漯河市房地產(chǎn)項目可行性分析報告117593113

1、漯河市房地產(chǎn)漯河市房地產(chǎn)項目可行性分析報告項目可行性分析報告一、漯河市簡況深藍(lán)房地產(chǎn)漯河市位于河南省中南部，是河南唯一的內(nèi)陸特區(qū)城市?，F(xiàn)為全國城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市、全國衛(wèi)生先進(jìn)城市、國家園林城市、全國綠化模范城市，榮獲了中國人居環(huán)境范例獎。鄭州深藍(lán)房地產(chǎn)咨詢有限公司1948年設(shè)立縣級市，1986年升格為省轄市，2003年被列入中原城市群，2004年9月再次進(jìn)行行政區(qū)劃調(diào)整，現(xiàn)轄臨潁、舞陽兩縣和郾城、源匯、召陵三區(qū)及一個省級高新技術(shù)產(chǎn)

2、業(yè)開發(fā)區(qū)?？偯娣e2617平方公里，總?cè)丝?53萬人，人口密度全省最大，每平方公里達(dá)到967人。市區(qū)面積77平方公里，市區(qū)建成面積35.4平方公里，其中建成區(qū)總?cè)丝?5.03萬人。2002年，漯河在全國265個地級以上城市綜合實力排序中居第71位。2003年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值為219.9億元，居全省第16位；2004年在全省城市綜合實力排序中居第4位。2005年各項主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增幅均創(chuàng)近十年來的最好水平，全市生產(chǎn)總值達(dá)到322億元，比20

3、04年增長15.8%，增幅居全省第3位；地方財政一般預(yù)算收入13.2億元，增長28.1%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7923元、農(nóng)民人均純收入3319元，分別增長12.2%和12%?，F(xiàn)在的漯河市已經(jīng)成為河南省新興輕工業(yè)城市，目前已建立了以輕工業(yè)為主，集商貿(mào)、金融、地產(chǎn)、信息、運輸?shù)刃袠I(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的綜合性開放型經(jīng)濟(jì)格局。深藍(lán)房地產(chǎn)根據(jù)《漯河市城市總體規(guī)劃（2001年～2020年）》，漯河城市向南發(fā)展空間有限，將主要向東向北發(fā)展，城市布局將是“一

4、心一軸四組合”。“一心”指沙南商業(yè)中心、沙北行政中心及澧西文教中心組成復(fù)合中心?！耙惠S”指“沙澧河發(fā)展軸線，雕琢城市精美的綠色項鏈，塑造漯河形態(tài)特色?！八慕M合”指沙北、沙南、鐵東、澧西四個組團(tuán)?！鞍唁鸷咏ǔ山?jīng)濟(jì)繁榮，環(huán)境優(yōu)美、社會文明、秩序優(yōu)良、具有較高知名度，美譽度和較強(qiáng)吸引力、輻射力、帶動力的開放型、區(qū)域性中心城市?！笔卿鸷咏诎l(fā)展目標(biāo)。漯河市市區(qū)規(guī)劃期限和規(guī)模：近期（2000年~2005年）用地50.5平方公里，人口50萬人；遠(yuǎn)期

5、（2006年~2020年）用地71.4平方公里，人口70萬人。二、漯河房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r截至2005年初，漯河共有82家房地產(chǎn)企業(yè)，無一家一級企業(yè)，二級企業(yè)有7家，三級企業(yè)有20家，四級企業(yè)19家，其余企業(yè)屬于暫定資質(zhì)。2003年以后，一些漯河的上市公司開始涉足房地產(chǎn)，如雙匯和銀鴿，這些企業(yè)起點高，實力雄厚。自2005年以來，一些外地實力開發(fā)企業(yè)陸續(xù)進(jìn)駐漯河，如建業(yè)、中實等公司，直接拉高整體市場價格，將市場競爭的進(jìn)入門檻提高到一個新的臺階。

6、1、近兩年漯河市房地產(chǎn)投資增長迅速，商品房投放面積大幅增加。2006年上半年全市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)共完成投資7.2億元，其中住宅投資完成4.4億元，商業(yè)投資完成2.8億元，分別比去年同期增長3.4%，2.6%和4.3%。全市開工面積達(dá)87萬m2，竣工32.6萬m2，分別比去年同期增長15.3%和4.6%。深藍(lán)房地產(chǎn)8、2004年底和2005年，是漯河房地產(chǎn)市場發(fā)展的里程碑。這期間，先后有多個中高檔房地產(chǎn)項目在市場亮相，為漯河的房地產(chǎn)市場注入

7、了活力，也使得漯河的房地產(chǎn)市場進(jìn)入了一個新的階段——品質(zhì)階段，這一時期也是漯河房價上漲最快的時期。鄭州深藍(lán)房地產(chǎn)咨詢有限公司隨著淞江新區(qū)開發(fā)，漯河真正的規(guī)模品質(zhì)大盤，基本集中在這一區(qū)域范圍，競爭程度將進(jìn)一步加劇。包括錦繡淞江、雙匯歐洲故事、方圓小區(qū)、萊茵風(fēng)景、錦繡天地、建業(yè)森林半島等，可以預(yù)見，隨著區(qū)域開發(fā)推進(jìn)、各項目產(chǎn)品及推廣手段的創(chuàng)新，漯河的房地產(chǎn)競爭將會更為激烈。這些競爭很快將分流到不同層次、不同層面，一是老城與淞江新區(qū)的板塊競爭

8、，二是沙北與沙南的區(qū)域競爭，三是淞江新區(qū)內(nèi)各項目的競爭，四是淞江新區(qū)與其他新區(qū)如開源新區(qū)、召陵新區(qū)的競爭，五是不同產(chǎn)品類型及不同物業(yè)形態(tài)的競爭，如別墅與復(fù)式樓、高層項目競爭等，六是外地開發(fā)強(qiáng)龍與本地開發(fā)地頭蛇之間的競爭。三、漯河房地產(chǎn)項目個案1、雙匯國際花園：鄭州深藍(lán)房地產(chǎn)咨詢有限公司位于黃河路以北，沙河以西。開發(fā)商是雙匯房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，項目總用地1000畝，總建筑面積40萬㎡，包括4790㎡商業(yè)街。一期占地300多畝，1000多套

9、、近18萬㎡多層；主力戶型主要有二室兩廳85.31㎡，三室兩廳110－140㎡，四室兩廳160㎡；另有30棟別墅，別墅面積500㎡，多層住宅均價1600元㎡（開盤時1300元㎡）；小高層1700元㎡；獨立別墅2000元㎡。商業(yè)只租不售。配套主要有水、電、氣、壁掛式天然氣地暖、幼兒園、會所商業(yè)街一應(yīng)俱全。一期主要針對職工銷售，現(xiàn)在已銷售完，一期2004年年底封頂，2005年5月交房。2、銀鴿新苑：位于黃河路以南，沙河以西，開發(fā)商是河南銀鴿

10、地產(chǎn)有限公司。一期約500套6層住宅，主要賣給自己的員工，二期約500套住宅，戶型主要有二室二廳面積100㎡，三室二廳面積110－135㎡，四室兩廳160㎡。住宅均價1450元㎡左右。社區(qū)配套有水、電、氣、戶式中央空調(diào)（已經(jīng)包含在房價內(nèi)）、幼兒園、會所商業(yè)街一應(yīng)俱全。目前推出銀河灣，是漯河唯一六層帶電梯水岸豪宅。3、沙田錦繡天地：位于沙北淞江路和嵩山路交叉口西南角。開發(fā)商為漯河舒漫置業(yè)有限公司。項目占地100畝，6萬㎡住宅，共561戶。

11、另有4000㎡商業(yè)和10000㎡寫字樓。戶型有三室二廳面積133㎡，四室兩廳155㎡。多層住宅均價1500元㎡以上；小高層1800元㎡左右。配套有水、電、氣、燃?xì)獗趻鞝t采暖，2005年5月份一期交工，銷售完。4、金地雅園：位于沙南建設(shè)路和五一路交叉口。開發(fā)商為漯河金土地置業(yè)有限公司。項目共23個單元，3.6萬㎡住宅，另有2000㎡商業(yè)。戶型有二室二廳87㎡，三室二廳面積116—139㎡，四室兩廳150㎡。價格在1500元㎡以上。配套有水