商品房銷售培訓(xùn)問題16-36

1、商品房銷售培訓(xùn)問題163616為什么要辦理商品房預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)為什么要辦理商品房預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)辦理商品房預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)，可以通過房地產(chǎn)管理部門對房屋買賣交易的合法性和唯一性進(jìn)行確認(rèn)，有效保證買賣雙方的合法權(quán)益。對買方來說，預(yù)購的商品房是一種期得利益，通過辦理預(yù)售，預(yù)購登記手續(xù)，可以減少因不了解政策或其它情況而造成投資風(fēng)險；對賣方來說也可以減少因不必要的糾紛造成的損失。1717商品房的銷售面積如何計(jì)算商品房的銷售面積如何計(jì)算商

2、品房的銷售面積是指購房者在與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》中約定的建筑面積，即套內(nèi)建筑面積(即套內(nèi)建筑面積)與分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。即：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。套內(nèi)建筑面積的計(jì)算方法：套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積套內(nèi)墻體面積陽臺建筑面積。(1)套內(nèi)使用面積：住宅按《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJ9686)規(guī)定的方法計(jì)算，其他建筑，按照專用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》計(jì)算。(2)套內(nèi)墻體面積：商品房套

3、內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：[1]共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)；共用墻墻體水投影面積的一半計(jì)入內(nèi)墻體面積。[2]非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計(jì)算公式：公用建筑面積=整棟建筑的面積各套套內(nèi)建筑面積之和已作為獨(dú)立使用空間租售的地下室、車棚、人防工程地下室。公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積各套套內(nèi)建筑面積之和。分?jǐn)偟墓媒ㄖ?/p>

4、積=各套套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。1818哪些公用建筑面積可攤給購房人？哪些公用建筑面積不得分?jǐn)偨o住戶哪些公用建筑面積可攤給購房人？哪些公用建筑面積不得分?jǐn)偨o住戶可分?jǐn)偟墓膊糠譃楸敬睒堑拇筇?，公用門廳，走廊、過道、公用廁所、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管理井、消防控制室、水房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)邊腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20

5、米以上(含2.20米)的永久性建筑。25什么是使用率？什么是實(shí)用率？什么是使用率？什么是實(shí)用率？住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在72%至75%之間，板樓在78%至80%之間，而實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開發(fā)商用實(shí)用率來吸引買房人。25現(xiàn)房期房分別怎樣判斷合法性？現(xiàn)房期房分別怎樣判斷合法性？按新規(guī)定，手續(xù)齊全的“合法”的期房，銷售必須“五證”“兩書”齊全，而現(xiàn)房銷售則未必，凡

6、是已取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證的現(xiàn)房，將不再辦理商品房銷售許可證，購房人買這樣的現(xiàn)房。只要看國有土地使用證和房屋所有權(quán)證這兩證二書就可以，但已竣工但尚未取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證的現(xiàn)房，仍須按照有關(guān)規(guī)定辦理商品房預(yù)售許可證，購房人購買時仍需要看“五證”“兩書”。26“兩書兩書”是指什么？是指什么？“兩書”是指新建住宅《質(zhì)量保證書》和《使用說明書》。27“五證五證”是指什么？是指什么？商品房的“五證”包括：建設(shè)用地規(guī)劃許可證，

7、建筑工程規(guī)劃許可證，國有土地使用證，建設(shè)工程開工證，商品房預(yù)(預(yù))售許可證。2828請問請問:目前，商品房銷售有哪幾種類型，現(xiàn)房銷售和商品房預(yù)售有什么不目前，商品房銷售有哪幾種類型，現(xiàn)房銷售和商品房預(yù)售有什么不同？同？目前，商品房銷售分現(xiàn)房銷售和期房銷售(即預(yù)售)兩種。按2000年年底出臺的最新規(guī)定，現(xiàn)房銷售，凡是已取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證的現(xiàn)房，將不再辦理商品房銷售許可證，已竣工但尚未取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證的現(xiàn)房，仍

8、須按照有關(guān)規(guī)定辦理商品房預(yù)售許可證。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房人交定金或預(yù)付款，而在未來的一定日期擁有現(xiàn)房的交易行為。2929單位不給上住房公積金如何解決？單位不給上住房公積金如何解決？按照《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定，住房公積金是指國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長期住房儲金。市政府明確規(guī)定，除離退休職工、1993年以前按照標(biāo)準(zhǔn)價優(yōu)惠辦法購買住房