商品房銷售中的價(jià)格問題及解決建議

1、<p>　　商品房銷售中的價(jià)格問題及解決建議</p><p>　　商品房銷售價(jià)格是目前社會各界關(guān)注的熱點(diǎn)和焦點(diǎn)問題，高位運(yùn)行的價(jià)格使許多人聞之色變，尤其怕房價(jià)保持過快上漲趨勢。為此國家不斷出臺新的政策規(guī)定，采取各種有效措施，加大力度控制商品房銷售價(jià)格過快上漲。2011年5月國家發(fā)展改革委頒布實(shí)施了《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定》，湖北省結(jié)合實(shí)際印發(fā)了《湖北省商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定實(shí)施細(xì)則（試行）的通知》，黃

2、岡市價(jià)格主管部門按照國家和省的有關(guān)文件精神，下發(fā)了《關(guān)于商品房銷售價(jià)格實(shí)行備案的通知》，對商品房的銷售價(jià)格提出了各項(xiàng)明確要求。執(zhí)行超過兩年的時(shí)間，究竟取得了什么樣的效果，商品房開發(fā)商是否嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)政策規(guī)定，老百姓是否得到真正的實(shí)惠，對控制房價(jià)有沒有實(shí)質(zhì)性的作用，帶著這些問題，筆者對部分縣市的商品房銷售情況進(jìn)行了一次摸底調(diào)查，全面了解?，F(xiàn)結(jié)合具體情況，把所思所想表達(dá)出來，希望在商品房銷售價(jià)格監(jiān)管中起到拋磚引玉的作用。 </p>

3、;<p>　　一、我市商品房銷售價(jià)格變化總體情況 </p><p>　　筆者所在地是一個(gè)縣級城市，屬國家確定的貧困縣市。早在2002年，福鑫房地產(chǎn)商開始進(jìn)入我市開發(fā)商品房，2005年開始銷售商品房，當(dāng)時(shí)價(jià)格不超過每平方米600元。經(jīng)過十年的時(shí)間，現(xiàn)在全市商品房開發(fā)企業(yè)達(dá)30多家，商品房價(jià)格也一路高升，幾乎一年一大步，從每平方米600元至現(xiàn)在突破4000多元，仍有上升的趨勢。綜合各方反應(yīng)看法，分析價(jià)格

4、上漲原因主要有七個(gè)方面：一是開發(fā)商追求最大利潤。這是個(gè)人投資辦企業(yè)的本質(zhì)所決定的。二是經(jīng)銷商從中漁利。開發(fā)商以平均價(jià)委托經(jīng)銷商推銷，經(jīng)銷商聘請人員與銷售業(yè)績掛鉤，多賺多得，無形中加了一次價(jià)。三是商品房開發(fā)成本上升。材料隨行就市，漲的多，現(xiàn)在地價(jià)實(shí)行招、拍、掛，人員工資大幅增長。四是大中城市商品房價(jià)格高位運(yùn)行和持續(xù)上漲的輻射效應(yīng)。開發(fā)商紛紛向下轉(zhuǎn)移，擴(kuò)大盈利空間。五是需求量增大，主要是打工族購房需求和部分人投資購房需量增加。六是城鎮(zhèn)化建設(shè)

5、的推進(jìn)，擴(kuò)大了住宅的需求。七是人民生活水平的提高，對商品房的質(zhì)量和要求明顯提高。有的小房換大房，老式樣房換新式樣房，父母小孩分開住，一家2套以上房屋不足為奇。 </p><p>　　二、商品房銷售過程中存在的問題 </p><p>　?。ㄒ唬┥唐贩夸N售價(jià)格備案階段 </p><p>　　按照有關(guān)政策規(guī)定，商品房銷售前必須到市物價(jià)局進(jìn)行銷售價(jià)格備案才能辦理預(yù)售許可證。

6、但現(xiàn)實(shí)的情況是，在備案階段主要有兩個(gè)突出問題： </p><p>　　1、備案辦理方式不一 </p><p>　　筆者走訪了解了幾個(gè)縣市物價(jià)部門，對于開發(fā)商報(bào)送的價(jià)格備案資料，價(jià)格主管部門辦理的方式大體上有四種：一是直接收到材料備案完事；二是有的縣市明確規(guī)定單價(jià)突破4000元的不予以備案，要求備案價(jià)格不得超過限價(jià)即可；三是有的縣市對備案價(jià)格進(jìn)行定調(diào)價(jià)可行性論證或開展成本監(jiān)審；四是有的縣市靈

7、活掌握。 </p><p>　　2、制定備案價(jià)格虛高 </p><p>　　筆者與開發(fā)商座談了解知曉，各開發(fā)商都制定虛高價(jià)格備案。有的開發(fā)商直言不諱地說：除掉各項(xiàng)成本費(fèi)用，每平方米賺錢不到1000—1500元，那開發(fā)樓盤就沒意義；有的開發(fā)商想利用價(jià)格主管部門做宣傳，故意將備案價(jià)格定高，銷售時(shí)每平方米降價(jià)200—300元，對消費(fèi)者宣傳說沒按物價(jià)局定的價(jià)賣；有的開發(fā)商還直接想拉攏價(jià)格主管部門，

8、說給些費(fèi)用，希望按他們的備案價(jià)格執(zhí)行；也有開發(fā)商坦誠相告，房產(chǎn)是泡沫經(jīng)濟(jì)，不知道能支撐多長時(shí)間，想趁行情較好時(shí)多賣多賺，希望多行方便。目前確有一種現(xiàn)象不容忽視，建房遍地開花，價(jià)格居高不下，開盤熱熱鬧鬧，空置冷冷清清。 </p><p>　?。ǘ┥唐贩夸N售階段 </p><p>　　筆者所在的縣市最近對全市開發(fā)在售的樓盤價(jià)格政策執(zhí)行情況進(jìn)行了一次全面檢查，共檢查12 家商品房開發(fā)企業(yè)，發(fā)現(xiàn)

9、在商品房銷售過程中存在以下問題： </p><p>　　1、明碼標(biāo)價(jià)不規(guī)范 </p><p>　　一是有的根本沒有公示，看房說價(jià)，因人議價(jià)。二是有的公示內(nèi)容不全面，部分內(nèi)容公示不到位，如沒標(biāo)識容積率、綠化率、車位配置率、優(yōu)惠折扣條件、套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e等商品房價(jià)格相關(guān)因素以及價(jià)格投訴舉報(bào)電話、代收代辦的收費(fèi)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和政策依據(jù)，只公示面積不公示價(jià)格等。三是有的公示價(jià)格與備案價(jià)

10、格不符，主要是公示價(jià)格高于備案價(jià)格。四是公示內(nèi)容不正確，如水電報(bào)裝費(fèi)用等應(yīng)計(jì)入房價(jià)，不得另行收取，但有些開發(fā)商公開公示要收多少水電報(bào)裝費(fèi)等。五是公示的備注內(nèi)容不準(zhǔn)確，如代收辦理證件費(fèi)用與文件規(guī)定有出入。 </p><p>　　2、不執(zhí)行備案價(jià)格 </p><p>　　有些樓盤實(shí)際銷售價(jià)格與備案價(jià)格不相符，或高或低，隨心所欲，出現(xiàn)幾十種價(jià)格。價(jià)格變化和調(diào)整時(shí)，也不到價(jià)格主管部門重新備案。 &

11、lt;/p><p>　　3、存在亂收費(fèi)行為 </p><p>　　一是在房價(jià)外向購房戶收取水電報(bào)裝費(fèi)用。有6家開發(fā)商向購房戶收取了2630元/戶至3730元/戶的水電報(bào)裝費(fèi)用。二是轉(zhuǎn)嫁負(fù)擔(dān)收取部分代收代辦項(xiàng)目費(fèi)用。有6家開發(fā)商將應(yīng)由自身承擔(dān)的房產(chǎn)測繪費(fèi)150元/戶、房產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)3元/平方米的費(fèi)用向購房戶收取，轉(zhuǎn)嫁負(fù)擔(dān)。三是強(qiáng)行收取檔案查詢費(fèi)。有2家開發(fā)商把檔案查詢費(fèi)作為代收代辦項(xiàng)目統(tǒng)一向購房

12、戶收取。而按文件規(guī)定，購房戶到房產(chǎn)主管部門咨詢、查詢相關(guān)檔案資料，應(yīng)在自愿的情況下繳費(fèi)。還有收取公證費(fèi)的。四是收取未予標(biāo)明的費(fèi)用。開發(fā)商在銷售商品房的過程中，收取的代收代辦費(fèi)用必須嚴(yán)格執(zhí)行政策規(guī)定，但有2家開發(fā)商按1至2萬元/戶的標(biāo)準(zhǔn)向購房戶收取預(yù)收費(fèi)用，既沒有顯示預(yù)收費(fèi)用的具體內(nèi)容，也沒有在商品房銷售合同中予以明確，沒有執(zhí)行商品房銷售“一價(jià)清”制度，不明不白地收取。 </p><p>　　4、沒備案進(jìn)行銷售 &

13、lt;/p><p>　　有的開發(fā)商根本沒有進(jìn)行價(jià)格備案和執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)政策規(guī)定就開盤銷售房子。 </p><p>　　三、商品房銷售過程中價(jià)格存在問題的原因分析 </p><p>　　一是經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動。這是最根本的原因，利益最大化和追求高額利潤導(dǎo)致一些開發(fā)商抬高房價(jià)、惡意炒作、亂收各種費(fèi)用。也有一些開發(fā)商法律意識淡薄，唯利是圖，置國家政策視而不見，聽而不聞，認(rèn)為縣級市場不

14、是監(jiān)管重點(diǎn)，思想上不重視，行動上不積極，政策上不理解，認(rèn)識上不到位，執(zhí)行價(jià)格備案、明碼標(biāo)價(jià)和政策規(guī)定大打折扣。 　　二是監(jiān)管力度不強(qiáng)。一方面價(jià)格主管部門本身執(zhí)法手段不強(qiáng)硬，另一方面監(jiān)管起來也有很大的難度。有的尋求政府、職能部門作為后臺，名曰招商引資，繳稅增加財(cái)政收入，實(shí)則吃小虧占大便宜，肥了私人，轉(zhuǎn)嫁負(fù)擔(dān)，羊毛出在羊身上，導(dǎo)致有些問題很難得到根本解決。 </p><p>　　三是政策透明度差。價(jià)格主管部門對商品

15、房價(jià)格政策的宣傳力度不大，國家的法律法規(guī)和許多價(jià)格政策規(guī)定不被群眾和百姓熟悉，政策信息的不對稱，導(dǎo)致消費(fèi)者不明不白的交了冤枉錢。 </p><p>　　四、解決商品房銷售過程中價(jià)格存在問題的建議 </p><p>　　（一）進(jìn)一步明確政策規(guī)定 </p><p>　　按照省市價(jià)格主管部門的價(jià)格政策規(guī)定，商品房在銷售前應(yīng)到價(jià)格主管部門備案，但并沒有明確規(guī)定備案該如何進(jìn)行

16、，有些什么程序，產(chǎn)生后果如何解決？導(dǎo)致各地處理方法不一。備案到底應(yīng)該如何進(jìn)行，是收到備案材料萬事大吉，還是要開展成本監(jiān)審，或是要進(jìn)行定調(diào)價(jià)可行性論證，乃至在全市范圍內(nèi)公示開發(fā)成本，定期公示一個(gè)地域同類型房子最低成本價(jià)、平均成本價(jià)、實(shí)際成交價(jià)，引導(dǎo)企業(yè)合理定價(jià)，購房戶理性談價(jià)。在這個(gè)方面，省級價(jià)格主管部門應(yīng)該有個(gè)明確的政策規(guī)定，便于基層價(jià)格主管部門易于操作。不要象通訊資費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備案那樣只起到擺設(shè)作用，搞形式，走過場，沒有任何實(shí)質(zhì)意義，甚至起

17、到相反的作用。 </p><p>　　（二）將商品房銷售價(jià)格納入政府定價(jià)目錄管理 </p><p>　　對商品房銷售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，采取利潤率和最高限價(jià)控制。進(jìn)行成本監(jiān)審，地價(jià)多少？利潤率多高？報(bào)價(jià)多少？發(fā)現(xiàn)異常情況，及時(shí)查清改正。這不僅有利于遏制房價(jià)過快上漲，更有利于價(jià)格主管部門實(shí)行監(jiān)管。 </p><p>　?。ㄈ┮哟蟊O(jiān)管力度 </p>&

18、lt;p>　　價(jià)格主管部門、房產(chǎn)管理部門、建設(shè)部門、土地部門、規(guī)劃部門等要齊抓共管，加大對商品房開發(fā)銷售的監(jiān)管力度和檢查處罰力度，督促房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)政策規(guī)定，鏟除商品房開發(fā)企業(yè)僥幸心理和自己得大頭處罰交小頭的機(jī)會主義思想，確保各項(xiàng)政策規(guī)定能夠執(zhí)行到位。 </p><p>　?。ㄋ模┓慨a(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)自覺依法誠信經(jīng)營 </p><p>　　這一點(diǎn)很重要，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能因?yàn)橛行枨?/p>

19、量就抬高房價(jià)，也不能不執(zhí)行政策規(guī)定去損害老百姓的利益，更不能報(bào)價(jià)備案規(guī)劃設(shè)施完善，建成售后配套設(shè)施大量縮水，存在欺騙行為。各有關(guān)人員也不能借機(jī)炒房，擾亂商品房市場價(jià)格秩序，為共建和諧社會做出應(yīng)盡的努力和貢獻(xiàn)。 </p><p>　?。ㄎ澹┮獜?qiáng)化宣傳加大政策透明度 </p><p>　　應(yīng)對國家涉及有關(guān)商品房銷售價(jià)格的各種法律法規(guī)和政策規(guī)定，進(jìn)行廣泛深入宣傳，做到家喻戶曉，讓消費(fèi)者行動起來，

20、形成強(qiáng)大的監(jiān)督力量，自覺抵制商品房銷售過程中的各種價(jià)格違法行為。 </p><p>　　（六）建議政府加大保障住房建設(shè)力度 </p><p>　　以市政府為主導(dǎo)，多投資建設(shè)廉租房、公租房和經(jīng)濟(jì)適用住房，緩解住房需求壓力。也可以投資建設(shè)商品房，保本微利或無利出售，在商品房銷售價(jià)格上起到龍頭和引導(dǎo)作用，讓更多的群眾和百姓買得起房。 </p><p>　?。ㄗ髡邌挝唬汉?/p>