取銀行貸款。據(jù)工商銀行消費信貸部門估計，該行個人住房貸款中的不良資產(chǎn)，有80％是因假按揭造成的。開發(fā)商把假按揭作為一種融資渠道。2０05年3月17日以前，個人住房貸款利率低于房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率，審批也比較容易，開發(fā)商便將按揭貸款作為另一項融資渠道，既可降低財務(wù)成本，又可緩解資金周轉(zhuǎn)困難。有的開發(fā)商在出售房屋獲得資金后償還銀行貸款，也有開發(fā)商因無法將房

9、屋全部賣出而攜款潛逃。假按揭發(fā)生的原因有的是由于不法房地產(chǎn)商利用銀行掌握的信息有限而進行騙貸，有的則是銀行工作人員與開發(fā)商勾結(jié)，共同騙貸。四是房市股市泡沫聯(lián)動加劇金融隱患。房地產(chǎn)市場與股票市場都容易滋生泡沫，而且二者具有一定的關(guān)聯(lián)性，房地產(chǎn)泡沫的破滅往往會導(dǎo)致股市泡沫的相繼產(chǎn)生。當(dāng)前，我國房價一路飆升，引起中央政府極大的重視。近幾年來，政府不斷推出房地產(chǎn)調(diào)控政策，以抑制房地產(chǎn)投機活動。在某些地區(qū)宏觀調(diào)控已開始顯示效果。在這個時候，會導(dǎo)致

10、那些敏感的投機資金迅速拋售手中的房地產(chǎn)并獲得暴利，安全撤出房市，轉(zhuǎn)身投入股市進行炒作。非常巧合的是，我國股市在長期低迷的徘徊后，自2006年以來股票指數(shù)一路高漲，不斷更新歷史紀(jì)錄。2006年12月20日，滬綜指、深成指分別突破2440點、6440點；滬深股票的總市值首次突破8萬億元大關(guān)，比上一個月增長23％。目前，兩市總市值與ＧＤＰ的比例達到40％，而2０05年底該比例還不足18％。股市的暴漲讓我們不得不警惕股市泡沫存在與否。由國家宏觀

11、調(diào)控所至的可能的房價下跌與相應(yīng)的可能的股市泡沫聯(lián)動加劇當(dāng)前的金融隱患。4房地產(chǎn)泡沫防范措施房地產(chǎn)泡沫防范措施4.1金融自由化要以強大穩(wěn)健的銀行體系為基礎(chǔ)，以強有力的金融監(jiān)管為保證金融自由化要以強大穩(wěn)健的銀行體系為基礎(chǔ)，以強有力的金融監(jiān)管為保證。對中國來講，金融自由化應(yīng)該是循序漸進的，在目前金融體系不健全的情況下，中國的住房金融體系是以銀行信貸為主的住房金融體系，近幾年來，這個體系越來越顯現(xiàn)出不能適應(yīng)形勢的跡象，房地產(chǎn)金融在金融總量中所占

12、的比例越來越高，金融部門大幅接觸金融管制，很容易造成大量信貸流向非生產(chǎn)部門，引發(fā)泡沫。因此要強化金融機構(gòu)的經(jīng)營基礎(chǔ)和金融監(jiān)管勢在必行。4.2設(shè)計合理、嚴(yán)密的土地稅制抑制土地投機，激勵土地持有者合理利用土地設(shè)計合理、嚴(yán)密的土地稅制抑制土地投機，激勵土地持有者合理利用土地。政府要監(jiān)督購地者的投資開發(fā)進度，對在規(guī)定期限內(nèi)未進行開發(fā)或故意拖延開發(fā)進度的單位和個人課以重稅，例如空地稅、土地保有稅等，以提高投機者囤積土地的成本；強化土地增值稅，對一