商品房銷售培訓(xùn)問(wèn)題55-63

1、商品房銷售培訓(xùn)問(wèn)題556355怎樣申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款？怎樣申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款？各商業(yè)銀行提供的商業(yè)性個(gè)人住房貸款程序基本類似，下面以建行北京分行提供的個(gè)人住房貸款為例，說(shuō)明怎樣申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款。根據(jù)中國(guó)人民銀行的有關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款必須具備以下六個(gè)條件：①有北京市戶口或有合法的居住身份證件，如身份證，戶口薄，軍人證、暫住證等；②必須有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入；③已經(jīng)簽訂了合法有效的購(gòu)買、建造、大修等合同、協(xié)議或有關(guān)批準(zhǔn)文

2、件等；④不低于所購(gòu)買房款20%以上的首付款；⑤能夠提供擔(dān)保；⑥與銀行簽訂合作協(xié)議。56福利分房如何做抵押貸款？福利分房如何做抵押貸款？如果您建立了公積金購(gòu)買福利房時(shí)可申請(qǐng)公積金貸款。申請(qǐng)貸款時(shí)需提供售房單位的售房方案、方案批復(fù)文件及與售房單位簽訂售房合同。57個(gè)人住房貸款要注意點(diǎn)啥？個(gè)人住房貸款要注意點(diǎn)啥？第一、對(duì)家庭現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力作綜合評(píng)估，以此確定購(gòu)房的首期付款金額和比例。經(jīng)濟(jì)實(shí)力的內(nèi)容包括存款和可變現(xiàn)資產(chǎn)兩大部分。后者又涵蓋了有價(jià)證

3、券、現(xiàn)有住房置換等。第二、對(duì)家庭未來(lái)的收入及支出作合理的預(yù)期。這包括收入預(yù)期和未來(lái)大額支出的預(yù)期。前者要考慮的因素包括年齡、專業(yè)、學(xué)歷、工作單位性質(zhì)、行業(yè)前景乃至宏觀發(fā)展趨勢(shì)等。一般來(lái)說(shuō)，年輕、高學(xué)歷、專業(yè)前景好、單位效益好的家庭成員收入預(yù)期較高。個(gè)體經(jīng)營(yíng)者和規(guī)模較小的私營(yíng)業(yè)主應(yīng)該對(duì)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)有充分預(yù)期，謹(jǐn)慎制定貸款及還款計(jì)劃。后者要考慮的因素包括結(jié)婚、生育、健康、求學(xué)、出國(guó)以及購(gòu)買其他大額消費(fèi)品等。如果您的家庭預(yù)期有較大的支出，這將會(huì)削

4、弱您的還款能力。第三、學(xué)會(huì)計(jì)算自己的還款能力。還款能力是決定可貸款額度的重要依據(jù)。還款能力的計(jì)算方法是用家庭平均月收入減去家庭平均月支出的余額。在計(jì)算時(shí)要考慮到收入和支出的可能變化。59當(dāng)?shù)盅旱姆康禺a(chǎn)發(fā)生意外時(shí)，抵押人和抵押權(quán)人該怎么辦？當(dāng)?shù)盅旱姆康禺a(chǎn)發(fā)生意外時(shí)，抵押人和抵押權(quán)人該怎么辦？抵押人占管的房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失時(shí)，抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)將情況告知抵押權(quán)人，并應(yīng)采取措施防止損失的擴(kuò)大。由于不可抗力等自然原因造成抵押物損毀、滅失的，抵押人

5、不負(fù)有責(zé)任，但抵押人因此獲得賠償金、保險(xiǎn)金的，抵押權(quán)人有權(quán)在賠償金、保險(xiǎn)金的數(shù)額之內(nèi)要求提供擔(dān)保。由于抵押人本身的故意或過(guò)失造成抵押物損毀、滅失的，抵押人有義務(wù)重新提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。無(wú)論在何種情況下，抵押房地產(chǎn)的殘余價(jià)值仍作為債權(quán)的擔(dān)保。在用房地產(chǎn)抵押貸款期間，保持抵押房地產(chǎn)的價(jià)值，對(duì)于抵押權(quán)人(貸款銀行)來(lái)說(shuō)尤為重要。這是因?yàn)楫?dāng)債務(wù)人不能按期歸還貸款時(shí)，貸款銀行需要將抵押的房地產(chǎn)予以變賣，從變賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。如果抵押的

6、房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失，變賣該房地產(chǎn)所獲得的價(jià)款將可能無(wú)法償還債務(wù)人所欠的借款。所以當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)發(fā)生損毀、滅失時(shí)，抵押權(quán)人要采取一定的措施，來(lái)保障它的利益：(1)如果是由于抵押人的行為，使抵押房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失的，那么抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為，并有權(quán)要求抵押人恢復(fù)抵押物的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。(2)如果抵押人對(duì)抵押房地產(chǎn)的損毀、滅失無(wú)過(guò)錯(cuò)的，即抵押房地產(chǎn)的損毀、滅失是由于第三人的原因或不可抗力的原因(如地震、洪水

7、等)造成的，那么抵押權(quán)人可以在抵押人因損害而得到的賠償范圍內(nèi)要求提供新的擔(dān)保，抵押房地產(chǎn)價(jià)值未減少的部分，仍作為債權(quán)的擔(dān)保。60是所有的房地產(chǎn)都可以抵押?jiǎn)幔渴撬械姆康禺a(chǎn)都可以抵押?jiǎn)?？?duì)于哪些房地產(chǎn)可以設(shè)定抵押，哪些房地產(chǎn)依法不可以抵押，在《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》和有關(guān)的法律中都有明確的規(guī)定，具體內(nèi)容如下：可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)，包括通過(guò)出讓方式取得的土地使用權(quán)、依法取得的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)、預(yù)售商品房、在建工程。具體又可以分為：(1