《房地產(chǎn)成本管理與控制方法》161019

1、《房地產(chǎn)成本管理與控制方法》,***,第一部分 對(duì)房地產(chǎn)成本管理的概述 1、 對(duì)成本管理認(rèn)識(shí)的幾個(gè)誤區(qū) 2、房地產(chǎn)的成本管理 3、 房地產(chǎn)成本的組成和形式 4、 成本管理涉及到的各責(zé)任主體之間的關(guān)系處理 5、 成本管理的內(nèi)涵及成本管理的原則 6、 成本管理演變過(guò)程第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)各階段成本控制的思路與方法 1、 房地產(chǎn)成本控制的基本思路 2、 成本管理的各個(gè)階段劃分

2、 3、 開發(fā)各階段成本控制的要求及重點(diǎn),【目錄】,第一部分 對(duì)房地產(chǎn)成本管理的概述 在目前的房地產(chǎn)生存環(huán)境日益惡化的情況下，越來(lái)越多的企業(yè)開始關(guān)注和重視成本管理和控制這個(gè)和經(jīng)濟(jì)效益（利潤(rùn)）直接掛鉤的重要環(huán)節(jié)。但是關(guān)于對(duì)成本管理的認(rèn)知的程度，所謂“仁者見仁，智者見智”，不同的人也存在不同的看法。就這個(gè)方面的知識(shí)，今天我就自己的觀點(diǎn)和大家交換

3、一下看法，不到之處歡迎大家積極的提出意見。,,,,,,,一、 對(duì)成本管理認(rèn)識(shí)的幾個(gè)誤區(qū)1、 誤區(qū)一：成本管理就是預(yù)結(jié)算管理（單一），是根據(jù)工程開始和結(jié)束的階段性工作（公司及行業(yè)很多人的看法，認(rèn)識(shí)的狹隘性）。,2、 誤區(qū)二：成本管理和控制的目的就是在預(yù)算和結(jié)算階段,盡量壓低工程造價(jià)（不該給的堅(jiān)決不給，該給的也要想法不給），只要懂預(yù)結(jié)算，會(huì)砍價(jià)就可以管好成本。,3、 誤區(qū)三：成本管理和控制是成本管理部門的事情，與我沒(méi)有關(guān)系。（目標(biāo)成本的

4、制定是成本部的事情）,4、 誤區(qū)四：成本目標(biāo)干嗎不給高一點(diǎn)，反正我又不會(huì)裝到自己腰包，同時(shí)我也會(huì)努力去降低成本，最終還是利潤(rùn)。,5、 誤區(qū)五：給我成本目標(biāo)值就行了，至于錢怎么花是我的事，與其他部門無(wú)關(guān)。（限制了部門的權(quán)限和自由，成本控制的盲目性）,6、 誤區(qū)六：產(chǎn)品管理與成本管理割離，分別運(yùn)行。（實(shí)際是：成本的決定因素之一是產(chǎn)品，成本是產(chǎn)品的一個(gè)屬性）

5、 … …,以上諸如此類的看法就不再一一列舉了，估計(jì)大家還有更多不同的認(rèn)識(shí)吧。其實(shí)，房地產(chǎn)整體業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)和業(yè)務(wù)管理一般是由多條主流程和輔流程交織而成，而成本管理流程幾乎貫穿房地產(chǎn)所有環(huán)節(jié)。嚴(yán)格的說(shuō)，房地產(chǎn)的成本管理的內(nèi)容分為具體兩部分：一部分為成本控制，一部分為造價(jià)控制的內(nèi)容，即大家通常所認(rèn)為的預(yù)結(jié)算管理。事實(shí)上，成本管理工作是以成本控制為核心，造價(jià)管理只是輔助成本控制中的一小部分。這點(diǎn)我會(huì)在稍后的章節(jié)中給大家闡述。注：成本控

6、制的概念：成本控制是指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的成本、費(fèi)用通過(guò)一系列方法進(jìn)行預(yù)測(cè)、決策、計(jì)劃、核算、控制、分析和考核等的科學(xué)控制工作。,二、什么是房地產(chǎn)的成本管理所謂的房地產(chǎn)成本就是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過(guò)程中所發(fā)生的全部成本和費(fèi)用支出總額，是指為達(dá)到特定目的而發(fā)生或應(yīng)發(fā)生的價(jià)值投入。房地產(chǎn)成本不僅指耗費(fèi)已發(fā)生的實(shí)際成本，還包括預(yù)計(jì)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，可能發(fā)生的預(yù)計(jì)成本以及變動(dòng)成本。是通過(guò)管理活動(dòng)，保證達(dá)到組織既定成本目標(biāo)的過(guò)程；或是在一定的約

7、束條件下，為達(dá)到既定成本目標(biāo)采取的一系列有組織的活動(dòng)?！俺杀竟芾怼钡淖罱K目標(biāo)是將成本合理地揭示出來(lái)，并運(yùn)用合理的控制方法與手段進(jìn)行“成本優(yōu)化”，以達(dá)到“效益（利潤(rùn)、品牌等）最大化”。,三、 房地產(chǎn)成本的組成及其形式行業(yè)中許多企業(yè)的成本組成及其分類均根據(jù)本公司的特色而定，不盡相同。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段和周期，結(jié)合我們公司的實(shí)際情況，07年成本部同財(cái)務(wù)管理中心結(jié)合并按照領(lǐng)導(dǎo)的意見，整理出成本科目體系如下。,1、 土地費(fèi)用2、 前

8、期工程費(fèi)3、 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)4、 建筑安裝工程費(fèi)5、 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)6、 開發(fā)間接費(fèi)7、 不可預(yù)見費(fèi),,直接費(fèi)用,8、 財(cái)務(wù)費(fèi)用9、 管理費(fèi)用10、 營(yíng)銷費(fèi)用11、稅收費(fèi)用,期間費(fèi)用,,以上1項(xiàng)-11項(xiàng)構(gòu)成了開發(fā)項(xiàng)目的全成本。,四、 成本管理涉及到的各責(zé)任主體之間的關(guān)系處理1、成本與品質(zhì)、速度的沖突,2、動(dòng)態(tài)成本與變化的矛盾,,以上解決的辦法是：建立企業(yè)的責(zé)任成本管理體系。由各個(gè)責(zé)任部門就本部門的目

9、標(biāo)成本值提出控制思路和要點(diǎn)。通過(guò)責(zé)任成本體系考核業(yè)績(jī)的一個(gè)工具，從根本上解決成本超目標(biāo)的現(xiàn)象。,五、成本管理的內(nèi)涵及成本管理的原則1、成本管理的內(nèi)涵：成本管理是貫穿房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的一條極為重要的軸線，通過(guò)參與決策、拿地、定位、策劃、營(yíng)銷、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、材料采購(gòu)、竣工驗(yàn)收、后評(píng)估等各環(huán)節(jié)，分析對(duì)比，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。成本管理的目標(biāo)是保證成本的支出獲得最大效益----提升價(jià)值。成本管理的基本內(nèi)容----合理確定成本與有效控

10、制成本。2、成本管理的原則：2.1要有全員參與的成本意識(shí)。公司所有員工都必須有成本意識(shí)，并貫徹于日常工作中。成本管理和控制不是單靠哪個(gè)部門就可以做好的事，需要靠公司所有員工、所有部門在各自的職責(zé)范圍內(nèi)，共同進(jìn)行成本控制，開源節(jié)流。2.2全過(guò)程的成本管理原則。項(xiàng)目從決策、設(shè)計(jì)、施工到竣工驗(yàn)收及項(xiàng)目的后評(píng)估，要有完整的概算、預(yù)算及結(jié)算，全過(guò)程要有主動(dòng)、及時(shí)的成本比較、方案選擇、信息反饋與分析控制；,2.3合同化的管理原則。所有預(yù)結(jié)

11、算成本范圍內(nèi)的成本，都需簽定經(jīng)濟(jì)合同，細(xì)致、明確地規(guī)定乙方的工作范圍、內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及工程結(jié)算辦法、違約責(zé)任等；2.4 目標(biāo)利潤(rùn)制約下的目標(biāo)成本管理原則。項(xiàng)目投資決策階段確定的項(xiàng)目收益水平是項(xiàng)目最終收益的下限，與此對(duì)應(yīng)的成本水平在售價(jià)不能提高的情況下，是不可突破的項(xiàng)目成本目標(biāo)（上限）；2.4內(nèi)部分級(jí)、分部門控制原則。任何部門、任何個(gè)人不能單獨(dú)代表公司，獨(dú)立完成涉及公司利益流出的成本決策與業(yè)務(wù)操作；業(yè)務(wù)操作實(shí)施前要按程序報(bào)批，操作

12、與監(jiān)控相分離。各部門對(duì)自己的成本發(fā)生額度負(fù)責(zé)，在部門限額不變的條件下可內(nèi)部調(diào)整，但不可超出限額控制值。2.5可復(fù)查原則。業(yè)務(wù)操作及概算、預(yù)算、結(jié)算全過(guò)程應(yīng)有完整、詳細(xì)的記錄和檔案管理，預(yù)、決算工作結(jié)果應(yīng)具備100%的可復(fù)查性。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,3、 工程造價(jià)與成本管理之間的關(guān)系 在房地產(chǎn)開發(fā)的初期階段，由于大家都對(duì)房地產(chǎn)的管理沒(méi)有太多的經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為工程造價(jià)控制=成本管理，只有等施工圖出來(lái)后才

13、能進(jìn)行控制，而且更多的是在工程施工階段。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的逐步發(fā)展，成本管理的理念逐步建立和成熟，形成了一套基于工程造價(jià)之上的成本管理制度和體系，換句話說(shuō)，工程造價(jià)是基礎(chǔ)和工具，成本管理其工作的延伸和升級(jí)。成本管理工作包含但不限于工程造價(jià)。其發(fā)展過(guò)程可以用以下圖表展示。,3、 工程造價(jià)與成本管理之間的關(guān)系,六、成本管理演變過(guò)程,,算多少，花多少,價(jià)值,第二部分 開發(fā)各階段成本控制的思路與方法 由于房地產(chǎn)的成本控制是全

14、員、全過(guò)程、全方位的項(xiàng)目，注定成本控制的過(guò)程是較為復(fù)雜、艱辛、敏感而又細(xì)致的系統(tǒng)工程。由于成本涉及面極廣，所以對(duì)房地產(chǎn)公司而言，創(chuàng)造成本優(yōu)勢(shì)可能要比獲取差異優(yōu)勢(shì)付出更多的努力。根據(jù)成本管理的原則，將項(xiàng)目開發(fā)的各階段的成本控制的方法及要點(diǎn)匯總?cè)缦?。一、房地產(chǎn)成本控制的基本思路 成本控制發(fā)展的過(guò)程對(duì)企業(yè)的價(jià)值貢獻(xiàn),,,,,,◆創(chuàng)造型：方案優(yōu)化、

15、限額設(shè)計(jì)、價(jià)值工程（主動(dòng)）,◆控制型：設(shè)目標(biāo)管理、監(jiān)控、糾偏,◆核算型：事后算帳（被動(dòng)）,向下兼容,成本管理的復(fù)雜程度,基于工程造價(jià)與與房地產(chǎn)的成本控制的關(guān)系，在項(xiàng)目的成本控制 中，需要工程造價(jià)提供強(qiáng)有利的技術(shù)支撐，特別是經(jīng)驗(yàn)系數(shù)的收集及 積累。進(jìn)而用成本控制的理念和責(zé)任體系去指導(dǎo)及約束整個(gè)公司的成 本控制工作。由于成本工作貫穿于成本開發(fā)的整個(gè)過(guò)程，故成本控制 需要各個(gè)部門共同協(xié)作才能達(dá)到滿足最大效

16、益的目的。 1、 采用科學(xué)決策、準(zhǔn)確定位、限額設(shè)計(jì)、選用性價(jià)比較好的材料設(shè)備、集成化專業(yè)化的招標(biāo)組織和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮贤芾淼姆绞剑跐M足性價(jià)比最優(yōu)的條件下達(dá)到不斷降低成本的目的。 2、 樹立全員、全過(guò)程、全方位的成本控制思想，采用技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的方式，確保成本管理與業(yè)務(wù)過(guò)程相結(jié)合。 3、 建立有效的成本控制策略和措施體系。 4、 控制敏感點(diǎn)的成本，確保產(chǎn)品品質(zhì)。,二、成本控制的各個(gè)階段劃分

17、 根據(jù)房地產(chǎn)的開發(fā)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)的成本控制主要經(jīng)歷以下幾個(gè)階段： 1、 立項(xiàng)及策劃階段成本控制 2、 設(shè)計(jì)階段的成本控制 3、 招標(biāo)階段及施工階段的成本控制 4、 銷售階段的成本控制 5、 竣工結(jié)算及維護(hù)階段的成本控制,開發(fā)過(guò)程模擬,三、 開發(fā)各階段成本控制的方法 1、 立項(xiàng)及策劃階段成本控制 1.1 控制要求：全面深入了解地塊和市場(chǎng)情況，了解當(dāng)?shù)氐?

18、政府性的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，合理確定估算基礎(chǔ)；準(zhǔn)確定位目標(biāo)市場(chǎng)， 選擇性價(jià)比最好的產(chǎn)品及組合（通過(guò)方案組合的比選測(cè)算確 定）。 1.2 控制重點(diǎn)：項(xiàng)目所處的位置，地 質(zhì) 狀 況，地 下地上管 線；市政接口的位置；紅線內(nèi)拆遷的費(fèi)用；周邊規(guī)劃及規(guī)劃指 標(biāo)的確定；政府壟斷情況，地區(qū)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)；產(chǎn)品檔次（符合地 塊價(jià)值），配套標(biāo)準(zhǔn)，戶型，層高及總高，停車方式，特殊要 求。 1.

19、3 控制方法： 1.3.1 充分做好市場(chǎng)調(diào)研及地塊現(xiàn)狀調(diào)研，在公司要求利潤(rùn) 水平下測(cè)算能承受的最大地價(jià)。,1.3.2 最大限度利用規(guī)劃條件，提高容積率，以獲得最大利潤(rùn)。1.3.3 盡量搞好與政府部門的關(guān)系，根據(jù)同行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)一些收費(fèi)力度比較弱的收費(fèi)項(xiàng)目，采取“拖”的辦法，爭(zhēng)取不交或少交。 1.3.4 能包干的費(fèi)用決不分開交。例如：市政開口費(fèi)、市政補(bǔ)償費(fèi)等。 1.3.5 盡量拖后，并分多次支付。

20、2、各設(shè)計(jì)階段的成本控制2.1 各階段的控制要求：2.1.1 方案設(shè)計(jì)階段:通過(guò)限額設(shè)計(jì)使經(jīng)濟(jì)合理性最大，方案優(yōu)化，制定目標(biāo)成本（結(jié)合建造標(biāo)準(zhǔn)），制定出圖計(jì)劃（時(shí)間）。,2.1.2 擴(kuò)初階段的要求：選型合理，檔次符合，技術(shù)成熟，市 場(chǎng)占有率較高。2.1.3 施工圖設(shè)計(jì)階段的控制要求:保證圖紙的質(zhì)量和深度,能滿 足施工圖預(yù)算的編制要求。2.2 控制重點(diǎn)：2.2.1 方案設(shè)計(jì)階段：設(shè)計(jì)質(zhì)量及深度；

21、設(shè)計(jì)周期；產(chǎn)品技術(shù) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；優(yōu)化內(nèi)容：標(biāo)高確定，結(jié)構(gòu)形式，基礎(chǔ)形式，特殊 設(shè)備和功能要求。2.2.2 擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段：設(shè)備參數(shù)的控制，將設(shè)計(jì)提供材料設(shè)備 規(guī)格型號(hào)的要求前置，編制部品控制計(jì)劃。2.2.3 施工圖設(shè)計(jì)階段：主要設(shè)計(jì)，細(xì)部設(shè)計(jì)，主要用料標(biāo)準(zhǔn) 的確定。限額：鋼筋，砼，裝修，管線用量指標(biāo)；各專業(yè)之間 的錯(cuò)漏碰缺。與責(zé)任成本值及目標(biāo)成本值對(duì)比，是否超標(biāo)。,,,,2.3 控制方法：

22、2.3.1 要做到事前控制。在獲得土地后，應(yīng)進(jìn)行項(xiàng)目指標(biāo)測(cè)算； 方案確定前，進(jìn)行各個(gè)方案的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比；做好設(shè)計(jì)方案的 評(píng)審，加強(qiáng)設(shè)計(jì)方案優(yōu)化；實(shí)行限額施工圖設(shè)計(jì)，給設(shè)計(jì)師一 個(gè)設(shè)計(jì)的限額指標(biāo)；加強(qiáng)設(shè)計(jì)質(zhì)量檢查監(jiān)督，減少設(shè)計(jì)變更費(fèi) 用；應(yīng)聯(lián)合公司設(shè)計(jì)、工程、成本人員應(yīng)會(huì)同監(jiān)理人員組成聯(lián) 合小組，對(duì)施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性（包括 建成后的物業(yè)管理成本）等進(jìn)行會(huì)審，提出明確的

23、書面審查意 見，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失 誤所造成的投資損失浪費(fèi)；2.3.2配合采購(gòu)部，確定圖紙中甲方指定材料的材質(zhì)、規(guī)格、標(biāo) 準(zhǔn)。2.2.3對(duì)施工圖的合理性、技術(shù)經(jīng)濟(jì)性負(fù)責(zé)；必要時(shí)可以委托社 會(huì)中介機(jī)構(gòu)對(duì)施工圖的技術(shù)經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行論證。,,3、 招標(biāo)階段及施工階段的成本控制 3.1 成本控制要求：招標(biāo)評(píng)審，定標(biāo)報(bào)告。具體為：根據(jù)工程 計(jì)劃制定招標(biāo)計(jì)劃；供應(yīng)

24、商考察與資格預(yù)審等。全面統(tǒng)籌，減 少臨時(shí)性花費(fèi)；控制場(chǎng)地使用、進(jìn)度和方案。依據(jù)合同，事先 核算，完工確認(rèn)，及時(shí)辦理，手續(xù)完備，資料齊全。3.2 控制重點(diǎn)：召開標(biāo)前會(huì)議，明確范圍與標(biāo)準(zhǔn)劃分，詳細(xì)評(píng) 標(biāo)，保證價(jià)格合理性；三通一平費(fèi)用的控制，臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用的 控制，施工組織設(shè)計(jì)審查；圖紙會(huì)審交底，作好事前、事中、 事后控制工程進(jìn)度和質(zhì)量；重大變更：造價(jià)高，影響報(bào)建，影 響品質(zhì)，影響工期，

25、影響銷售承諾；關(guān)鍵工期節(jié)點(diǎn)的付款；每 月動(dòng)態(tài)報(bào)表；相關(guān)索賠及時(shí)通知。,3.3 控制方法：3.3.1 圖紙會(huì)審交底：這個(gè)階段包括擴(kuò)初圖會(huì)審、施工圖會(huì)審、分項(xiàng)分部會(huì)審及各專業(yè)技術(shù)圖紙會(huì)審。圖紙多層次會(huì)簽及審批制度，各專業(yè)互審互簽制度，力爭(zhēng)在開工前將圖紙上存在的問(wèn)題修改完并提出最好最優(yōu)的方案，例如材料替代等。這個(gè)工作有設(shè)計(jì)部主導(dǎo)，工程、采購(gòu)、成本部門協(xié)助。對(duì)因銷售要求需設(shè)樣板間或變更的，銷售部應(yīng)提前介入，且銷售、工

26、程 要 緊 密 結(jié)合，分清主體與精裝修的界限，杜絕出現(xiàn)土建施工完精裝修 拆 掉 重新 施工造成成本浪費(fèi)的現(xiàn)象。如果出現(xiàn)，分析原因,避免以后類似情況發(fā)生。,3.3.2 設(shè)計(jì)變更：由于工程變更是施工環(huán)節(jié)管理的一個(gè)重點(diǎn)，也是難點(diǎn)，控 制不好不但會(huì)影響項(xiàng)目工程進(jìn)度與施工質(zhì)量，更會(huì)增加不可控制的成本，因 此必須對(duì)變更進(jìn)行嚴(yán)格鑒定和確定，明晰責(zé)任關(guān)系。對(duì)工程變更，一定要先 測(cè)算造價(jià)后再?zèng)Q定是否執(zhí)行。避免先施工后算

27、帳的現(xiàn)象。對(duì)變更進(jìn)行技術(shù)經(jīng) 濟(jì)比較，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更。及時(shí)評(píng)估變更對(duì)造價(jià)、銷售的影響，提倡優(yōu)化 方案，降低造價(jià)的變更。盡量減少增加造價(jià)的變更。對(duì)于下發(fā)的變更，工程 部人員應(yīng)跟蹤落實(shí)執(zhí)行情況，每月5日前，整理匯總上月1日-30日（31日） 發(fā)生完畢（施工完）的設(shè)計(jì)變更但，并在每張變更單上注明實(shí)施情況。匯總 單經(jīng)主辦人及工程部經(jīng)理確認(rèn)后，送之成本部。成本部確定合適設(shè)計(jì)變更費(fèi) 用后，

28、作為工程結(jié)算價(jià)的一部分。3.3.3 簽證：簽證項(xiàng)目發(fā)生后，工程部一定要分清責(zé)任和范圍。對(duì)合同內(nèi)的 項(xiàng)目一概不再簽證。對(duì)合同外的項(xiàng)目，一定要分清責(zé)任方。例如：由于施工 方的原因造成施工工期滯后，原來(lái)該8月份完成的節(jié)點(diǎn)拖到9月份施工，在此 期間，甲方指定的材料價(jià)格上漲，施工方提出材料調(diào)整認(rèn)價(jià)，是否應(yīng)該給？ 當(dāng)然不能調(diào)整。所以這要求大家平時(shí)多看合同、招標(biāo)文件、施工圖紙等，避 免不必要的失誤

29、，給公司的成本造成浪費(fèi)。對(duì)于簽證，公司有詳細(xì)的簽證制 度，這里不再贅述。,3.3.4 合理的規(guī)避索賠風(fēng)險(xiǎn)：3.3.4.1 工程進(jìn)度資金不到位時(shí)的索賠風(fēng)險(xiǎn)控制。首先，在簽定合同時(shí)，約定進(jìn)度款支付超期時(shí)如何進(jìn)行費(fèi)用計(jì)算的條款。其次，簽訂相應(yīng)的補(bǔ)充條款，以免事件發(fā)生時(shí)間較長(zhǎng)，出現(xiàn)相互之間難以分清責(zé)任而發(fā)生不利于建設(shè)單位的扯皮現(xiàn)象。 3.3.4.2 對(duì)工程變更和現(xiàn)場(chǎng)工程簽證的成本控制。嚴(yán)格按照合同要求的約定時(shí)限和程序進(jìn)行

30、。3.3.5 作好事前、事中、事后控制工程進(jìn)度和質(zhì)量。堅(jiān)決避免因重進(jìn)度輕質(zhì)量的現(xiàn)象，否則，不僅加大公司物業(yè)管理的難度，導(dǎo)致物業(yè)管理成本增加，還會(huì)降低公司的美譽(yù)度。3.3.6 熟練運(yùn)用施工規(guī)范，在不影響工程品質(zhì)的前提下，對(duì)施工工藝、方案等多提方案創(chuàng)新，對(duì)超出使用要求、比較貴或使用量比較大的材料可提請(qǐng)更換，采用同樣滿足要求的價(jià)格低的材料代替。,,,,,,,,4、 銷售階段的成本控制4.1 成本控制要求：制定營(yíng)銷方案；推廣計(jì)劃

31、要合理有效；執(zhí)行過(guò)程的成本控制； 效果評(píng)估至關(guān)重要。銷售資料及營(yíng)銷承諾的多專業(yè)評(píng)審（保修期限的確定），營(yíng)銷費(fèi)用不超預(yù)算，售樓工程的合理策劃與成本目標(biāo)管理。4.2 控制重點(diǎn)：樣板房材料的展示與說(shuō)明；樣板房及售樓處的位置、數(shù)量和標(biāo)準(zhǔn)；營(yíng)銷費(fèi)用詳細(xì)計(jì)劃和按進(jìn)度支出。營(yíng)銷效果的及時(shí)跟蹤及后評(píng)估。4.3 控制方法：4.3.1 增強(qiáng)工作的計(jì)劃性、預(yù)見性，結(jié)合階段工作目標(biāo)和目標(biāo)成本細(xì)化科目預(yù)算，合理調(diào)配資源；在總額內(nèi)由營(yíng)銷中心提出使

32、用項(xiàng)目和預(yù)算，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審查同意后執(zhí)行。4.3.2 營(yíng)銷中心可在總額內(nèi)在各單項(xiàng)計(jì)劃之間靈活掌握使用，但單項(xiàng)計(jì)劃使用超出20%以上，不論營(yíng)銷費(fèi)用總額有無(wú)結(jié)余，都應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告成本部審查并報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，詳細(xì)說(shuō)明理由和額度來(lái)源。 4.3.3 由設(shè)計(jì)或工程等其他部門具體操作的營(yíng)銷性質(zhì)工程項(xiàng)目（如紅線外道路綠化改造、樣板間接待廳裝修、圍板裝飾、廣告牌等），費(fèi)用目標(biāo)由銷售部和操作部門共同確定，具體實(shí)施控制由操作部門負(fù)責(zé)。,4.3.4 費(fèi)用

33、使用應(yīng)與銷售進(jìn)度保持協(xié)調(diào)；分期（月、階段）使用計(jì)劃應(yīng)當(dāng)報(bào)成本管理部備案。4.3.4.1示范單位家私、裝飾用品、生活用品和現(xiàn)場(chǎng)銷售設(shè)施、用具，最大程度回收組合利用；4.3.4.2 樣板房裝修費(fèi)按照不低于50%標(biāo)準(zhǔn)作價(jià)收回；4.3.4.3 加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)包裝項(xiàng)目和廣告牌架的制作安裝的計(jì)劃性，全面實(shí)行招投標(biāo)；4.3.4.4 靈活配備現(xiàn)場(chǎng)銷售業(yè)務(wù)人員；4.3.4.5 按月或按階段向公司領(lǐng)導(dǎo)提供營(yíng)銷費(fèi)用與銷售業(yè)績(jī)對(duì)比分析報(bào)告。4

34、.3.5 在選擇合作伙伴時(shí)，充分調(diào)查市場(chǎng)，做到貨比三家，選擇能保證工作要求的、最適合的性價(jià)比高的合作伙伴；4.3.6充分發(fā)揮策劃的腦力價(jià)值，爭(zhēng)取少花錢多辦事，花同樣的錢爭(zhēng)取最佳效果。4.3.7在滿足項(xiàng)目的要求的前提下，盡量不提一些增加建筑工程費(fèi)用的變更。4.3.8建立市場(chǎng)調(diào)研信息庫(kù)，隨時(shí)更新、提高銷售價(jià)格，維護(hù)公司的利益。,5、 竣工結(jié)算及維護(hù)階段的成本控制 5.1 成本控制要求：及時(shí)性，合理性，全面性，系統(tǒng)性；落實(shí)

35、維修責(zé)任；物業(yè)提前介入，把握全壽命期成本，獨(dú)立、健康運(yùn)營(yíng)，防止物業(yè)管理虧損。及時(shí)的進(jìn)行項(xiàng)目后評(píng)估，實(shí)際成本與責(zé)任成本及目標(biāo)成本的對(duì)比。5.2 控制重點(diǎn)：驗(yàn)收文件中對(duì)時(shí)間、質(zhì)量和數(shù)量的確認(rèn)；對(duì)隱蔽和拆除工程和中間驗(yàn)收，入伙的配合及保修協(xié)議的落實(shí)；工程和材料的數(shù)量和價(jià)格依據(jù)；工期和費(fèi)用索賠，有關(guān)質(zhì)量和配合處罰；超付的可能性；一次性投資與使用成本的平衡，智能化系統(tǒng)，景觀燈具，水景；維修責(zé)任索賠辦理。項(xiàng)目總結(jié)評(píng)估。5.3 控制方法：