掘金商業(yè)地產(chǎn)必須謹(jǐn)慎而行

1、掘金商業(yè)地產(chǎn)必須謹(jǐn)慎而行掘金商業(yè)地產(chǎn)必須謹(jǐn)慎而行地產(chǎn)知識(shí)2004年7月16日商業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展時(shí)下，一場(chǎng)商業(yè)房地產(chǎn)投資熱正席卷全國(guó)，我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了新的空間，從廣州到上海再到北京，大江南北的不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的熱情空前高漲，廣州廣百新翼將購物中心模式通過營(yíng)銷包裝成功進(jìn)入市場(chǎng)、上海新天地將中西文化相結(jié)合的商業(yè)街開發(fā)模式(商業(yè)用房高出住宅3倍以上的價(jià)格極大地鼓舞著開發(fā)商們)及北京中關(guān)村科技谷等成功案例，無一不

2、刺激著開發(fā)商將開發(fā)住宅地產(chǎn)的熱情轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。萬達(dá)集團(tuán)、香港華潤(rùn)、新希望、銀泰等資本玩家紛紛下水，而在他們背后還屹立著對(duì)中國(guó)市場(chǎng)窺視已久的沃爾瑪、家樂福、百安居這樣的國(guó)際零售業(yè)巨頭，商業(yè)資本高速圈地以求更大市場(chǎng)份額的客觀要求，刺激了商業(yè)地產(chǎn)的興起。商業(yè)地產(chǎn)時(shí)代的到來，促成了國(guó)內(nèi)的大MALL熱，北京的春天MALL、上海的新天地、廣州正佳商業(yè)廣場(chǎng)、深圳萬鑫五洲風(fēng)情MALL、東莞的華南MALL……到目前為止，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，已在媒體上高調(diào)出現(xiàn)的

3、MALL已有百十來家，單一建筑規(guī)模從5萬平方米一路攀升至126萬平方米。2004年4月29日，國(guó)務(wù)院要求各地區(qū)、各部門和各有關(guān)單位在1個(gè)半月內(nèi)對(duì)所有在建、擬建固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行一次全面清理，重點(diǎn)清理的項(xiàng)目中包括了大型購物中心等項(xiàng)目。為此，關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資熱，再次成為業(yè)內(nèi)人士熱衷的話題。就此，本報(bào)記者專訪了深圳瑞爾特房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)營(yíng)銷策劃總監(jiān)雷大剛和珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司副總經(jīng)理張廣忠，兩位專業(yè)人士談了自己的見解。［深圳雷大剛］

4、項(xiàng)目定位決勝負(fù)雷大剛認(rèn)為，要辯證地看待商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)與國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控。商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)回報(bào)期長(zhǎng)，投資大，風(fēng)險(xiǎn)更大，尤其超大項(xiàng)目MALL是一個(gè)長(zhǎng)線投資產(chǎn)業(yè)，回報(bào)期長(zhǎng)達(dá)10到20年。所以商業(yè)地產(chǎn)掘金必須謹(jǐn)慎而行，要加強(qiáng)控制商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)?？茖W(xué)選址、合理定位雷總認(rèn)為，影響商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的內(nèi)在因素是，目前絕大多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商都處在邊開發(fā)邊摸索階段，普遍處在較低的專業(yè)水平。而較低的專業(yè)化開發(fā)投資理念制約了項(xiàng)目的差異化。由于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)

5、特征決定了對(duì)開發(fā)資金的需求較多，開發(fā)商在急功近利的心態(tài)影響下，容易失誤，主要表現(xiàn)在散售，一旦散售，失去規(guī)劃性，造成業(yè)態(tài)組合及品牌選擇上的不合理，必將導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)失敗，深圳東門的大世界百貨便是一個(gè)實(shí)例。而重慶目前規(guī)模最所，并將保持一定比例。決定商業(yè)地產(chǎn)命運(yùn)的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容定位。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目銷售完成，發(fā)展商的使命并沒完成，還要考慮最終經(jīng)營(yíng)者是否能有經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。根據(jù)既定的項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)理念、合理的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、精心的市場(chǎng)推廣策劃、圓滿的商家招商、成功的商業(yè)

6、營(yíng)運(yùn)，才能成功運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)。在廣州，中泰廣場(chǎng)曾把自己的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容定位為百貨業(yè)，商場(chǎng)一到七層都由百盛百貨經(jīng)營(yíng)，結(jié)果效果不甚理想。目前，該廣場(chǎng)放棄大而全的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，大量減少家電、家庭百貨及男士服飾等經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，讓位于女性服飾、化裝品、飾品等，籍此吸引市場(chǎng)細(xì)分后的消費(fèi)者。總之，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)在科學(xué)選址、定位的基礎(chǔ)上，確定經(jīng)營(yíng)模式、招商對(duì)象、業(yè)態(tài)需求、商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)等等策略，最大限度地減少日后改造費(fèi)用的成本，從而控制并降低開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)

7、。［廣州張廣忠］商業(yè)地產(chǎn)六大成功秘訣商業(yè)地產(chǎn)在廣州的開發(fā)同樣如火如荼，自2003年起至今，各大中城市出現(xiàn)了一大批巨型Mall、主題商業(yè)步行街、專業(yè)批零市場(chǎng)、住宅社區(qū)商業(yè)街等，基本上由知名的住宅開發(fā)商和開發(fā)初級(jí)中低檔專業(yè)市場(chǎng)的投資商主導(dǎo)，廣州反而在全國(guó)和珠三角城市造Mall熱浪中顯得平靜，按其以往的節(jié)奏和心態(tài)開發(fā)專業(yè)市場(chǎng)、社區(qū)商鋪、地鐵上蓋主題商城等區(qū)域性、中小型商用物業(yè)。珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司副總經(jīng)理張廣忠針對(duì)廣州的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，總

8、結(jié)了商業(yè)地產(chǎn)六大開發(fā)成功秘訣與現(xiàn)實(shí)中所存在的不足。張總認(rèn)為，目前許多有過住宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)地產(chǎn)的投資者，仍有其慣性，愛套用住宅地產(chǎn)的炒作手法，實(shí)際上，這樣做遠(yuǎn)不如遵循商業(yè)服務(wù)業(yè)的經(jīng)營(yíng)之道。商業(yè)地產(chǎn)要遵循商脈淵源廣州改革開放商業(yè)地產(chǎn)四源頭，無不具有深厚歷史淵源和商業(yè)人脈。越秀區(qū)是2000多年城市中軸線，從古代便繁衍出清明上河圖式的商業(yè)文明；荔灣區(qū)是西關(guān)故里人家，十三行則是海上絲綢之路通商口岸區(qū)；馬路夜市及以后的入室經(jīng)營(yíng)時(shí)裝商鋪，大都地處繁

9、華的傳統(tǒng)商業(yè)街；流花服裝城、皮具城深受廣州商品交易會(huì)浸淫，車站商圈南來北往，車水馬龍，歷來是通商寶地。沒有廣州人數(shù)千年的經(jīng)商底蘊(yùn)與靈氣，沒有地處華南門戶、毗鄰港澳的地緣優(yōu)勢(shì)，不可能產(chǎn)生出生生不息的廣州商家，也沒有廣州商業(yè)地產(chǎn)界的從容、平和、成熟、自信。商業(yè)地產(chǎn)要天時(shí)地利人和商業(yè)地產(chǎn)的要義，本人以為，地產(chǎn)開發(fā)打基礎(chǔ)，物業(yè)營(yíng)運(yùn)建平臺(tái)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)是關(guān)鍵，地商和諧謀共贏。天時(shí)、地利、人和，不僅對(duì)階段性甚至短線的房地產(chǎn)至為重要，對(duì)長(zhǎng)期甚至永續(xù)經(jīng)營(yíng)的