[學(xué)習(xí)]撫順融信新天地項目初步策劃

1、區(qū)域分析,撫順宏觀經(jīng)濟,北京萬聯(lián)行房地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu),2012. march,城市概況,撫順是一座因歷史而影響中國，以資源而聞名世界的現(xiàn)代工業(yè)城市 ；它位于遼寧省東部山區(qū)，呈東南高，西北低之勢。市區(qū)位于撫順西部渾訶河谷沖積平原上，呈東西走向，南北為山地；美麗的渾河由東至西將市區(qū)分割成南北兩部分市區(qū)的南北寬約6-8公里，東西長約30公里。渾河宛如一條彩帶橫貫市區(qū)，是一座美麗的帶狀城市；撫順市下轄四區(qū)三縣和兩個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。四區(qū)為新?lián)釁^(qū)

2、、望花區(qū)、東洲區(qū)、順城區(qū)。三縣為撫順縣、新賓滿族自治縣、清原滿族自治縣。兩個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為撫順經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、撫順勝利經(jīng)濟開發(fā)區(qū) ；,圖1.1：撫順在中國的地理位置,,,東北地區(qū),圖1.2：撫順的行政區(qū)劃,河西新區(qū),人口情況,到2011年底，撫順戶籍總?cè)丝谶_到223.2萬人，其中，市區(qū)人口139.6萬人，占總?cè)丝诘?2%；進入2005年以后，撫順人口自然增長率基本為負(fù)增長，只有2007年的增長率為正的，而常住人口仍在持續(xù)增長，說明撫順

3、人口的增長來源主要是外來人口的遷入，反映了撫順的經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生了較強的吸引力； 從右圖1.4可以看出，撫順人口目前在遼寧省的五個主要城市中是最少的；但根據(jù)撫順市人才發(fā)展報告規(guī)劃預(yù)測，撫順2015年人口將超過230萬人；未來撫順人口的增長將為住宅及商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來有力的發(fā)展動力。,圖1.3：撫順市戶籍人口增長,圖1.4：撫順市人口與遼寧省其他城市對比,資料來源：各城市統(tǒng)計局,GDP情況,撫順GDP持續(xù)快速增長，2009年增長率為16

4、%，實現(xiàn)GDP662.4億元；與沈陽的增長速度基本一致；雖然目前撫順GDP水平遠遠落后與沈陽2005年的水平，但其將持續(xù)強勁的增長勢頭，到2011年，其GDP接近沈陽2005年GDP水平的三分之一；從右圖1.6可以看出，撫順GDP在遼寧省幾個主要城市中是最低的；GDP增長率雖然到達了16%，但在幾個主要城市中也是最低的；,圖1.5：撫順與沈陽GDP增長對比及預(yù)測,圖1.6：撫順GDP與遼寧省其他城市對比,,區(qū)域整體概況及未來規(guī)劃,城

5、市規(guī)劃－遼寧中部城市圈2005年4月7日，沈陽、鞍山、撫順、本溪、營口、遼陽、鐵嶺7城市市長共同簽署《遼寧中部城市群（沈陽經(jīng)濟區(qū)）合作協(xié)議》；“遼寧中部城市圈”以沈陽為中心，在半徑150公里范圍內(nèi)囊括了阜新、鐵嶺、撫順、本溪、鞍山、丹東、營口、錦州等八個外圍城市，形成了一個以沈陽為龍頭的城市圈；撫順正好位于這個經(jīng)濟圈內(nèi)；隨著七城市合作協(xié)議的簽署，撫順的發(fā)展將得到周邊城市更多的配合支持，將會帶來更多周邊城市人群來撫順購物或?qū)で蟀l(fā)

6、展，從而為撫順的房地產(chǎn)和商業(yè)的進一步繁榮提供更大的需求量,圖1.15：沈陽在中部城市圈的區(qū)位,區(qū)域整體概況及未來規(guī)劃,撫順城市規(guī)劃描述,圍繞“三至五年再造一個撫順”目標(biāo)，撫順堅持工業(yè)強市，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和布局調(diào)整；按照“人居向渾河兩岸集聚、工業(yè)向外圍園區(qū)集中”的發(fā)展戰(zhàn)略，全力打造“兩區(qū)兩帶”發(fā)展格局；依托沈撫同城化和“千萬噸煉油、百萬噸乙烯”工程，建設(shè)石油煉化、精細化工、新材料產(chǎn)業(yè)基地，打造國家級新材料產(chǎn)業(yè)基地；西部產(chǎn)業(yè)區(qū)（沈撫同城

7、新區(qū)）發(fā)展以特色裝備制造業(yè)、冶金新材料為主體的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；東部產(chǎn)業(yè)區(qū)（國家精細化工產(chǎn)業(yè)區(qū)）發(fā)展石化產(chǎn)品深加工和精細化工等產(chǎn)業(yè)；南環(huán)循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)帶（南環(huán)路沿線兩側(cè)）發(fā)展冶材、塑料和油母頁巖綜合利用等產(chǎn)業(yè)，建設(shè)國家級油母頁巖綜合利用示范基地；渾河生態(tài)商住景觀帶。建設(shè)渾河北岸濱河路和渾河中部段濱河公園。沿渾河兩岸發(fā)展商貿(mào)、房地產(chǎn)等服務(wù)業(yè)；未來撫順主要以工業(yè)發(fā)展為主，預(yù)計撫順居民的生活水平仍將進一步得到提升；,區(qū)域整體概況及未來規(guī)劃

8、,其他影響因素“振興東北”政策在“振興東北”的宏觀政策背景下，遼寧省將推動以大連為中心的遼東半島城市圈和沈陽為中心的遼寧中部城市群的發(fā)展，形成沿海與內(nèi)陸互動的對外開放格局，撫順正好位于遼寧中部城市群；撫順市所在的遼寧中部城市群經(jīng)濟區(qū)將重點發(fā)展先進裝備制造業(yè)基地、高加工度原材料基地、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品加工示范區(qū)；可以預(yù)見“振興東北”政策支持下的東北經(jīng)濟將持續(xù)高速發(fā)展，撫順作為遼寧重要的城市有著良好的發(fā)展前景，特別是金融、貿(mào)易等第三

9、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將為商用房地產(chǎn)市場帶來長期的利好；,小結(jié),,通過對撫順宏觀經(jīng)濟和城市整體規(guī)劃的了解，我們可以看出：遼寧中部城市圈經(jīng)濟的發(fā)展為撫順帶來豐富機遇，也為撫順的房地產(chǎn)市場提供了良好的支持條件；通過國內(nèi)生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資、外商直接投資等各項經(jīng)濟指標(biāo)可以看出撫順的經(jīng)濟正處于快速發(fā)展階段，反映出“振興東北”政策的實際效果，同時也推動了房地產(chǎn)的快速發(fā)展；雖然與遼寧省其他主要城市相比撫順在經(jīng)濟發(fā)展上仍有較大的差距，但其加速發(fā)展

10、的趨勢意味著撫順的城市地位有很大的提升潛力，商業(yè)地產(chǎn)也將有較大的升值空間；,區(qū)域分析,項目地塊研究,北京萬聯(lián)行房地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu),2012. march,項目基本指標(biāo),項目位置：萬達廣場西側(cè)占地面積：92480平方米建筑面積：727982平方米容積率： 7.7地塊形狀：規(guī)矩方正地塊規(guī)劃用途：居住、商業(yè)出讓年限：居住70年、商業(yè)40年住宅：住宅部分以回遷為主，少量進行市場銷售商業(yè)：商業(yè)部分以銷售為主，少量進行回遷,項目基本指

11、標(biāo),,核心商圈,撫順火車站,本案位于撫順市核心商圈的“龍眼”位置，緊鄰火車站，具有明顯的地標(biāo)性，是未來城市形象極為重要的標(biāo)志性建筑。,,,位于撫順核心商圈、主要交通干線——新?lián)釁^(qū)商圈、裕民路以及中央大街沿線上，是撫順人流、車流最繁華區(qū)域。未來一些綜合體相繼開發(fā)，中央大街將成為撫順的 “ 第五大道 ” 。,小結(jié),交通路況較好，火車站、汽車站聚集，是撫順到周邊城市和東西交通的主要交通樞紐。 距離沈陽市20多分鐘車程。,交通條件,區(qū)位認(rèn)知

12、,新?lián)釁^(qū)域是撫順市傳統(tǒng)的商業(yè)和居住聚集區(qū)，有著極高的區(qū)域認(rèn)知度； 隨著城市建設(shè)的東遷，居住區(qū)逐漸東移，但商業(yè)區(qū)仍然保留，隨著該商業(yè)區(qū)發(fā)展，大商、金匯、中興、萬達項目的落成，促成了該區(qū)域更加活躍的商業(yè)氛圍；,市場分析,商業(yè)市場調(diào)研及分析,北京萬聯(lián)行房地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu),2012. march,由于市調(diào)時間較短，多數(shù)數(shù)據(jù)以網(wǎng)絡(luò)收集為主，可能與現(xiàn)狀出現(xiàn)稍微偏差，所以以下數(shù)據(jù)僅作為初步定位參考，不作為最終市調(diào)數(shù)據(jù),商業(yè)市場概況,撫順商業(yè)數(shù)量相對較少

13、，因此在報告中世邦魏理仕將本項目的整體和區(qū)域商業(yè)市場一起進行描述；由于撫順的商業(yè)項目主要集中在市區(qū)范圍內(nèi)，因此本報告將主要對撫順市區(qū)范圍內(nèi)的新?lián)釁^(qū)、順城區(qū)、望花區(qū)、東洲區(qū)的商業(yè)進行研究；按商業(yè)聚集程度來看：目前撫順的商業(yè)主要集中在中央大街，中央大街商圈也是撫順目前唯一一個市級商業(yè)區(qū)。另外還有新華、望花、東洲3個商業(yè)聚集區(qū)；（?。簴|洲區(qū)只有一個大商百貨店，后面不獨立研究）目前撫順市區(qū)范圍內(nèi)現(xiàn)有的優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)量為182,200平方米（

14、優(yōu)質(zhì)商業(yè)主指百貨公司和購物中心）；本項目與撫順各商業(yè)聚集區(qū)的位置關(guān)系如下圖所示：,商業(yè)市場概況,從上表我們可以看出：撫順各個商業(yè)區(qū)，主要以百貨商場、專業(yè)店和商品市場為主；目前撫順各個商業(yè)區(qū)中還沒有購物中心供應(yīng)出現(xiàn)；,撫順市各商業(yè)區(qū)現(xiàn)有主要商業(yè)業(yè)態(tài)匯總分析,從上表我們可以看出：撫順各個商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)比例中，服裝服飾和超市傳統(tǒng)業(yè)態(tài)占較大比例；而休閑娛樂在業(yè)態(tài)中所占比例相對較低，相對缺乏；,撫順市各商業(yè)區(qū)現(xiàn)有商業(yè)類型匯總分析,商業(yè)市場概況,從

15、上表我們可以看出：撫順各主要百貨商場沒有國際一線服裝品牌進駐；由于撫順是個三線城市，因此絕大部分國際知名的時尚品牌暫時不會考慮進駐撫順商業(yè)市場；從品牌組合的雷同程度來看：最主要集中在百貨上面。由于百貨業(yè)態(tài)較為單一，因而不得不面臨著雷同的品牌和樓層組合；,撫順市各優(yōu)質(zhì)項目代表品牌,商業(yè)市場概況,中央大街商圈商業(yè)項目位置示意圖,商業(yè)市場概況,中央大街現(xiàn)有商業(yè)類型供應(yīng)面積比例,中央大街 現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成分析,3.6 中央大街商圈概括,中央

16、大街商圈現(xiàn)有商業(yè)主要以百貨商場、專業(yè)店和商品市場幾種商業(yè)類型為主。目前商圈沒有購物中心；除了以上幾種商業(yè)類型，區(qū)域內(nèi)還有比較多的街鋪。多為小吃、服裝等生活配套服務(wù)商業(yè)，規(guī)模小且檔次低；從商業(yè)業(yè)態(tài)來看，主要以服裝服飾和餐飲為主，較缺乏娛樂業(yè)態(tài)；作為撫順唯一的市級商業(yè)區(qū)，中央大街商圈吸引全市的消費者前來消費。商圈覆蓋了各種消費檔次；隨著步行街的不斷改造和升級，會提升整個中央大街商圈的檔次和氛圍；未來幾個大型商業(yè)項目的相續(xù)開業(yè)，會加

17、劇整個商圈的競爭，當(dāng)然也為消費者提供更多的選擇；,小結(jié),撫順目前只有中央大街一個主要商圈。整個商業(yè)環(huán)境較凌亂，商業(yè)檔次普遍偏低；部分國際國內(nèi)知名的超市大賣場、家居賣場和電器賣場都開始陸續(xù)進駐撫順市場，這幾種業(yè)態(tài)市場競爭激烈，不過會滿足消費者對這幾種業(yè)態(tài)的需求；撫順現(xiàn)有的品牌以中檔為主，國際一二線品牌幾乎沒有；需求上看，中檔年輕時尚品牌受眾廣，市場接受度高，而中高端的時尚品牌目前尚未被普遍認(rèn)知；從商業(yè)主題上看，現(xiàn)有商業(yè)普遍缺乏鮮明

18、主題，特點不鮮明，同質(zhì)競爭現(xiàn)象突出；業(yè)態(tài)上，主要以零售為主，購物和餐飲、休閑、娛樂各業(yè)態(tài)之間的互動不夠，部分綜合體項目內(nèi)部各物業(yè)功能互補性較差；硬件上，現(xiàn)有大多數(shù)商業(yè)項目從立面、內(nèi)飾、采光、通風(fēng)、導(dǎo)引系統(tǒng)、停車等方面已經(jīng)較為落后，整體的購物環(huán)境較差，越來越難以滿足消費者對休閑購物消費的需求；從未來供應(yīng)看，中央大街商圈未來商業(yè)供應(yīng)量還是較大的，競爭會更加激烈。不過一些優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目的開業(yè)，會提升整個商圈的商業(yè)檔次和環(huán)境。另外購物中心類

19、型的商業(yè)項目會在明年進入撫順市場，豐富整個撫順市場的商業(yè)類型，TESCO的強勢進駐有可能會打破大商壟斷的商業(yè)格局；本項目臨近中央大街商圈，商業(yè)位置較好。項目應(yīng)突出產(chǎn)品設(shè)計、商業(yè)主題、業(yè)態(tài)規(guī)劃方面的特色，和潛在競爭項目有所差異。項目應(yīng)該突出餐飲、娛樂和兒童類業(yè)態(tài)，和現(xiàn)有的商業(yè)產(chǎn)生錯位經(jīng)營；,項目定位,撫順宏觀經(jīng)濟,北京萬聯(lián)行房地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu),2012. march,項目整體定位,分物業(yè)定位,市場定位,產(chǎn)品定位,客戶定位,消費者定位,業(yè)態(tài)定

20、位,產(chǎn)品定位,市場定位,產(chǎn)品定位,客戶定位,客戶定位,項目定位,,城市高度企業(yè)高度項目高度,項目整體定位,,面臨挑戰(zhàn)——原有撫順商業(yè)地產(chǎn)：聚集性、中小規(guī)模、業(yè)態(tài)陳舊新型撫順商業(yè)地產(chǎn)：由核心商區(qū)向東西兩側(cè)分散、大規(guī)模、大品牌開發(fā)商凝聚，新的商業(yè)形態(tài)和運作模式已經(jīng)逼近撫順。一場沒有硝煙的商業(yè)操盤大戰(zhàn)即將打響。,浙商國際商貿(mào)城、財富廣場、西一路項目、萬達項目,城市高度——1、大型商業(yè)項目、品牌開發(fā)商的介入，撫順商

21、業(yè)市場已不再年輕；2、大型商業(yè)項目正擔(dān)負(fù)推進城市建設(shè)、促進物流發(fā)展的先鋒隊角色，對 沈撫同城、經(jīng)濟一體化起到重大推進作用，熱化副城經(jīng)濟；3、面對沈撫同城，集中臟亂的城市商業(yè)與沈陽大城市商業(yè)環(huán)境正逐步對位， 新?lián)釁^(qū)貴為重量級商圈，大片的舊商業(yè)環(huán)境急需改造。 需要一個建筑，標(biāo)志沈撫同城的大商業(yè)格局已經(jīng)展開…,目前城市印象——1、以煤炭為主的東北老工業(yè)基地；2、煙

22、塵多、城市形象差；3、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)差； 肩負(fù)改變城市形象決心的使命…,項目高度——1、臥藏?fù)犴槾笊倘χ堁蹖毾缲?fù)城市地標(biāo)之使命…2、我是地標(biāo)、我是榜樣、我要改變撫順城市印象、我要做撫順大商業(yè)形象 的代言人，我要給撫順的商業(yè)天空一抹綠色……3、軟性上放大鏡樹立誠信標(biāo)桿，硬性上規(guī)劃商業(yè)生態(tài)空間，規(guī)劃屋頂、露臺、 地面生態(tài)公園系

23、統(tǒng)。 不僅僅是商業(yè)項目，也具有城市發(fā)展的政治意義…,未來城市印象預(yù)判—— 新?lián)釁^(qū)商圈，成為沈撫同城后新副城的物流集散地，商圈形象被幾個大項目進一步刷新。 萬達——現(xiàn)代感十足的購物廣場 浙商——財富味濃厚的物流中心

24、 那時，這個商圈還需要什么？ 比肩他們，我們?nèi)绾握疚唬?從未來反推，我們用心思考現(xiàn)在…,項目整體定位——沈撫城市綜合體——一座城市的決心和力量從這里開始…,項目整體定位,分物業(yè)定位,市場定位,產(chǎn)品定位,客戶定位,項目定位,規(guī)劃區(qū)域,此區(qū)域高層部分,選擇考慮：由于

25、此區(qū)域較為獨立，并緊鄰城市河道，擁有一定的自然景觀優(yōu)勢；此區(qū)域交通較為便利，但車流量較少，適于作為高端住宅項目進行規(guī)劃,住宅物業(yè)市場定位,以綜合體的高形象和豐富配套為核心賣點的高檔城市住宅面向中高端、二次置業(yè)客戶的升級產(chǎn)品,城市核心商圈住宅?頂級大配套,住宅物業(yè)客戶定位,,,,,III,II,I,IV,,III 邊緣客戶：年輕白領(lǐng)首次置業(yè)者，但由于家庭背景較好，收入穩(wěn)定，能夠承受較高的單價,,,IV 偶得客戶：外地購房客戶以投

26、資、轉(zhuǎn)移資產(chǎn)為主要目的，認(rèn)可本區(qū)域在當(dāng)?shù)厥袌龅闹?I 核心客戶：新?lián)帷㈨槼菂^(qū)的地緣性中高端客戶職業(yè)特征：大型企事業(yè)單位管理層、私營企業(yè)主、高級公務(wù)員等年齡特征：35-45歲之間置業(yè)目的：改善居住,II 重要客戶：撫順市其它區(qū)域的中高端客戶其職業(yè)、年齡特征與地緣客戶相似置業(yè)目的：改善居住和投資兼顧,住宅產(chǎn)品目標(biāo)客戶置業(yè)驅(qū)動因素分析及其與項目價值點的切合,項目目標(biāo)客戶定位于以改善型需求為主的地緣型中高端收入群體： 年齡3

27、5-45歲之間； 職業(yè)為大中型企事業(yè)單位管理層、私營企業(yè)主及高級公務(wù)員等； 一般受教育程度較高。,,,目標(biāo)客戶群體,項目價值點,產(chǎn)品,資源,景觀,氛圍,驅(qū)動因素,,,自然景觀最易打動，對園林景觀有相當(dāng)?shù)男蕾p能力，能夠感知到好的園林景觀價值點。,追求舒適的居住環(huán)境，關(guān)注產(chǎn)品細節(jié)，對可以標(biāo)定身份的建筑物有要求。,占有城市資源的欲望，要求完善便利的配套資源。,高尚的，能夠彰顯身份社區(qū)環(huán)境，追求一流的生活質(zhì)量及物業(yè)服務(wù)。,地塊平整方

28、正，可以營造出集中的中央園林景觀。,舒適型產(chǎn)品設(shè)計，超值產(chǎn)品亮點，氣勢非凡的建筑物體量。,絕佳的黃金地段，先進城市要素集合，綜合體提供的完善配套。未來無限升值潛力。,高檔居住區(qū)域，尊貴業(yè)主生活體驗。,,本項目的戶型配比建議：,住宅物業(yè)產(chǎn)品定位,產(chǎn)品定位的出發(fā)點本項目的目標(biāo)客戶：本項目的目標(biāo)客戶主要為二次置業(yè)者，因此對戶型尺度的需求較大，偏愛舒適的戶型；區(qū)域內(nèi)的主流戶型：順城區(qū)、城東新區(qū)內(nèi)的住宅產(chǎn)品多為高端產(chǎn)品，因此主流戶型就是100

29、-110平米的兩居和 130-140平米的三居。,,住宅物業(yè)發(fā)展建議原則,住宅物業(yè)產(chǎn)品定位,住宅物業(yè)產(chǎn)品策略,,住宅物業(yè)發(fā)展建議原則,,,立足于主流市場，增強產(chǎn)品競爭力，實現(xiàn)快速變現(xiàn),以市場平臺要素集合為基本保障,適當(dāng)創(chuàng)新增強產(chǎn)品競爭力。 以綜合物業(yè)的高形象與豐富配套做為產(chǎn)品增值點。,在達到市場平臺水平的基礎(chǔ)上，以綜合體的高形象和豐富配套為核心賣點的高檔城市住宅,住宅物業(yè)發(fā)展建議原則：,以市場平臺要

30、素集合為基本保障,適當(dāng)創(chuàng)新增強產(chǎn)品競爭力。 以綜合物業(yè)的高形象與豐富配套做為產(chǎn)品增值點。,規(guī)劃設(shè)計——合理的規(guī)劃設(shè)計，體驗現(xiàn)代城市生活意向 戶型設(shè)計——亮點突出的市場主流產(chǎn)品品質(zhì) 園林景觀——富有特色的觀賞型園林景觀設(shè)計 公共空間及配套設(shè)施——打造具有競爭優(yōu)勢的項目增值點,原則細化,項目整體定位,分物業(yè)定位,消費者定位,業(yè)態(tài)定位,產(chǎn)品定位,客戶定位,項目定位,商業(yè)的目標(biāo)消費者定位,,,,,III,II,I,IV,,III 邊緣客

31、戶：渾河北岸區(qū)域的住宅客戶由于渾河北岸一帶開發(fā)的比較早，許多中高端客戶居住于此，而與渾河南岸的距離又比較近，因此存在大量本項目的潛在消費者。,,,IV 偶得客戶：沈陽市其它城市的中高端消費者,I 核心客戶：綜合體內(nèi)部消費者一些商家和與政府有密切往來的客戶；SOHO及寫字樓中的商務(wù)客戶及其業(yè)務(wù)往來；住宅客戶的日常消費。,II 重要客戶：新?lián)釁^(qū)域內(nèi)的中高端消費者酒店的常住客戶或往來客戶；在周邊寫字樓中工作的白領(lǐng)；周邊高檔社區(qū)如

32、浙江商廈中的業(yè)主。,商業(yè)業(yè)態(tài)定位,目標(biāo)消費者的主要消費需求：目標(biāo)消費者的消費需求為本項目提供了發(fā)展以下業(yè)態(tài)的機會：項目周邊缺少大型娛樂以及餐飲業(yè)態(tài),餐 飲 (滿足各類人群特別是商務(wù)消費需要，同時帶動人氣) 日常購物 (大型超市有利于吸引外來消費者) 休閑娛樂 (滿足各類人群特別是商務(wù)消費需要) 商務(wù)服務(wù) (滿足商務(wù)人群消費需要) 集中市場 （滿足周邊客群以及購物客群）,建議將餐飲、娛樂、時尚零

33、售作為重點發(fā)展的業(yè)態(tài)。,業(yè)態(tài)分布平面圖,底商部分為沿街商鋪,SOHO VILLA,小型集中市場,集中市場業(yè)態(tài)規(guī)劃：由于本區(qū)域處于商業(yè)核心區(qū)，為項目價值產(chǎn)出最大話，最終規(guī)劃為集中體市場；集中體建議規(guī)劃總面積為30000平米以內(nèi)，單層6000-7000平米；地下一層為超市賣場；1、2層為時尚市場（定位時冠以主題：如韓國城、女人街等）；3層為兒童樂園；此部分商業(yè)除地下一層以及三層外，全部對外進行分割銷售。,沿街商鋪,SOHO

34、 VILLA,,主力商業(yè)物業(yè)發(fā)展建議,街鋪物業(yè)發(fā)展建議原則,街鋪物業(yè)業(yè)態(tài)定位,街鋪物業(yè)的產(chǎn)品策略,,街鋪物業(yè)發(fā)展建議原則,,,從目標(biāo)消費者出發(fā)，滿足該群體消費需求的主流業(yè)態(tài),臨主要交通干道排布，營造商業(yè)氛圍，單體符合業(yè)態(tài)需求,產(chǎn)品面積分割、專業(yè)配置及建筑形式上滿足定位業(yè)態(tài)需求。 營造特色商業(yè)氛圍,,建筑形式以2層街鋪為主，局部3層，單層最小分割單位為150平米左右,餐飲業(yè)可以上二層，因此建筑形式建議為二層街鋪，局部可做3層，做足面積。

35、柱距為8米時商業(yè)劃鋪最經(jīng)濟。面寬進深比為1：2左右時，商鋪感覺寬敞而不局促。餐飲對此要求較高。,建議單層最小分割單位為150平米左右，可以兼顧餐飲、娛樂和其他中小型商業(yè)業(yè)態(tài)的需求。建議尺度：柱距8米，面寬8米，進深18米 層高：首層4.5m、2層3.8m建筑設(shè)計時需考慮某些業(yè)態(tài)的特殊需求（如餐飲的煙道、風(fēng)道等），使每個商鋪的經(jīng)營業(yè)態(tài)保持靈活性，提高其價值。,根據(jù)對餐飲業(yè)態(tài)的研究，面積需求以100-300平

36、米的居多，300-600平米的和600-1000平米的次之。,空間組合方式——以144平米為基本的組合單位，可大可小，保持靈活性,采用比較靈活的結(jié)構(gòu)形式，使各銷售單位之間可以實現(xiàn)自由組合，以滿足不同面積需求的客戶或租戶的要求。按照此種空間組合方式，可以實現(xiàn)的面積組合為：144m2、288m2、432m2、576m2，720m2……,第一種下小上大的方式，主要指僅需要在一層實現(xiàn)導(dǎo)入功能的中等規(guī)模店鋪，如餐飲、便民超市。第二種一層小

37、單位的方式，主要指必須在一層實現(xiàn)商品交易的小型店鋪，如音像制品店、書報、便利店等小規(guī)模店鋪。第三種上下相同的方式，主要指可以直接考慮租用或購買上下兩層的店鋪。如茶藝館、酒吧、餐廳、美容美發(fā)等。,商業(yè)氛圍營造——遠距離建立形象地標(biāo)，近距離增強識別便利,通過色彩和建筑形式設(shè)計，建立醒目統(tǒng)一的外檐形象，遠距離建立地標(biāo)感；首層應(yīng)根據(jù)商業(yè)經(jīng)營的需要設(shè)計足夠的面寬，保證店鋪的進入性和櫥窗展示功能；,商業(yè)氛圍營造——霓虹廣告就是人氣，做

38、立面前提前設(shè)計安排,商業(yè)氛圍營造——臨城市交通次干道，其對外形象和昭示性是提升商業(yè)價值的主要方面。,使用用大面積落地玻璃窗及更具活力的外立面設(shè)計；通過外部燈光及綠化設(shè)計，增加商鋪前區(qū)域與道路的區(qū)隔感；給每商鋪設(shè)計較大面積的戶外空間，由其自主充分利用，營造豐富個性空間；南側(cè)街鋪不建議設(shè)計外廊，通過各店鋪陽傘營造活力和人氣。,商業(yè)建筑,人行通道,,,,,室外場地,商業(yè)物業(yè)發(fā)展建議,沿街商鋪,SOHO VILL

39、A,,SOHO VILLA物業(yè)發(fā)展建議原則,SOHO VILLA 產(chǎn)品定位,SOHO VILLA產(chǎn)品策略,,SOHO VILLA發(fā)展建議原則,,,保持功能彈性，突出產(chǎn)品價值,控制單體面積，保持功能彈性，可做商業(yè)或辦公。 通過包裝、主題廣場等方式著力商業(yè)氛圍的營造，同時以主題廣場等特色空間維系與其他物業(yè)的關(guān)聯(lián)。,小型獨棟建筑，可商、可辦公,SOHO VILLA商業(yè)案例研究——中國紅街,中國紅街位于工體東側(cè)，工體東路與三里屯路之間，集休閑

40、、購物、娛樂、觀光為一體。占地面積9111.25平方米，總建筑面積70061平方米，六個獨立樓體構(gòu)成，包括商業(yè)和甲級寫字樓建成后的中國紅街將形成一條全長２６０米，由50余家國際頂級商鋪組成的立體式商業(yè)長廊。定位國際頂級精品商業(yè)街,,商業(yè)裙樓,寫字樓,商業(yè)街鋪面寬8米，自由組合式戶型格局，形成通透、開闊的空間，適應(yīng)多元態(tài)店鋪功能。,裙樓由多個獨立單元體構(gòu)成，二層以連廊連通；商業(yè)共三層,一 層,二 層,2號、4號、5號樓為二

41、層獨立商業(yè)；1號、3號、6號樓，1--3層為商業(yè)及4--14層為甲級寫字樓一層相互獨立，二層平臺連通。單體分割式排布增加南北向的臨街面，更便捷的交通組織,,東,西,SOHO VILLA商業(yè)案例研究——建外SOHO,位置：朝陽區(qū)東三環(huán)中路 總規(guī)模：占地16.9萬平方米 ；建筑面積70萬平方米物業(yè)類型多樣，包含14棟公寓，4棟soho辦公，2棟寫字樓，4棟別墅商業(yè)體,二期綜合體,,,,,建外SOHO——商業(yè)分割為多個獨立的商業(yè)裙，靈活

42、處理，方便出售,商鋪面積100-600平方米，獨立進出口。四棟獨立的商業(yè)別墅樓，九個獨立的商業(yè)裙樓。多個獨立體分割，增加鄰街面，處理更靈活。3層連廊將各處商業(yè)連通，成為步行商業(yè)街商業(yè)裙樓共三層,,,,,,,,,,,,,,,商業(yè)裙樓,,獨立商業(yè)樓,SOHO VILLA 商業(yè)特征,相互獨立，自成體系，便于分別打造商業(yè)形象獨立建筑體系，相互干擾小獨立的豎向交通使得建筑形式可以到達3層或者4層建筑形式上的獨立以及使用的靈活性，使得

43、大單購買成為可能,SOHO VILLA商業(yè)氛圍營造,SOHO VILLA商業(yè)氛圍營造方法： 盡可能多的玻璃面大面積的招牌和廣告空間連廊和橋趣味性路標(biāo)轉(zhuǎn)角處弧形設(shè)計,玻璃外廊與大面積的招牌和廣告空間,玻璃外廊為業(yè)主提供了大面積的廣告空間。,采用大幅玻璃外立面，提供盡可能大的形象展示面,為未來的商家或者辦公企業(yè)提供足夠的形象展示面，同時也與項目整體的城市化意向相符合。,轉(zhuǎn)角處設(shè)計為弧形，有利于提升商業(yè)價值和增強對街的進入性,,,,

44、7 ~ 10m,,,,,SOHO VILLA,部分頂層可通過連廊和橋連接，增強2層和3層的進入性，提升商業(yè)價值,連廊可以增加2層3層商業(yè)的進入性，有利于提升其商業(yè)價值?？紤]到功能的彈性，連廊可拆卸，使得villa完全獨立私密。,盡可能多的玻璃面與趣味路牌提示,趣味性的路牌提示，增加商業(yè)情趣。,商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品定位,建議街鋪的最小可分割面積為150平方米左右,建議小獨棟商業(yè)單體面積為1500－2000平方米左右,餐飲一般需求的面積至少在20

45、0－300平米左右，快餐和休閑餐飲可以在100－200平米左右； 日常購物和商務(wù)服務(wù)等業(yè)態(tài)對面積需求一般不高，在100－200平米之間即可； 結(jié)合各種業(yè)態(tài)的需求，建議最小可分割面積為150平米，可自由組合成為300，450，600平米等等； 由于街鋪3、4層的價值銳減，因此建議沿街商鋪只做2層，局部3層。,大型餐飲、洗浴、健身等業(yè)態(tài)的需求面積一般在2000平米左右； 大型獨立商業(yè)對樓層的要求不高，一般可以上到3層； 由于存在辦

46、公的可能性，樓層可以提高，因次建議小獨棟商業(yè)的層數(shù)為3層。,商業(yè)物業(yè)客戶定位,自購經(jīng)營者,投資客,街鋪商業(yè)以餐飲做為重點發(fā)展業(yè)態(tài)，面積較大。客戶以自購并用于經(jīng)營為主。商業(yè)獨棟的設(shè)置，將吸引需要獨立營業(yè)空間的品牌經(jīng)營戶。 區(qū)域即將聚集的旺盛人氣，吸引眾多經(jīng)營戶來此置業(yè)開店。,較小面積商鋪的設(shè)置，方便了看好本項目的投資者購買。 部分實力經(jīng)營者，出于未來發(fā)展考慮基對項目區(qū)域價值潛力的認(rèn)可，也會購買，并暫時出租。,項目整體定位,分物業(yè)定位

47、,市場定位,產(chǎn)品定位,客戶定位,項目定位,SOHO物業(yè)市場定位,以高性價比和綜合體豐富配套為核心賣點的彈性商務(wù)物業(yè)為成長型本地企業(yè)提供高形象、低成本的辦公場所,城市核心商務(wù)區(qū)?創(chuàng)新產(chǎn)品,SOHO物業(yè)市場定位,以高性價比和綜合體豐富配套為核心賣點的彈性公寓物業(yè)為成長型本地企業(yè)提供高形象、低成本的辦公場所,城市核心商務(wù)區(qū)?創(chuàng)新產(chǎn)品,SOHO物業(yè)客戶定位,,,,,III,II,I,IV,,III 邊緣客戶：其他行業(yè)的本地小型公司如金融、

48、法律、咨詢、貿(mào)易等服務(wù)行業(yè)的小型企業(yè)，規(guī)模在5-10人左右,,,IV 偶得客戶：外地公司駐沈陽代表處由于有長期業(yè)務(wù)往來，需要常駐沈陽的企業(yè)，規(guī)模一般在5-10人,Ⅱ重要客戶：從事創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的中小公司行業(yè)特征：廣告公司、策劃公司、設(shè)計公司、 公關(guān)公司等企業(yè)規(guī)模：10-20人,Ⅰ核心客戶：中小面積需求的居住、投資客戶年齡特征：20—35歲之間置業(yè)需求：首次購房、婚房、投資,SOHO物業(yè)產(chǎn)品定位,戶

49、型面積配比：,戶型設(shè)計原則： 靈活分割，可商可住 功能彈性強，內(nèi)部不分割，單體間可相互組合,SOHO物業(yè)發(fā)展建議原則,SOHO物業(yè)產(chǎn)品定位,SOHO物業(yè)的產(chǎn)品策略,,,SOHO物業(yè)發(fā)展建議原則,,寫字樓形象的外立面展示。 成本控制型物業(yè)，形成高性價比。 合適的面積配比，靈活的戶型設(shè)計以及完善商務(wù)配套服務(wù)，牢牢抓住核心客戶置業(yè)敏感點。,,成本控制型，把錢花在看得見的地方,寫字樓的品質(zhì)，公寓的配置,高性價比亮點——寫字樓品質(zhì)的公

50、寓,通過大面積玻璃窗及類材質(zhì)的使用，打造極具寫字樓形象的外立面。首層設(shè)置大堂，水牌等寫字樓特征的商務(wù)配置。品牌電梯配置。寫字樓布線標(biāo)準(zhǔn)。,單戶作基本分割，內(nèi)部不做劃分，可改造性強；不提供中式廚房，預(yù)留西式廚房空間；框架剪力墻結(jié)構(gòu)，節(jié)省開發(fā)商成本；,內(nèi)部簡單劃分，可改造性強；建議不做中廚，設(shè)計為空間靈活的西式廚房。,,各單體之間可靈活組合，適應(yīng)各類客戶需求。,標(biāo)準(zhǔn)層面積800～1000平米各單元間的隔墻盡量采用非承

51、重墻體，以實現(xiàn)各單元的靈活組合。如圖示意：,可設(shè)置的創(chuàng)新戶型——LOFT,摒棄一“層”不變的平層模式，創(chuàng)新躍層格局。空間或上躍，或下躍，豐富的空間變幻。,總結(jié),北京萬聯(lián)行房地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu),2012. march,本策劃方案以可操作為第一策劃標(biāo)準(zhǔn)，最大化符合市場運營規(guī)律以及市場需求，從而更高的保證項目可行性；本項目操作階段，重點要體現(xiàn)“組合”的概念，從居住角度、從商業(yè)角度、從辦公角度，著重體現(xiàn)本項目的產(chǎn)品組合性；本項目商業(yè)部分