[教育]浙江工商大學稅法第七章資源稅法和土地增值稅法

1、Prepared by shuji yan,第一節(jié)　納稅義務(wù)人與稅目、稅率　　資源稅是對在中華人民共和國領(lǐng)域及管轄海域從事應(yīng)稅礦產(chǎn)品開采和生產(chǎn)鹽的單位和個人課征的一種稅?！　∫?、納稅人　　資源稅的納稅義務(wù)人是指在中華人民共和國領(lǐng)域及管轄海域開采應(yīng)稅資源的礦產(chǎn)品或者生產(chǎn)鹽的單位和個人。　　注意：　　1.開采地點——進口不征、出口不退 2.納稅人范圍廣泛【提示】2011年11月1日，中外合作開采石油、天然氣的企業(yè)繳納資源

2、稅，不再繳納礦區(qū)使用費（新變化）。 3.應(yīng)稅與非應(yīng)稅 4.有扣繳義務(wù)人的規(guī)定（含個體戶）。,第七章　資源稅法和土地增值稅法,Prepared by shuji yan,二、稅目　?。ㄒ唬┒惸浚ㄕ鞫惙秶耗壳爸挥?大類，它們是：,Prepared by shuji yan,（二）其他需要說明的問題：　　1.納稅人在開采主礦產(chǎn)品的過程中伴采的其他應(yīng)稅礦產(chǎn)品，凡未單獨規(guī)定適用稅額的，一律按主礦產(chǎn)品或視同主礦產(chǎn)品稅目征收資

3、源稅。伴生礦（除主礦種以外，其他可供工業(yè)利用的成分） ——不征（不單獨征）伴選礦（以精礦形式伴選出的副產(chǎn)品）——不征巖金礦——不征（但尾礦與原礦劃分不清，仍繳納資源稅）　　　2.未列舉名稱的其他非金屬礦原礦和其他有色金屬礦原礦，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府決定征收或暫緩征收資源稅，并報財政部和國家稅務(wù)總局備案。,Prepared by shuji yan,三、稅率　　　　自2011年11月1日起，原油和天然氣由從量定額改為從

4、價定率征收資源稅。自此，資源稅采取從價定率或者從量定額的辦法計征。,Prepared by shuji yan,四、扣繳義務(wù)人——收購未稅礦產(chǎn)品的單位為資源稅的扣繳義務(wù)人：1.目前資源稅代扣代繳的適用范圍是指收購的除原油、天然氣、煤炭以外的資源稅未稅礦產(chǎn)品。2.代扣代繳資源稅適用的單位稅額規(guī)定如下:　?。?）獨立礦山、聯(lián)合企業(yè)收購與本單位礦種相同的未稅礦產(chǎn)品，按照本單位相同礦種應(yīng)稅產(chǎn)品的單位稅額，依據(jù)收購數(shù)量代扣代繳資源稅。　　

5、（2）獨立礦山、聯(lián)合企業(yè)收購與本單位礦種不同的未稅礦產(chǎn)品，以及其他收購單位收購的未稅礦產(chǎn)品，按照收購地相應(yīng)礦種規(guī)定的單位稅額，依據(jù)收購數(shù)量代扣代繳資源稅。　?。?）收購地沒有相同品種礦產(chǎn)品的，按收購地主管稅務(wù)機關(guān)核定的單位稅額，依據(jù)收購數(shù)量代扣代繳資源稅。　　?。?）其他收購單位收購未稅礦產(chǎn)品，按主管稅務(wù)機關(guān)核定的稅額（率），依據(jù)收購數(shù)量代扣代繳資源稅?！　　?.補充：扣繳義務(wù)人代扣代繳稅款，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為支付首筆貨款或首次

6、開具支付貨款憑據(jù)的當天?！　?.補充：扣繳義務(wù)人代扣代繳的資源稅，應(yīng)當向收購地主管稅務(wù)機關(guān)繳納?？劾U義務(wù)人代扣代繳資源稅應(yīng)納稅額的計算公式為：　　代扣代繳稅額＝收購的未稅礦產(chǎn)品數(shù)量×適用的單位稅額,Prepared by shuji yan,第二節(jié)　計稅依據(jù)與應(yīng)納稅額的計算,一、計稅依據(jù)　?。ㄒ唬膬r定率征收的計稅依據(jù)——銷售額　　銷售額為納稅人銷售應(yīng)稅產(chǎn)品（原油、天然氣、煤炭）向購買方收取的全部價款和價外費用但不包括

7、收取的增值稅銷項稅額?！　。ǘ牧慷~征收的計稅依據(jù)——銷售數(shù)量　　1.基本規(guī)定：銷售數(shù)量包括納稅人開采或者生產(chǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品的實際銷售數(shù)量和視同銷售的自用數(shù)量。,Prepared by shuji yan,2.納稅人不能準確提供應(yīng)稅產(chǎn)品銷售數(shù)量的，以應(yīng)稅產(chǎn)品的產(chǎn)量或者主管稅務(wù)機關(guān)確定的折算比換算成的數(shù)量為計征資源稅的銷售數(shù)量?！　?.納稅人在資源稅納稅申報時，除財政部、國家稅務(wù)總局另有規(guī)定外，應(yīng)當將其應(yīng)稅和減免稅項目分別計算和報送。

8、　　4.對于連續(xù)加工前無法正確計算原煤移送使用量的煤炭：按加工產(chǎn)品的綜合回收率還原成原煤數(shù)量。　　5.金屬和非金屬礦產(chǎn)品原礦：因無法準確掌握納稅人移送使用原礦數(shù)量的，可將其精礦按選礦比折算成原礦數(shù)量，以此作為課稅數(shù)量，其計算公式為：,Prepared by shuji yan,【多選題】某銅礦2010年9月銷售銅精礦4000噸（選礦比為1:5），每噸不含稅售價1500元，當?shù)劂~礦石資源稅每噸1.2元，應(yīng)納資源稅和增值稅稅額為（?。?/p>

9、　　A.資源稅1.68萬元　　　　B.資源稅2.4萬元　　C.增值稅78萬元　　　　D.增值稅102萬元『正確答案』BD『答案解析』應(yīng)納資源稅＝4000×5×1.2＝24000（元）　　應(yīng)納增值稅＝1500×4000×17%＝1020000（元）,Prepared by shuji yan,6.納稅人以自產(chǎn)的液體鹽加工固體鹽，按固體鹽稅額征稅，以加工的固體鹽數(shù)量為課稅數(shù)量。納稅人以外

10、購的液體鹽加工成固體鹽，其加工固體鹽所耗用液體鹽的已納稅額準予抵扣。　　【單選題】某產(chǎn)鹽企業(yè)，2011年5月份以外購液體鹽3000噸加工成固體鹽600噸，以自產(chǎn)液體鹽5000噸加工成固體鹽1000噸，當月銷售固體鹽1500噸，取得銷售收入300萬元，已知液體鹽每噸單位稅額5元、固體鹽每噸單位稅額40元，該產(chǎn)鹽企業(yè)5月份應(yīng)繳納資源稅（?。！　.20000元 　　B.35000元 　　C.45000元 　　D.60000元『

11、正確答案』C『答案解析』納稅人以自產(chǎn)的液體鹽加工固體鹽，按固體鹽稅額征稅，以加工的固體鹽數(shù)量為課稅數(shù)量。納稅人以外購的液體鹽加工成固體鹽，其加工固體鹽所耗用液體鹽的已納稅額準予抵扣。應(yīng)納資源稅＝1500×40－3000×5＝45000（元）,Prepared by shuji yan,煤炭資源稅計征：《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于實施煤炭資源稅改革的通知》財稅〔2014〕72號，自2014-12-1起。 　　一、計

12、征方法： 　　應(yīng)納稅額＝應(yīng)稅煤炭（不含增值稅）銷售額×適用稅率 　　 應(yīng)稅煤炭，包括原煤、以未稅原煤加工的洗選煤。 二、應(yīng)稅煤炭銷售額 　　1.納稅人開采原煤直接對外銷售的　　原煤應(yīng)納稅額=原煤銷售額×適用稅率　　銷售額不含從坑口到車站、碼頭等的運輸費用?！　?.納稅人將開采的原煤自用于連續(xù)生產(chǎn)洗選煤的，在原煤移送使用環(huán)節(jié)不繳納資源稅；自用于其他方面的，視同銷售原煤計算繳納資源稅

13、。,Prepared by shuji yan,3.納稅人將其開采的原煤加工為洗選煤　　（1）洗選煤對外銷售　　洗選煤應(yīng)納稅額=洗選煤銷售額×折算率×稅率　　洗選煤銷售額包括洗選副產(chǎn)品的銷售額，不包括洗選煤從洗選煤廠到車站、碼頭等的運輸費用?！　。?）洗選煤自用的：視同銷售洗選煤繳納資源稅?！　　纠磕趁旱V企業(yè)（增值稅一般納稅人），2015年4月向某電廠銷售優(yōu)質(zhì)原煤3000噸，開具增值稅專用發(fā)票注

14、明不含稅價款36萬元，支付從坑口到車站的運輸費用2萬元；向某煤場銷售選煤，開具增值稅普通發(fā)票列明銷售額7.6萬元。該煤礦資源稅稅率為5%，選煤折算率為92%。   『答案解析』當月應(yīng)納資源稅=36×5%+7.6÷（1+17%）×92%×5%=2.10（萬元）。,Prepared by shuji yan,注意問題：　　（1）以初級礦產(chǎn)品作為課稅數(shù)量。　?。?）與增值稅之間

15、的關(guān)系：應(yīng)稅礦產(chǎn)品也要交增值稅，按價格交；資源稅（只對初級礦產(chǎn)品），大部分礦產(chǎn)品按數(shù)量交。　　兩稅區(qū)別：①征稅范圍不同；　　②環(huán)節(jié)不同；　?、酆蛢r格的關(guān)系不同；　?、苡嫸惙椒ú煌?。,Prepared by shuji yan,第三節(jié)　稅收優(yōu)惠和征收管理,一、減免稅項目（一）開采原油過程中用于加熱、修井的原油，免稅。（二）納稅人開采或者生產(chǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品過程中，因意外事故或者自然災(zāi)害等原因遭受重大損失的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府

16、酌情決定減稅或者免稅。（三）鐵礦石資源減按80%征收資源稅。（新增）（四）尾礦再利用的，不再征收資源稅。（新增）（五）從2007年1月1日起，對地面抽采煤礦瓦斯暫不征收資源稅。（六）自2010年6月1日起，納稅人在新疆開采的原油、天然氣，自用于連續(xù)生產(chǎn)原油、天然氣的，不繳納資源稅；自用于其他方面的，視同銷售，依照規(guī)定計算繳納資源稅。三類減免稅項目：1.油田范圍內(nèi)運輸稠油過程中用于加熱的原油、天然氣，免征資源稅。2.稠油、高凝油和

17、高含硫天然氣資源稅減征40%。3.三次采油資源稅減征30%。（七）對衰竭期煤礦開采的煤炭，資源稅減征30%。（八）對充填開采置換出來的煤炭，資源稅減征50%。 　納稅人開采的煤炭，同時符合上述減稅情形的，納稅人只能選擇其中一項執(zhí)行，不能疊加適用。,Prepared by shuji yan,【例】某油田原油價格每噸6000元（不含增值稅，下同），天然氣每立方米2元。2013年12月，該企業(yè)生產(chǎn)原油25萬噸，當月銷售20萬噸，加熱

18、、修井用2萬噸，將3萬噸原油贈送給協(xié)作單位；開采天然氣700萬立方米，當月銷售600萬立方米，待售100萬立方米，原油、天然氣的稅率均為5%，該油田2013年12月應(yīng)納資源稅多少萬元。該油田2013年12月應(yīng)納資源稅=（20+3）×6000×5%+600×2×5%=6900+60=6960（萬元）?！纠磕宠F礦5月銷售鐵礦石原礦50000噸，另外銷售移送入選的精礦24000噸，選礦比為60

19、%，當?shù)剡m用的單位稅額為2元/噸，該礦應(yīng)繳納資源稅多少萬元。該礦應(yīng)繳納資源稅=（50000＋24000/60%）×2×80%=90000×2×80%=144000（萬元）。,Prepared by shuji yan,二、資源稅進口不征，出口不退三、納稅義務(wù)發(fā)生時間（一）納稅人銷售自產(chǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品的納稅義務(wù)發(fā)生時間1.納稅人采用分期收款結(jié)算方式的，為銷售合同規(guī)定的收款日期當天；2.采取預(yù)收

20、貨款結(jié)算方式的，為發(fā)出應(yīng)稅產(chǎn)品的當天；3.采取其他結(jié)算方式的，為收訖銷貨款或者取得索取銷貨款憑據(jù)的當天。（二）納稅人自產(chǎn)自用應(yīng)稅產(chǎn)品的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為移送使用應(yīng)稅產(chǎn)品的當天。（三）扣繳義務(wù)人代扣代繳資源稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為支付首筆貨款或首次開具支付貨款憑據(jù)的當天。,Prepared by shuji yan,四、納稅地點——開采或生產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)　　開采地、收購地。具體情況：　　1.凡是繳納資源稅的納稅人，都應(yīng)當

21、向應(yīng)稅產(chǎn)品開采或者生產(chǎn)地主管稅務(wù)機關(guān)繳納。　　2.如果納稅人應(yīng)納的資源稅屬于跨省開采，其下屬生產(chǎn)單位與核算單位不在同一省、自治區(qū)、直轄市的，對其開采的礦產(chǎn)品一律在開采地納稅。　　3.扣繳義務(wù)人代扣代繳的資源稅，也應(yīng)當向收購地主管稅務(wù)機關(guān)繳納?！　　締芜x題】甲縣某獨立礦山2009年7月份開采銅礦石原礦3萬噸，當月還到乙縣收購未稅銅礦石原礦5萬噸并運回甲縣，上述礦石的80%已在當月銷售。假定甲縣銅礦石原礦單位稅額每噸5元，則該獨立礦山

22、7月份應(yīng)向甲縣稅務(wù)機關(guān)繳納的資源稅為（?。！　.12萬元　B.15萬元 　C.32萬元　　D.40萬元『正確答案』A『答案解析』本題考核資源稅的計算。收購未稅礦產(chǎn)品應(yīng)該向收購地稅務(wù)機關(guān)繳納資源稅。向甲縣稅務(wù)機關(guān)繳納的資源稅＝3×80%×5＝12（萬元）,Prepared by shuji yan,第四節(jié)　土地增值稅納稅義務(wù)人與征稅范圍 　　土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)

23、，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。其作用在于：　　（1）加強國家對房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)交易的調(diào)控；　?。?）有利于國家抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為； （3）增加國家財政收入為經(jīng)濟建設(shè)積累資金?！　∫弧⒓{稅義務(wù)人　　土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個人等。,Prepared by shuji yan,【例】轉(zhuǎn)讓國有土地使用

24、權(quán)、地上建筑及其附著物并取得收入的（　），都是土地增值稅的納稅義務(wù)人?！　.學校 　　　　B.稅務(wù)機關(guān)　　C.外籍個人 　　D.國有企業(yè)『正確答案』ABCD『答案解析』土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個人等。,Prepared by shuji yan,二、征稅范圍　　（一）基本征稅范圍　　土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其

25、地上建筑物和附著物的行為征稅?！　“娜齻€判斷標準：①轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否國家所有；②土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓；③轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入。,Prepared by shuji yan,（二）具體事項征稅的規(guī)定,Prepared by shuji yan,屬于土地增值稅的征稅范圍的情況（應(yīng)征）：　?。?）出售國有土地使用權(quán)　　（2）取得土地使用權(quán)后進行房屋開發(fā)建造然后出售的　?。?）存量房地產(chǎn)買賣　?。?/p>

26、4）抵押期滿以房地產(chǎn)抵債（發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓）　?。?）單位之間交換房地產(chǎn)（有實物形態(tài)收入）　?。?）投資方或接受方屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)投資　　（7）投資聯(lián)營后將投入的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的　?。?）合作建房建成后轉(zhuǎn)讓的,Prepared by shuji yan,不屬于土地增值稅征稅范圍的情況（不征）：　　（1）房地產(chǎn)繼承（無收入）　?。?）房地產(chǎn)贈與（無收入）　　（3）房地產(chǎn)出租（權(quán)屬未變）　?。?）房地產(chǎn)抵押期內(nèi)（權(quán)屬未變

27、）　?。?）房地產(chǎn)的代建房行為（權(quán)屬未變）　?。?）房地產(chǎn)評估增值,Prepared by shuji yan,免征土地增值稅的情況（免征或暫免征收）：　　（1）個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)　?。?）合作建房建成后按比例分房自用　　（3）與房地產(chǎn)商無關(guān)的投資聯(lián)營，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資企業(yè)　?。?）企業(yè)兼并，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中　　（5）國家征用收回的房地產(chǎn)　?。?）個人轉(zhuǎn)讓居住用房地產(chǎn)　?。?）建造普通標準

28、住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的　?。?）企事業(yè)單位、社團及組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，增值額未超過扣除項目金額20%的（新增）,Prepared by shuji yan,【例】下列項目中，按稅法規(guī)定可以免征或不征土地增值稅的有（?。?。　　A.國家機關(guān)轉(zhuǎn)讓自用的房產(chǎn)　　B.稅務(wù)機關(guān)拍賣欠稅單位的房產(chǎn)　　C.對國有企業(yè)進行評估增值的房產(chǎn)　　D.投資于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)項目『正確答案』C『答案解析』對國有企業(yè)

29、進行評估增值的房產(chǎn)，房產(chǎn)雖有增值，但其既沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅的征稅范圍。,Prepared by shuji yan,第五節(jié)　土地增值稅稅率、應(yīng)稅收入與扣除項目,土地增值稅實行四級超率累進稅率，稅率表如下——需記憶。,,Prepared by shuji yan,【例題】某房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓商品樓收入5000萬元，計算土地增值額準允扣除項目金額4200萬元，則適用稅率為（?。?。

30、　　A.30%　　B.40%　　C.50%　　D.60%『正確答案』A『答案解析』增值額占扣除項目金額比例＝（5000－4200）÷4200×100%＝19.05%，適用第一級稅率，即30%。,Prepared by shuji yan,計算土地增值額時準予從轉(zhuǎn)讓收入中扣除的項目，根據(jù)轉(zhuǎn)讓項目的性質(zhì)不同，可進行以下劃分：,Prepared by shuji yan,土地增值額＝應(yīng)稅收入－扣除項目合計。新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)

31、讓，如果是房地產(chǎn)企業(yè)，那么扣除項目有5項；如果是非房地產(chǎn)企業(yè)，那么扣除項目有4項，房地產(chǎn)企業(yè)多了一項“加計扣除（20%）”。存量房轉(zhuǎn)讓，如果轉(zhuǎn)讓的是房屋建筑物，那么扣除項目有3項；如果轉(zhuǎn)讓的是土地，那么扣除項目有2項，兩者的差別是房屋的評估價格。,Prepared by shuji yan,二、應(yīng)稅收入三、確定增值額的扣除項目（一）對于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除：1.取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括：（1）納稅人為取得土地使用權(quán)所支

32、付的地價款；（2）納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。2.房地產(chǎn)開發(fā)成本：是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括6項：（1）土地征用及拆遷補償費（2）前期工程費（3）建筑安裝工程費（4）基礎(chǔ)設(shè)施費（5）公共配套設(shè)施費（6）開發(fā)間接費用等,,Prepared by shuji yan,3.房地產(chǎn)開發(fā)費用——期間費用，即銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。　?。?）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息

33、支出，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明的：　　房地產(chǎn)開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)　　這里的利息注意兩點：　　①不能超過按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計算的金額?！　、诓话酉?、罰息?！　。?）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的：房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi),Prepared by sh

34、uji yan,【例題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司受讓一宗土地使用權(quán)，支付轉(zhuǎn)讓方地價款8000萬元。使用受讓土地60%（其余40%尚未使用）的面積開發(fā)建造一棟寫字樓并全部銷售。在開發(fā)過程中，根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的勞務(wù)費和材料費共計6200萬元，開發(fā)銷售期間發(fā)生管理費用700萬元、銷售費用400萬元、利息費用500萬元（只有70%能夠提供金融機構(gòu)的證明）?！　。ㄕf明：其他開發(fā)費用扣除比例為4%，契稅稅率為3%）　　要求：　　（1）計

35、算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時可扣除的地價款和契稅。　?。?）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時可扣除的開發(fā)成本?！　。?）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時可扣除的開發(fā)費用?！赫_答案』　?。?）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時可扣除的地價款和契稅＝8000×60%＋8000×3%×60%＝4944（萬元）　　（2）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時可扣除的開發(fā)成本＝6200（萬元）?！　。?）計算

36、該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時可扣除的開發(fā)費用＝500×70%＋（4944＋6200）×4%＝795.76（萬元）,Prepared by shuji yan,【關(guān)于利息的其他規(guī)定】　?。?）全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。即：　　房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)　　（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向

37、金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述1、2項所述兩種辦法。,Prepared by shuji yan,4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金　　（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：扣“兩稅一費”（營業(yè)稅、城建稅、教育費附加）　?。?）非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：扣“三稅一費” （營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費附加）?！　　纠}】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定土地增值稅的扣除項目時，允許單獨扣除的稅金是（?。　.營業(yè)稅、印花稅　　

38、B.房產(chǎn)稅、城市維護建設(shè)稅　　C.營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅　　D.印花稅、城市維護建設(shè)稅『正確答案』C『答案解析』房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定土地增值稅的扣除項目時，允許扣除營業(yè)稅、城建稅、教育費附加。,Prepared by shuji yan,5.財政部規(guī)定的其他扣除項目　　從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計20%的扣除：　　加計扣除費用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%　　【例題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司整體出

39、售了其新建的商品房，與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)支付額和開發(fā)成本共計10000萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分攤銀行借款利息；該項目所在省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例按國家規(guī)定允許的最高比例執(zhí)行；該項目轉(zhuǎn)讓的有關(guān)稅金為200萬元。計算確認該商品房項目繳納土地增值稅時，應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用和“其他扣除項目”的金額為（　）。　　A.1500萬元　　　B.2000萬元　　　C.2500萬元　　　D.3000萬元『正

40、確答案』D『答案解析』應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用和“其他扣除項目”＝10000×10%＋10000×20%＝3000（萬元）,Prepared by shuji yan,【例題】房地產(chǎn)開發(fā)公司支付的下列相關(guān)稅費，可列入加計20%扣除范圍的有（　）　　A.支付建筑人員的工資福利費　　B.占用耕地繳納的耕地占用稅　　C.銷售過程中發(fā)生的銷售費用　　D.開發(fā)小區(qū)內(nèi)的道路建設(shè)費用『正確答案』ABD『答案解析』銷售

41、過程中發(fā)生的銷售費用屬于房地產(chǎn)開發(fā)費用，不能加計扣除。,Prepared by shuji yan,（二）對于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除：　　1.房屋及建筑物的評估價格?！　∨f房及建筑的評估價格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。　　評估價格＝重置成本價×成新度折扣率　　重置成本的含義是：對舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時的建材價格及人工費用計算，建造同樣面積、同樣

42、層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標準的新房及建筑物所需花費的成本費用。　　2.取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。　　3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（注意營業(yè)稅的規(guī)定）。　　【特殊規(guī)定】　　1.凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的：　　舊房及建筑物的評估價格，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。　　計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一

43、年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年?！　?.對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)?！　?.對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以實行核定征收。,Prepared by shuji yan,【單選題】位于縣城的某商貿(mào)公司2010年12月銷售一棟舊辦公樓，取得收入1000萬元，繳納印花稅0.5萬元，因無法取得

44、評估價格，公司提供了購房發(fā)票，該辦公樓購于2007年1月，購價為600萬元，繳納契稅18萬元。該公司銷售辦公樓計算土地增值稅時，可扣除項目金額的合計數(shù)為（）?！　.639.6萬元　　B.640.1萬元　　C.760.1萬元　　D.763.7萬元『正確答案』C『答案解析』銷售舊的辦公樓需要交營業(yè)稅、城建稅及教育費附加（1000-600）×5%×（1+5%+3%）＝21.6（萬元）；因為無法取得評估價格，所

45、以按照購房發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%扣除，600×（1+4×5%）＝720（萬元）；對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)，所以可以扣除的金額合計數(shù)為720+21.6+18+0.5＝760.1（萬元）。,Prepared by shuji yan,總結(jié)：,【關(guān)于土地增值稅扣除項目的歸納】（一）取得土地使用權(quán)所支付的金

46、額（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓） （二）房地產(chǎn)開發(fā)成本（適用新建房轉(zhuǎn)讓） （三）房地產(chǎn)開發(fā)費用（適用新建房轉(zhuǎn)讓） （四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目（適用新建房轉(zhuǎn)讓） （六）舊房及建筑物的評估價格（適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）,Prepared by shuji yan,【1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新房可扣除的項目】　?。ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額　　（二）房地產(chǎn)開發(fā)成

47、本　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)費用　?、倮ⅲú话酉?、罰息）+【（一）+（二）】×5%以內(nèi)　　或：②【（一）+（二）】×10%以內(nèi)　?。ㄋ模┡c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金　?、贍I業(yè)稅；②城建稅和教育費附加。沒有印花稅　　（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目（加計扣除）　　【（一）+（二）】×20%,Prepared by shuji yan,【2.非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新房可扣除的項目】　?。ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵?quán)

48、所支付的金額　?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)成本　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)費用　　①利息（不包括加息、罰息）+【（一）+（二）】×5%以內(nèi)　　或：②【（一）+（二）】×10%以內(nèi)　?。ㄋ模┡c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金　?、贍I業(yè)稅；②印花稅；③城建稅和教育費附加。,Prepared by shuji yan,【3.各類企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房可扣除的項目】　?。ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額　?。ㄋ模┡c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金　?、贍I業(yè)稅

49、；②印花稅；③城建稅和教育費附加；④不能取得評估價格而需按發(fā)票所載金額加計時，可單獨扣除原買房時的契稅?！　。┓课菁敖ㄖ锏脑u估價格　?、僭u估價格=重置成本價×成新度折扣率　　②不能取得評估價格的，按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5％,Prepared by shuji yan,【4.各類企業(yè)轉(zhuǎn)讓未經(jīng)開發(fā)的土地】　　（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額　?。ㄋ模┺D(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金,Prepared by

50、shuji yan,第六節(jié)　土地增值稅應(yīng)納稅額的計算,一、增值額（計稅依據(jù)）　　土地增值額＝轉(zhuǎn)讓收入-扣除項目金額　　在實際的房地產(chǎn)交易過程中，納稅人有下列情形之一的，則按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅：　　1.隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；　　2.提供扣除項目金額不實的；　　3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的?！　?.舊房及建筑物的轉(zhuǎn)讓。,Prepared by shuji yan,二、應(yīng)納稅額計

51、算　　應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù),【提示】計算土地增值稅要注意4個步驟：　　第一，要計算扣除項目，注意扣除項目歸集時的具體內(nèi)容；　　第二，計算土地增值額，就是收入減去扣除項目；　　第三，計算土地增值率，前述第二項目÷第一項目；據(jù)此選出稅率和扣除率；　　第四，計算稅額。,Prepared by shuji yan,【例題1·步驟型計算】某房地產(chǎn)開發(fā)公司與某單位于

52、1997年3月正式簽署一寫字樓轉(zhuǎn)讓合同，取得轉(zhuǎn)讓收入15000萬元，公司即按稅法規(guī)定繳納了有關(guān)稅金（營業(yè)稅稅率5%，城建稅稅率7%,教育費附加征收率為3%，印花稅稅率為0.5‰）。已知該公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用為3000萬元；投入房地產(chǎn)開發(fā)成本為4000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出為1200萬元（不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出,也不能提供金融機構(gòu)證明）。另知該公司所在省人民政府規(guī)定的房地

53、產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為10%。請計算該公司轉(zhuǎn)讓此樓應(yīng)納的土地增值稅稅額。（1997年）,Prepared by shuji yan,【答案及解析】　?。?）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入15000萬元?！　。?）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額：　?、偃〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額為3000萬元　　②房地產(chǎn)開發(fā)成本為4000萬元　?、鄯康禺a(chǎn)開發(fā)費用為：（3000+4000）×10%=700（萬元）　?、芘c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為:

54、15000×5%+15000×5%×（7%+3%）=825（萬元）　?、輳氖路康禺a(chǎn)開發(fā)的加計扣除為：（3000+4000）×20%=1400（萬元）　　⑥轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額為：3000+4000+700+825+1400=9925（萬元）　?。?）計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額:15000-9925=5075（萬元）　?。?）計算增值額與扣除項目金額的比率:5075÷9925

55、15;100%≈51%　?。?）計算應(yīng)納土地增值稅稅額：　　第一種計算方法：　　應(yīng)納土地增值稅稅額=9925×50%×30%+（5075-9925×50%）×40%=1533.75（萬元）　　第二種計算方法：　　應(yīng)納土地增值稅=5075×40%-9925×5%=1533.75（萬元）。,Prepared by shuji yan,【例題2·步驟型計算】李某系

56、某市居民，于2005年2月以50萬元購得一臨街商鋪，同時支付相關(guān)稅費l萬元，購置后一直對外出租。2008年5月，將臨街商鋪改租為賣，以80萬元轉(zhuǎn)讓給他人，簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，經(jīng)相關(guān)評估機構(gòu)評定，房屋的重置成本價為70萬元，成新度折扣率為80%。　　要求：根據(jù)上述資料，按下列序號計算回答問題，每問需計算出合計數(shù)。（2009年原制度）　?。?）李某轉(zhuǎn)讓商鋪應(yīng)繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加?！　。?）李某轉(zhuǎn)讓商鋪應(yīng)繳納的印花稅。　?。?/p>

57、3）李某轉(zhuǎn)讓商鋪應(yīng)繳納的土地增值稅。　?。?）……　　【答案及解析】　?。?）應(yīng)繳納的營業(yè)稅、城建稅和教育費附加=（80-50）×5%×（1+7%+3%）=1.65（萬元）　　（2）應(yīng)繳納的印花稅=80×0.05%=0.04（萬元）　?。?）可扣除項目=70×80%+1.65+0.04=57.69（萬元）　　增值額=80-57.69=22.31（萬元）　　增值率=22.31/57.6

58、9×100%=38.67%＜50%　　應(yīng)繳納的土地增值稅=22.31×30%=6.69（萬元）　?。?）……,Prepared by shuji yan,【配比型——項目配比計算方法歸納】在紛繁成本費用項目條件中，只有已售（含視同銷售、產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有、無償移交政府）房地產(chǎn)的地價成本和建造成本可扣除；未開發(fā)以及已開發(fā)未售的地價成本和建造成本不可扣除。,Prepared by shuji yan,【例題

59、83;配比型計算】某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2009年1月受讓一宗土地使用權(quán)，根據(jù)轉(zhuǎn)讓合同支付轉(zhuǎn)讓方地價款6000萬元，當月辦好土地使用權(quán)權(quán)屬證書。2009年2月至2010年3月中旬該房地產(chǎn)開發(fā)公司將受讓土地70%（其余30%尚未使用）的面積開發(fā)建造一棟寫字樓。在開發(fā)過程中，根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的勞務(wù)費和材料費共計5800萬元；發(fā)生的利息費用為300萬元，不高于同期銀行貸款利率且能夠合理分攤并能提供金融機構(gòu)的證明。3月下旬該公司將開發(fā)

60、建造的寫字樓總面積的20%轉(zhuǎn)為公司的固定資產(chǎn)并用于對外出租，其余部分對外銷售。2010年4月～6月該公司取得租金收入共計60萬元，銷售部分全部售完，共計取得銷售收入14000萬元。該公司在寫字樓開發(fā)和銷售過程中，共計發(fā)生管理費用800萬元、銷售費用400萬元。　?。ㄕf明：該公司適用的城市維護建設(shè)稅稅率為7%：教育費附加征收率為3%；契稅稅率為3%；其他開發(fā)費用扣除比例為5%）　　要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號計算回答問題，每問需計

61、算出合計數(shù)。　?。?）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年4～6月共計應(yīng)繳納的營業(yè)稅?！。?）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年4～6月共計應(yīng)繳納的城建稅和教育費附加?！　。?）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時應(yīng)扣除的土地成本?！　。?）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)成本。　?。?）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)費用?！　。?）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓土地增值稅的增值額?！　。?）計算該房地產(chǎn)

62、開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅。,Prepared by shuji yan,【答案及解析】　?。?）4～6月應(yīng)繳納的營業(yè)稅=60×5%+14000×5%=3+700=703（萬元）　?。?）4～6月應(yīng)繳納的城建稅和教育費附加=3×（7%+3%）+700×（7%+3%）=0.3+70=70.3（萬元）　?。?）應(yīng)扣除的土地成本：應(yīng)繳納的契稅=6000×3%=180（萬元）　

63、　應(yīng)扣除的土地成本=（6000+180）×70%×80%=3460.8（萬元）　?。?）應(yīng)扣除的開發(fā)成本=5800×80%=4640（萬元）　　（5）應(yīng)扣除的開發(fā)費用=300×80%+（3460.8+4640）×5%=240+405.04=645.04（萬元）　?。?）該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納土地增值稅的增值額=14000-［700+70+3460.8+4640+645.0

64、4+（3460.8+4640）×20%］=14000-11136=2864（萬元）　　（7）該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅　　增值率=2864/11136×100%=25.72%　　銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅=2864×30%-11136×0=859.2（萬元）。,Prepared by shuji yan,三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算　?。ㄒ唬┩恋卦鲋刀惖那逅銌挝弧?/p>

65、　土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算?！　￠_發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額?！　　締芜x題】對房地產(chǎn)開發(fā)公司進行土地增值稅清算時，可作為清算單位的是（?。??！　.規(guī)劃申報項目　　　B.審批備案項目　　C.商業(yè)推廣項目　　　D.設(shè)計建筑項目『正確答案』B『答案解析』清算審核時，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為

66、單位進行清算。,Prepared by shuji yan,（二）土地增值稅的清算條件　　1.符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)當進行土地增值稅的清算：　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；　　（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；　　（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的?！　?.符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：　?。?）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比

67、例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；　?。?）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；　?。?）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；　?。?）省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。,Prepared by shuji yan,【多選題】下列情形中，納稅人應(yīng)當進行土地增值稅清算的有（?。！　.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的　　B.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的　　C.房地產(chǎn)開發(fā)項

68、目全部竣工并完成銷售的　　D.取得銷售（預(yù)售）許可證2年仍未銷售完的『正確答案』ABC『答案解析』D選項，取得銷售（預(yù)售）許可證3年仍未銷售完的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。,Prepared by shuji yan,【綜合題】府城房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年4月開始銷售開發(fā)項目，可售總面積為45000m2，取得收入40500萬元；尚余4500m2房屋未銷售?！　?010年2010年9月主管稅務(wù)機關(guān)要求房地產(chǎn)開發(fā)公

69、司就“東麗家園”項目進行土地增值稅清算，公司以該項目尚未銷售完畢為由對此提出異議?！　∫蠡卮穑汉喴f明主管稅務(wù)機關(guān)于2010年9月要求府城房地產(chǎn)開發(fā)公司對該項目進行土地增值稅清算的理由?！　赫_答案』已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算?！　「欠康禺a(chǎn)開發(fā)公司截止2010年8月底已經(jīng)銷售了40500平米的建筑面積，占全部可銷售面

70、積45000平米的90%，已經(jīng)達到了主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算的條件。,Prepared by shuji yan,（三）非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定　　1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)?！　?.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未產(chǎn)生轉(zhuǎn)移，不征收土