泰安城區(qū)基準(zhǔn)地價時空演變研究.pdf

1、隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市地產(chǎn)市場交易日益活躍，地價水平在時間和空間上都發(fā)生變化。政府需隨時掌握土地市場中的地價變化情況，以便制定出靈活的地價政策，確保國家土地資產(chǎn)的保值增值、房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展及城市土地資源優(yōu)化配置。因此，研究城市基準(zhǔn)地價水平的時空演變規(guī)律，可為政府調(diào)控土地市場、優(yōu)化城市土地資源配置提供決策參考。本文以泰安市城區(qū)為研究區(qū)域，采用實(shí)地調(diào)查、統(tǒng)計(jì)分析、定性分析、定量分析等方法，對1992－2007年泰安城區(qū)基準(zhǔn)地價時空演

2、變規(guī)律進(jìn)行了深入、系統(tǒng)地研究。主要研究內(nèi)容及結(jié)果如下：
　　 ⑴泰安城區(qū)基準(zhǔn)地價空間變化：以2004-2007年泰安城區(qū)內(nèi)不同樣點(diǎn)地價數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，在修正的基礎(chǔ)上得到2007年基準(zhǔn)地價。2007年泰安城區(qū)基準(zhǔn)地價范圍包括城市市區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、青春創(chuàng)業(yè)開發(fā)區(qū)和石膏工業(yè)園四個部分，面積約271平方公里。采用多因素綜合評價法，對商業(yè)、住宅、公共建筑和公用設(shè)施、工業(yè)四類用地分別定級，并分別劃分7個、6個、6個和5個級別，地價水平

3、在225－1950元/平方米之間。由于受北部泰山山體地勢的吸引，在總體上形成以市中心為U型的等級分布，由市中心向四周土地級別逐漸降低。泰安市城區(qū)基準(zhǔn)地價空間分布格局受北部泰山山體地勢的吸引，基本上是以市中心為U型向東、向西、向南三個方向非均衡變化。從2004年到2007年，泰安城區(qū)土地級別的重心有向西、向東轉(zhuǎn)移的現(xiàn)象，特別是近期向南發(fā)展的趨勢更加明顯，體現(xiàn)了城市市區(qū)東、西、南部近幾年交通和基礎(chǔ)設(shè)施的改善。商業(yè)、住宅、工業(yè)、公建用地四種用

4、地在空間格局演變上體現(xiàn)差異性，同一空間大多有等級升高現(xiàn)象。引起各類土地級別調(diào)整、基準(zhǔn)地價升高的主要原因是商服繁華程度、交通條件、公共設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量、城市規(guī)劃影響度、景觀資源等因素的變化。
　　 ⑵泰安城區(qū)基準(zhǔn)地價時序動態(tài)變化。1992－2007年泰安城區(qū)進(jìn)行了4次基準(zhǔn)地價評估，評估地價范圍由中心城區(qū)調(diào)整為城市市區(qū)及各開發(fā)區(qū)，面積由19.83平方公里擴(kuò)大271平方公里，面積擴(kuò)大12.67倍。1992年和1999年土地級別共分為5級

5、,2004年和2007年分別調(diào)整為6級和7級，土地級別數(shù)量增加。商業(yè)、住宅、工業(yè)、公建用地基準(zhǔn)地價總體呈增長態(tài)勢，各類用地漲幅不等，其中住宅用地漲幅最大。根據(jù)四輪的（1992年、1999年、2004年、2007年）基準(zhǔn)地價，在綜合分析基準(zhǔn)地價時序變化的基礎(chǔ)上，計(jì)算出包括同級各類地價比率指數(shù)、同級各類地價環(huán)比指數(shù)、同類各級地價比率指數(shù)、同類各級地價環(huán)比指數(shù)在內(nèi)的基準(zhǔn)地價內(nèi)部結(jié)構(gòu)比率關(guān)系，并對計(jì)算結(jié)果進(jìn)行比較，總結(jié)出比率變動的一般規(guī)律。總的