房地產(chǎn)成本控制四大核心環(huán)節(jié)管理

1、,房地產(chǎn)成本控制----四大核心環(huán)節(jié)管理,工程目標(biāo)成本的制定、支解與落實(shí)工程清單招標(biāo)管理工程成本數(shù)據(jù)庫的建立 [房地產(chǎn)成本控制專題研討會 2005年7月31日],,,一、關(guān)于成本管理的基本觀點(diǎn)二、目標(biāo)制定的原則與過程 三、目標(biāo)支解的方法四、目標(biāo)的落實(shí)–有效控制,,第一部分工程目標(biāo)成本的制定、支解與落實(shí),,,,,關(guān)于成本管理的基本觀點(diǎn),1，房地產(chǎn)項目成本管理的基本內(nèi)容：合理確定與有效控制；

2、確定是控制的前提和基礎(chǔ)，2，成本管理認(rèn)識過程造價計算（概、預(yù)、結(jié)）--定額模式下，強(qiáng)調(diào)個人經(jīng)驗，追求算得快、算量準(zhǔn)，定額熟、套價正確；成本控制—強(qiáng)調(diào)不能突破目標(biāo)值提升價值—強(qiáng)調(diào)企業(yè)/團(tuán)隊的共同目標(biāo)：利潤，講求性價比，發(fā)掘價值，創(chuàng)造價值 --當(dāng)前指導(dǎo)思想：結(jié)合產(chǎn)品和市場，以造價計算和成本分析為基礎(chǔ)，以目標(biāo)管理為方法，以技術(shù)管理為保障，以產(chǎn)品價值的實(shí)現(xiàn)為目標(biāo)開展成本管理工作3，成本管理的基本方法—目標(biāo)管理，包含了目標(biāo)的確

3、定與控制兩方面目標(biāo)與控制關(guān)系：控制的目的就是為了實(shí)現(xiàn)目標(biāo)控制的要素：目標(biāo)、偏差測定、修正控制的過程： PDCA循環(huán)有效控制的前提：目標(biāo)要合理實(shí)在；實(shí)際結(jié)果要及時反饋,,,,成本目標(biāo)的制定—基本原則,1，目標(biāo)的內(nèi)涵：不僅限于成本目標(biāo)值本身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標(biāo)2，目標(biāo)的作用：目標(biāo)不是上限而是基準(zhǔn)，目標(biāo)的作用在于心中有數(shù)3，目標(biāo)的范圍：成本目標(biāo)是整個項目團(tuán)隊的目標(biāo)，目標(biāo)范圍覆蓋全成本,成本目標(biāo)的制定—主要過程,1，制

4、定的時間：目標(biāo)制定從立項時就已經(jīng)開始，區(qū)分控制目標(biāo)與經(jīng)濟(jì)測算數(shù)據(jù)，要求不同，考慮風(fēng)險因素；策劃、設(shè)計階段進(jìn)行各階段的成本測算，各期測算要有對應(yīng)，比較變化原因，原則上前期目標(biāo)控制后期目標(biāo)；規(guī)劃方案確定后，形成正式目標(biāo)成本施工圖完成后，可根據(jù)預(yù)算對目標(biāo)做調(diào)整（通常是在偏差較大的情況下）；2，制定的方法3，制定的要求,成本目標(biāo)的制定—主要過程,1，制定的時間：2，制定的方法：成本與首先是由產(chǎn)品的定位與檔次決定的，因此成本目標(biāo)要

5、在與產(chǎn)品目標(biāo)的互動溝通中共同制定，在發(fā)包前的階段經(jīng)歷由粗到細(xì)的過程。一般的依據(jù)文件有：項目發(fā)展報告、策劃報告、各階段的設(shè)計文件和交樓標(biāo)準(zhǔn)；前期工作盡可能做細(xì)，促進(jìn)策劃、設(shè)計人員對產(chǎn)品的深入考慮，不要因為今后會發(fā)生變化而不作預(yù)先設(shè)定。最好能結(jié)合公司產(chǎn)品特點(diǎn)，制定公司通用的標(biāo)準(zhǔn)和表格，各項目的不同點(diǎn)在局部作調(diào)整，可以節(jié)省時間，減少誤解；符合公司利潤要求，經(jīng)過各方的討論和審批（可能集團(tuán)審批），正式發(fā)布3，制定的要求：,成本目標(biāo)的制定—

6、主要過程,1，制定的時間：2，制定的方法：3，制定的要求：合理確定的前提條件：了解市場、結(jié)合產(chǎn)品，有充分的數(shù)據(jù)支持，通過市場調(diào)研和數(shù)據(jù)庫；內(nèi)容要明確具體，比如同樣是高檔，各人心目中可能不同；盡可能有量化的計算，量價分離，而不是籠統(tǒng)地總數(shù)，便于今后的對比分析；盡可能作為績效考核指標(biāo)；所有房地產(chǎn)公司都會做測算，只是沒有作為正式的目標(biāo)去執(zhí)行和監(jiān)控，對用目標(biāo)對控制結(jié)果的進(jìn)行考核,成本目標(biāo)的制定—工作案例,1，某中學(xué)成本控制綱要：前期

7、制定的過程和人員，如何調(diào)整2，某中學(xué)成本測算：全成本的范圍，對產(chǎn)品的明確3，成本調(diào)研報告格式：4，成本目標(biāo)評審要點(diǎn),,成本目標(biāo)的支解 -- 分解是為了落實(shí),1，要滿足動態(tài)控制的需要：按分包與甲供材計劃分解到每個分判項目上；這樣分解的前提項目開發(fā)過程事先有充分的策劃，是計劃管理到位；如果做不到只能分解合同而不是分解目標(biāo)2，要滿足成本分析的需要：按照標(biāo)準(zhǔn)成本科目（公司內(nèi)部的，沒有行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)）分解，一般只在末級科目上可以增

8、加；3，按內(nèi)部職責(zé)劃分：成本費(fèi)用總額分解到各相關(guān)責(zé)任部門，列入KPI4，分解到設(shè)計限額：也可以認(rèn)為是目標(biāo)的落實(shí)，實(shí)際上內(nèi)在目標(biāo)制定時就已經(jīng)考慮到了設(shè)計限額5，分?jǐn)倖栴}：作為成本控制目標(biāo)以已發(fā)生為準(zhǔn)，但在經(jīng)濟(jì)測算時要分?jǐn)?，建安費(fèi)之外的費(fèi)用分配到單體上；公建配套根據(jù)服務(wù)范圍在各期之間分?jǐn)偅?成本目標(biāo)的分解—工作案例,1，按招標(biāo)和合同項分解：2，按科目細(xì)分：3，責(zé)任劃分：4，設(shè)計限額,,成本目標(biāo)的落實(shí),產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)導(dǎo)致目

9、標(biāo)的落實(shí)，使預(yù)測成本分塊、分步變?yōu)閷?shí)際成本；要有保證目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的方法，技術(shù)經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的手段；重點(diǎn)是在設(shè)計和招標(biāo)過程中，在設(shè)計和合約中體現(xiàn)甲方的意圖，保護(hù)設(shè)計和施工的成果不會出現(xiàn)定位和檔次上的偏差；既要有完整的流程，更要強(qiáng)調(diào)項目操作團(tuán)隊的成本意識與溝通，對產(chǎn)品和技術(shù)的控制與對成本的控制同步實(shí)現(xiàn)；這里所謂成本意識就是要考慮性價比；動態(tài)監(jiān)控的環(huán)節(jié)（招標(biāo)、變更、結(jié)算）與手段（軟件與報表）；調(diào)整也是一種落實(shí)，關(guān)鍵是要心中有數(shù)，調(diào)整的原因、內(nèi)

10、容、幅度、產(chǎn)生的影響等；調(diào)整的對象包括成本目標(biāo)、實(shí)施方案和利潤預(yù)期；,成本目標(biāo)的落實(shí)--工作案例,,1，月報表2，調(diào)整所需文件：3，價值分析報告：,,第二部分工程量清單招標(biāo)管理,為什么要采用清單招標(biāo)，與費(fèi)率招標(biāo)相比有多大益處？充分競爭、了解市場、掌握投標(biāo)細(xì)節(jié)：在總價和單價上都充分競爭，可以體現(xiàn)各單位的真實(shí)成本，施工方案，對項目的了解程度等，分析投標(biāo)報價的針對性，可以知道其重視程度，也可以反映管理水平；事先定價、心中有數(shù)：競

11、爭是降價最有力的武器，在投標(biāo)階段甲方處于主動地位，盡可能確定總價和單價，進(jìn)場之后會由主動變被動；承包范圍和內(nèi)容事先明確，減少索賠：促使招標(biāo)過程中將圖紙和現(xiàn)場的問題事先提出和解決付款、變更、結(jié)算過程簡化、清晰：減少了施工過程中的扯皮；存在的難度：時間上的增加、地方上的不適應(yīng)；,,第二部分工程量清單招標(biāo)管理,2，清單招標(biāo)的組織及過程組織者、參與者、決策者—根據(jù)各公司的組織架構(gòu)和經(jīng)營特點(diǎn)各環(huán)節(jié)的參與人與參與度可能不同 ；準(zhǔn)備過程：

12、調(diào)研考察（廣泛性和準(zhǔn)對性，公司、項目、基地）、標(biāo)前會議、文件準(zhǔn)備（圖紙、清單、技術(shù)要求、樣板）招標(biāo)過程：發(fā)標(biāo)、答疑、開標(biāo)、評標(biāo)、談判、定標(biāo)，每個過程都要遵循“靠數(shù)據(jù)說話、留有作業(yè)痕跡”的原則善后工作：合同簽訂與交底（合同附件、材料問題）、數(shù)據(jù)分析與積累、資料整理、樣板管理,,第二部分工程量清單招標(biāo)管理,3，清單招標(biāo)的合同特點(diǎn) 基本概念；一般是總價、單價、成本加酬金；最后一種中國用的較少；總價包括固定總價和可調(diào)總價，單價包括有暫定

13、量的單價和純單價；單價/總價合同的選擇：要看具體項目的復(fù)雜程度，與時間長短，變化的多少，圖紙的清晰度有關(guān)；還可以綜合選用的方式，單價中有總價，如，一些內(nèi)容就是一項定一個價，局部總價；總價中有單價，比如有些可能價格或?qū)嶋H數(shù)量上差別較大的項目，某消防工程種的防火封堵、土方工程；最常用的是固定單價的總價合同，且列出一些備用價格，如零星清單，主材價；包干方式是圖紙加清單，量價的風(fēng)險都給了施工單位變更與調(diào)價的方式：合同價、定額或其他參考、商

14、定；注意報價時的成本水平；總之承包的內(nèi)容明確才能包死，若想制定品牌必須在招標(biāo)示時提出；付款、結(jié)算辦理：盡量按照實(shí)際完成工程量合同制定的雙贏原則，要考慮誠信風(fēng)險；,,第二部分工程量清單招標(biāo)管理,4，關(guān)于標(biāo)底的討論 正確認(rèn)識標(biāo)底：合理范圍的參考，不是準(zhǔn)確的價格，例：領(lǐng)導(dǎo)要求說出到底哪個是準(zhǔn)確的是否需要標(biāo)底：很多單位說沒有標(biāo)底，使沒有專門編制，但對可能的造價水平都有個預(yù)期，目標(biāo)也是一種標(biāo)底；如何取定標(biāo)底：調(diào)研，按定額或市場價格計算

15、，甲方的企業(yè)定額就是成本經(jīng)驗數(shù)據(jù),,第二部分工程量清單招標(biāo)管理,5，關(guān)于談判的討論是否需要標(biāo)后談判：談判的目的是降價，各公司的認(rèn)識與習(xí)慣，最終為自身營造什么樣的市場環(huán)境；方式：不談或多次報價、多輪談判；如何有效的談判：有針準(zhǔn)對性：從質(zhì)量、技術(shù)、進(jìn)度、服務(wù)、付款等方面以及報價中的問題入手誰負(fù)責(zé)：不同目的不同的人員，從澄清、優(yōu)化和摸底的角度出發(fā)或最終拍板角度,,第二部分工程量清單招標(biāo)管理,6，評標(biāo)原則與要點(diǎn)根本目的，要知道各家報

16、價的差別在哪里，選定合適的隊伍（產(chǎn)品和服務(wù)）和價格，報證項目順利實(shí)施合理低價的概念與把握：技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合，與項目特征結(jié)合深層次的重點(diǎn)分析，要有單價分析表；預(yù)防不平衡報價：分項之間、費(fèi)用之間，可用圖表必須與目標(biāo)做對比分析表格要統(tǒng)一，招標(biāo)文件中充分考慮評標(biāo)的需要,,第二部分工程量清單招標(biāo)管理,7，招標(biāo)成功的關(guān)鍵為自身營造規(guī)范的市場環(huán)境，才能得到市場上的優(yōu)質(zhì)資源市場調(diào)研充分，了解投標(biāo)人及其產(chǎn)品的底細(xì)，合理確定入圍的產(chǎn)品和隊伍（

17、檔次標(biāo)準(zhǔn)一致，新老結(jié)合）；招標(biāo)范圍、要求明確，圖紙文件內(nèi)容清楚投標(biāo)報價的方式明確（如算量不同如何處理），表格統(tǒng)一；評標(biāo)充分、到位總之：準(zhǔn)備充分、到位。時間上有與保障,,第二部分工程量清單招標(biāo)管理,8，幾個常見問題有特殊照顧對象—給機(jī)會，低價中標(biāo)；長期合作伙伴優(yōu)先圖紙不夠完備—先出招標(biāo)圖，之后出變更；先作暫定價，并保留甲方分包的權(quán)利；時間過于緊迫—幾方同時算量；加快評標(biāo)速度；準(zhǔn)備充分，壓縮談判時間,,第二部分工程量清單招

18、標(biāo)管理,9，總包及主要分包案例總包電梯 ：　針對性產(chǎn)品　鋁合金：技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的掌握裝修：材料和樣板的要求環(huán)境綠化：要建立實(shí)物量的標(biāo)準(zhǔn)智能化：兩次,第三部分工程成本數(shù)據(jù)庫的建立,目的與作用掌握市場信息，積累經(jīng)驗數(shù)據(jù)，為合理確定作數(shù)據(jù)支持，也為保證公司的成本控制標(biāo)準(zhǔn)穩(wěn)定性；要建立制度，將成本信息管理落實(shí)2，數(shù)據(jù)庫的主要內(nèi)容與形式成本管理數(shù)據(jù)庫包括成本管理信息（供方、法規(guī)）與成本信息成本數(shù)據(jù)不僅包括經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（價的指標(biāo)），還

19、應(yīng)包括技術(shù)指標(biāo)（量的指標(biāo)）；定額也是一種成本數(shù)據(jù)庫成本數(shù)據(jù)內(nèi)容很多，概括為三個層次的成本數(shù)據(jù)：項目及單體、分部分項及專項工程、人材機(jī)及設(shè)備成本數(shù)據(jù)的相關(guān)信息也要同時記載：時間、技術(shù)特征、來源數(shù)據(jù)庫形式：不一定，可以用工具軟件：EXCEL，AEECSS等，也可以是專用軟件：定制 （如萬科、金地）3，數(shù)據(jù)庫的建立方法,,第三部分工程成本數(shù)據(jù)庫的建立,1，目的與作用2，數(shù)據(jù)庫的主要內(nèi)容與形式3，數(shù)據(jù)庫的建立與維護(hù)工作內(nèi)容：建立

20、制度與規(guī)范，制定成本數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)與分類；分析整理（BCIS的方法）；錄入與維護(hù)工作時間： 在幾個節(jié)點(diǎn)上進(jìn)行：調(diào)研、詢價、招標(biāo)、合同、結(jié)算；最好能與工作過程結(jié)合而不是做為額外的工作工作人員：專職或?qū)I(yè)人員,,第三部分工程成本數(shù)據(jù)庫的建立,成本分析是建立數(shù)據(jù)庫的基礎(chǔ)，成本分析中有以下幾個值得注意的問題1，成本分析的原則：類似于會計：明晰性原則，重要性、可比性、一貫性； 實(shí)際發(fā)生原則（以實(shí)際結(jié)算成本為主） 2，分析方法的統(tǒng)一成本

21、分析與成本標(biāo)準(zhǔn)科目要對應(yīng)，各公司結(jié)合自身情況制定；一般財務(wù)有成本核算的科目，成本數(shù)據(jù)統(tǒng)計的口徑盡量與之對應(yīng)，可以歸并或細(xì)化，但不要交叉，使兩方面數(shù)據(jù)具有互相檢查的作用； 3，面積的可比性分析指標(biāo)用的建筑面積有幾種：可售面積、建筑面積、承建面積，弄清各自的含義和用途4，類似性成本數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)將用于類似的項目，因此要掌握從些方面體現(xiàn)類似性，并將特征數(shù)據(jù)與成本數(shù)據(jù)同時保留。,,第三部分工程成本數(shù)據(jù)庫的建立,工作案例1，相關(guān)制度：