深圳住宅價(jià)格外部環(huán)境影響因素實(shí)證研究.pdf

1、改革開(kāi)放以來(lái)，伴隨著住房制度改革，我國(guó)房地產(chǎn)和住宅業(yè)在不長(zhǎng)的時(shí)間里，歷經(jīng)了四次投資開(kāi)發(fā)熱潮。而每次開(kāi)發(fā)熱潮都引發(fā)了房屋價(jià)格的快速上漲和社會(huì)各界的強(qiáng)烈關(guān)注，到底是什么因素在影響著房地產(chǎn)價(jià)格？
　　深圳房地產(chǎn)和住宅業(yè)一直被認(rèn)為無(wú)論從形式或者是內(nèi)容，一直都走在全國(guó)的前列，但目前深圳住宅價(jià)格，從2005年以后連續(xù)上漲，已經(jīng)成為嚴(yán)重制約人們生活質(zhì)量的提高，影響城市競(jìng)爭(zhēng)力的重要因素。而到目前為止是對(duì)價(jià)格影響外部影響因素定量分析的文章還沒(méi)有。本

2、論文正是試圖在這方面做一些有益的嘗試。
　　由于住宅產(chǎn)品是一種異質(zhì)性商品，產(chǎn)品之間在構(gòu)成使用價(jià)值的各個(gè)特征之間有明顯的差異，國(guó)外往往從特征價(jià)格（hedonic price）的視角出發(fā)構(gòu)建模型進(jìn)行研究。而國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)住宅價(jià)格問(wèn)題，大多數(shù)從住宅市場(chǎng)的供求關(guān)系、住宅價(jià)格的構(gòu)成、住宅政策等方面出發(fā)進(jìn)行定性研究。到目前為止，國(guó)內(nèi)還沒(méi)有人通過(guò)對(duì)住宅所處的外部環(huán)境，從區(qū)位條件、建筑結(jié)構(gòu)、鄰里環(huán)境等三個(gè)方面來(lái)實(shí)證研究住宅外部影響因素特征和住宅價(jià)格之

3、間的數(shù)量關(guān)系。
　　如何將特征價(jià)格理論應(yīng)用于我國(guó)的住宅價(jià)格分析，并構(gòu)建出住宅外部環(huán)境影響因素的特征價(jià)格模型來(lái)研究城市的住宅市場(chǎng)，這正是本文試圖解決的問(wèn)題。
　　論文較為系統(tǒng)地總結(jié)了特征價(jià)格理論和模型，文獻(xiàn)表明，特征價(jià)格理論主要包括兩方面內(nèi)容，即Lancaster偏好理論和Rosen的特征市場(chǎng)均衡分析；住宅的特征主要分為建筑特征、鄰里特征、區(qū)位特征三大類。在此基礎(chǔ)上，我們從計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)角度構(gòu)建了住宅特征價(jià)格理論模型，并結(jié)合深圳市

4、的實(shí)際情況，最后選擇了15個(gè)住宅特征作為模型的自變量，采用了100個(gè)住宅樣本驗(yàn)證特征價(jià)格模型的可行性。實(shí)證研究表明，住宅特征對(duì)住宅價(jià)格的影響程度是有差異的。影響最大的是交易時(shí)間，最小的是教育配套。
　　本文的研究結(jié)果，對(duì)于進(jìn)一步研究其它城市住宅價(jià)格與其外部影響因素之間的關(guān)系，具有一定的參考價(jià)值，但也存在著許多不足和遺憾。未來(lái)的研究還可從評(píng)價(jià)體系的優(yōu)化、模型函數(shù)形式的選擇、樣本數(shù)據(jù)擴(kuò)展等方面加以改進(jìn)，使研究結(jié)果具有更加廣泛的指導(dǎo)意義