房地產(chǎn)項目公司股權(quán)并購法律風(fēng)險分析

1、房地產(chǎn)項目公司股權(quán)并購法律風(fēng)險分析近年來，由于土地資源的有限性和特殊性，國家對土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)作出了諸多有別于其他可流通物的立法限制，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨難以獲取土地資源的困境。而同時，許多手中有地，但自身資金、運作能力不強的房地產(chǎn)項目公司，為吸納資金、引入先進的開發(fā)理念，盡快將手中的國有土地使用權(quán)投入市場開發(fā)建設(shè)，往往希望通過股權(quán)并購的形式其手中的房地產(chǎn)項目。因此，以房地產(chǎn)項目公司并購來實現(xiàn)土地使用權(quán)及項目轉(zhuǎn)讓之風(fēng)盛行。盡管以房地產(chǎn)

2、項目公司股權(quán)并購的方式收購房地產(chǎn)項目具有手續(xù)相對簡捷、節(jié)省費用和開發(fā)成本、開發(fā)快捷等顯而易見的優(yōu)點；但也存在很多需要并購方特別注意的法律風(fēng)險。案例1、A公司獲悉B房地產(chǎn)項目公司擁有“花園”房地產(chǎn)項目，且已經(jīng)開發(fā)建設(shè)至一期樓宇主體結(jié)構(gòu)封頂，遂以收購B房地產(chǎn)項目公司全部股權(quán)的方式獲取了該項目的開發(fā)建設(shè)權(quán)。正當(dāng)A公司按其與B公司股東簽署的《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》支付了全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款，準(zhǔn)備繼續(xù)投入開發(fā)時，承建該項目施工總包的建筑施工方突然主張因原B公

3、司拖欠其工程施工款，要求行使其建筑工程施工款優(yōu)先受償權(quán)，并申請法院查封了項目在建工程；同時，項目設(shè)計方以原B公司拖欠巨額設(shè)計費用為由申請查封了項目公司的流動資金帳戶。A公司由此陷入了困境。2、A公司收購了某C房地產(chǎn)項目公司70％的股權(quán)，欲以大股東身份控制和主導(dǎo)B公司承建的某寫字樓項目，并完成了變更股東的工商變更登記手續(xù)。但在經(jīng)營決策過程中，持有C公司30％股權(quán)的股東主張：雖然A公司擁有70％的股權(quán)，但是根據(jù)B公司章程規(guī)定，僅享有60％的

4、表決權(quán)和分紅權(quán)。此時A公司才發(fā)現(xiàn)其原受讓股權(quán)時審閱的公司章程為一份無效章程，且與C公司在工商行政管理部門備案登記的章程內(nèi)容不符，并沒有約定表決權(quán)和分紅權(quán)限制。由此A公司與C公司原股東發(fā)生糾紛，項目開發(fā)建設(shè)無法順利進行。3、A公司收購了D房地產(chǎn)項目公司全部股權(quán)，并在《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中約定D公司原股東承擔(dān)D公司或有債務(wù)。在A公司按約支付了全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓對價并開始以D公司名義開發(fā)建設(shè)某房地產(chǎn)項目時，某銀行以D公司向第三人提供了連帶責(zé)任擔(dān)保為由要

5、求D公司償還巨額債務(wù)的擔(dān)保責(zé)任。此時A公司欲向D公司原股東追償時發(fā)現(xiàn)D公司原股東已經(jīng)沒有清償債務(wù)的能力，A公司因此遭受了重大損失。分析通過以上案例可以看出，房地產(chǎn)項目公司股權(quán)并購過程中存在諸多潛在法律風(fēng)險，可能給項目開發(fā)和項目受讓方帶來相當(dāng)大的風(fēng)險。概括來說，房地產(chǎn)項目公司股權(quán)并購存在的風(fēng)險主要集中在以下方面：1、項目公司或有債務(wù)控制風(fēng)險對于項目公司的或有債務(wù)、是否對外提供過保證擔(dān)保的風(fēng)險以及是否對外簽有已構(gòu)成違約合同的風(fēng)險等等，股權(quán)轉(zhuǎn)

6、讓方向股權(quán)受讓方提供的陳述或企業(yè)資產(chǎn)評估報告，其可信度值得商榷，存在虛假或隱瞞的風(fēng)險；需要股權(quán)受讓方特別注意和控制。2、轉(zhuǎn)讓股權(quán)本身屬性確定風(fēng)險擬對外轉(zhuǎn)讓的項目公司股權(quán)本身，是否存在質(zhì)押擔(dān)保等第三人權(quán)利，是否存在對其在項目是一定條件下的合同解除權(quán)，作為一方違約后另一方的救濟手段和及時退出機制。7、根據(jù)合同履行的具體情況設(shè)置合理的履約擔(dān)保形式，消除轉(zhuǎn)讓方和受讓方的顧慮。如轉(zhuǎn)讓方通過各種方式取得銀行信用，然后應(yīng)轉(zhuǎn)讓方要求出具銀行保函，在受讓

7、方不能如期履行合同時，轉(zhuǎn)讓方可以向銀行追償；同時，轉(zhuǎn)讓方也可以申請銀行出具保函，當(dāng)轉(zhuǎn)讓方未能履行其提供開發(fā)項目、辦理項目轉(zhuǎn)讓手續(xù)等合同義務(wù)時，受讓方可以向銀行追償。8、房地產(chǎn)項目公司所擁有的項目如未辦理土地出讓手續(xù)或者已經(jīng)辦理土地出讓手續(xù)但轉(zhuǎn)讓時還未繳清土地出讓金的，應(yīng)當(dāng)明確約定辦理相關(guān)手續(xù)的責(zé)任方及其費用承擔(dān)方式。9、需要調(diào)整房地產(chǎn)項目開發(fā)條件的，股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)約定補辦政府主管部門許可的手續(xù)及負責(zé)方。10、對合同履行過程中的資金支付