【廣告策劃-ppt】東方新天地三維動畫策劃方案

1、,三維影視策劃創(chuàng)意方案 上海豐群影視文化傳媒有限公司策劃部 2009年2月28日,創(chuàng)意提綱,『影片目的』：商業(yè)樓盤形象片，促進銷售『影片時長』：約 330 秒『影片基調(diào)』：現(xiàn)代城市風情與古典人文的融合『影片色彩』：雍容華貴、多彩陽光『影片音樂』：高雅舒緩，明快時尚『影片表現(xiàn)手法』： 城市風情，人景交融，光影與音樂結合運用，營造出一種現(xiàn)代時尚兼具古典人文的情調(diào)。著力表現(xiàn)出“東方新天地”的獨

2、特韻味。進而提升其品牌形象，促進銷售工作的進行。,『創(chuàng)意思路』,+ 片頭創(chuàng)意：（30s）【創(chuàng)意思路】：司南，“司”意“指”，而“南”為“天地頤指之向”，故“司南”在數(shù)千年的華夏文明中具有“探測方向、預兆未來”之意。戰(zhàn)國末年成書的《韓非子·有度》中曰“故先王立司南，以端朝夕”，東漢王充《論衡·是應篇》亦有提及”司南之杓，投之于地，其柢指南”。結合本案位于港城之南，以“司南”為契點，不僅以“南，草木至南方有枝任也”預

3、指南方為祥兆之地，亦借“司南”昭示港城發(fā)展之必然方向，本案未來之美好前景?！井嬅骊U述】：虛幻的星空在時空的縱橫之間，逐漸隱現(xiàn)出“司南”之形，轉(zhuǎn)動的“金勺”似乎在占卜未來，數(shù)圈之后，定指南方。隨著金勺的指向，星空中幻化出一個大大的古篆體字“南”配合著古典音樂的節(jié)奏，雍容華貴的畫面中漸隱出“南，草木至南方有枝任也——《說文》”的字幕，一陣云煙過之，這10個古文字在時空縱橫中融合為本案的logo。整組畫面結合“司南”和“南”的文化內(nèi)涵

4、，從歷史時空角度審視本案的尊榮品質(zhì)及美好前景。,+ 開篇：（30s+30s）【文化解讀】一尊司南，品鑒一方人文，引出城南司南，一個文化符號，屬于果敢勤勞的港城人司南，一盞財富明燈，照亮港城未來的新天地一個沒有文化的民族是可悲的，往往物欲橫流一個沒有根基的區(qū)域是膚淺的，即使高樓林立【創(chuàng)意思路】開篇結合片頭的古典人文氣息，以文化的角度解讀本案，解讀本案的區(qū)域——城南。以司南的“意指性與預兆未來”引出港城未來的發(fā)展方向為城南

5、，即項目所在之地。在城南的區(qū)域基礎之上，用以往人們出行購物休閑的不便捷作為對比，引出本案的與眾不同——多維都市生活空間。在展開“住、商、辦、酒店”之前，概述性的以區(qū)域引項目，以對比述本案，給觀眾一個整體性的概念：本案是一項集住、商、辦、酒店為一體的大型城市綜合體，讓您在便捷中輕松體驗多維都市生活空間。,【創(chuàng)意思路】為了保證各個分區(qū)的完整性與渾然一體的概念，開場的綜述還不足以固定這個概念。利用三維畫面，在每個分區(qū)的段落之間，以三維畫

6、面襯托字幕的方式過場，使觀眾在欣賞完“住、商、辦、酒店”等各個分區(qū)之后心存一種“多維都市生活空間融匯于本案之中”的意念，以保證本案作為一項城市綜合體的意義?！井嬅骊U述】：以本案logo為根基，幻化為司南的地盤，在本案的三維效果圖上隱現(xiàn)出一只司南的金勺，金勺的每一次轉(zhuǎn)動都牽引出一個分區(qū)，保存整部影片自然的過渡，凝練的項目介紹。,+ 展開：引領一個高度，引領一種生活，引領一個時代

7、 （100s+30s+20s+50s）,+ 收尾：（30s）,【文化解讀】數(shù)載風華，數(shù)載沉淀秋燕南回之作——東方新天地展望未來，一曲終了，余音繞梁?！緞?chuàng)意思路】本案前景的概述呼應開頭，以“司南”收尾，司南作為本片最為重要的文化符號，在結尾處照應片頭，融會貫通。結合片尾由舒緩至大氣，最后過渡為高雅的音樂節(jié)奏，將影片推至高潮之后以

8、古典氣息的氛圍收尾。【畫面闡述】：以高聳入云的態(tài)勢俯瞰本案全景，在鏡頭的拉伸下，本案幻化為司南的底盤，金勺在底盤上快速轉(zhuǎn)動，在虛幻的背景下，整個底盤隱現(xiàn)出本案的logo！心無界，境自高，多維都市生活空間，創(chuàng)領綜合地產(chǎn)新典范！,影片解說文案,張家港，一個新興的港口工業(yè)城市，長三角地區(qū)對外開放重要門戶。城南新區(qū)，港城未來繁華之心，凝聚層峰人士榮耀，在卓越品質(zhì)與奪目光華的交相輝映下，崛起為一座璀璨的國際新城！【城南介紹，交通、配套

9、】 字幕：百萬平方國際新城 Millions of square International Metro 東西二環(huán)、蘇虞張公路、沿江高速，編織一幅四通八達的交通美圖 East Second Ring、su yu zhang road、Along high-speed，Weaving an ease of access Mito 大型綜合醫(yī)院、學校、購物、娛樂

10、休閑會所，直接觸摸便利頻道 Large multi-hospital、school、shopping、 Recreation and leisure club， Channel to facilitate direct touch 香蜜湖、暨陽湖生態(tài)園自然生態(tài)環(huán)境、19平方公里張家港經(jīng)濟開發(fā)區(qū) Xiangmi lake、jiyang Ecological Park

11、 Natural ecological environment Zhangjiagang Economic Development Zone, 19 square kilometers 多維的都市空間體驗，是新城的世界設計理念。東方新天地，40萬平方大型城市綜合體，以一站式的生活方式，譜繪24小時繁華生活圈?！卷椖靠傮w介紹】,,引領一種高度（Lead a highly）（過渡畫面）

12、 【家居建材】：8萬平方產(chǎn)權式家居建材市場，裝飾購物的天堂。以科技為本，提供個性而高端的豐富產(chǎn)品，為家居裝飾提供創(chuàng)想式的未來生活藍本。 【生活超市】：國際品牌大賣場，便利生活超市，休閑購物的圣地，娛樂消費的殿堂。【餐飲娛樂】：匯集各地特色美食的餐飲超市，人氣鼎沸，滿足優(yōu)質(zhì)生活所需。字幕：8萬方頂級產(chǎn)權式專業(yè)市場，近2萬方大賣場，1.3萬平方大型超市，1.8萬平方餐飲娛樂

13、 80,000 square top professional market-style property rights， 2 million square supermarkets ，13,000 square large supermarket， 18,000 square Dining Entertainment,,【五星酒店】：氣派非凡的五星級酒店，奠定新城的高端氣質(zhì)。（畫面字幕特效呈現(xiàn)） 字幕： 3萬方

14、五星級酒店 30,000 square five-star hotels引領一種生活（lead a life）（過渡畫面）【SOHO社區(qū)】SOHO（small office home office）：居家辦公，新時代的自由生活方式。創(chuàng)業(yè)精英的創(chuàng)意空間，上品人士的享受天堂。首席SOHO社區(qū)，為創(chuàng)業(yè)人士量身打造：居住與辦公自由切換，空間與時間自我掌控。字幕： 130㎡SOHO：外在品質(zhì)打動別人，內(nèi)在精致感動自己

15、 130㎡SOHO ：External quality impressed others, touched by their own intrinsic exquisite 64㎡SOHO：繁華轉(zhuǎn)身，便是自由的天堂 64㎡SOHO ：Turned downtown is a paradise for Freedom 140㎡ SOH

16、O ：藝術的工作場 140㎡ SOHO： Arts job market 一房、兩房、三房梯級戶型 One room, two rooms, three-bedroom terraced apartments,,,【 5A寫字樓】中央商務特區(qū)，傾力打造張家港第一個創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園， 5A寫字樓為從業(yè)者開辟一片廣闊的休閑娛樂新天地。引領港城未來（lead the future of th

17、e city）（過渡畫面） 城南造城，一個階層的尊貴版圖；鎦金地段，人生的上層境界。以上海萬達廣場為先例，東方新天地，港城綜合地產(chǎn)新典范，明日城南時尚生活圈！多維都市生活空間，24小時生活領域，東方新天地，百萬平米國際新城核心，商業(yè)巨擎璀璨天成！ 【落幕】,影片腳本,------ THE END ------,房地產(chǎn)營銷策略秘笈,房地產(chǎn)銷售沒有季節(jié)性，每個月都是有效銷售期！,通常房地產(chǎn)廣告?zhèn)鞑ルA段的劃分：,預售期,

18、開盤期,強銷期,熱銷期,保溫期,清盤期,,,,,,,,,,,任務：,任務：,任務：,任務：,任務：,任務：,,1、引起關注蓄勢待發(fā),引爆銷售,深化品牌形象,達成銷售,銷售結束塑造品牌,擴大銷售,2、形成熱點形象雛形,時間：3個月,時間：1個月,時間：2個月,時間：2－3個月,時間：12－18個月,時間：3個月,內(nèi)部認購期,造勢,借勢,運勢,造勢,借勢,蓄勢,運勢,蓄勢,,,,,,,,,1.預熱期,2.內(nèi)部認購期,3

19、.公開發(fā)售,4.熱銷期,電視,,,,,,,任務,引起關注蓄勢待發(fā),形成熱點形象雛形,引爆銷售,深化品牌形象,報紙,,,,公關,新聞,促銷,,,準業(yè)主聯(lián)誼會（珠江夜游）,形象廣告,形象廣告,促銷信息的發(fā)布,產(chǎn)品形象廣告,戶外,,品牌形象廣告,,配合公關活動的信息發(fā)布,公開發(fā)售階段整合傳播進程,,送鋪租,,專業(yè)市場現(xiàn)場巡回show,,以舊換新,集體購房,5.保溫期,6.清盤期,提升品牌形象,,策略思考,SP點式攻堅,,PR對品牌形象的提

20、升，以及對輿論的影響,,有銷售力的廣告所創(chuàng)造的營銷環(huán)境,,作用：季節(jié)性的、針對性的銷售促進，加強即時的銷售回報手段：現(xiàn)場、節(jié)假日、DM等,,作用：廣告驅(qū)動消費者的購買動機，感受品牌形象，制造市場拉力手段：電視、報紙、戶外等傳統(tǒng)的媒介手段,,作用：加強消費者的溝通，維系老用戶資源，提高親和力，加強品牌屏障手段：公關活動、新聞,,房地產(chǎn)賣點挖掘：,第一大類賣點：樓盤硬件,【戶型、配套設施、交通、精裝修、板式、建材配置、景觀、新工藝

21、 新材料、使用率、樓間距、會所、泳池、戶口、大型超市進駐、規(guī)劃、 專業(yè)組合、大規(guī)模、創(chuàng)新技術、綠化率、陽光空氣、高爾夫、公園、智能化、廚衛(wèi)、區(qū)位】,,房地產(chǎn)賣點挖掘：,第二大類賣點：建筑風格,【建筑藝術、德國風格、歐陸風格、法國風格、意大利風格、海派建筑、 和式建筑、新加坡】,,房地產(chǎn)賣點挖掘：,第三大類賣點：空間價值,【錯層、躍式、復式、空中花園、大露臺】,,房地產(chǎn)賣點挖掘：,第四大類賣點：園林主題,【中心花園

22、、加拿大風情、主題園林、藝術園林、亞熱帶園林、園林規(guī)模、 歐陸園林、江南園林、自然園林、樹木賣點、新加坡式、嶺南園林、園林 社區(qū)、澳洲風情、海濱風情、熱帶園林】,,房地產(chǎn)賣點挖掘：,第五大類賣點：自然景觀,【全海景、一線江景、二線江景、園景人工湖、山水景觀、山景、河景、 一線河景、二線河景、自然湖景】,第六大類賣點：區(qū)位價值,【繁華路段、CBD、中心區(qū)、地鐵、商業(yè)地段、奧運村概念】,,房地產(chǎn)賣點挖掘：,第七大類

23、賣點：產(chǎn)品類型,【小戶型物業(yè)、Townhouse、產(chǎn)權式酒店、獨立別墅、酒店式公寓、大戶型物業(yè)、 商務公寓、國際公寓、學院派公寓、新獨院住宅、經(jīng)濟適用房】,第八大類賣點：人以群分,【豪宅、白領單身公寓、工薪階層、外銷賣點、先鋒人士、國際化社區(qū)】,,房地產(chǎn)賣點挖掘：,第九大類賣點：原創(chuàng)概念,【居住主題、新都市主義、宣言賣點、度假式概念、現(xiàn)代主義、游行規(guī)則】,第十大類賣點：功能提升,【健康概念、投資、綠色、E概念、環(huán)保、生態(tài)】

24、,,房地產(chǎn)賣點挖掘：,第十一大類賣點：產(chǎn)品嫁接,【教育、音樂、藝術、運動、旅游】,第十二大類賣點：樓盤軟性附加值,【品質(zhì)、成熟社區(qū)、身份地位、安全、個性化時尚、藝術、建筑藝術、健康】,第十三大類賣點：產(chǎn)品可感受價值,【服務、文化、物業(yè)、口碑】,,房地產(chǎn)賣點挖掘：,第十四大類賣點：樓盤及發(fā)展商形象,【榮譽、發(fā)展商、知情權、自我標榜、張揚個性】,第十五大類賣點：居住文化與生活方式,【生活方式、品味賣點、文脈賣點】,第十六大類賣點：情感,【孩

25、子、情緣、親恩】,,房地產(chǎn)賣點挖掘：,第十七大類賣點：銷售與工程進度,【奠基、內(nèi)部認購、第一期公開發(fā)售、第二期公開發(fā)售、尾盤公開 發(fā)售、火爆人氣、熱銷賣點、加推賣點、樣板房開放，外立面呈現(xiàn)、 封頂賣點、竣工賣點、交樓賣點、入伙賣點、尾房銷售、現(xiàn)房、答謝 】,,房地產(chǎn)賣點挖掘：,第十八大類賣點：創(chuàng)意促銷,【價格賣點、付款方式、竟賣賣點、節(jié)日促銷、折扣促銷、送禮促銷、 特價單位促銷、巨獎促銷、名人效應、各類

26、比賽促銷、征集活動促銷、 開放日促銷、業(yè)主聯(lián)誼促銷、藝術活動促銷、音樂會促銷、表演促銷、 新舊房互動、車房互動、送私家花園、另類營銷手法】,,,房地產(chǎn)賣點排行榜：,1、居住主題2、榮譽3、品質(zhì)4、教育概念5、生活方式6、戶型7、健康概念8、建筑藝術9、節(jié)日促銷9、成熟社區(qū)9、投資概念9、綠色概念9、服務9、豪宅9、一期公開發(fā)售16、全海景,17、送禮促銷17、一線江景19、發(fā)展商品

27、牌19、身份地位19、e概念19、環(huán)保概念19、生態(tài)概念19、繁華路段24、品味24、錯層24、配套設施24、白領24、孩子24、CBD概念24、封頂24、中心花園,34、價格34、藝術活動促銷34、TOWNHOUSE34、二線江景34、園景34、文脈34、熱銷34、加推34、加拿大園林34、都市主義44、業(yè)主聯(lián)誼會促銷44、人工湖景44、高爾夫44、文化44、物業(yè)管理44、交通,

28、,,房地產(chǎn)賣點排行榜：,44、中心區(qū)概念44、二期公開發(fā)售44、最后一期發(fā)售44、現(xiàn)房44、主題園林44、藝術園林44、亞熱帶園林44、園林規(guī)模54、歐陸園林57、音樂概念57、產(chǎn)權酒店57、知情權57、精裝修57、奧運村概念57、尾盤銷售57、德國風格,57、宣言66、折扣促銷66、特價單位促銷66、各類比賽促銷66、開放日促銷66、另類促銷66、藝術促銷66、獨立別墅66、酒店公寓66

29、、大戶型物業(yè)66、山水景觀66、水景66、躍式66、復式66、板式66、建材與配制,66、情緣66、地鐵概念66、內(nèi)部認購66、板式房開放66、江南園林87、名人效應87、音樂會促銷87、表演活動促銷87、送私家花園87、運動概念87、河景87、景觀87、新工藝新材料87、使用率87、樓間距87、會所,,,房地產(chǎn)賣點排行榜：,87、泳池87、戶口87、單身公寓87、親恩87、商業(yè)路段8

30、7、火爆人氣87、外立面全現(xiàn)87、交樓87、入伙87、歐陸風格87、自然園林111、付款方式111、竟賣111、車房互動111、商務公寓111、國際公寓,111、學院派公寓111、自然湖景111、自我標榜111、空中花園111、口碑111、大型超市111、工薪階層111、外銷111、先鋒人士111、答謝111、法國風格111、意大利風格111、樹木111、新加坡會所111、嶺南園林111

31、、園林社區(qū),111、澳洲風情111、度假式概念134、巨獎促銷134、征集活動134、新舊房互動134、旅游概念134、安全134、新獨院住宅134、經(jīng)濟適用房134、張揚個性134、大露臺134、規(guī)格134、專業(yè)組合134、大規(guī)模134、創(chuàng)新技術134、國際化社區(qū),,,房地產(chǎn)賣點排行榜：,134、奠基134、竣工134、海派建筑風格134、和式筑居134、新加坡風情134、濱海風情134、熱帶

32、園林134、現(xiàn)代主義134、旅游規(guī)則158、綠化率,,,房地產(chǎn)賣點排行榜：,樓盤硬件賣點,1、戶型2、配套設施3、交通4、精裝修5、板式5、建材與配制6、景觀6、新工藝新材料6、使用率6、樓間距6、會所6、泳池6、戶口,7、大型超市8、規(guī)劃8、專業(yè)組合8、大規(guī)模8、創(chuàng)新技術9、綠化率,區(qū)位賣點,1、繁華路段2、CBD概念3、中心區(qū)概念4、奧運村概念5、地鐵概念6、商業(yè)路段,,,房地產(chǎn)賣點

33、排行榜：,空間價值賣點,1、錯層2、躍式2、復式3、空中花園4、大露臺,建筑風格賣點,產(chǎn)品賣點,1、建筑藝術2、德國風格3、歐陸風格4、法國風格4、意大利風格5、海派建筑風格5、和式筑居5、新加坡風情,1、小戶型2、TOWNHOUSE3、產(chǎn)權式酒店4、獨立別墅4、酒店式公寓4、大戶型物業(yè)7、國際公寓7、商務公寓7、學院派公寓10、新獨立住宅10、經(jīng)濟適用房,,,房地產(chǎn)促銷：,SP是英文Sales

34、 Promotion的簡稱，譯為銷售促進，亦有人將其譯為營業(yè)推廣或銷售推廣。是刺激消費者或中間商迅速或大量購買某一特定產(chǎn)品的促銷手段，包含了各種短期的促銷工具。 SP、廣告、人員推銷、PR、事件是基本的幾大促銷手段。,,,房地產(chǎn)促銷：,,合作目標營銷策略促銷預算促銷目標,,,,,,,,,,設計,市場范圍,整合,折扣率確定,時間,促銷條款,競爭性防御,產(chǎn)品范圍,,,,,,,,,,效果測試,

35、,,,SP目標,SP設計,SP評估,,,,,,房地產(chǎn)促銷：,SP工具分類,,,,免費（Free）,印花、免費樣品、贈品、,優(yōu)惠（Save），自助獲贈、折價券、折扣優(yōu)惠、退款優(yōu)惠、合作廣告、,競賽（Wins）經(jīng)銷商分銷競賽、銷售人員競賽、消費者競賽或抽獎,,組合（Mix），財務激勵、聯(lián)合促銷、連鎖促銷、會員促銷、其他SP,,房地產(chǎn)促銷110種：,1、零首期。2、送全屋豪華裝修。3、送全屋家私。4、送空調(diào)。5、送全屋家電

36、。6、送國內(nèi)旅游。7、送國外旅游。8、內(nèi)部優(yōu)先認購8折優(yōu)惠。9、開盤8.8折優(yōu)惠。10、免1－3物業(yè)管理費。,,,11、免水電、電視、煤氣、互聯(lián)網(wǎng)初裝費。12、送私家花園。13、購房入戶口。14、送名牌學校入學、入托名額。15、購房有機會抽獎得汽車。16、元旦節(jié)購房優(yōu)惠。17、春節(jié)購房優(yōu)惠。18、元宵節(jié)購房優(yōu)惠。19、情人節(jié)購房優(yōu)惠。20、5.1節(jié)購房優(yōu)惠。,房地產(chǎn)促銷110種：,,,房地產(chǎn)促銷110種：,2

37、1、母親節(jié)購房優(yōu)惠。22、兒童節(jié)購房優(yōu)惠。23、中秋節(jié)購房優(yōu)惠。24、國慶節(jié)購房優(yōu)惠。25、重陽節(jié)購房優(yōu)惠。26、父親節(jié)購房優(yōu)惠。27、教師節(jié)購房優(yōu)惠。28、圣誕節(jié)購房優(yōu)惠。29、3.12植樹節(jié)購房優(yōu)惠。30、6.24荷花節(jié)購房優(yōu)惠。,,,房地產(chǎn)促銷110種：,31、購房抽獎送半套。32、業(yè)主自己設計戶型。33、看房送午餐、水果。34、立面揭曉日優(yōu)惠。35、封頂日優(yōu)惠。36、樓型設計獲獎優(yōu)惠。37、樣板房亮

38、相日優(yōu)惠。38、公關活動促銷。39、交樓日優(yōu)惠。40、提前入住優(yōu)惠。,,,房地產(chǎn)促銷110種：,41、3.15優(yōu)惠。42、購大房間優(yōu)惠。43、購經(jīng)典戶型優(yōu)惠。44、購珍藏戶型優(yōu)惠。45、購房優(yōu)惠車位。46、樣板房情景體驗優(yōu)惠。47、展銷會9.7－9.9折優(yōu)惠。48、聯(lián)合促銷優(yōu)惠。49、獲得榮譽優(yōu)惠。50、舊業(yè)主重新購房優(yōu)惠。,,,房地產(chǎn)促銷110種：,51、舊業(yè)主介紹新業(yè)主優(yōu)惠。52、某特殊階層購房優(yōu)惠。53

39、、首十名買家送裝修禮金1萬元。54、送山景優(yōu)惠。55、送江景優(yōu)惠。56、送湖景優(yōu)惠。 57、送河景優(yōu)惠。 58、首期1.3萬，送600元/m²至上裝修。59、限量發(fā)售優(yōu)惠。60、心水價優(yōu)惠。,,,房地產(chǎn)促銷110種：,61、各種價格優(yōu)惠：動感價、躍式價、飛揚價、 陽光價、推崇價、熱賣 價、新低價、望江價、超值價。62、房交會優(yōu)惠。63、及時認購尊享95折。64、一次性付清8優(yōu)惠。65、1萬

40、元即可入住，5年免息。66、送3年地鐵費。67、送高爾夫門票。68、送會所3年健身門票。69、送社區(qū)6年圖書館門票。60、送簽約公證律師費。,,,房地產(chǎn)促銷110種：,71、送價值28萬元游艇會會籍。72、送高爾夫會會籍。73、送特色園林戀景觀亭一個。74、送印花費。75、首5個買家現(xiàn)金回贈2萬元。76、送兩年供樓利息一半。77、家私套餐優(yōu)惠券1000元。78、免費酒店住宿一晚。79、送全屋天花燈飾及廚房全套裝

41、修連櫥柜、燃具。80、送黃金生肖禮品一個。,,,房地產(chǎn)促銷110種：,81、送周年金牌一個。82、送紀念名表一塊。83、俱樂部會籍及免1年年費。84、俱樂部及人工湖消費券1000元。85、社區(qū)游樂入場券及活動券500元。86、優(yōu)先入校及獨享學費優(yōu)惠。87、舊房換新居優(yōu)惠。88、現(xiàn)場落訂即送現(xiàn)金最高達5000元。89、獨享2年共16厘租金回報。90、提供最長30年按揭。,,,房地產(chǎn)促銷110種：,91、最高8成按揭。

42、92、送9成按揭計劃保險費。93、送私家園林式泳池。94、拍賣優(yōu)惠。95、試住促銷。96、特價單位促銷。97、名人效應促銷。98、各類比賽促銷。99、征集活動促銷。100、開放日促銷。,,,房地產(chǎn)促銷110種：,101、業(yè)主聯(lián)誼會促銷。102、音樂會促銷。103、表演活動促銷。104、藝術活動促銷。105、車房互動促銷。106、送私家花園促銷。107、星級管家服務促銷。108、另類營銷促銷。109、房產(chǎn)保

43、險。110、送入伙酒席/喜宴。,,,,,房地產(chǎn)策略核心：,,產(chǎn)品,地段,社區(qū),受眾,竟品,品牌,,,,,,,,房地產(chǎn)策略核心：,街區(qū),位區(qū),市區(qū),項目所在的地段分析三步法,硬件,軟件,宏觀,,房地產(chǎn)策略核心：,,產(chǎn)品,,,,,概念,信譽,品質(zhì),生活方式,中國市場，50年內(nèi)主要還是做好產(chǎn)品。取得消費者的信任為重中之重。,房地產(chǎn)接觸點規(guī)劃：,,,,,,,,,,,無需求,有需求,必經(jīng)路段,CHECK IN,售樓部,樣板房,看樓通道,結束

44、,四大傳媒DM互聯(lián)網(wǎng)電子郵件鼠標墊日歷卡短信息的士貼戶外公交車,看樓車水牌,道旗燈桿旗,工地燈箱圍墻,售樓小姐服務資料架專題片形象廣告海報吊旗手提袋戶型圖形象畫冊樓書,情景銷售,燈桿吊旗橫幅空飄,登記電話,,房地產(chǎn)接觸點規(guī)劃：,,,,,,項目,售樓部,現(xiàn)場戶外,大型戶外,硬廣,軟文,圍墻,空飄,601、602公交等,刀旗,的士/車亭,新聞報道,電視專欄,,,,,,,,,,,,,,,1,2,

45、3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,元旦,春節(jié)/情人節(jié)/元宵節(jié),3.8婦女節(jié)/植樹節(jié),端午節(jié),5.1、青年節(jié)/母親節(jié)/護士節(jié)/地球日,兒童節(jié),荷花節(jié),教師節(jié)/重陽節(jié),國慶/中秋節(jié)/父親節(jié),歲暮/小年,平安夜/圣誕節(jié),乞巧節(jié),,,,,年度推廣規(guī)劃：,房地產(chǎn)營銷策略秘笈,房地產(chǎn)銷售沒有季節(jié)性，每個月都是有效銷售期！,通常房地產(chǎn)廣告?zhèn)鞑ルA段的劃分：,預售期,開盤期,強銷期,熱銷期,保溫期,清盤期,,,,,,,,,,,任務：,任務：,

46、任務：,任務：,任務：,任務：,,1、引起關注蓄勢待發(fā),引爆銷售,深化品牌形象,達成銷售,銷售結束塑造品牌,擴大銷售,2、形成熱點形象雛形,時間：3個月,時間：1個月,時間：2個月,時間：2－3個月,時間：12－18個月,時間：3個月,內(nèi)部認購期,造勢,借勢,運勢,造勢,借勢,蓄勢,運勢,蓄勢,,,,,,,,,1.預熱期,2.內(nèi)部認購期,3.公開發(fā)售,4.熱銷期,電視,,,,,,,任務,引起關注蓄勢待發(fā),形成熱點

47、形象雛形,引爆銷售,深化品牌形象,報紙,,,,公關,新聞,促銷,,,準業(yè)主聯(lián)誼會（珠江夜游）,形象廣告,形象廣告,促銷信息的發(fā)布,產(chǎn)品形象廣告,戶外,,品牌形象廣告,,配合公關活動的信息發(fā)布,公開發(fā)售階段整合傳播進程,,送鋪租,,專業(yè)市場現(xiàn)場巡回show,,以舊換新,集體購房,5.保溫期,6.清盤期,提升品牌形象,,策略思考,SP點式攻堅,,PR對品牌形象的提升，以及對輿論的影響,,有銷售力的廣告所創(chuàng)造的營銷環(huán)境,,作用：季節(jié)性的、

48、針對性的銷售促進，加強即時的銷售回報手段：現(xiàn)場、節(jié)假日、DM等,,作用：廣告驅(qū)動消費者的購買動機，感受品牌形象，制造市場拉力手段：電視、報紙、戶外等傳統(tǒng)的媒介手段,,作用：加強消費者的溝通，維系老用戶資源，提高親和力，加強品牌屏障手段：公關活動、新聞,,房地產(chǎn)賣點挖掘：,第一大類賣點：樓盤硬件,【戶型、配套設施、交通、精裝修、板式、建材配置、景觀、新工藝 新材料、使用率、樓間距、會所、泳池、戶口、大型超市進駐、規(guī)劃、

49、專業(yè)組合、大規(guī)模、創(chuàng)新技術、綠化率、陽光空氣、高爾夫、公園、智能化、廚衛(wèi)、區(qū)位】,,房地產(chǎn)賣點挖掘：,第二大類賣點：建筑風格,【建筑藝術、德國風格、歐陸風格、法國風格、意大利風格、海派建筑、 和式建筑、新加坡】,,房地產(chǎn)賣點挖掘：,第三大類賣點：空間價值,【錯層、躍式、復式、空中花園、大露臺】,,房地產(chǎn)賣點挖掘：,第四大類賣點：園林主題,【中心花園、加拿大風情、主題園林、藝術園林、亞熱帶園林、園林規(guī)模、 歐陸園林、

50、江南園林、自然園林、樹木賣點、新加坡式、嶺南園林、園林 社區(qū)、澳洲風情、海濱風情、熱帶園林】,,房地產(chǎn)賣點挖掘：,第五大類賣點：自然景觀,【全海景、一線江景、二線江景、園景人工湖、山水景觀、山景、河景、 一線河景、二線河景、自然湖景】,第六大類賣點：區(qū)位價值,【繁華路段、CBD、中心區(qū)、地鐵、商業(yè)地段、奧運村概念】,,房地產(chǎn)賣點挖掘：,第七大類賣點：產(chǎn)品類型,【小戶型物業(yè)、Townhouse、產(chǎn)權式酒店、獨立別墅、酒店

51、式公寓、大戶型物業(yè)、 商務公寓、國際公寓、學院派公寓、新獨院住宅、經(jīng)濟適用房】,第八大類賣點：人以群分,【豪宅、白領單身公寓、工薪階層、外銷賣點、先鋒人士、國際化社區(qū)】,,房地產(chǎn)賣點挖掘：,第九大類賣點：原創(chuàng)概念,【居住主題、新都市主義、宣言賣點、度假式概念、現(xiàn)代主義、游行規(guī)則】,第十大類賣點：功能提升,【健康概念、投資、綠色、E概念、環(huán)保、生態(tài)】,,房地產(chǎn)賣點挖掘：,第十一大類賣點：產(chǎn)品嫁接,【教育、音樂、藝術、運動、旅

52、游】,第十二大類賣點：樓盤軟性附加值,【品質(zhì)、成熟社區(qū)、身份地位、安全、個性化時尚、藝術、建筑藝術、健康】,第十三大類賣點：產(chǎn)品可感受價值,【服務、文化、物業(yè)、口碑】,,房地產(chǎn)賣點挖掘：,第十四大類賣點：樓盤及發(fā)展商形象,【榮譽、發(fā)展商、知情權、自我標榜、張揚個性】,第十五大類賣點：居住文化與生活方式,【生活方式、品味賣點、文脈賣點】,第十六大類賣點：情感,【孩子、情緣、親恩】,,房地產(chǎn)賣點挖掘：,第十七大類賣點：銷售與工程進度,【奠基

53、、內(nèi)部認購、第一期公開發(fā)售、第二期公開發(fā)售、尾盤公開 發(fā)售、火爆人氣、熱銷賣點、加推賣點、樣板房開放，外立面呈現(xiàn)、 封頂賣點、竣工賣點、交樓賣點、入伙賣點、尾房銷售、現(xiàn)房、答謝 】,,房地產(chǎn)賣點挖掘：,第十八大類賣點：創(chuàng)意促銷,【價格賣點、付款方式、竟賣賣點、節(jié)日促銷、折扣促銷、送禮促銷、 特價單位促銷、巨獎促銷、名人效應、各類比賽促銷、征集活動促銷、 開放日促銷、業(yè)主聯(lián)誼促銷、藝術活動促銷、

54、音樂會促銷、表演促銷、 新舊房互動、車房互動、送私家花園、另類營銷手法】,,,房地產(chǎn)賣點排行榜：,1、居住主題2、榮譽3、品質(zhì)4、教育概念5、生活方式6、戶型7、健康概念8、建筑藝術9、節(jié)日促銷9、成熟社區(qū)9、投資概念9、綠色概念9、服務9、豪宅9、一期公開發(fā)售16、全海景,17、送禮促銷17、一線江景19、發(fā)展商品牌19、身份地位19、e概念19、環(huán)保概念19、生態(tài)概念19、繁華

55、路段24、品味24、錯層24、配套設施24、白領24、孩子24、CBD概念24、封頂24、中心花園,34、價格34、藝術活動促銷34、TOWNHOUSE34、二線江景34、園景34、文脈34、熱銷34、加推34、加拿大園林34、都市主義44、業(yè)主聯(lián)誼會促銷44、人工湖景44、高爾夫44、文化44、物業(yè)管理44、交通,,,房地產(chǎn)賣點排行榜：,44、中心區(qū)概念44、二期公開發(fā)售44、最后一期

56、發(fā)售44、現(xiàn)房44、主題園林44、藝術園林44、亞熱帶園林44、園林規(guī)模54、歐陸園林57、音樂概念57、產(chǎn)權酒店57、知情權57、精裝修57、奧運村概念57、尾盤銷售57、德國風格,57、宣言66、折扣促銷66、特價單位促銷66、各類比賽促銷66、開放日促銷66、另類促銷66、藝術促銷66、獨立別墅66、酒店公寓66、大戶型物業(yè)66、山水景觀66、水景66、躍式66、復式66、板式

57、66、建材與配制,66、情緣66、地鐵概念66、內(nèi)部認購66、板式房開放66、江南園林87、名人效應87、音樂會促銷87、表演活動促銷87、送私家花園87、運動概念87、河景87、景觀87、新工藝新材料87、使用率87、樓間距87、會所,,,房地產(chǎn)賣點排行榜：,87、泳池87、戶口87、單身公寓87、親恩87、商業(yè)路段87、火爆人氣87、外立面全現(xiàn)87、交樓87、入伙87、歐陸風格87

58、、自然園林111、付款方式111、竟賣111、車房互動111、商務公寓111、國際公寓,111、學院派公寓111、自然湖景111、自我標榜111、空中花園111、口碑111、大型超市111、工薪階層111、外銷111、先鋒人士111、答謝111、法國風格111、意大利風格111、樹木111、新加坡會所111、嶺南園林111、園林社區(qū),111、澳洲風情111、度假式概念134、巨獎促銷134、

59、征集活動134、新舊房互動134、旅游概念134、安全134、新獨院住宅134、經(jīng)濟適用房134、張揚個性134、大露臺134、規(guī)格134、專業(yè)組合134、大規(guī)模134、創(chuàng)新技術134、國際化社區(qū),,,房地產(chǎn)賣點排行榜：,134、奠基134、竣工134、海派建筑風格134、和式筑居134、新加坡風情134、濱海風情134、熱帶園林134、現(xiàn)代主義134、旅游規(guī)則158、綠化率,,,房地產(chǎn)賣點排行

60、榜：,樓盤硬件賣點,1、戶型2、配套設施3、交通4、精裝修5、板式5、建材與配制6、景觀6、新工藝新材料6、使用率6、樓間距6、會所6、泳池6、戶口,7、大型超市8、規(guī)劃8、專業(yè)組合8、大規(guī)模8、創(chuàng)新技術9、綠化率,區(qū)位賣點,1、繁華路段2、CBD概念3、中心區(qū)概念4、奧運村概念5、地鐵概念6、商業(yè)路段,,,房地產(chǎn)賣點排行榜：,空間價值賣點,1、錯層2、躍式2、復式3、空中花園4、大露

61、臺,建筑風格賣點,產(chǎn)品賣點,1、建筑藝術2、德國風格3、歐陸風格4、法國風格4、意大利風格5、海派建筑風格5、和式筑居5、新加坡風情,1、小戶型2、TOWNHOUSE3、產(chǎn)權式酒店4、獨立別墅4、酒店式公寓4、大戶型物業(yè)7、國際公寓7、商務公寓7、學院派公寓10、新獨立住宅10、經(jīng)濟適用房,,,房地產(chǎn)促銷：,SP是英文Sales Promotion的簡稱，譯為銷售促進，亦有人將其譯為營業(yè)推廣或銷

62、售推廣。是刺激消費者或中間商迅速或大量購買某一特定產(chǎn)品的促銷手段，包含了各種短期的促銷工具。 SP、廣告、人員推銷、PR、事件是基本的幾大促銷手段。,,,房地產(chǎn)促銷：,,合作目標營銷策略促銷預算促銷目標,,,,,,,,,,設計,市場范圍,整合,折扣率確定,時間,促銷條款,競爭性防御,產(chǎn)品范圍,,,,,,,,,,效果測試,,,,SP目標,SP設計,SP評估,,,,,,房地產(chǎn)促銷：,SP工具分類,,

63、,,免費（Free）,印花、免費樣品、贈品、,優(yōu)惠（Save），自助獲贈、折價券、折扣優(yōu)惠、退款優(yōu)惠、合作廣告、,競賽（Wins）經(jīng)銷商分銷競賽、銷售人員競賽、消費者競賽或抽獎,,組合（Mix），財務激勵、聯(lián)合促銷、連鎖促銷、會員促銷、其他SP,,房地產(chǎn)促銷110種：,1、零首期。2、送全屋豪華裝修。3、送全屋家私。4、送空調(diào)。5、送全屋家電。6、送國內(nèi)旅游。7、送國外旅游。8、內(nèi)部優(yōu)先認購8折優(yōu)惠。9、開盤

64、8.8折優(yōu)惠。10、免1－3物業(yè)管理費。,,,11、免水電、電視、煤氣、互聯(lián)網(wǎng)初裝費。12、送私家花園。13、購房入戶口。14、送名牌學校入學、入托名額。15、購房有機會抽獎得汽車。16、元旦節(jié)購房優(yōu)惠。17、春節(jié)購房優(yōu)惠。18、元宵節(jié)購房優(yōu)惠。19、情人節(jié)購房優(yōu)惠。20、5.1節(jié)購房優(yōu)惠。,房地產(chǎn)促銷110種：,,,房地產(chǎn)促銷110種：,21、母親節(jié)購房優(yōu)惠。22、兒童節(jié)購房優(yōu)惠。23、中秋節(jié)購房優(yōu)惠。24、

65、國慶節(jié)購房優(yōu)惠。25、重陽節(jié)購房優(yōu)惠。26、父親節(jié)購房優(yōu)惠。27、教師節(jié)購房優(yōu)惠。28、圣誕節(jié)購房優(yōu)惠。29、3.12植樹節(jié)購房優(yōu)惠。30、6.24荷花節(jié)購房優(yōu)惠。,,,房地產(chǎn)促銷110種：,31、購房抽獎送半套。32、業(yè)主自己設計戶型。33、看房送午餐、水果。34、立面揭曉日優(yōu)惠。35、封頂日優(yōu)惠。36、樓型設計獲獎優(yōu)惠。37、樣板房亮相日優(yōu)惠。38、公關活動促銷。39、交樓日優(yōu)惠。40、提前入住優(yōu)惠。,

66、,,房地產(chǎn)促銷110種：,41、3.15優(yōu)惠。42、購大房間優(yōu)惠。43、購經(jīng)典戶型優(yōu)惠。44、購珍藏戶型優(yōu)惠。45、購房優(yōu)惠車位。46、樣板房情景體驗優(yōu)惠。47、展銷會9.7－9.9折優(yōu)惠。48、聯(lián)合促銷優(yōu)惠。49、獲得榮譽優(yōu)惠。50、舊業(yè)主重新購房優(yōu)惠。,,,房地產(chǎn)促銷110種：,51、舊業(yè)主介紹新業(yè)主優(yōu)惠。52、某特殊階層購房優(yōu)惠。53、首十名買家送裝修禮金1萬元。54、送山景優(yōu)惠。55、送江景優(yōu)惠。56

67、、送湖景優(yōu)惠。 57、送河景優(yōu)惠。 58、首期1.3萬，送600元/m²至上裝修。59、限量發(fā)售優(yōu)惠。60、心水價優(yōu)惠。,,,房地產(chǎn)促銷110種：,61、各種價格優(yōu)惠：動感價、躍式價、飛揚價、 陽光價、推崇價、熱賣 價、新低價、望江價、超值價。62、房交會優(yōu)惠。63、及時認購尊享95折。64、一次性付清8優(yōu)惠。65、1萬元即可入住，5年免息。66、送3年地鐵費。67、送高爾夫門票。68、送

68、會所3年健身門票。69、送社區(qū)6年圖書館門票。60、送簽約公證律師費。,,,房地產(chǎn)促銷110種：,71、送價值28萬元游艇會會籍。72、送高爾夫會會籍。73、送特色園林戀景觀亭一個。74、送印花費。75、首5個買家現(xiàn)金回贈2萬元。76、送兩年供樓利息一半。77、家私套餐優(yōu)惠券1000元。78、免費酒店住宿一晚。79、送全屋天花燈飾及廚房全套裝修連櫥柜、燃具。80、送黃金生肖禮品一個。,,,房地產(chǎn)促銷110種：,81