萬科物業(yè)單位前期介入工作指引

1、_萬科物業(yè)前期介入工作指引萬科物業(yè)前期介入工作指引1、目的、目的規(guī)范物業(yè)公司對新項目物業(yè)管理前期介入的程序和內(nèi)容指導新公司物業(yè)管理業(yè)務的開展。2、范圍、范圍適用于集團內(nèi)的全資及控股的所有房地產(chǎn)開發(fā)公司和其下屬的物業(yè)管理公司(以下簡稱地產(chǎn)、物業(yè))。3、職責、職責3.1集團物業(yè)管理部負責編制、發(fā)布和修訂本工作指引。3.2各地物業(yè)公司負責參照本工作指引結合各項目的實際情況制定具體工作方案和計劃以保證物業(yè)管理前期介入工作的順利完成。3.3各地產(chǎn)

2、公司應與物業(yè)保持良好的溝通及時向物業(yè)提供相關資料共同研究聽取采納合理的建議對于物業(yè)公司的前期介入工作給予必要的配合和協(xié)助。4.4.方法和過程控制方法和過程控制4.1物業(yè)管理前期介入的概念物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項目以前的房地產(chǎn)開發(fā)各個階段包括項目決策、規(guī)劃設計、營銷策劃、施工建設、竣工驗收等就參與介入從物業(yè)管理運作和業(yè)主使用角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設計、材料選用、設備選型、配套設施、管線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣

3、工驗收等多方面提供有益的建設性意見以確保物業(yè)設計和建造質(zhì)量為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件同時有效的前期介入可以減少接管驗收時的返修工作量為確保業(yè)主正常入住奠定基礎。4.2前期介入的一般程序4.2.1雙方確定工作內(nèi)容要求4.2.2物業(yè)組成工作小組4.2.3制定工作計劃4.2.4計劃實施物業(yè)應重點關注安保系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、管理用房、車位配置、交通系統(tǒng)、綠化配置、常見施工質(zhì)量問題、機電設備、()空調(diào)安置、工程設備的售后服務、物業(yè)管理方案和

4、管理合同的確認。4.2.5物業(yè)與地產(chǎn)雙方的協(xié)調(diào)研討應形成書面資料以備復查。4.2.6對涉及物業(yè)利益的文件應由物業(yè)確認如:管理費、物業(yè)管理合同、銷售中涉及物業(yè)的承諾、設備設施合同中的售后服務等。4.3前期介入的內(nèi)容前期介入主要分三個階段實現(xiàn):規(guī)劃設計階段、營銷策劃階段和施工建設階段三個主要階段結束后配合地產(chǎn)進行竣工驗收。4.3.1規(guī)劃設計階段包括:_5.2.1.10各項技術經(jīng)濟指標在同類住宅區(qū)中水平領先。5.2.2分類評估5.2.2.1安

5、保布局a)便于安保管理區(qū)域分割消除管理死角。b)便于安保管理視線的巡查避免管理的盲點。c)人員及車輛各級出入口設置清晰便于動態(tài)管理。d)安保設備設施配置齊全可采取有效措施防范。e)安保技防措施完備形成多層次的安保體系信息匯總通暢反應快速(詳見5.2.2.6智能化設備)。5.2.2.2消防布局a)消防設備、設施配置(滅火器、消防箱、室內(nèi)(外)消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等)充分合理使用可靠。b)消防車道設置合理其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國家規(guī)

6、范。c)消防登高面(場地)設置合理其位置及面積符合國家規(guī)范。d)消防通道、門、墻、避難區(qū)設置合理符合國家規(guī)范。5.2.2.3交通布局a)各級道路的功能分配充分合理有層次感線路清晰便于分流管理。b)主要道路和出入口人車分流在設計和設施配置上考慮到限速要求及回車余地。c)機動車位配置充分(一般住宅不少于戶數(shù)的2:1、另加訪客車位占車位數(shù)的5%聯(lián)排別墅等高標準住宅應按戶數(shù)1:1另加訪客車位占車位數(shù)的10%)。非機動車位配置充分(一般住宅不少于

7、戶數(shù)1:1.5)便于停放。d)有條件宜設置地下機動車停車庫應符合國家規(guī)范。5.2.2.4生活配置a)根據(jù)小區(qū)周邊(1公里范圍)市場、商業(yè)配套狀況設置充足市政、商業(yè)用房。b)一般應考慮超市、菜市場、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂、交通等的配套服務功能。c)如住宅區(qū)設置商業(yè)配套宜獨立集中并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)營的配套條件應盡量避免產(chǎn)生干擾。如利用住宅層設置營業(yè)場所出入口或樓梯須與住宅分開。d)如住宅區(qū)設置會