基于特征價格模型的社區(qū)商業(yè)租金微觀影響因素實證研究——以深圳華僑城為例.pdf

1、隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展進步和城市化進程的快速推進，利潤和責任的雙重因素促成了開發(fā)商對社區(qū)商業(yè)配套建設的重視，社區(qū)商業(yè)正逐漸成為商業(yè)研究的一個熱點。然而，零售租金的相關實證研究真正起步于20世紀90年代，主要以購物中為研究對象，針對社區(qū)商業(yè)的租金水平的實證研究十分薄弱。本文追蹤國內外最新的研究進展，結合中國的實際情況，以深圳華僑城這一典型社區(qū)為研究對象，定量分析了影響社區(qū)商業(yè)租金的各種微觀因素。
　　 在研究過程中，本文通過文獻梳理工

2、作形成了對研究問題的初步認識，并據(jù)此從區(qū)位、建筑、商鋪、租約“四維度”構建了社區(qū)商業(yè)租金微觀影響因素的特征價格模型；筆者又與科研院校和房地產(chǎn)公司等多家單位的20位專業(yè)人士進行深入訪談，梳理并優(yōu)化了解釋變量；2009年7月，筆者自華僑城社區(qū)商業(yè)開發(fā)商處取得租金樣本數(shù)據(jù)315個，并結合其社區(qū)實際情況進行實地調查，對解釋變量進行了量化和評價；采用回歸分析等方法對租金樣本數(shù)據(jù)進行了統(tǒng)計檢驗。
　　 本研究的主要結果如下：
　　

3、一、商鋪特征是社區(qū)商業(yè)租金的最重要影響因素
　　 本研究發(fā)現(xiàn)，區(qū)位特征、建筑特征、商鋪特征和租約特征都是社區(qū)商業(yè)租金的重要影響因素，但總體而言，商鋪特征最為重要。商鋪特征中的零售類型、商鋪可見性與可達性、商鋪面積等變量都對社區(qū)商業(yè)租金有著較為顯著的影響二、區(qū)位特征依然是社區(qū)商業(yè)租金的重要影響因素
　　 與以往研究相一致的是，本研究發(fā)現(xiàn)區(qū)位特征中代表人流量和購買力特征的距社區(qū)中心(華僑城社區(qū)中心為沃爾瑪超市)距離對租金具有

4、一個反向顯著影響，這說明商鋪距社區(qū)商業(yè)中心沃爾瑪越近，能夠吸引的消費者越多，從而能夠實現(xiàn)更高的銷售收入，因而理應支付更高的租金。
　　 三、獨立單體社區(qū)商業(yè)建筑能夠實現(xiàn)更高的租金
　　 本研究結果發(fā)現(xiàn)，不同的社區(qū)商業(yè)建筑設計所能索取的租金也不同。獨立單體的商業(yè)建筑有效的避免了與住宅的互相影響，同時，獨立單體的商業(yè)建筑憑借更為合理的水、電、氣配置，能夠更好的滿足多種商業(yè)用途使用，并實現(xiàn)更豐富的零售類型組合，從而實現(xiàn)更高的租

5、金水平。
　　 四、租約期限和租約類型都對租金有較大影響
　　 本研究發(fā)現(xiàn)租賃期限對租金具有負面影響，較長期的租約能夠在很大程度上保持社區(qū)商業(yè)的穩(wěn)定，同時能給開發(fā)商帶來穩(wěn)定的租金收入，因而應當獲得一個租金折扣。本研究還發(fā)現(xiàn)，租戶在簽訂續(xù)租合同可以承擔更高的租金，長期穩(wěn)定的經(jīng)營以及日益減輕的固定資產(chǎn)折舊成為租戶支付高租金續(xù)簽合同的主要原因。
　　 與已有的研究成果相比，本文的創(chuàng)新之處主要體現(xiàn)在：結合華僑城這一中國城