房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)的財(cái)稅分析與審計(jì)服務(wù)

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)的財(cái)稅分析與審計(jì)服務(wù)摘要：近年來(lái)房地產(chǎn)已成為我國(guó)地方經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)案例數(shù)量也日益增加，但在并購(gòu)過(guò)程中有些成功的案例，也有失敗的案例，本文力求通過(guò)財(cái)務(wù)、稅收的視角分析房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)過(guò)程中存在的問(wèn)題。給讀者勾畫出房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)過(guò)程中，買賣雙方不得不考慮的相關(guān)因素。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；并購(gòu)；財(cái)稅；審計(jì)一、現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目法人狀況（一）目前我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目法人狀況主要為：項(xiàng)目部形式和項(xiàng)目公司形式。項(xiàng)目部形式：即房地產(chǎn)公司取

2、得土地使用權(quán)后，將土地使用權(quán)登記在本房地產(chǎn)公司名下，或者成立一個(gè)分公司登記在分公司名下。以后該項(xiàng)目的所有運(yùn)作均以總公司的名義進(jìn)行。項(xiàng)目公司形式：即母公司取得土地使用權(quán)后，母公司新注冊(cè)成立一個(gè)子公司，將取得土地使用權(quán)登記在子公司名下。以后該項(xiàng)目的所有運(yùn)作均以子公司名義進(jìn)行。（二）各種形式運(yùn)作的利弊分析1、項(xiàng)目部形式優(yōu)勢(shì)：一是合并納稅，尤其是企業(yè)所得很多主業(yè)為非房地產(chǎn)的國(guó)有企業(yè)，如果下屬有房地產(chǎn)企業(yè)，即面臨著房地產(chǎn)企業(yè)退出的任務(wù)。2003年

3、以來(lái)，國(guó)務(wù)院國(guó)資委確定了16家以房地產(chǎn)企業(yè)作為主業(yè)的中央企業(yè)，三級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量由728家減少到373家，2014年4月又確定了78家央企退出房地產(chǎn)行業(yè)。可見(jiàn)近期政策性房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓，已成為房地產(chǎn)企業(yè)改革的主力軍。2、投資商盡快回籠資金需要。房地產(chǎn)行業(yè)投資大、政策風(fēng)險(xiǎn)大、資金回籠周期長(zhǎng)，投資商進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)后可能面臨著到期貸款違約、宏觀調(diào)控導(dǎo)致滯銷等影響，產(chǎn)生資金鏈斷裂，使得投資商不得不進(jìn)行項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓。3、上下游行業(yè)整合的需要。這一

4、類情況常見(jiàn)于房地產(chǎn)企業(yè)與商業(yè)企業(yè)之間進(jìn)行，商業(yè)企業(yè)需要經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，房地產(chǎn)企業(yè)提供場(chǎng)地，因而由商業(yè)企業(yè)出資購(gòu)買房地產(chǎn)項(xiàng)目成為房地產(chǎn)并購(gòu)的一種形式。三、并購(gòu)方式對(duì)轉(zhuǎn)讓方財(cái)稅的影響作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓方，出售房地產(chǎn)項(xiàng)目也是兩種形式，即：項(xiàng)目直接轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓方式不同對(duì)轉(zhuǎn)讓方的利潤(rùn)和稅費(fèi)都產(chǎn)生非常大的影響。下面從轉(zhuǎn)讓方的角度分析兩種轉(zhuǎn)讓方式的影響：（一）項(xiàng)目直接轉(zhuǎn)讓：即總公司將登記在名下的房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給另一方，屬于不動(dòng)產(chǎn)銷售